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régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

bernardg
Pimonaute
Inscription : 08-11-2017
Messages : 3

régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Bonjour

J'étais, jusqu'en juillet 2015, propriétaire d'un appartement dans un immeuble.
Chaudière commune, calorimètres, etc... une provision sur ces charges était payée mensuellement

J'ai donc vendu le bien au 1/7/2015.
en avril 2017, les comptes de plusieurs années antérieurs (2013 à 2015) ont été approuvés et se faisant une régularisation des charges au eu lieu.

J'ai reçu alors une demande de paiement de mon ancienne copropriété me demandant de payer un surplus relatif aux consommations durant la période où j'étais propriétaire. Il faut savoir que ce bien était loué (je ne m'occupais donc pas personnellement)

Le nouveau propriétaire ayant repris le bail de location, il m'aurait semblé logique que ce soit à lui qu'on réclament ce surcoût puisqu'il est le seul de nous deux à pouvoir en réclamer le paiement/remboursement au locataire; moi-même n'étant plus en rapport "commercial" avec ce dernier depuis plus de 2 ans 1/2.

La copropriété me répond que c'est à moi de payer ces consommations, au pro-rata de la période où j'étais propriétaire, donc peu importe que le bien soit loué ou non.

Après quelques recherches sur internet, je me rends compte qu'en France (n'ayant pas trouvé d'articles concernant la Belgique) c'est la personne qui est propriétaire au moment de l'approbation des comptes (et donc au moment de la décision de la régularisation) qui doit payer (ou recevoir le remboursement, si il y a lieu).
Ex: http://www.dossierfamilial.com/immobili … ente-55228
https://www.squarehabitat.fr/nos-dossie … e_216.aspx

(pas les seuls sites qui en parle)

Est-ce pareil en Belgique ?
J'ai relu bien entendu l'acte de vente et bien qu'il soit précisé certains cas (ex :frais décidés en AG avant la vente mais réclamés après la vente du bien => paiement par le nouveau propriétaire, puisqu'il a eu accès aux décisions des AG avant la vente), je n'ai rien trouvé concernant ce point spécifique qui, pourtant, me semble un cas "classique".


merci d'avance pour vos éclaircissements.

Dernière modification par bernardg (08-11-2017 20:13:18)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Normalement, puisque vous n'êtes plus copropriétaire depuis 2015, le Syndic ne peut évidemment plus vous adresser des décomptes. Il est cependant malheureux que vous n'ayez pas pensé insérer une clause à ce sujet dans l'acte de vente puisque vous saviez que les comptes de 2013 à 2015 n'avaient pas été approuvés...L'acheteur devait aussi le savoir puisque la loi prévoit qu'il reçoive les 3 derniers PV d'AG avant de signer l'acte authentique.

Rien n'est prévu dans les lois belges à ma connaissance puisque c'est l'acte authentique qui fait office de loi.

L'acheteur était au courant via les PV, il n'a pas non plus pensé à insérer une clause dans 'acte.

Le syndic doit tout adresser à l'acheteur. A lui de se débrouiller pour récupérer les fonds.

Que le bien soit loué ou pas n'a aucune incidence.

Vous dites :

Bernardg a écrit :

La copropriété me répond que c'est à moi de payer ces consommations, au pro-rata de la période où j'étais propriétaire, donc peu importe que le bien soit loué ou non.

La copropriété c'est qui? Le Syndic?

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bernardg
Pimonaute
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Bonjour et merci pour cette réponse très rapide.
Pour répondre à votre question : oui quand je parle de la copropriété, je voulais dire le syndic

Je vais également attendre la réponse du notaire qui avait traité la vente, avant de formuler une réponse formelle au syndic.

bonne journée !

