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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

PIM
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Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Notre parc immobilier vieillit et le coût de son entretien est une source permanente de conflits entre copropriétaires. Il en résulte un encombrement des tribunaux que le gouvernement cherche à endiguer en prévoyant notamment la nomination d’un administrateur provisoire en cas de blocage de toute décision.

Pour garantir le financement des travaux de rénovation nécessaires il a également décidé d’imposer la constitution au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, d’un fonds de réserve destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou encore la pose d’une nouvelle chape de toiture.

La contribution annuelle à ce fonds ne pourra être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’association des copropriétaires pourra toutefois décider à une majorité de 4/5e de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

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Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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luc

GT
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Les "charges communes ordinaires" ?

Dans la comptabilité en partie double , il est question de "charges" qui sont enregistrées en fonction de la législation comptable (avec écritures de régularisation de fin d'année comptable) .

Dans la comptabilité simplifiée, on fait état de "dépenses".Ici, ce qui importe, c'est la date de payement.

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luc
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

GT a écrit :

Les "charges communes ordinaires" ?

Dans la comptabilité en partie double , il est question de "charges" qui sont enregistrées en fonction de la législation comptable (avec écritures de régularisation de fin d'année comptable) .

Dans la comptabilité simplifiée, on fait état de "dépenses".Ici, ce qui importe, c'est la date de payement.

J'ai remarqué que les professionnels essaient d'ignorer l'AR du 12.07.2012, bien qu'ils appliquent cette méthode comptable dans leurs firmes. Ils le connaissent.

L'essence est situé dans la phrase: "L'ACP gère l'immeuble et le syndic gère l'ACP, donc le syndic gère immeuble suivant les consignes du syndic."

Ordinaire/extra-ordinaire sont en fait des mots basé sur le contexte de la loi de 1924. Mon père a été secrétaire communal. J'ai trouvé dans ses papiers un manuel de 1948 en format folio pour secrétaires communal concernant le budget, les comptes, ... . Vu cohérente sur le cycle financier d'une commune. Très instructif  quand au pourquoi des choses ... . Beaucoup de principes se retrouvent encore dans l'AR du 12.07.2012.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Donc, une copropriété qui réparti l'eau devra avoir  une réserve supérieure à sa soeur jumelle qui a des compteurs dela SWDE? Oserais-je dire qu'il y a un côté absurde?

Et où se trouve la limite? Pas de limite? Absurde également. Sauf si on peut décider de redistribuer le fonds de réserve. Ce qui ne fait que rajouter l'absurde à l'imbécilité.

Bref, bonne intention, mal torché.


Grmf!
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Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
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GT
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

grmff a écrit :

Donc, une copropriété qui réparti l'eau devra avoir  une réserve supérieure à sa soeur jumelle qui a des compteurs dela SWDE? Oserais-je dire qu'il y a un côté absurde?

Il est question de calcul du fonds de réserve au départ de charges communes (p.e. eau commune pour le nettoyage des parties communes) et non de charges privatives (p.e.l'eau mise à charge de chaque copropriétaire pris individuellement en fonction de ses consommations privées (après calcul caloribel/syndic).

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grmff
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Pour moi, c'est charges communes ordinaires face à charges communes extraordinaires...

Mais j'avoue ne pas avoir pris le temps de lire les textes...


Grmf!
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max11
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Tiens, on revient sur le sujet précédent....

c'est une obligation qui vient d'être mise en application (2016 ou 2017 ?) en France.
Ninifel = le législateur ?  en tout cas, ils semblent avoir une lecture commune....

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GT
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

max11 a écrit :

Tiens, on revient sur le sujet précédent....

c'est une obligation qui vient d'être mise en application (2016 ou 2017 ?) en France.
Ninifel = le législateur ?  en tout cas, ils semblent avoir une lecture commune....

Pour la législation française :

http://www.syndicpro.fr/2017/01/16/quid … e-travaux/

Il existe des ressemblances mais aussi des différences entre la disposition belge en projet et les textes français.

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dach
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Comme je l'ai déjà dit, je ne suis pas un partisan de l'obligation d'alimenter le fonds de réserve au delà des dépenses planifiées dans l'année.
En effet, disposer de fonds sans conte partie clairement définie est contre productif. Les choix de travaux risque de se baser sur les resserve disponible et non sur les priorités (par exemple placer une caméra de surveillance dans l'année au lieu de prévoir la réfection de la toiture dans les 5 ans). Les montants mis en réserve par obligation seront généralement d'un montant trop faible pour faire face au besoins qui seront urgent car non planifiés.
Vis à vis des personnes physiques propriétaires mais "non copropriétaires", il y a une différence d'obligation puisque seul le copropriétaire devra placer tous ou une partie de ses économies dans l'ACP sans rémunération de son épargne ou avec fiscalité moins avantageuse. En effet actuellement une ACP ne peut ouvrir un compte épargne au même condition qu'un particulier.
Ce qui est positif c'est que le projet prévoit que l'AG peut voter contre cette obligation.
Naturellement, je suis partisan de la planification des dépenses pluriannuelles ( à 3 ans ou plus) et donc de prévenir en temps utiles les CP des grosses dépenses.

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rexou
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

Je viens d'acquérir un studio à la côte dans une grande copropriété. Il a été fait état à grand bruit du fonds de réserve "acquis à l'acheteur". Ce fonds est constitué selon le syndic depuis 3 ans. Le solde imputable à mon nouveau bien s'élève à... 200 euros (deux cents) ! Est-ce vraiment raisonnable ? Une compta pour si peu de choses ? Bof...


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Fonds de réserve obligatoire pour copropriétaires

GT a écrit :
grmff a écrit :

Donc, une copropriété qui réparti l'eau devra avoir  une réserve supérieure à sa soeur jumelle qui a des compteurs dela SWDE? Oserais-je dire qu'il y a un côté absurde?

Il est question de calcul du fonds de réserve au départ de charges communes (p.e. eau commune pour le nettoyage des parties communes) et non de charges privatives (p.e.l'eau mise à charge de chaque copropriétaire pris individuellement en fonction de ses consommations privées (après calcul caloribel/syndic).

Où est rendu obligatoire de faire une différence entre des charges communes et des charges privatives ? Mon syndic utilise cette définition à tort et travers. Quelle article de quelle loi ou arrêté?

Dans mon ACP tout passe par l'ACP, sauf la consommation d'électricité pour l'appartement, la télédistribution et le téléphone.


Cordialement,

Luc

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