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Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Hermans
Pimonaute
Inscription : 17-09-2015
Messages : 7

Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Bonjour à tous,

J'ai une question concernant l'article 577-7 du code civil dont l'interprétation, suite à sa modification, ne me semble pas évidente.

Je m'explique :

- Je suis propriétaire dans une copropriété où mon lot représente moins de 2% des quotités
- La copropriété souhaites revendre la conciergerie en vue d'alimenter le fonds de réserve

Jusque là, tout va bien.

Cette vente implique fort logiquement une modification des quotités et une adaptation de l'acte de base.
Souci : Le projet d'adaptation des quotités du géomètre prévoit une diminution moyenne de 4% des quotités pour les copropriétaires, à l'exception de 5 lots, dont le mien.

Pour ce qui me concerne et sans justification, mes quotités augmenteraient de 13% !
Aucun changement n'est intervenu depuis l'acte de base de nature à justifier cette augmentation.

Est-il obligatoire d'avoir l'unanimité pour voter une changement des quotités ou (et là j'en viens à l'article 577-7), le fait de réaffecter une partie du bâtiment (vente de la conciergerie) permet un vote de 4/5 ?
Si un vote à 4/5 est suffisant, ais-je un recours pour me défendre contre une modification des quotités qui me semble abusive ?

D'avance, merci pour votre aide

Hermans

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 930

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Il me semble que pour modifier les quotités, l'unanimité des présents et représentés est exigée.

Vous êtes deux fois perdant : vous perdez la part qui vous revient sur la location de la conciergerie et vous voyez vos quotités augmentées.

Dernière modification par rexou (25-10-2017 22:01:22)


rexou

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 3 893

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

La matière est complexe.

L'avocate Laurence Nemery de Bellevaux y a consacré dans une revue  spécialisée un article dont la lecture pourrait, peut-être , s'avérer utile .

Je ne dispose pas du texte, je ne l'ai pas lu. En revanche  j'ai toujours considéré avec intérêt cette revue.

« La vente de la conciergerie ou le parcours du combattant pour les parties à cette opération », R.C.D.I., 2016, liv. 4, p. 27 à 35.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 681

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Hermans a écrit :

Pour ce qui me concerne et sans justification, mes quotités augmenteraient de 13% !

La première chose à faire est de contacter l'expert-géomètre et de lui demander des explications (mieux vaut par email que par téléphone).

Faites-le dès demain matin et donnez-nous son explication!

Dernière modification par panchito (25-10-2017 22:05:29)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 3 893

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Je reprends intégralement une intervention de l'ABSA sur ce forum (16/8/2011). Je me limite à attirer l'attention sur les dispositions légales citées.
https://forum.pim.be/viewtopic.php?id=281949&p=1
"La vente d'une partie commune est une décision de l'AG à la majorité des 4/5 des voix (Art 577-7 §1 2° e). L'ensemble des coûts liés à la vente sont normalement des frais communs.
Effectivement, les quotes-parts en copropriété devront être modifiées sur base d'un rapport motivés d'un géomètre expert, architecte, agents immobiliers (ARt 577-4 §1 2ème alinéa). Le vote pour modifier les quotes-part en AG, et dans ce cas de figure, est de 4/5 des voix (ARt 577-7 §3 2ème alinéa).
Nous devez passer devant le notaire pour modifier l'acte de base et il s'agit de frais communs.
En cas de travaux et location, cela doit être décidé en AG. Et les travaux doivent être décidés aux 3/4 des voix comme d'habitude. (Art 577-7 §1er b)
C'est l'Ag qui décide de ce qui est fait avec le produit de la vente, distribution ou déposé sur le fonds de réserve. L'argent est déposé dans le fonds de réserve appartient à l'ACP. En cas de vente de votre bien vous devez alors de prévoir la reprise de votre quote-part dans celui-ci auprès de l'acquéreur.
Pour estimer le bien faite appel à un agent immobilier. PIM en connaît un bon :-)"
________________________________________
Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

Donc pas d'unanimité sur la modification de la répartition des quotes-parts  dans les cas où cette modification est nécessaire (nouveauté loi 2010).

Dernière modification par GT (25-10-2017 22:28:03)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 3 893

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Hermans a écrit :

Si un vote à 4/5 est suffisant, ais-je un recours pour me défendre contre une modification des quotités qui me semble abusive ?

