Flandre: législation baux: quels changements ?

Un accord a été récemment conclu au gouvernement flamand en vue d’un nouveau décret sur les baux à loyer. Qu’est-ce qui va changer et à partir de quand?

La presse a déjà consacré beaucoup d’attention au nouveau régime de baux à loyer qui va être instauré en Flandre. On met surtout l’accent sur la garantie locative. Celle-ci doit en effet passer de deux à trois mois. Il y a en outre bien d’autres choses qui vont changer.

A partir de quand?
Pour l’instant, le nouveau décret n’a pas encore été adopté par le parlement flamand. Il s’agit encore d’un projet. Il y a toutefois déjà un accord sur la nouvelle réglementation au sein du gouvernement flamand. La nouvelle loi entrera vraisemblablement en vigueur (pour la plupart des dispositions) à partir de septembre 2018. Sachez du reste que le nouveau régime portera sur ce qu’on appelle les baux à loyer. En outre, elle contient une série de dispositions concernant la mise en location de chambres d’étudiant. Nous aborderons cette question à une autre occasion. Les autres types de baux (par ex. bail commercial, location de bureaux, …) ne sont pas régis par ce décret.

Garantie locative
Un premier changement important porte en effet sur la garantie locative. La garantie pourra désormais atteindre un montant maximal de trois mois de loyer. D’après le nouveau régime, le locataire continuera d’avoir le choix de la manière de constituer la caution. Il peut le faire de trois manières. Il peut choisir de placer la caution sur un compte bancaire bloqué ou il peut utiliser une garantie réelle à son nom auprès d’une institution financière. Troisièmement, il peut aussi s’acquitter de la garantie sur la base d’un contrat standard entre le CPAS et une institution financière.

Loyer de courte durée
Le nouveau décret donne au locataire d’un bail locatif de courte durée la possibilité de résilier ce contrat de bail à tout moment s’il respecte un délai de préavis de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a toutefois droit à une indemnité. Celle-ci s’élève à un mois et demi, un mois ou un demi mois de loyer selon que le contrat de bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année du bail. Ce faisant, on prend en compte la date de début du premier contrat de bail. Si le contrat de bail de courte durée n’est pas enregistré, alors le délai de préavis et l’indemnité de résiliation pendant la première, la deuxième et la troisième année ne s’appliquent pas.

Problèmes avec le bien loué
Le décret ajoute que le bien immobilier loué doit satisfaire aux exigences élémentaires de sécurité, d’hygiène et d’habitabilité. Si tel n’est pas le cas, alors le contrat de bail est nul. Dans ce cas, le juge peut toutefois obliger le locataire à verser une indemnité d’occupation au bailleur. Pour en fixer le montant, on examine la valeur locative objective de l’immeuble, compte tenu des défauts du bien. Dans ce cas, le locataire peut réclamer une indemnité de dédommagement au bailleur.

Selon le nouveau régime, le locataire est responsable des réparations mineures ainsi que des réparations qui s’avèrent nécessaires en raison d’un usage impropre du bien loué ou d’un défaut d’entretien en bon père de famille. Les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure doivent être effectuées par le bailleur. Une liste sera aussi dressée pour définir quelles sont exactement les réparations mineures. L’obligation de réparation du locataire peut être limitée ou même exclue dans le contrat de bail. Les obligations du locataire ne peuvent pas être étendues.

Si les locataires se séparent
Le nouveau décret stipule également que si les locataires sont mariés ou cohabitent légalement et qu’ils se séparent, ils conviennent de commun accord qui poursuit le contrat de bail. Ils doivent en informer le bailleur. Si les locataires ne se mettent pas d’accord, le tribunal décide. Si le contrat de bail était signé par les deux locataires, alors le bailleur peut encore réclamer le paiement du loyer au locataire qui a “décroché” pendant six mois après qu’il ne soit plus locataire.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Source ImmoVlan