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Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

QRieuse
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Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Bonjour,

La clause de solidarité pour le paiement des charges de la copropriété doit-elle mentionnée dans le règlement de copropriété (acte authentique) ou peut-elle être dans le règlement d'ordre intérieur (sous seing privé donc simplement décidée et votée par l'AG)?

D'après tout ce que j'ai pu trouver, il semble que cette clause doive se trouver dans le règlement de copropriété.
J'en déduis que si elle se trouve dans le ROI, elle est nulle.

Pouvez-vous m'éclairer à ce sujet?

A l'avance, merci.

Cordialement,


QRieuse

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luc
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

QRieuse a écrit :

Bonjour,

La clause de solidarité pour le paiement des charges de la copropriété doit-elle mentionnée dans le règlement de copropriété (acte authentique) ou peut-elle être dans le règlement d'ordre intérieur (sous seing privé donc simplement décidée et votée par l'AG)?

D'après tout ce que j'ai pu trouver, il semble que cette clause doive se trouver dans le règlement de copropriété.
J'en déduis que si elle se trouve dans le ROI, elle est nulle.

Pouvez-vous m'éclairer à ce sujet?

Quelle "clause de solidarité "?
Entre qui et qui?


Cordialement,

Luc

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QRieuse
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Comme dit dans le titre, il s'agit d'une clause de solidarité pour récupération de créance en cas d'indivision ou usufruit/nu-propriété.

L'article est le suivant:

Clause de procédure de récupération de créance en cas d’indivision, usufruit.

En cas d’indivision de la propriété d’un local privatif, de démembrement en nue-propriété  et usufruit, droit d’usage et d’habitation, tous les indivisaires ou titulaires de droit sont solidairement et indivisiblement tenus à l’égard de la copropriété, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues, afférente au dit local privatif.

Peut-il se trouve dans le ROI ou obligatoirement dans le Règlement de copropriété?


QRieuse

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GT
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Je n'ai connaissance que d'inscription d'une clause de solidarité (usufruitier/nu-propriétaire) pour le recouvrement des charges d'une ACP que dans l'acte de base et plus particulièrement dans le règlement de copropriété.

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GT
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

La matière pourrait, pour le futur, être explicitement visée pat la loi si la recommandation du groupe de travail adressée au Minsitre GEENS est concrétisée dans le code civil  :
"Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve. ».

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hellooo
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Cette clause de solidarité m'apparait floue et risquée pour la sécurité juridique.

Cette clause de solidarité envisagé en verrue du code civil belge n'est-elle pas un peu civilement problématique dans le cas d'un viager par exemple où le démembrement de la propriété est instauré ( via notaires) entre des gens qui se connaissent guère et qui de ce fait n'ont pas envisagés d'être financièrement solidaires l'un de l'autre puisqu'il n'ont strictement aucun lien familial entre eux.

Le cas échéant il faudrait peux-être alors envisager de durcir les conditions de viager et que les deux parties à l'acte garantissent les ressources dont elles disposent pour le futur ....

Je dis cela mais je dis rien car je ne connais rien au sujet.

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luc
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

QRieuse a écrit :

Comme dit dans le titre, il s'agit d'une clause de solidarité pour récupération de créance en cas d'indivision ou usufruit/nu-propriété.

L'article est le suivant:

Clause de procédure de récupération de créance en cas d’indivision, usufruit.

En cas d’indivision de la propriété d’un local privatif, de démembrement en nue-propriété  et usufruit, droit d’usage et d’habitation, tous les indivisaires ou titulaires de droit sont solidairement et indivisiblement tenus à l’égard de la copropriété, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues, afférente au dit local privatif.

Peut-il se trouve dans le ROI ou obligatoirement dans le Règlement de copropriété?

Cette disposition date probablement d’avant 1994.

Au niveau de l’ACP (et son représentant) l’Art. 577-6 §1 CC est actuellement impérativement d’application :

CodeCivil a écrit :

  Art. 577-6.[1 § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Au niveau de la Justice est d’application que l’association de fait doit citer les détenteurs des droits réels, tel que décrit à l’Art. 577-6 §1 CC.

La loi ne doit pas être adapté.

Les statuts devraient être coordonné. Cette disposition doit disparaitre, mais éventuellement à titre éducatif remplacé par une traduction « CP normal » du texte de l’Art. 577-6 §1 CC destiné aux avocats. Actuellement à mettre dans le Réglement de Copropriété, mais peut-être plus tard dans le ROI si la loi le rend opposable avec certitude.

Le rapporteur de la loi de 1994 (et 2010) a admis lors le colloque de Louvain en 2010 que le grand défaut de la loi de 2010 est qu’elle aurait dû commencer avec une liste de ces mots « difficiles/interprétables », en fait trop succinct, et leur signification réelle. C’est aussi le but du Ministre Geens en réformant le Code Napoléon.

