Copropriété: changements en cours

Un article dans L'Echo fait la synthèse suivante:

"La nouvelle loi sur la copropriété vise à donner plus de flexibilité aux copropriétaires et à permettre une gestion plus efficace. Le projet sera discuté au Parlement dès la semaine prochaine.

1. Prise de décision plus rapide
L’assemblée annuelle des copropriétaires est l’organe central où se prennent les décisions. Chaque copropriétaire peut faire entendre sa voix et mettre des points à l’ordre du jour. Selon le sujet, il faut une majorité spécifique pour qu’une décision soit adoptée. Le législateur a modifié ces règles de majorité pour faciliter la prise de décision. Aujourd’hui, les projets portant sur des travaux importants dans les parties communes  sont souvent bloqués parce que les propriétaires-bailleurs sont moins enclins à investir dans la qualité de vie que les propriétaires-résidents. La majorité de 75% exigée pour les travaux dans les parties communes – comme la rénovation de la cage d’escalier ou de la façade – sera réduite aux deux tiers. Pour les travaux exigés par la loi – comme la mise en conformité des ascenseurs, la sécurité incendie ou les normes d’isolation – la majorité exigée passe de 75 à plus de 50%. Pour les autres décisions, la majorité des quatre cinquièmes est maintenue.

2.Un seul propriétaire ne pourra plus empêcher des travaux de rénovation
En Belgique, plus des deux tiers des appartements ont plus de 35 ans. Les vieux appartements peuvent être dans un tel état de délabrement qu’il est parfois moins coûteux de les détruire et de les reconstruire que de les rénover. Aujourd’hui, ce n’est possible que si tous les copropriétaires marquent leur accord. Cela signifie qu’un seul copropriétaire peut bloquer le projet, par exemple parce qu’il n’a pas les moyens de financer une nouvelle construction ou qu’il est lui-même entrepreneur et qu’il refuse de participer à un projet confié à un concurrent. A l’avenir, une majorité de quatre cinquièmes suffira, à condition que la démolition soit justifiée pour des raisons d’hygiène ou de sécurité, ou si le coût du projet de rénovation est considéré comme excessif. "C’est au juge de paix qu’il appartiendra de décider si les coûts sont excessifs", explique Vincent Sagaert, professeur à la KU Leuven et avocat chez Eubelius.

3. Statuts flexibles pendant la construction
Un projet de nouvelle construction ne se déroule pas toujours comme prévu: certains problèmes imprévus peuvent se poser, mais des opportunités peuvent tout aussi bien se présenter: par exemple, on constate pendant la phase de construction que l’espace dans le sous-sol réservé aux voitures n’est pas suffisant, ou au contraire, qu’il permet d’offrir des places de parking supplémentaires. La procédure actuelle permettant d’adapter les statuts est complexe. Si certains lots sont déjà vendus, tous les propriétaires doivent donner leur accord. "Avec la nouvelle loi, le promoteur dispose de la compétence pour décider de modifications éventuelles nécessaires jusqu’à la livraison provisoire. La condition, c’est que le changement n’affecte pas les parties privatives du projet, et que cela n’entraîne aucun coût supplémentaire pour les propriétaires", poursuit Vincent Sagaert.

4. Tous les copropriétaires ne doivent pas nécessairement décider
Vous habitez dans un complexe immobilier comprenant plusieurs bâtiments? Il n’est pas nécessaire que tous les propriétaires votent pour un projet qui ne concerne qu’un seul immeuble. En organisant une assemblée partielle, les propriétaires d’un bâtiment peuvent décider en toute autonomie des projets qui les concernent exclusivement – comme l’entrée et le toit – sans impliquer les autres propriétaires. "La nouveauté, c’est que la loi prévoit explicitement la possibilité de mettre en place des assemblées partielles, par exemple pour une aile spécifique", explique Vincent Sagaert.

5. Les décideurs sont les payeurs
Une autre nouveauté est le principe selon lequel la décision revient aux copropriétaires qui mettent la main au portefeuille. Par exemple, les statuts peuvent prévoir que les propriétaires du rez-de-chaussée ne cofinancent pas les frais d’ascenseur. Ou qu’ils sont autorisés à utiliser le jardin à condition de supporter les coûts d’entretien. "Si seuls quelques copropriétaires supportent les coûts de certaines parties communes, il leur sera désormais possible d’être les seuls à voter. Chacun d’entre eux disposera d’un certain nombre de voix sur base de sa quote-part dans les frais", poursuit Vincent Sagaert. Cela permettra d’éviter que les propriétaires qui ne doivent pas participer aux frais bloquent certaines décisions.

6. Le fonds de réserve devient obligatoire
Après quelques années, des travaux peuvent s’imposer: rafraîchissement de la façade, modernisation de l’ascenseur, réparation des balcons, etc. Pour éviter d’être soudain confrontés à des frais importants, les copropriétaires devront constituer un fonds de réserve. Cette obligation est une nouveauté. Chaque année, tous les propriétaires devront verser au fonds de réserve 5% du total des charges communes de l’année précédente. Si par exemple vous avez payé 1.000 euros l’an dernier pour les frais courants, vous devrez dès l’an prochain verser 50 euros dans le fonds de réserve. Vu que pendant les premières années d’une nouvelle construction, les frais sont souvent inexistants et que certains propriétaires peuvent se retrouver face à des limites financières après l’achat de leur appartement, cette obligation n’entre en vigueur que cinq ans après la réception provisoire des parties communes du bâtiment.

