Crédit bullet avec mandat hypothécaire

C'est justement le cas.

Sauf que j'ai trouvé des articles qui disent que les intérêts ne sont déductibles des RI que s'il y a une inscription hypothécaire....

Justement, imaginons que l'ensemble des RI soient de 10000€, et que les intérêts (si déductibles) soient de 10000€ --> on annule les RI mais l'économie d'impôts n'est effectivement que de +/- 5000€

Moralité, quoi qu'en disent certains, quand on a le cash, on n'a jamais intérêt à emprunter....

Bonsoir Panchito,

J'ai déjà fait ce genre d'opération plusieurs fois et elle peut-être intéressante, dans certains cas.

Principe de base: Le revenu cadastral indexé multiplié par 1,40 des biens immobiliers mis en location est ajouté aux revenus professionnels et taxé au taux marginal (50%). Les intérêts des emprunts contractés en vue de financer ces achats immobiliers (peu importe qu'il y ait inscription hypothécaire ou pas) sont déductible de ces montants.

=> La conséquence de ceci est que le coût réel du crédit bullet est de 50% du taux d'intérêt octroyé par la banque (+ les frais), pour autant que les intérêts annuels ne dépassent pas le plafond du/des RC indexé(s) x 1,40 des biens mis en location.

Exemple: on soucrit un crédit bullet pour 100K€ à un taux de 1,50% sur 10 ans. La dédcution de ces intérêts (dans les limites expliquées ci-dessus) fait que le taux réel de l'emprunt est de 0,75%.

Si on peut placer ou réinvestir son cash à un taux supérieur à la moitié du coût de l'emprunt (+tenir compte des frais), on est gagnant de la différence. Donc dans mon exemple, si on peut placer à un taux > 0,75%, on est gagnant.

On est d'autant plus gagnant qu'on arrive:
1) à avoir un taux pour le bullet intéressant (forcément!) - les taux "officiels" des bullet sont élevés
2) à ne pas avoir trop de frais (dossier, mais aussi et surtout frais d'hypothèque et/ou mandat)
3) à réinvestir son cash dans un placement (mobilier ou immobilier) avec un taux > (taux bullet/2), ou le laisser investi (ex si on a un contrat BR21 à taux garanti > taux bullet/2); pas laisser son cash sur un compte d'épargne qui ne rapporte plus rien.

A une époque pas si lointaine (avant +/- 2013), il était possible d'emprunter à un taux tel qu'on pouvait replacer son cash dans une BR21 à taux garanti supérieur au taux du bullet/2 et donc être gagnant. Actuellement, ce n'est plus possible de trouver un placement à taux garanti à un taux > taux bullet/2.

Par contre le procédé permet de bénéficier de l'effet levier en investissant dans l'immobilier car taux de rentabilité de l'investissement immobilier > taux bullet/2.

Personnellement, j'ai utilisé ce procédé plusieurs fois en mettant des assurances BR21 et mon assurance groupe en garantie (nantissement), ce qui m'a permis d'éviter la mise en hypothèque des biens et même le mandat (dans le but de limiter les frais). Bien sûr, pour ce faire il faut être bon client et avoir la confiance de son banquier/sa banque.

Les banques sont souvent frileuses par rapport à ce type de crédit, à priori plus risqué car l'emprunteur doit pouvoir rembourser le capital en une fois au terme du crédit. C'est néanmoins plus rentable pour eux car le taux pratiqué est supérieur à celui des crédits amortissables. Si je me souviens bien, les taux que j'ai pu obtenir pour un crédit bullet étaient d'environ 0,50% plus élevés que ceux du crédit amortissable comparable, ce qui est raisonnable.

Conclusion: le "business case" est assez simple à calculer et il faut retenir que si on peut placer son cash à un taux > taux du bullet/2 (+ frais) on est gagnant.

Par contre, je suis surpris que les banquiers vous "fassent la promotion" de ce système car dans mon cas, je devais plûtôt leur expliquer pourquoi je voulais procéder de la sorte.

Dernière modification par Alpha (11-11-2017 20:43:52)

Himura, je pense que vous confondez avec la réduction épargne long terme / majorée.