Dernière modification par luc (25-09-2017 08:50:48)


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Le problème soulevé concerne la portée de l'existence d'une clause de recouvrement des charges (soit dans le règlement de copropriété, soit dans le règlement d'ordre intérieur) en cas de démembrement du droit de propriété (p.e. usufruitier/nu-propriétaire) et non pas le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale lorsqu'un lot privatif est grevé d'un droit d'usufruit (notamment).

L'art. 577-6, § 1,al. 2 prévoit que dans cette situation le droit de participation aux délibérations de l'AG est suspendu jusqu'à ce que l'usufruitier et le nu-propriétaire désignent la personne qui sera leur mandataire (communication par écrit au syndic par les intéressés). Ce mandataire sera convoqué aux AG, exercera le droit de participation aux AG de celle-ci et recevra tous les documents provenant de l'ACP.

Mais le problème soulevé concerne exclusivement la mise en recouvrement des charges en présence d'une clause insérée dans le règlement de copropriété ou du ROI et non les droits à la convocation aux AG,  à la participation aux délibérations de celles-ci et à la réception de documents.

Cette clause existe et ne doit pas être supprimée au prétexte de la coordination obligatoire des statuts dont l'objet, faut-il le rappeler, est limité.

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QRieuse
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Effectivement, GT cerne la question précise que je pose. et pour laquelle il n'y a toujours pas une réponse nette et indiscutable.

Mais j'ai une sous-question tout aussi importante pour notre copropriété: pour le lot en question (viager) un mandataire n'a jamais été désigné ni signifié par écrit au syndic. L'ancien syndic a toujours convoqué le nu-propriétaire aux AG qui n'y est jamais venu donc jamais de vote de sa part et donc aucun problème pour la légalité de l'AG.
Pour la prochaine AG nous aurons un vote à l'unanimité (changement de quotités) et besoin impératif de sa présence ou procuration.
Le mandataire n'est toujours pas désigné et le syndic (nouveau depuis avril 2017) affirme que l'usufruitier est le propriétaire!! Il lui envoie d'ailleurs tous les décomptes trimestriels, fonds de réserve compris.

Le CC art 577-6 §1 dit: Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier.

L'usufruitier peut-il décider seul que le nu-propriétaire sera le mandataire, sans lui demander son avis???? Cela me paraît douteux et contestable en justice.
Dans notre cas, usufruitier et nu-propriétaire ne s'entendent absolument pas et ne se contactent que par avocats interposés.

Dans notre immeuble d'autres cas identiques se présentent (parents usufruitiers/enfants nus-propriétaires). Je crains que là aussi un mandataire ne soit pas signifié par écrit au syndic. Je vais m'en informer.
Quelles seraient les conséquences pour les AG si les mandataires ne sont pas désignés par écrit? Serait-ce un cause de nullité des décisions l'AG nécessitant un vote?

Plus on creuse une question, plus on en trouve d'autres.

Merci pour vos avis.


QRieuse

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GT
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

QRieuse a écrit :

Le CC art 577-6 §1 dit: Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier.


Plus on creuse une question, plus on en trouve d'autres.

Les travaux parlementaires révèlent qu'ont été visées les situations dans lesquelles c'est en raison d'une impossibilité physique que l'un des intéressés n'a pu participer à la désignation du mandataire (le fait par exemple de "résider à l'autre bout du monde" a été évoqué lors des travauxc préparatoires)
(Isabelle DURANT, L'assemblée générale new look, premier commentaire des articles 5 à 7 de la loi du 2 juin 2010, La copropriété par appartements : la réforme de 2010, La Charte, 2010, page 112, citant amendements ,Doc. parl., Sén., sess 2009-2010, n°4-1409/4, p.8)

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QRieuse
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Merci GT.
Je pensais aussi à ce genre d'empêchement (par exemple une personne longuement hospitalisée ou géographiquement éloignée). Je suppose aussi que le choix du mandataire peut être modifié dans le temps à condition d'en avertir aussitôt le syndic.


QRieuse

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GT
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Effectivement le choix portant sur l'identité du mandataire  désigné peut évoluer dans le temps.

Accessoirement : j'ai eu l'occasion de constater que certains confondent le mandataire (art 577-6, § 1, al 2) et le porteur d'une procuration pour l'AG (art. 577-6, § 6). Ainsi le mandataire désigné (art. 577-6, § 1, al.2), que ce soit l'usufruitier ou le nu-propriétaire ,  pourrait donner une procuration de manière à être représenté lors de l'AG"

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luc

QRieuse
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

@GT

Tout à fait d'accord.
Merci pour ces précisions


QRieuse

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QRieuse
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Bonjour,

Je reviens à la question posée au début de cette discussion pour laquelle j’ai obtenu réponse.

La clause de solidarité pour le paiement des charges de la copropriété doit-elle être mentionnée dans le règlement de copropriété (acte authentique) ou peut-elle être dans le règlement d'ordre intérieur (sous seing privé donc simplement décidée et votée par l'AG)?

