Obligation de récolter les fonds avant gros travaux

bada · #1 29-09-2017 15:41:31

Soit dans une copropriété où il faut encore exécuter la dernière phase de la mise en conformité des ascenseurs.

Il n'y a pas de fond de réserve et le syndic demande le paiement en 3 versements, des acomptes pour constituer le montant nécessaire pour payer la futur facture de l'ascensoriste.
Le syndic pourrait-il commander les travaux si la somme totale ne se trouve pas sur le compte bancaire.

J'ai déjà lu dans un post ancien que le syndic serait obligé de collecter la totalité de la somme, avant de commander les travaux. Je ne retrouve pas cette discussion.

Par ailleurs, j'ai fouillé dans la loi mais je trouve pas le texte qui dit que le syndic doit récolter la totalité des fonds avant de commander les travaux.

Comme il n'y a pas de réserve, il n'y a pas de compte bancaire à cet effet. Le syndic doit-il obligatoirement ouvrir un compte pour récolter les fonds destinés à l'exécution de la mise à jour des ascenseurs.

Merci pour votre aide

bada · #21 02-10-2017 16:29:58

Finalement, à la lecture notamment des différents intervenants, je crois que le syndic ne peut pas demander des avances de fonds aux bons payeurs pour combler la carence des mauvais payeurs. Nous ne sommes pas ici dans le cadre des charges habituelles de l'immeuble mais de gros travaux. Je crois que dans ce cas, il n'y a pas d'intérêts ni autres pénalités de prévues dans l'acte de base ni la loi.

Le syndic devra donc s'assurer de collecter la totalité des fonds avant de passer la commande. Pas de sous, pas de commande.
A charge pour le syndic de faire rentrer les sous même sous menaces de recommandés et de poursuites judiciaires.

Ceci fait, le syndic a fait son boulot et ne pourrait pas être mis en cause dans sa gestion.

grmff · #22 02-10-2017 16:44:51

bada a écrit :

Le syndic devra donc s'assurer de collecter la totalité des fonds avant de passer la commande. Pas de sous, pas de commande.
A charge pour le syndic de faire rentrer les sous même sous menaces de recommandés et de poursuites judiciaires.

Je ne valide pas du tout cette idée. Cela donne de facto un droit de veto de chaque propriétaire sur une décision qui a été prise avec une majorité de 80%.

Cela n'a aucun sens, et je vous le partage.

A mon sens, le syndic doit avoir les fonds pour passer commande. S'il y a des mauvais payeurs et qu'il a les fonds, il passe commande, et il poursuit en parallème et de manière complètement indépendante les mauvais payeurs.

S'il n'a pas les fonds, tous les actes de base que je connais prévoient que les autres propriétaires doivent provisionner le syndic pour couvrir celui qui est en carence.

bada · #23 02-10-2017 17:04:21

Désolé mais je ne vous suis pas.

Si le syndic passe la commande en ayant récolté 85% des fonds, il fait quoi pour payer la totalité ? Réclamer aux autres, moi, je ne vois pas cette possibilité dans l'acte de base pour les dépenses AUTRES QUE LES CHARGES HABITUELLES.

Pour moi, il poursuit (d'accord avec vous) les défaillants et ensuite, quand les fonds sont récoltés, il commande.

panchito · #24 02-10-2017 17:19:12

Désolé Bada, mais Grmff a raison.

Le syndic est obligé d'exécuter les décisions prises à l'AG.

Donc s'il n'a obtenu que 85% des sous, il est obligé de lancer un 2ème appel de 30%, pour être sur d'avoir les sous (au cas où les 15% des voix continueraient à ne pas payer).

En parallèle il lance une action en justice mais là on est parti pour des années...

dach · #25 03-10-2017 19:48:08

luc a écrit :

Art. 577-2.§ 9. ...
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
Loi du 30.06.1994, art. 1, En vigueur : 01-08-1995

Dans cet article, je ne vois pas où vous voyez une obligation de solidarité des CP sur les dette d'un CP défaillant ?
Augmenter les appels de fonds dans le but palier à un CP défaillant revient dans les faits à modifier la répartition des charges de copropriété. Cela est en contradiction avec l'art. 577-2.§ 9

panchito a écrit :

Le syndic est obligé d'exécuter les décisions prises à l'AG.
Donc s'il n'a obtenu que 85% des sous, il est obligé de lancer un 2ème appel de 30%, pour être sur d'avoir les sous (au cas où les 15% des voix continueraient à ne pas payer).

Une bonne décision comprend le but (les travaux), mais aussi les moyens (les appels de fonds). Les 2 doivent être exécutés correctement selon la décision d'AG.
Si le syndic estime qu'il ne pourra obtenir le solde de l'appel de fonds prévu, il doit convoquer une AGE avant d'engager un nouvel appel non budgété.
Si il ne veut pas rendre l'ACP ingérable, il doit avoir le plein soutien de l'ensemble des CP concernés pour que ceux-ci financent la part du CP défaillant.

Vous allez me répondre que les appels de fonds supplémentaires ne sont qu'une avance qui sera rembourser. Mais rien n'est moins sûr et là aussi on est parti pour des années...
Sans doute un CP avisé et financièrement à l'aise choisira de préfinancer des travaux urgent, mais cela ne sera peut-être pas possible pour tous et tous les travaux ne sont pas urgent.
Il faut donc présenter aux CP les choses clairement avec toutes les alternatives possibles et non leurs dire ce qui me semble un mensonge : 'en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!'

Curieusement, nos élus ne semble pas pressés de trouver une solution aux dettes des CP faillis. (Privilèges hypothécaire, transmission de la dette avec le lot ou, pourquoi pas, transformation de la copropriété forcé en SPRL ou SA ou les CP touchent les dividendes (et paient un loyer si ils sont occupants) et où leurs engagement est limités au capital investi.

panchito · #26 03-10-2017 21:18:37

Nous avons du passer par là parce que le toit était à refaire et certains copropriétaires ne sachant plus ni louer ni vendre leur bien allait saisir l'ACP.

Le Syndic était alors obliger de faire "jouer" la solidarité et il afait un deuxième appel de fonds qui serait suffisant pour passer commande même si les mauvais payeurs ne payaient pas.

Les procédures de recouvrement de ces impayés sont toujours en cours...4 ans après les faits.

luc · #27 04-10-2017 09:06:34

dach a écrit :

luc a écrit :
Art. 577-2.§ 9. ...
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
Loi du 30.06.1994, art. 1, En vigueur : 01-08-1995
Dans cet article, je ne vois pas où vous voyez une obligation de solidarité des CP sur les dette d'un CP défaillant ?
Augmenter les appels de fonds dans le but palier à un CP défaillant revient dans les faits à modifier la répartition des charges de copropriété. Cela est en contradiction avec l'art. 577-2.§ 9

Le mot "notamment". J'avoue que c'est très succint.

L'ACP n'est pas une vraie association du type ASBL, ni une société du type "SPRL". Le Code des Entreprises ( gestation pour 2018/2019) va reder tout cela plus lisible.

En synthèse une ACP gère le capital d'autrui. Donc pas de comptes du type 11 du plan comptable défini dans le Code du Droit Economique en 2013.

Ce qui implique qu'il ne peut pas aller en rouge = prendre des risques illimités sur le compte des copropriétaires.
Ni aller trop en positif (sans justificatif explicite = fonds de réserve) = investir d'argent d'autrui.

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