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Remboursement appel de fond ascenseur

Pico87
Pimonaute
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Remboursement appel de fond ascenseur

Bonjour à tous,

Suite à un litige avec mon syndic d'immeuble, je souhaiterais avoir une réponse à ma question.
Au vue de remplacer l'ascenceur n'étant plus au norme un appel de fond a été réalisé par le syndic. Les travaux ont eu lieu et un solde de ce fond était en suspend.
Lors de la dernière AG il a été décider de rembourser ce fond aux copropriétaire.
Voici le problème :
Le fonds a été constitué avant notre acquisition et la décision de remboursement a été faite après (nous étions présent à l'AG), cependant, le syndic a remboursé le solde du fond à l'ancien propriétaire.
Selon nous, ce fond était un fonds de réserve et aurait donc dû nous etre remboursé (ART 577-11) car nous étions devenu propriétaire du fonds en même temps que l'achat de l'appartement.
Le syndic, nous dit de son coté qu'il ne s'agit pas d'un fonds de réserve mais d'un fonds "ascenseur" et que donc ce n'est pas soumis à cette règle... mais sans autre argument.

Selon vous ce fond est-il soumis aux règles des fonds de réserves ?

En regardant notre règlement de copropriété je vois qu'il existe (en plus de ce que dit la loi) un article spécifique aux fonds de réserve :
ART46 Fonds de réserve
En cas de dépenses exceptionnelles, notamment pour l'exécution de travaux important, le syndic peut faire appel à une provision supplémentaire dont il fixera lui-même le montant.
L'assemblée générale peut ensuite décider de dispositions particulières à prendre en vertu de la gestion de ce fonds de réserve.

Enfin, voici la réponse fournie par le syndic :
Bonjour,

Nous prenons note de votre mail.

Cependant, il n’ s’agissait pas d’un fonds de réserve mais d’un fonds spécifique uniquement constitué pour les travaux de conformité de l’ascenseur.

Dans le PV du 06/02/2017, il a été décidé de :
Il est décidé de rembourser le fonds ascenseur en fonction de la clé de répartition spécifique de ce poste aux propriétaires concernés.

Sur base de cette décision, nous avons donc remboursé les personnes concernées par cet appel.


Bien à vous,

------------------

Merci d'avance pour votre avis.

ps: comment et où est-il possible de contester un décision prise par le syndic ?

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

C'est un grand n'importe quoi !
Vous avez acheté l'appartement avec tous les droits et obligations vis-à-vis de la copropriété.
Donc y compris son bilan et tous les postes qu'il comprend.

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Pico87
Pimonaute
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

C'est bien ce qu'il me semble, mais comment contraindre le Syndic si il n'entend pas notre explication ?

Il s'agit du bureau **** , ils sont affilié à : IPI, HIB et FEDERIA. Je ne sais pas si un "plainte" ou un "avis" est possible auprès de l'un d'eux ?
[edit modérateur: supprimé nom de la firme]

Dernière modification par Pico87 (04-12-2017 11:51:35)

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PIM
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Et si ce "fonds spécifique ascenseurs" s'était avéré insuffisant, le syndic aurait-il demandé à l'ancien propriétaire de suppléer pour la différence ?...


Erik DECKERS
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---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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grmff
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Votre syndic est un crétin.

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panchito
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

D'ailleurs celui à qui vous avez acheté cet appartement a certainement gonflé le prix de vente pour tenir compte de cet éventuel surplus....

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Yves Van Ermen
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Bonjour,

Le principe de base est que les fonds de réserve appartiennent à l' ACP et non aux copropriétaires.

Comme cela a déjà été évoqué par d'autre, c'est pour cette raison que la quote-part du vendeur dans le fonds de réserve ne lui est pas remboursé. Et donc qu'il doit en tenir compte dans son prix de vente ou négocier avec l'acquéreur la reprise de celle-ci.

Dans la même logique, si l'Ag décide de rembourser le fonds de réserve, cela dois être fait auprès de propriétaires actuels de l'ACP et pas aux anciens.

Et un fonds ascenseur est un bien un fonds de réserve vu qu'il correspond exactement à la définition de la loi " On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

Bien à vous,


Yves Van Ermen
Agent immobilier IPI: 500.953
Président Federia Syndic
Expert judiciaire en copropriété (membre ABEX)

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luc
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

BMCTools a écrit :

Bonjour,

Le principe de base est que les fonds de réserve appartiennent à l' ACP et non aux copropriétaires.

Comme cela a déjà été évoqué par d'autre, c'est pour cette raison que la quote-part du vendeur dans le fonds de réserve ne lui est pas remboursé. Et donc qu'il doit en tenir compte dans son prix de vente ou négocier avec l'acquéreur la reprise de celle-ci.