L'article 577-9, § 6, C. civil prévoit que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes et le mode de répartition des charges.

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Hermans
Pimonaute
Inscription : 17-09-2015
Messages : 7

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Merci pour vos réponses.
Si je comprends bien, c'est mal parti pour moi...

Je commence par demander ce matin une copie du rapport/projet du géomètre car le syndic n'en a envoyé qu'un extrait (uniquement la page comprenant les nouvelles quotités, sur un projet de plus de 20 pages...).
En fonction de son contenu, je contacterai le géomètre et vous communiquerai sa réponse.

Si tt le monde campe sur sa position, je penses que je ferai usage de l'article 577-9 $6 et saisirai le juge de paix en vue de provoquer une conciliation ou, à défaut, de défendre mes droits.

Je n'ai trouvé que très peu d'information concernant les revues du R.C.D.I.
Quelqu'un sait-il où je peux me procurer la revue/extrait mentionné par GT ?
Merci !

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
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Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Hermans a écrit :

Aucun changement n'est intervenu depuis l'acte de base de nature à justifier cette augmentation.

Il y a un changement : la loi du 02.06.2010 qui a changé la mode de justification du calcul des quotités dans certains cas (comme le votre probablement)
Je rejoins le texte de l’ABSA et le commentaire de GT.

En plus j’attire votre attention sur le fait que l’Art. 577-3 comprend dans ce contexte les mots:

CodeCivil a écrit :

(…) sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier. (…)

.
Le mot « motivé » est le mot clé.

Pour que ce rapport soit opposable aux propriétaires il est impératif que le rapport a été opposé au moment de la décision de changer les statuts (= la création du lot privatif « ex-conciergerie »). la responsabilité de cela est au mains de celui qui va signer l'acte authentique (en principe de syndic).

Donc ce rapport motivé devra être soumis à l’AG1 pour acceptation par celui qui propose le point (en principe le syndic) pour information, délibération et vote de l’approbation de ce rapport. Puis le syndic devrait comme bon père de famille attendre 4 mois si aucun CP soumet cette décision au juge compétent.

Puis seulement il met le point « création statutaire du lot privatif » à l’OJ de l’AG2 suivante (AGE ou AGO). Il devrait communiquer par recommandé à tous les propriétaires le changement des statuts, dès que l’acte authentique est passée.

Faire attention que l’AR du 15.03.2017 soit appliqué (le notaire doit le vérifier).

Le principe (et méthode) de la vente pourrait être mis à l’OJ de cette AG2. Mais l’approbation du compromis de vente devrait être mis à l’OJ d’une AG3 suivante à plus que 4 mois.

La signature de l’acte authentique de vente devra à nouveau attendre l’AG4 suivante à + 4 mois.

Si on ne tient pas d’AGE (= on se limiite à une AG par an), une décision lors de l’AGO de 2017 ne pourrait donc être final en 2020 (méthode AGO) ou début 2019 (méthode AGE), si l’AG agit en bon père de famille.

Si elle veut jouer au poker ce trajet pourrait être raccourcie. Mais les frais supplémentaires occasionnés par ce raccourci pourraient être mise à charge d’eux qui ne sont pas opposé au raccourci.

Celui qui conteste ce type de décisions d’AG a intérêt à
- d’un coté de demander l’avis d’un avocat avec une expérience « copropriété » comme praticien et pas comme théoricien
- et d’un autre coté faire son budget (quel est l’impact en EUR de ce changement sur long terme = faire son budget). Dans ce contexte n’oubliez pas l’impact sur le calcul des frais de chauffage (qui change) et sur tous les travaux à venir.

Comme il s’agit d’un acte de disposition, vous devez être avoir la possibilité de consulter préalablement à la séance d’AG tout document dans ce contexte.

Mais si le notaire et/ou expert n’a pas de mission de syndic adjoint, qui est probablement le cas, tout contact avec cette personne doit se faire en présence du syndic ou son délégué. Si cette personne (expert, notaire, …) est son délégué il y a probablement un problème d’impartialité.

Cette semaine j’ai approfondi dans un autre sujet la problématique des contacts avec des fournisseurs de l’ACP. Dans ce contexte cet expert, notaire, … est un fournisseur de services, donc TOUT contact direct avec lui impossible, sauf en présence du syndic.