Un avocat me donne le renseignement suivant : la clause de solidarité reprise dans le Règlement de copropriété est opposable aux tiers tandis que  reprise dans le Règlement d’ordre intérieur, donc sous seing privé, elle n’est opposable qu’aux personnes concernées par le ROI et pas aux tiers.

J'espère que cette information pourra vous être utile.


QRieuse

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luc, PIM

luc
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

QRieuse a écrit :

Bonjour,

Je reviens à la question posée au début de cette discussion pour laquelle j’ai obtenu réponse.

La clause de solidarité pour le paiement des charges de la copropriété doit-elle être mentionnée dans le règlement de copropriété (acte authentique) ou peut-elle être dans le règlement d'ordre intérieur (sous seing privé donc simplement décidée et votée par l'AG)?

Un avocat me donne le renseignement suivant : la clause de solidarité reprise dans le Règlement de copropriété est opposable aux tiers tandis que  reprise dans le Règlement d’ordre intérieur, donc sous seing privé, elle n’est opposable qu’aux personnes concernées par le ROI et pas aux tiers.

J'espère que cette information pourra vous être utile.

Merci.
Cela confirme mon point de vue, sauf que le ROI est un acte sous seign privé du syndic.

Art. 577-10. § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
(...).


Cordialement,

Luc

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QRieuse
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

Bonjour  Luc,

Je ne suis pas d’accord avec votre commentaire : le ROI est déposé au siège de l’ACP à l’initiative du syndic et est un acte réalisé sous seing privé par l’ACP au cours de l’AG. Ce n’est pas un acte sous seing privé constitué par le syndic.

Cordialement,


QRieuse

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luc
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

QRieuse a écrit :

Bonjour  Luc,

Je ne suis pas d’accord avec votre commentaire : le ROI est déposé au siège de l’ACP à l’initiative du syndic et est un acte réalisé sous seing privé par l’ACP au cours de l’AG. Ce n’est pas un acte sous seing privé constitué par le syndic.

Cordialement,

Selon l'esprit de la loi de 2010 vous avez raison. Je suis partisan de cette approche.

Mais je crois que la loi à venir, si le législateur suit les recommendations, va imposer la lettre de la loi comme esprit de la loi. C'est le syndic qui fera le document (logique), qui l'approuve (illogique) et qui le diffuse (logique).

Cela rentre probablement en conflit avec l'Art. 1989 CC:

Art. 1989. Le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat : le pourvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.

 
La lettre de la loi actuelle (Art. 577-10. §2 CC) n'impose pas que l'AG approuve. Cette interprétation est celle du "pouvoir en place" dans mon ACP. Ils réfèrent oralement à des cours officiels, donnés par l'IPI, mais pas accessibles à des CP.

Je crois que BMCTools pourrait en dire plus.


Cordialement,

Luc

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BMCTools
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

luc a écrit :

Mais je crois que la loi à venir, si le législateur suit les recommandations, va imposer la lettre de la loi comme esprit de la loi. C'est le syndic qui fera le document (logique), qui l'approuve (illogique) et qui le diffuse (logique).

Je crois que BMCTools pourrait en dire plus.

Avec plaisir.

Le règlement d'ordre intérieur pourra être modifié soit par l'Assemblée générale ou par le législateur. C'est ce dernier point qui est nouveau.

Le projet prévois que "le syndic a également obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales applicables sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale"

Un exemple concret, il est prévu dans le projet que les règles au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'AG seront reprisent dans le ROI.
Si le législateur vient à modifier une règle, le syndic devra modifier le ROI directement. Comme aucun acte authentique n'est demandé pour le ROI, cette modification sera rapide et peu onéreuse.

En tout les cas, le syndic ne pourra pas modifier le ROI de sa propose initiative. Il devra suivre l'AG et les obligations légales.

Dernière modification par BMCTools (02-10-2017 15:20:53)


Yves Van Ermen

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PIM

luc
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Re : Clause de solidarité nu-propriétaire/usufruitier

BMCTools a écrit :

(...)
Un exemple concret, il est prévu dans le projet que les règles au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'AG seront reprisent dans le ROI.
Si le législateur vient à modifier une règle, le syndic devra modifier le ROI directement. Comme aucun acte authentique n'est demandé pour le ROI, cette modification sera rapide et peu onéreuse.
En tout les cas, le syndic ne pourra pas modifier le ROI de sa propose initiative. Il devra suivre l'AG et les obligations légales.

D'accord si le législateur ne laisse aucun choix à l'ACP (cas blanc ou noir).
Mais si le législateur laisse un choix (le cas gris)?

Il s'en suit que le législateur devra imposer le texte à mettre dans le ROI.
Si non on, est repartie ... .
 
Sauf si on prévoit que tout changement du ROI, fait de cette façon est urgente et provisoire. Et se fait sur base de l'Art. 577-8. §4. 45° CC. Ce changement devra être confirmé par l'AG lors de sa session suivante.

Tant que j'y pense:
Question supplémentaire: législateur = fédéral, régionnal (prescriptions du permis d'environnement) et/ou communal (réglement de police) ?


Cordialement,

Luc

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