Dans la même logique, si l'Ag décide de rembourser le fonds de réserve, cela dois être fait auprès de propriétaires actuels de l'ACP et pas aux anciens.

Le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais n'est remboursable que lors d'une liquidation de l'ACP.
Sources: Code Civil et l'AR du 12.07.2012

Le fonds de réserve se repartit dans plusieurs comptes comptables qui servent à financer (partiellement) des projets non-périodiques. Ils sont provisionnés, pro rata des quotités, par ceux qui doivent financer ce projet.

Dès que le projet est terminé, le solde est remboursé aux propriétaires concernés.

En cas de vente du lot privatif lié à un ou plusieurs fonds de réserve, le solde est transféré d'office au nom du nouveau propriétaire de ce lot privatif, mais ce montant n'est pas remboursé. Comme ce montant est visible dans l'inventaire de la dernière année, il démontera que l'ACP a déjà mis de l'argent de coté pour la rénovation d'installations communes. Ce qui est un argument de vente.

L'AG peut parfaitement voter en 2018 que la chaudière sera remplacé, vu son âge, en 2028 et demander une provision annuelle. Si le montant exact et date de paiement est voté avant vente, l'ex-propriétaire vendeur sera tenu à l'avancer.  Le solde en 2028 sera payé à celui qui est propriétaire à ce moment. Il y a des nuances dès que la période dépasse un à trois ans, mais pour cela il faut consulter la jurisprudence.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

luc a écrit :

Le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais n'est remboursable que lors d'une liquidation de l'ACP.
Sources: Code Civil et l'AR du 12.07.2012

luc a écrit :

Le fonds de réserve se repartit dans plusieurs comptes comptables qui servent à financer (partiellement) des projets non-périodiques. Ils sont provisionnés, pro rata des quotités, par ceux qui doivent financer ce projet.
Dès que le projet est terminé, le solde est remboursé aux propriétaires concernés.

Ces deux affirmations ne sont-elles pas contradictoire  ? une fois on ne peut pas rembourser, l'autre vous semblez dire que le remboursement est obligatoire...


luc a écrit :

L'AG peut parfaitement voter en 2018 que la chaudière sera remplacé, vu son âge, en 2028 et demander une provision annuelle. Si le montant exact et date de paiement est voté avant vente, l'ex-propriétaire vendeur sera tenu à l'avancer.  Le solde en 2028 sera payé à celui qui est propriétaire à ce moment. Il y a des nuances dès que la période dépasse un à trois ans, mais pour cela il faut consulter la jurisprudence.

ça sort d'où cette affirmation ? pourquoi le vendeur serait-il obligé de payer les montants non appelés au moment de la vente ?

Dernière modification par max11 (11-12-2017 17:56:31)

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Je crois que, pour simplifier, tout ce qui a trait aux fonds de réserve (fonds travaux, ... ou tout autres noms donnés à ce qui, au final, est un fonds de réserve) se règle uniquement entre les parties intéressées à la transaction de vente  (acheteur / vendeur).
Tout (ou presque) est possible tant que c'est contractuellement accepté dés le départ (compromis, offre acceptée,...) et que cela ne concerne que les parties !
Donc sans impliquer, en quoi que ce soit, la copropriété.

La copropriété ne doit se baser que sur le propriétaire actuel au moment de l'opération (appel, utilisation, reclassement, remboursement, ...)

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PIM

grmff
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Je ne suis pas d'accord.

Il y a deux types de fonds: le fonds de réserve et le fonds de roulement.

Le fonds de réserve est le fonds prévu pour les travaux à venir. Prévus ou non... Le fonds ascenseur est bien un fonds de réserve. Le code civil prévoit que le fonds de réserve reste  acquis à l'immeuble. Le compromis peut en décider autrement.

Le fonds de roulement, lui, doit être remboursé pro rata au vendeur, après décompte final.

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rexou
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Désolé, mais je suis d'un avis plus mitigé.
Le fonds "ascenseur" est en fait une provision pour un travail déterminé, indépendant du fonds de réserve dont la propriété est transmise avec la vente de l'appartement.
Il me semble un peu facile d'affirmer simplement qu'il s'agit d'un "autre fonds de réserve", sauf si mentionné explicitement à ce titre dans un document écrit et communiqué à l'occasion de la vente.
Si le vendeur avait payé trop, il n'est pas anormal il me semble qu'il soit remboursé.
Sauf bien sur si ce point avait été évoqué différemment dans le compromis...
Vous avez acheté l'appartement et le fonds de réserve qui y est attaché.
Vous prétendez avoir droit au remboursement de frais engagés par ailleurs -en surplus- par votre vendeur.
Le beurre, l'argent du beurre...