7. Clarification du droit d’usage exclusif
Il arrive que des propriétaires jouissent d’un droit d’usage exclusif de certaines parties communes. Par exemple, les statuts peuvent mentionner que seuls les propriétaires du rez-de-chaussée ont le droit d’utiliser le jardin. Ou encore, que le toit est par définition commun, mais que seuls les résidents du penthouse peuvent utiliser la terrasse installée sur le toit. Même s’ils ne sont pas à proprement parler propriétaires du jardin ou de la terrasse, ces copropriétaires ont souvent payé plus pour leur appartement. "Dans la pratique, il y avait beaucoup de conflits pour savoir si l’association des copropriétaires pouvait mettre fin à ces droits d’usage exclusif. La nouvelle loi exige désormais une majorité de quatre cinquièmes. De plus, l’association des copropriétaires doit y avoir un intérêt direct, et le juge de paix pourra décider d’accorder un dédommagement aux propriétaires qui perdent leur droit", poursuit Vincent Sagaert. Ce droit d’usage exclusif sera désormais considéré comme une servitude, sans limite dans le temps. Il sera donc lié au bien et non plus à son propriétaire.

8. Moins dans les statuts, plus dans le règlement d’ordre intérieur
Les statuts constituent la base de la gestion de la copropriété. Ils comportent obligatoirement un acte de base et le règlement de copropriété. L’acte de base régit la propriété au sein du bâtiment. Il définit ce qui est privatif et ce qui fait partie des communs. Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement concernant l’assemblée générale, le syndic, le commissaire (qui vérifie les comptes) et le conseil de copropriété (qui supervise le travail du syndic dans les bâtiments de plus de 20 appartements). Il fixe également les quotités pour les frais des parties communes. Les changements dans les statuts sont complexes et nécessitent l’intervention d’un notaire. C’est pourquoi de plus en plus de questions pourront bientôt être traitées directement via le règlement d’ordre intérieur. Cela comprend entre autres les règles en matière de bruit, de propreté et d’utilisation des parties communes. Ce règlement est généralement consultable dans le bâtiment. Il peut être modifié par le syndic.

9. Règles d’unanimité moins strictes
Chaque propriétaire détient une quotité des parties communes. La règle de base n’est pas "un propriétaire, une voix". En effet, la répartition est fonction de la superficie respective des biens. Un grand appartement pèsera donc davantage qu’un petit. Pour modifier les quotités, il fallait jusqu’ici l’unanimité. Mais dans la pratique, on n’y arrivait généralement pas, par exemple à cause de l’absence d’un propriétaire. Dans ce cas, après une période d’au moins trente jours, une nouvelle assemblée générale pourra être convoquée. Il suffira que toutes les parties présentes ou représentées votent à l’unanimité. Les absents n’auront pas droit de vote.

10. Clarification de la rémunération du syndic
Le syndic est en charge de la gestion quotidienne de la copropriété. Il exécute les décisions prises par l’assemblée générale et gère le budget. La signature d’un contrat écrit avec le syndic était déjà obligatoire, mais aujourd’hui, ce dernier devra clairement informer la copropriété de ses honoraires. Il devra définir les prestations comprises dans le forfait mensuel – en général entre 18 et 20 euros par mois – et dans quels cas il pourra exiger une rémunération complémentaire. Pour les autres prestations non spécifiées, un syndic ne pourra plus demander de supplément, sauf avis contraire de l’assemblée générale.

11. Information des locataires
Si un appartement est loué, le propriétaire est désormais tenu d’informer les locataires ou autres utilisateurs des décisions de l’assemblée générale.

12. Le syndic peut plus facilement exiger le paiement des factures en souffrance
Un propriétaire refuse de payer sa contribution? Ou de participer au fonds de réserve? A l’avenir, le syndic pourra intervenir plus facilement. Il n’aura plus besoin de l’accord de l’assemblée générale pour envoyer une mise en demeure ou pour faire appel à une agence de recouvrement.

La pleine propriété d’un appartement est-elle scindée entre un nu-propriétaire et un usufruitier? Cela peut arriver par exemple après un décès: le conjoint survivant hérite de l’usufruit, et les enfants de la nue-propriété. L’usufruit donne le droit au conjoint survivant d’habiter dans l’appartement ou de le louer. Le syndic pourra à l’avenir s’adresser aux deux parties pour récupérer le montant total des arriérés.

13. Procédure d’urgence en cas de blocage
Si l’entente entre les copropriétaires est mauvaise au point que toute décision devient impossible, le juge de paix pourra, dans certaines circonstances, nommer un administrateur provisoire. Celui-ci pourra prendre les décisions à la place de l’assemblée générale et du syndic."