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Le syndic décide tout seul

Nath89
Pimonaute assidu
Inscription : 29-01-2013
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Le syndic décide tout seul

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un appartement (qui est loué) dans un immeuble de 7 appartements.
Lors de la dernière AG (juin 2017), quelques copropriétaires se sont plaints de la personne qui nettoie les communs. Dans le PV de cette AG, au rapport d’évaluation des fournitures, il est écrit : « Envisager le remplacement de la société de nettoyage ».
Et là, j’apprends par mes locataires que la personne qui nettoie les communs termine cette semaine.
Je contacte le syndic qui me dit que c’est bien vrai. Comme nous l’avions décidé lors de la dernière AG (aucun vote n’a eu lieu), il a remplacé la société de nettoyage et qu’il a choisi une nouvelle société qui est meilleur marché.
En a-t-il le droit, ne devions-nous pas voter à la majorité absolue et décider nous-même de la nouvelle société ?

Merci d’avance

Nathalie

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grmff
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Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Le syndic décide tout seul

Théoriquement, oui.
Pratiquement, si l'ensemble de l'AG s'est plaint, il n'a pas mal fait.

Il a peut-être même fait une tonne de remarque au personnel de nettoyage qui a remis de lui-même son tablier. En ce cas, il a pris les mesures d'urgence qui s'imposaient.

Libre à vous de demander de mettre la nomination d'une société de nettoyage à l'ordre du jour de la prochaine AG.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : Le syndic décide tout seul

Donc en pratique il peut effectivement remplacer sans accord explicite la firme de nettoyage (Art. 577-8 §4 4° CC), mais ....

Il devrait prévenir l'AG  par écrit préalablement s'il contracte une firme qui n'a pas été approuvé par l'AG. Dans cette lettre/mail il devrait mentionner explicitement ses liens avec cette firme pour éviter l'existence d'un mélange d’intérêt qui n'est pas connu par les CP (Art. 577-8 §4 15° CC).

L'AG peut lors de sa session suivante  casser le contrat de cette firme, avec frais à charge du syndic s'il n'a pas suivi les procédures qui sont impératif. Le point "validation du contrat de la firme de nettoyage" devrait être mis à l'OJ par le syndic, si non il risque avec effet rétroactif l'annulation pure et simple de sa décision d'urgence par le JP.

Et un remboursement comme "chargé d'affaires"  limité à par exemple 80% de la facture, le restant étant considéré une commission secrète.

Dernière modification par luc (02-09-2017 08:19:47)


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
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Re : Le syndic décide tout seul

Nath89 a écrit :

. Comme nous l’avions décidé lors de la dernière AG (aucun vote n’a eu lieu), il a remplacé la société de nettoyage et qu’il a choisi une nouvelle société qui est meilleur marché.

Je cite : Comme nous l'avions décidé lors de la dernière AG (aucun vote n'a eu lieu).
Je ne comprends pas : sans vote de l'AG, il n'existe pas de décision de l'AG.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Le syndic décide tout seul

luc a écrit :

Donc en pratique il peut effectivement remplacer sans accord explicite la firme de nettoyage (Art. 577-8 §4 4° CC), mais ....

Il devrait prévenir l'AG  par écrit préalablement s'il contracte une firme qui n'a pas été approuvé par l'AG. Dans cette lettre/mail il devrait mentionner explicitement ses liens avec cette firme pour éviter l'existence d'un mélange d’intérêt qui n'est pas connu par les CP (Art. 577-8 §4 15° CC).

Je ne suis pas certain comprendre.

Il est énoncé d'une part que le syndic peut remplacer sans accord (de l'AG) une firme de nettoyage en raison de son pouvoir de prendre d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire)  et d'autre que le syndic  devrait prévenir par écrit et préalablement s'il contracte avec une firme qui n'a pas été approuvée par l'AG.

Prévenir de quoi ? de l'entrée en fonction à une date précise ? Voici l'intérêt de l'information.
Prévenir comment?  par un écrit/mail. L'affichage dans les parties communes de l'immeuble ne suffirait pas ?
En l'espèce, s'agit-il d'un acte provisoire ou d'administration provisoire ? Nous ignorons les circonstances concrètes de la fin de contrat de la société de nettoyage dont il a été affirmé qu'elle ne donnait pas satisfaction.

Et le syndic ne doit pas prévenir individuellement les propriétaires par lettre/mails'il contracte avec une firme qui n'a pas été approuvée par une AG . En revanche, il doit " solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital" (art. 577-8, § 4, 15°, code civil)

Par "commission secrète", je suppose qu'est visé le cas d'une société ayant contracté avec l'association des copropriétaires représentée par le syndic qui ristournerait à celui-ci des commissions sans que l'association soit informée. Le cas n'est pas limité aux sociétés pour lesquelles le syndic aurait dû solliciter l'autorisation préalable de contracter dans les circonstances visées à l'art.577-8, § 4 , 15. CC.