Ce qui précède est une suggestion, pas plus ni moins. Il se base sur des faits vécues en pratique. Je suis ni juriste ni prof de cours concernant l'immobilier.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Hermans a écrit :

(...) car le syndic n'en a envoyé qu'un extrait (uniquement la page comprenant les nouvelles quotités, sur un projet de plus de 20 pages...).

L'extrait doit reprendre tous les éléments nécessaieres à prendre une décision.

Exemple concret: en 1998 le syndic à diffusé un extrait de l'acte authentique qui ne mentionnait pas que notre copropriété était considéré comme un immeuble et pas comme un groupe de deux immeubles. Il s'est basé sur cet extrait pour demander deux permis d'environnement au lieu d'un (= pas d'intervention d'un bureau d'étude externe). En 2016 est apparu qu'il avait "oublié" à mentionner ce fait clé dans cet extrait (le nombre des immeubles).

Il s'en suit qu'un dossier pénal est fort probable (faux en écriture et usage de faux) dans le contexte d'un dossier avec prescription de 30 ans.

Hermans a écrit :

Je n'ai trouvé que très peu d'information concernant les revues du R.C.D.I.?

Ils sont en principe consultables à la bibliothèque de chaque faculté de droit et je crois aussi à la SNPC.


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Hermans a écrit :

Je n'ai trouvé que très peu d'information concernant les revues du R.C.D.I.
Quelqu'un sait-il où je peux me procurer la revue/extrait mentionné par GT ?
Merci !

Voir ici aux Editions Wolters Kluwer


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
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Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

PIM a écrit :
Hermans a écrit :

Je n'ai trouvé que très peu d'information concernant les revues du R.C.D.I.
Quelqu'un sait-il où je peux me procurer la revue/extrait mentionné par GT ?
Merci !

Voir ici aux Editions Wolters Kluwer

La table des matières des 1213 articles (y compris la jurisprudence):
Revue copropriété et droit immobilier (bilingue au niveau des synthèses des articles)


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 681

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

J'ai des biens dans des copropriétés où on a vendu l'ancienne conciergerie.

Dans ce cas-là, toutes les quotités des autres lots diminuent puisque la conciergerie n'avait auparavant pas de quotités (partie commune) et devient donc un lot privatif devant avoir ses propres quotités (que l'on prend au prorata dans tous les autres lots privatifs).

Tous les CP's doivent évidemment recevoir l’entièreté du rapport motivé de l'expert-géomètre (c'est vous qui le payez!!).

Mais êtes vous bien sur qu'il s'agit uniquement de la vente de la conciergerie? Ou il y a une autre opération en cours en même temps?

Il est impossible que vos quotités soient augmentées de 13% uniquement suite à la vente de la conciergerie.

Elles devraient au contraire diminuer!!

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Hermans
Pimonaute
Inscription : 17-09-2015
Messages : 7

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

La modification des quotités intervient uniquement dans le cadre de la vente de cette conciergerie, aucun autre changement n'a été demandé par la copropriété.

Etrangement, les 5 lots dont les quotités augmentent sont ceux situés au dernier étage (tous les autres diminuent, dans des proportions assez inégales, de 2 à 22%)
Les augmentations de ces 5 lots sont de 6, 10, 13, 13 et 50% ! Je suis vraiment curieux de lire le rapport du géomètre/expert pour comprendre ce qui le motive... C'est assez incompréhensible en l'état...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Je suis propriétaire de studios dans des immeubles dont le dernier étage sont des logements plus grands que les autres. Les studios des étages font entre 350 et 550 quotités. Les studios, plus grands, du dernier étage, font 200 quotités.

Si une rectification des quotités était demandée par un propriétaire, il me semble évident que les studios des derniers étages se verraient doubler leur quote part. Ceci est dû à une erreur à l'origine de l'acte de base.


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

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Hermans
Pimonaute
Inscription : 17-09-2015
Messages : 7

Re : Vente conciergerie - Modification quotités - Unanimité?

Si j'ai bien tt compris, les quotités sont définies par 3 critères :
- La surface au sol
- L'affectation
- La situation

J'ai donc fait une corrélation entre les m² et les quotités ne trouve là non plus aucune justification qui pourrait être une "correction" de l'acte de base.

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