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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luc
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

max11 a écrit :
luc a écrit :

Le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais n'est remboursable que lors d'une liquidation de l'ACP.
Sources: Code Civil et l'AR du 12.07.2012

luc a écrit :

Le fonds de réserve se repartit dans plusieurs comptes comptables qui servent à financer (partiellement) des projets non-périodiques. Ils sont provisionnés, pro rata des quotités, par ceux qui doivent financer ce projet.
Dès que le projet est terminé, le solde est remboursé aux propriétaires concernés.

Ces deux affirmations ne sont-elles pas contradictoire  ? une fois on ne peut pas rembourser, l'autre vous semblez dire que le remboursement est obligatoire...

Non, l'un traite le cas général (Art. 577-10 §5 CC - lire l'intervention de grmff) et l'autre la liquidation d'un compte comptable (AR 12.07.2017). L'argent est et reste la propriété des différents propriétaires, bien qu'il est bloqué. Les acheteurs/vendeurs peuvent convenir ce qu'ils peuvent/veulent pour compenser ce blocage, mais l'argent sur un compte type "fonds de réserve" y restera, tant qu'un des deux cas de ci-devant ne se présente pas. un fonds de réserve de type "général" ne peut en principe pas exister. Il doit toujours avoir un but explicite, ce qui limite l'usage de l'argent à des buts intempestif ou son remboursement à de fins privatifs. 

max11 a écrit :
luc a écrit :

L'AG peut parfaitement voter en 2018 que la chaudière sera remplacé, vu son âge, en 2028 et demander une provision annuelle. Si le montant exact et date de paiement est voté avant vente, l'ex-propriétaire vendeur sera tenu à l'avancer.  Le solde en 2028 sera payé à celui qui est propriétaire à ce moment. Il y a des nuances dès que la période dépasse un à trois ans, mais pour cela il faut consulter la jurisprudence.

ça sort d'où cette affirmation ? pourquoi le vendeur serait-il obligé de payer les montants non appelés au moment de la vente ?

D'ici:

Art. 577-11 CC (...)
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date; (...)


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

luc a écrit :

L'AG peut parfaitement voter en 2018 que la chaudière sera remplacé, vu son âge, en 2028 et demander une provision annuelle. Si le montant exact et date de paiement est voté avant vente, l'ex-propriétaire vendeur sera tenu à l'avancer.  Le solde en 2028 sera payé à celui qui est propriétaire à ce moment. Il y a des nuances dès que la période dépasse un à trois ans, mais pour cela il faut consulter la jurisprudence.

ça sort d'où cette affirmation ? pourquoi le vendeur serait-il obligé de payer les montants non appelés au moment de la vente ?
D'ici:

Art. 577-11 CC (...)
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date; (...)


Je me trompe ou vous me sortez un extrait de l'article qui dit ce que le notaire doit demander au syndic avant la passation des actes  ?
Il me semble que vous faite là un détournement du texte de la loi en sortant une phrase dans un contexte précis (demande d'info) pour la mettre dans un sujet qui parle d'autre chose pour appuyer vos dires.

Pour moi, le notaire pose cette question pour, justement, prévenir l'acquéreur qu'il aura des appels de fonds à payer sans les avoir décidé !

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luc
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

max11 a écrit :
luc a écrit :

(...)
D'ici:

Art. 577-11 CC (...)
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date; (...)

Je me trompe ou vous me sortez un extrait de l'article qui dit ce que le notaire doit demander au syndic avant la passation des actes  ?
Il me semble que vous faite là un détournement du texte de la loi en sortant une phrase dans un contexte précis (demande d'info) pour la mettre dans un sujet qui parle d'autre chose pour appuyer vos dires.

Une loi est succincte et n'est pas un manuel.
Dans ce cas-ci je constate que le législateur a prévue la cas "paiement de provisions après vente" et détermine les actions à prendre.

max11 a écrit :

Pour moi, le notaire pose cette question pour, justement, prévenir l'acquéreur qu'il aura des appels de fonds à payer sans les avoir décidé !

Donc on est tous les deux d’accord que cette situation existe.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

Bien sûr que ça existe et c'est même très classique de décider de faire des appels de fonds pour des travaux à venir sans connaitre le budget final exact.