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bernardg
Pimonaute
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Bonjour

j'ai reçu un retour du notaire qui me dit que la période de prescription est de 5 ans (donc pas dépassée) et que je suis bien redevable du paiement de cette dette.
Mais que je dispose d'un recours envers mon ancien locataire (je ne m'y attendais pas)
Je vais continuer à creuser

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Bien entendu un bailleur peut réclamer les charges à un locataire jusqu'à 5 ans après la date où elles ont été encourues. Mais c'est au nouveau propriétaire (qui a gardé le même locataire) à les réclamer puisque c'est lui qui va recevoir les décomptes.

Je ne comprends pas comment le Syndic a encore vos coordonnées alors que vous avez vendu il y a 2 ans et surtout pourquoi il vous envoie les décomptes à vous??

Vous l'avez déjà contacté à ce sujet?

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luc

luc
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

bernardg a écrit :

Bonjour

j'ai reçu un retour du notaire qui me dit que la période de prescription est de 5 ans (donc pas dépassée) et que je suis bien redevable du paiement de cette dette.
Mais que je dispose d'un recours envers mon ancien locataire (je ne m'y attendais pas)
Je vais continuer à creuser

Votre notaire ?


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Appel à l'Equipe des "légalistes" tongue

Est-ce que quelqu'un a une réponse "légale" à la question de savoir qui paie les charges après la vente  ?

Hors de l'habitude et de ce qui est convenu dans l'acte, est-ce que la loi règle cette question ?
Est-ce qu'il y a des jugements sur la question ?
Est-ce qu'une vente entre partie peut imposer des obligations de recouvrement à un tiers (c'est-à-dire l'acp...) ?
Quid si le vendeur disparait ou refuse d'assumer ses obligations contractuelles ? c'est l'acp qui devra se charger des poursuites et, éventuellement, prendre à charge de la collectivité des impayés ?


Merci d'avance

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panchito
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Dans tous les actes que j'ai signés, il est toujours indiqué que je serai redevable dès charges dès le jour de la passation de l'acte.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

panchito a écrit :

Dans tous les actes que j'ai signés, il est toujours indiqué que je serai redevable dès charges dès le jour de la passation de l'acte.

c'est justement ce que je ne demande pas   tongue
Si c'est indiqué dans l'acte, c'est un accord entre partie. Et le responsable envers l'acp est le nouveau propriétaire dans votre exemple.

Ma question 1 est de savoir si ça sort d'une loi ou d'une habitude  ?

Et la question subsidiaire : quid si l'accord entre partie est que le vendeur le 12 décembre 2017 devra payer l'ensemble des charges de l'année 2016 qui n'ont pas encore été approuvée....  c'est l'acp qui devra lui courir après ?  cet accord est-il opposable à l'acp alors que le notaire peut refuser la plupart du temps de provisionner des charges à suffisance, surtout lorsqu'il y a des discussions....

Dernière modification par max11 (10-11-2017 12:30:12)

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

panchito a écrit :

Dans tous les actes que j'ai signés, il est toujours indiqué que je serai redevable dès charges dès le jour de la passation de l'acte.


Par contre, un débat récurrent car pas clair dans la plupart des actes : est-ce que vous êtes redevable des charges demandées à partir de la passation de l'acte ou vous êtes redevable des charges couvrant la période ou réalisées à partir de la passation de l'acte....

Votre phrase que l'on trouve dans la plupart des actes ne réponds pas à cette question....

Suivant le rôle dans lequel ils se trouvent, l'acheteur et le vendeur peuvent avoir deux lectures opposées mais tout autant défendables...

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luc
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

max11 a écrit :
panchito a écrit :

Dans tous les actes que j'ai signés, il est toujours indiqué que je serai redevable dès charges dès le jour de la passation de l'acte.

c'est justement ce que je ne demande pas   tongue
Si c'est indiqué dans l'acte, c'est un accord entre partie. Et le responsable envers l'acp est le nouveau propriétaire dans votre exemple.

Ma question 1 est de savoir si ça sort d'une loi ou d'une habitude  ?