Bref, à défaut d'être informé non seulement de l'ensemble des circonstances concrètes de la fin de contrat de la firme de nettoyage contestée par certains mais aussi du contenu des statuts qui préciseraient les pouvoirs du syndic; il n'est pas possible de donner une réponse à un cas particulier.

Dernière modification par GT (02-09-2017 09:09:32)

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PIM

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 203

Re : Le syndic décide tout seul

Nath89 a écrit :

En a-t-il le droit, ne devions-nous pas voter à la majorité absolue et décider nous-même de la nouvelle société ?

Et, si la conclusion (après examen de tous les éléments) était que le syndic ne pouvait agir de la sorte, que proposeriez-vous comme action ? la réunion d'une AGE extraordinaire ? en vue de la révocation du syndic ?

Dernière modification par GT (02-09-2017 09:16:44)

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Nath89
Pimonaute assidu
Inscription : 29-01-2013
Messages : 54

Re : Le syndic décide tout seul

Merci pour vos interventions.

La personne qui nettoyait était en place depuis près de 10 ans. On ne lui a jamais rien reproché et surtout, les syndics actuel et précédent ne lui ont jamais fait aucune remarque.
A la dernière réunion, lors de l’évaluation des fournitures, certaines personnes ont trouvé que le poste « nettoyage des communs » était un peu cher et ont suggéré de le faire chacun à notre tour. Ce qui de mon expérience ne marche jamais. De là, une ou deux personnes en sont venu à dire que le travail n’était peut-être pas tout à fait bien fait. Il n’y a pas eu plus de remarque ni de reproche. Le syndic a donc noté : Envisager le remplacement de la société de nettoyage. Ce qui pour moi, n’avait pas de conséquence.
Il n’y a dans ce cas, aucun acte conservatoire.
C’est le syndic qui dit que nous l’avons décidé lors de la dernière AG, mais ce n’est pas vrai puisqu’on n’a pas voté.
Je ne sais pas trop comment agir. Puis-je le faire revenir à la situation initiale, c’est-à-dire à l’ancienne société ?
En ce qui concerne la révocation, nous venons de changer de syndic il y a un an et on ne va quand même pas changer tous les ans. Cela demande du temps et de l’argent.
De toute façon, je commence à croire qu’ils sont tous pareils. Tout s’est bien passé pendant un an et là, je suis très déçue.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 203

Re : Le syndic décide tout seul

Nath89 a écrit :

Je ne sais pas trop comment agir. Puis-je le faire revenir à la situation initiale, c’est-à-dire à l’ancienne société ?
Tout s’est bien passé pendant un an et là, je suis très déçue.

Vous êtes une copropriétaire parmi d'autres copropriétaires.
Un copropriétaire et même un membre du conseil de copropriété n'a aucune instruction à donner au syndic.

Si vous êtes déçue par votre syndic et considérez que son bilan n'est pas globalement positif,vous ne voterez pas, le moment voulu, pour la reconduction de son mandat.

Si, pour faire maintenant plaisir à une copropriétaire, le syndic rompt le contrat de nettoyage qu'il a déjà signé avec la nouvelle société , j'imagine que cette société revendiquera le payement d'indemnités.

Vous avez envisagé cette situation ?

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ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 252

Re : Le syndic décide tout seul

GT a écrit :

Un copropriétaire et même un membre du conseil de copropriété n'a aucune instruction à donner au syndic.

Dans le système en vigueur en copropriété (belgique) c'est comme dans une avalanche : aucun flocon ne s'en estime responsable.

Les règles de loi en vigueur ont des failles et la coroporation des syndics a ses "usages" dont celui de ne jamais venir faire un tour annuel (formel) du bâtiment avec rapport à son client ( l'ACP).

Et le premier copropriétaire qui dit la vérité il sera exécuté.....car il est beaucoup moins fatiguant et davantage lucratif d'attendre que le toit s'effondre plutot que de remettre une tuile à titre préventif en été (merci à la Ligue). Cela coûte ainsi +cher aux locataires et copropriétaires, cela fait tourner l'économie et le business peux-être de certains.  glasses

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : Le syndic décide tout seul

Un immeuble de 7 appartements...

Je sais que certains vont hurler, mais il est si simple de faire effectuer ce nettoyage par un occupant de l'immeuble, en contrepartie d'une indemnisation. Je pratique ainsi dans un immeuble de 13 apparts à la satisfaction générale, depuis plusieurs années.

A défaut d'opter pour cette solution, le syndic a bien agi. Il est responsable du personnel en charge de l'entretien et à ce titre, peut décider d'un changement de prestataire (surtout pour un prix moins élevé) en cas de plaintes suffisantes et justifiées. L'année prochaine, le point peut être porté à l'oj de l'ag ; chacun sera libre de proposer sa solution ou une autre société... et un vote décidera de la marche future à suivre. Chacun aura aussi eu la possibilité de comparer le rapport qualité/prix des deux sociétés concernées.


rexou

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