Mais cela ne veut pas dire que la loi prévoit que le vendeur devra payer tous les appels décidés mais pas encore appelés comme vous le dites clairement dans votre intervention d'hier 16h35.
Cela peut être convenu avec l'acquéreur mais, dans ce cas, uniquement entre les parties et sans impliquer l'acp pour qui le vendeur disparaît dés la vente et la clôture de ses dernières charges (donc pas les appels non encore échus et à suivre pendant x années)

Je ne vois pas où le législateur aurait prévu que le vendeur doit payer tous les engagements pris par les AG antérieurs mais non encore exécutés !

Et il aurait bien tort de le faire !  plus aucune AG ne prendrait des décisions de provisionnement anticipé de travaux sur plusieurs années et courir le risque de devoir payer pour des travaux dont on ne profitera jamais !

Dernière modification par max11 (12-12-2017 10:08:08)

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luc
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

max11 a écrit :

(...)Et il aurait bien tort de le faire !  plus aucune AG ne prendrait des décisions de provisionnement anticipé de travaux sur plusieurs années et courir le risque de devoir payer pour des travaux dont on ne profitera jamais !

Certain?
Prenons le cas d’une rénovation de la façade qui est due depuis 5 ans, mais cela a trainé.
On le fera en 5 tranches de colonnes d'appartements, une par année dès l'année prochaine.

Quand au financement les CP présents reconnaissent qu'ils n'ont pas créé le fonds de réserve de ce projet et ont ainsi diminué la valeur des appartements (manque de travaux de conservation).

Donc est convenu que (exemple concret mais fictif):
1. Les provisions sont à payer par les CP de ce moment.
2. Le solde par les CP du moment des travaux.

Le syndic peut faire bloquer par le notaire  le montant des provisions à payer après date de vente, si une autre solution n'est pas trouvé par le vendeur.

Entre parenthèses:
1. c'est celui qui vend qui a usé les installations et donc a profité à ce moment. Les travaux servent à rénover une installation vétuste, pas à construire une extension.
2. quand on est très détaillé on est soi-disant illisible et quand on est succinct on est soi-disant pas assez détaillé.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

luc a écrit :
max11 a écrit :

(...)Et il aurait bien tort de le faire !  plus aucune AG ne prendrait des décisions de provisionnement anticipé de travaux sur plusieurs années et courir le risque de devoir payer pour des travaux dont on ne profitera jamais !

Certain?
Prenons le cas d’une rénovation de la façade qui est due depuis 5 ans, mais cela a trainé.
On le fera en 5 tranches de colonnes d'appartements, une par année dès l'année prochaine.

Quand au financement les CP présents reconnaissent qu'ils n'ont pas créé le fonds de réserve de ce projet et ont ainsi diminué la valeur des appartements (manque de travaux de conservation).

Donc est convenu que (exemple concret mais fictif):
1. Les provisions sont à payer par les CP de ce moment.
2. Le solde par les CP du moment des travaux.

Le syndic peut faire bloquer par le notaire  le montant des provisions à payer après date de vente, si une autre solution n'est pas trouvé par le vendeur.

Entre parenthèses:
1. c'est celui qui vend qui a usé les installations et donc a profité à ce moment. Les travaux servent à rénover une installation vétuste, pas à construire une extension.
2. quand on est très détaillé on est soi-disant illisible et quand on est succinct on est soi-disant pas assez détaillé.


Perso, je n'entrerais jamais dans un montage pareil et cela n'a vraiment aucun sens.

1. L'appartement est vendu tel qu'il est et le prix est établi en fonction de son état au moment de la vente. ça vaut aussi pour l'acp. Si la façade est moche, l'appartement a moins de valeur.
2. "Le syndic peut faire bloquer par le notaire" : sauf que, selon mes infos, ça marche moins d'une fois sur deux : banque prioritaire, Etat prioritaire, procédure judiciaire prioritaire, vendeur refuse (il parait que ça suffit comme raison), notaire refuse pour x raisons obscurs (ça aussi se voit déjà maintenant pour des charges impayées), ... Que va faire l'acp ? poursuivre le vendeur qui aura disparu ou insolvable ?  et pendant ce temps là, le nouveau propriétaire bénéficiera de la nouvelle façade (ou ascenseur ou chauffage) gratuitement  (en plus d'avoir acheté moins cher vu l'état de l'acp....)

Entre parenthèses:
1. c''est celui qui achète qui va profiter des installations rénovées et il achète à un prix qui tient compte de l'état. Il n'achète pas au prix du neuf  !
2. pas compris. détaillé ne veut pas dire partir dans tous les sens pour parler d'autre chose que le sujet....

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luc
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

I rest my case


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Remboursement appel de fond ascenseur

luc a écrit :

I rest my case


Moi aussi !   tongue

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luc

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