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acte de base et jurisprudence

hellooo
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acte de base et jurisprudence

Bruxelles, 9 avril 2009, R.G. n° 2008/4284/A,  Rép. 09/15911, inédit

En matière de copropriété, il n’est pas rare de rencontrer dans un acte de base des dispositions limitant la jouissance des parties privatives de l’immeuble.
L’acte de base peut, par exemple, accorder à l’assemblée générale le pouvoir de décider de la réalisation de travaux dans certaines parties privatives d’un immeuble.
Tel est le cas dans l’espèce soumise au tribunal de première instance de Bruxelles1  dans laquelle un copropriétaire avait assigné la copropriété en vue de requérir l’annulation d’une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

Faits de la cause
Un des copropriétaires a procédé au remplacement d’anciens châssis en bois peint par des châssis en PVC.
L’assemblée générale a alors mis le copropriétaire en demeure de procéder à l’enlèvement des châssis en PVC et à leur remplacement par des châssis correspondant aux modèle et matériau approuvés par l’assemblée générale.
L’assemblée générale fonda sa décision sur l’article 10 de l’acte de base qui la désignait comme compétente pour décider des modifications à apporter à l’harmonie et au style de l’immeuble, même lorsqu’il s’agit de parties privatives. Cette décision devait par ailleurs être prise par une majorité de copropriétaires rassemblant les ¾ des quotités de l’immeuble.

Les notions de « style » et « harmonie »
Le tribunal, estimant que les termes « style » et « harmonie » étaient intrinsèquement subjectifs, a interprété l’article 10 au regard des règles régissant l’interprétation des conventions contenues aux articles 1156 à 1164 du Code Civil.
Le tribunal relève que l’acte de base, en son article 10, mais également par d’autres dispositions, revêt une intention certaine d’unité, d’ensemble, de conformité et de symétrie, notions qui se retrouvent d’ailleurs dans la définition du terme « harmonie ».

L’exigence de l’article 10 doit s’interpréter de manière large et vise à maintenir une uniformité drastique de la façade de l’immeuble.
Par conséquent, le tribunal conclut que le copropriétaire qui a remplacé ses châssis sans requérir l’autorisation préalable de l’assemblée générale, a porté atteinte à l’harmonie et au style de l’immeuble.
Le tribunal rejette également l’argument invoqué par le copropriétaire selon lequel la décision de l’assemblée générale constituait un abus de droit.
Le tribunal considère en effet que la sécurité juridique impose le respect des dispositions d’un acte de base car, en décider autrement, reviendrait, d’une part, à créer une inégalité entre les copropriétaires selon qu’ils se sont ou non conformés au prescrit de l’article 10 et d’autre part, à créer un précédent dans l’immeuble laissant la porte ouverte à toute modification personnelle de la façade.

1 Bruxelles, 9 avril 2009, R.G. n° 2008/4284/A,  Rép. 09/15911, inédit

http://newsletter.cms-db.info/article.a … 4&aid=2104

Un autre  jugement "acte de base et lsécurité juridique" à citer  ?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : acte de base et jurisprudence

Ce jugement de 2009, d'avant la loi du 02.06.2010, a été renforcé par la disposition suivante:

Art. 577-7 §1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix : (...)
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
   Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
(...)

Dans mon cas j'essaie de le faire appliquer.

La mise en place de nouveaux chassis PVC et autres d’une manière plic/ploc gène non seulement l’esthétique (architect POLAK de l'Atomium), mais aussi réduit le rendement de la rénovation de la chaufferie.

Le point mis à l'OJ 2015 a été postposé depuis lors. Ce refus de traiter entre autres ce point est un de mes arguments pour proposer au juge de nommer un syndic provisoire avec mission d'administrateur provisoire qui rapporte au juge (et pas à l'AG).


Cordialement,

Luc

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hellooo
Pimonaute assidu
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Re : acte de base et jurisprudence

Oui il semble  rare que les tribunaux prennent au serieux ( juridiquement) les articles de l'acte de base de la copropriété pour un minoritaire.

"La majorité a toujours raison" disent les juges de paix et les miavocatsmijuges auxquels les JP délèguent fréquemment leur juridiction pour garder les mains propres et ne rien trancher eux-mêmes en matière de copropriété.

"Il faut faire confiance à la majorité" ( autre formulation).

Du coup l'AB notarié est un  UN ACTE AUTHENTIQUE  inappliqué.....

Cela pose un souci de sécurité juridique

L'Acte authentique est réduit à néant en pratique par des actes sous seing-privé signés par des gens inconnus fantomes agissant sous couvert de la personne morale l'ACP . C'est assez PARADOXAL.

Je ne comprends pas que la chambre des notaires n'y trouverait apparemment rien à redire pour conseiller le Ministre Geens semble-t-il selon mes lectures à ce sujet.

autre question : La cassation (belge) a-t-elle déja eu à se prononcer à ce sujet ?

Dernière modification par hellooo (15-11-2017 08:07:58)

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PIM
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Re : acte de base et jurisprudence

helloooo a écrit :

Du coup l'AB notarié est un  UN ACTE AUTHENTIQUE  inappliqué.....

Cela pose un souci de sécurité juridique

L'Acte authentique est réduit à néant en pratique par des actes sous seing-privé signés par des gens inconnus fantomes agissant sous couvert de la personne morale l'ACP . C'est assez PARADOXAL.