Et la question subsidiaire : quid si l'accord entre partie est que le vendeur le 12 décembre 2017 devra payer l'ensemble des charges de l'année 2016 qui n'ont pas encore été approuvée....  c'est l'acp qui devra lui courir après ?  cet accord est-il opposable à l'acp alors que le notaire peut refuser la plupart du temps de provisionner des charges à suffisance, surtout lorsqu'il y a des discussions....

Vérifier si l'Art. 577-11 CC a été appliqué, surtout les dispositions suivantes:

Art. 577-11  §1
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

Art. 577-11  §2
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

Ce problème se présente souvent en cas de retard de présentation du inventaire/bilan/décompte par une méconnaissance des règles comptables en cas de retard. Je y reviendrai plus tard dans un sujet séparé.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Merci Luc pour cette réponse.
Si je ne m'abuse, il s'agit des questions auxquels doit répondre le syndic au notaire.

Mais il ne s'agit que d'arriérés (donc déjà facturé) et de travaux ou appels de fonds décidés en AG.
Les syndics que je connais n'ont généralement pas de problème pour répondre sur ces points.

Mais quid de toutes les autres charges et décomptes....

Rien que pour ça, je suis un fervent partisan du décompte trimestriel. ça ne résout pas tout mais une bonne partie quand même...

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luc
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

max11 a écrit :

(...)Mais quid de toutes les autres charges et décomptes....

Le syndic doit appliquer l'Art. 577-11  §2 1° CC pour les factures déja reçus.

Le restant est à charge de l'acheteur. Lui doit payer/provisionner le syndic dès qu'il est propriétaire. Seul l'acheteur peut contester les montants chez le juge. Le vendeur ne sait contester que chez l'acheteur dès la date de vente. Lisez et relisez l'Art. 57711 §2 CC.

L'acheteur peut mettre dans l'acte d'achat la manière dont il pourra récupérer ces frais d'utilisation de l’appartement chez le vendeur. Pour cela l'acheteur peut demander que le vendeur consigne un montant (provision) chez le notaire.

max11 a écrit :

Rien que pour ça, je suis un fervent partisan du décompte trimestriel. ça ne résout pas tout mais une bonne partie quand même...

Au lieu du compte trimestriel, qui cache le fait que la comptabilité est tenue "quand on a le temps", je suis partisan d'une tenue de la comptabilité au jour le jour.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

luc a écrit :
max11 a écrit :

Rien que pour ça, je suis un fervent partisan du décompte trimestriel. ça ne résout pas tout mais une bonne partie quand même...

Au lieu du compte trimestriel, qui cache le fait que la comptabilité est tenue "quand on a le temps", je suis partisan d'une tenue de la comptabilité au jour le jour.

Que du contraire !  Des décomptes trimestriels imposent de tenir la comptabilité beaucoup plus régulièrement (et sans abreuver les "comptes d'attente" jusqu'à plus soif).
Je vois beaucoup d'avantages à établir des décomptes trimestriels et pas d'inconvénient.... c'est loin d'être le cas pour des décomptes annuels....

Je ne comprends pas pourquoi cela n'est pas imposé par tous les copropriétaires à leur syndic....

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panchito
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

Max11 a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi cela n'est pas imposé par tous les copropriétaires à leur syndic....

En tous cas, dasn toutes les copropriétés où j'ai des biens j'ai toujours œuvré en ce sens et obtenu des décomptes trimestriels. Pas de saine gestion sans cela!

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luc
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Re : régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen

max11 a écrit :

(...)
Que du contraire !  Des décomptes trimestriels imposent de tenir la comptabilité beaucoup plus régulièrement (et sans abreuver les "comptes d'attente" jusqu'à plus soif).
Je vois beaucoup d'avantages à établir des décomptes trimestriels et pas d'inconvénient.... c'est loin d'être le cas pour des décomptes annuels....
Je ne comprends pas pourquoi cela n'est pas imposé par tous les copropriétaires à leur syndic....

Réplique transféré vers un sujet séparée: Décompte annuel ou trimesteriel

Dernière modification par luc (10-11-2017 18:22:57)


Cordialement,

Luc

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