A ma connaissance, il suffit que le prêt soit à but immobilier pour bénéficier de la déduction d'intérêt.

De toute façon je ne pense pas que prendre un crédit hypothécaire (normal ou bullet) rejoint mes objectifs:
- Contrairement à mes habitudes je vais acheter cette fois-ci un bien récent mais existant (j'achète d'habitude des biens sur plan et paie donc par tranche au fur et à mes mesures des constructions qui peuvent prendre jusqu'à 2 ans)
- Je souhaite réduire la taxe sur les comptes titres qui va être d'application au 1er janvier 2018
- Je souhaite écrémer mon portefeuille alors que les bourse atteignent des sommets et placer cet argent encore une fois dans l'immobilier où il sera plus en sécurité car à mon avis nous sommes à nouveau dans une phase "d’exubérance irrationnelle" sur les marchés financiers
- je souhaite diminuer les droits de succession puisque je vais réaliser un achat scindé (nu-propriété / usufruit). Je ferai une donation mobilière en ce sens, via notaire (en payant les 3.3%) pour que mon enfant unique puisse acheter la nu-propriété.
- j'utilise déjà les possibilité de réduction d'impôts par un compte First fiscal d'Ethias (qui ne fait pas partie de ceux dont Ethias a du se débarrasser qui eux étaient des simples comptes First non fiscaux).

Donc comme a dit Grmff, dans cette situation particulière je ne vois pas pourquoi j'irais me mettre à dos tout une série de frais, et faire gagner de l'argent à la banque. De plus je ne souhaite pas mettre mes portefeuilles titres en gage puisqu'ils sont tous dans des banques on-line pour lesquels il n'y a pas de droits de garde.

A moins que quelque chose m'échappe, mais contrairement à ce que tout le monde me dit, je n'ai pas intérêt à prendre un crédit, même pour annihiler plus de 10.000€ en RI...

J'ai voulu financer l'achat un rdc commerciale avec un bullet. Le taux etait de 0.5 pct plus eleve qu'un taux normale sur une meme duree. Quand la proposition finale est arrive il fallait que je bloque la somme chez cette banque sur un compte a un taux bas, et sans garanti que le taux ne diminue pas. Donc pour finir aucun interet. Je suis toujours interessee de savoir quel institutions donnent des bullet sans que l on doit bloquer ou reconstituer le capital chez eux.

A moins d'être dans l'attente de la fin des 8 ans (si on en est proche) afin de ne pas subir la pénalité fiscale en cas de rachat au cours des 8 premières années (pm : 30% d'un rendement fictif de 4.75%).

Si c'est vrai, c'est tout nouveau et jen'en ai jamais entendu parler.

Curieux de voir où ils ont vu cela...
Les intérêts payés sont déductibles si le prêt rempli les conditions, rien à voir avec le revenu de l'immeuble concerné....

En tout cas, c'est comme ça que je le fais (ou plutôt, c'est comme cela que fait mon logiciel)

Non, vous devez trouver une banque qui va vous faire un pret garanti par votre portefeuille de placement.
Donc pas dhypotheque, pas d asrd.  Oui, des frais de dossier (mais pas des frais de dossier HYPOTHECAIRE), des frais simples.
Je vous fait confiance sur le calcul des interets a payer, et sur le calcul du gain fiscal.
Vous oubliez cependant le principal dans la colonne des gains : le rendement de vos 170 000 eur que vous conserverez investis en bourse. Par exemple dans des fonds immobilier que vous connaissez et aimez bien.
(Ceci dit, je vous conseillerais plutot de diversifier plutot que de remettre une couche supplementaire dans ce que vous avez deja)

Trouver un placement qui va faire mieux que 1,35% en moyenne sur les 10 prochaines annees, ce n'est pas complique.

Et si vous pensez que les bourses vont s'effondrer, faites de la liquidite dans votre portefeuille pour investir sur les marches lorsque ceux ci seront beaucoup plus bas.  Liquide, rapide, souple. Rentable.
Plus liquide, plus souple, plus rentable que l'immobilier( que vous aurez fait par ailleurs avec l'argent prete par votre banquier).