Oui, mais, en pratique, lorsque vous vous portez acquéreur d'un appartement, on vous impose d'office un acte de base (parfois très ancien), sans possibilité de discussion.
Je ne dis pas qu'il y a une alternative.
Mais ceci explique sans doute le "paradoxe" invoqué.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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hellooo
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Re : acte de base et jurisprudence

PIM a écrit :

lorsque vous vous portez acquéreur d'un appartement, on vous impose d'office un acte de base (parfois très ancien), sans possibilité de discussion.

j'ai un exemple pratique pour un droit d'accès à "toutes les archives " via un article 21 de l'AB dans l'annexe Reglement  que l'AG et les syndics refusent ( parce que ça les arrange )  prétextant que le Code Civil confère exclusivement  ce droit aux commissaires et aux membres du Cdc.

Archaïsme ou violation d'un acte authentique ?

Bref, bonne journée

Dernière modification par hellooo (15-11-2017 09:51:31)

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ninifel
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Re : acte de base et jurisprudence

Luc a écrit :

proposer au juge de nommer un syndic provisoire avec mission d'administrateur provisoire qui rapporte au juge (et pas à l'AG).

Mais sur base de quel article du code  ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : acte de base et jurisprudence

Voici bien longtemps que je trouve des ressemblances de style et de contenu entre les interventions de Hellooo et Ninifel (qui s'était faite discrète pendant des mois).

En ligne

Aiment ce post :
luc
Pimonaute incurable
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Re : acte de base et jurisprudence

GT a écrit :

Voici bien longtemps que je trouve des ressemblances de style et de contenu entre les interventions de Hellooo et Ninifel (qui s'était faite discrète pendant des mois).

C'est interdit d'avoir la même opinion sur certains problèmes?


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : acte de base et jurisprudence

luc a écrit :
GT a écrit :

Voici bien longtemps que je trouve des ressemblances de style et de contenu entre les interventions de Hellooo et Ninifel (qui s'était faite discrète pendant des mois).

C'est interdit d'avoir la même opinion sur certains problèmes?

Bien évidemment, non.
Est-ce ce que j'ai écrit ?

J'ai relevé des ressemblances que certains pourraient considérer comme troublantes de style et de contenu dans les interventions de 2 pimonautes.

Vous avez votre style inimitable. J'ai le mien.
Si je voulais intervenir dans ce forum avec une autre identité, je suis certain d'être démasqué.
.

En ligne

grmff
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Re : acte de base et jurisprudence

GT a écrit :

Si je voulais intervenir dans ce forum avec une autre identité, je suis certain d'être démasqué.
.

Sûr que si vous reveniez avec la même méthode (précis, posé, calme, mesuré, sans point d'exclamation, avec moultes sources de qualité et pas toujours facile à trouver), faudrait faire exprès pour ne pas vous démasquer...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM

luc
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Re : acte de base et jurisprudence

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

proposer au juge de nommer un syndic provisoire avec mission d'administrateur provisoire qui rapporte au juge (et pas à l'AG).

Mais sur base de quel article du code  ?

Sur base du Code Civil, du Code Judiciaire et la jurisprudence.
En essence cette phrase de l'Art. 19  du Code judiciaire:

Le juge peut, avant dire droit, à tout stade de la procédure, ordonner une mesure préalable destinée soit à instruire la demande ou à régler un incident portant sur une telle mesure, soit à régler provisoirement la situation des parties.

La mesure demandé est un syndic provisoire avec les pouvoirs d'un administrateur provisoire. Attention je l'ai déjà demandé deux fois, mais obtenu autre chose

  • 1ère fois: syndic T. remplacé par un syndic provisoire avec mission d'élire un conseil de copropriété

  • 2ème fois: la désignation d'un reviseur d'entreprise comme expert judiciaire - nomination d'un syndic provisoire supendu   

  • 3ème fois (pas encore de jugement) Demande déposé il y a une semaine sur base de l'invitation pour l'AG 31.01.2018. la possibilité de désignation devient plus grande, puisqu'il y a depuis lors probablement "atteinte à l'ordre public".


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : acte de base et jurisprudence

En lisant sur PIM le communiqué du Ministre GEENS j'y retrouve les texte:

(...) le groupe de travail propose (...) de pouvoir désigner un administrateur provisoire pour régler la situation dans des cas limités et uniquement lorsqu’il est question de blocage.

J'ai un doute quand au "qui désigne" (j'attends les textes), mais le JP de mon canton suit la règle "question de blocage".


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : acte de base et jurisprudence

Luc a écrit :

En lisant sur PIM le communiqué du Ministre GEENS j'y retrouve les texte:

(...) le groupe de travail propose (...) de pouvoir désigner un administrateur provisoire pour régler la situation dans des cas limités et uniquement lorsqu’il est question de blocage.

J'ai un doute quand au "qui désigne" (j'attends les textes), mais le JP de mon canton suit la règle "question de blocage".
.............................
Art. 117. – Prévention des troubles anormaux de voisinage :
Si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l'égard d'un bien immeuble voisin, rompant ainsi l'équilibre entre les biens immeubles, le propriétaire ou l'occupant de ce bien immeuble voisin peut demander en justice que des mesures préventives soient prises afin d'empêcher que le risque se concrétise.

https://www.lgdj.fr/droit-des-biens-9782804463649.html

merci Luc pour cet esprit méthodique basé sur du texte en "dur" pour construire une vraie solution sur le terrain.

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