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question sur actions douteuses du syndic

Roland
Pimonaute
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Messages : 3

question sur actions douteuses du syndic

Jusqu’à ce moment simple lecteur de ce forum que je trouve fort utile, je me permets maintenant de vous poser quelques questions sur l’activité de notre syndic.

Nous sommes copropriétaires dans un immeuble d'environ 80 appartements. Le grand hall d’entrée montre quelques signes de desuetude (la peinture est un peu défraichie mais en général l'aspect est bon) et en 2016 l'AG décide:

"a. Création d'un groupe de travail en vue de la rénovation du hall d’entrée.
Il est propose de composer un groupe de travail pour réfléchir a la façon dont le hall devra être rénové. Le résultat sera présenté a une prochaine Assemblée Générale. Le syndic propose de former un groupe de 5 personnes et fait appel aux candidats. Le groupe sera forme de A, B, C, D [noms des 4 personnes].
b. Financement. Il est propose de ne pas anticiper sur le mode de financement de ces travaux avant que la décision soit prise
".

Le tout parait assez innocent, mais en 2017, sur le décompte 2eme trimestre 2017, on voit "Honoraires architecte - Provisions rénovation du hall d’entrée - 2420 euros" et sur le décompte 3eme trimestre 2017: "Honoraire architecte - provision rénovation du hall d’entrée - 3630 euros". Quand on questionne le syndic sur ces sommes qui n'avaient été mentionnées ou approuvées nulle part dans la création du "groupe de travail", on nous répond: "Concernant le hall d’entrée, il a été voté lors de l’assemblée générale 2016 la formation d’un groupe de travail, composé de A, B, C et d’un architecte, afin de présenter le projet lors de  l’AG qui s’est tenue en novembre 2017. L’intervention de l’architecte implique très logiquement rémunération pour réalisation de l’avant-projet." Il s’avère maintenant que Mr. D, copropriétaire dans l'immeuble, est l'architecte en question, qui s'est donc servi une bonne somme de 6000 euros du budget collectif.

Comment peut-on contester ces sommes qui nous paraissent abusives?

Mais l'histoire continue. Lors de l'AG de novembre 2017, on constate (extrait du PV):

"Rénovation du hall d'entree
Conformément a la décision de l’assemblée générale 2016, le groupe de travail constitue de A, B C et D, Architecte, ont réfléchi a la façon dont le hall devra être rénové.

Selon les offres budgétaires transmises par Mr D qui a étudié l'ensemble de ce dossier, le montant arrondi des travaux s'eléverait a 325.000 EUR TVAC dans une optique maximaliste. Le remplacement des éléments suivants est prévu:
- remplacement du revêtement du sol
-remplacement des châssis et/ou vitrages et des portes
-rénovation des faux plafonds
-remplacement de éléments de boites aux lettres
-remplacement des décors

L'option maintenant les châssis actuels représente un budget inférieur de 69.000 EUR.

Au vu les réactions des copropriétaires présents par rapport au projet et a l'aspect financier, un budget de 200.000 htva pourrait être a considérer, a majorer des honoraires de l'architecte qui sont annonces a 10%. Cela nous mene a un budget global de 236.000 EUR.
Une provision de 5.000 EUR htva a déjà été engagée au niveau des frais d'architecte.

Le vote porte ici sur un accord global budgétaire sur le projet pour un montant maximum de 236.000 EUR honoraire d'architecte compris au prorata des quotités.
En cas de vote positif, le groupe de travail assiste de l'architecte finalisera un projet qui sera présenté lors d'une Assemblée Générale extraordinaire. Le mode de financement y sera également aborde.
La majorité de 75% requise étant atteinte, l’Assemblée Générale marque son accord pour l’exécution de ces travaux dans un budget maximum tout compris de 236.000 EUR maximum aux conditions précitées.
"

Ici il nous parait qu'on rentre dans la science fiction. Une simple rénovation du hall d’entrée (d'aspect tout a fait en ordre, je répète) s'est transforme dans un projet gargantuesque avec un budget de 236.000 EUR, sans aucun devis ni aucun contrôle externe, le tout géré par un copropriétaire architecte qui s'est déjà attribue 10% de la valeur du projet. Est-ce légal? Comment peut-on arrêter cette folie? Est-ce même possible sachant qu'on est une minorité (75% des copropriétaires ont vote pour)?

Merci beaucoup pour tout éclaircissement ou suggestion.

Dernière modification par Roland (23-02-2018 22:09:26)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

Mais l'AG est souveraine!  Le Syndic n'a aucun pouvoir de décision, mais bien vous les CP, vous avez tous les pouvoirs!

Si 75% des copropriétaires ont voté pour, vous n'avez qu'un seul recours: aller dans les 4 mois de l'AG en justice pour faire annuler la décision!

Vous devrez prouver que cette décision vous porte préjudice.

Réfléchissez bien car lancer une procédure en justice à l'encontre des autres CP (votre ACP) coûte une fortune (min 150h de l'heure hors TVA pour votre avocat) et dure souvent des années...

L'AG a pris cette décision en novembre 2017?  Quel jour exactement? Vous êtes encore dans les 4 mois mais dépêchez-vous....au risque d'être forclos.


Roland a écrit :

un projet gargantuesque avec un budget de 236.000 EUR

Pour combien de lots?

Dernière modification par panchito (23-02-2018 22:23:10)

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

Vous êtes dans un marais et y descendez de plus en plus ...

Pour y sortir, posons d'abord un par un, les questions qui s'imposent
1. Votre syndic est un pro? Certain qu'il est agréé ? Si agréé il est assuré: pour quels montants qui dépassent le minimal proposé par l'IPI?
2. D. est architecte ? Inscrit à l'ordre ? Affiché comme tel à l'entrée ?  Assuré ?
3. Quand l'AGO suivante?
4. Qui est/était commissaire aux comptes 2016, 2017 et 2018?
- Un externe ?
- Pas A, B, C ou D?
5. Quelle est la mission statutaire de votre commissaire aux comptes (texte exact) ?

A demain.


Cordialement,

Luc

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Roland
Pimonaute
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Re : question sur actions douteuses du syndic

panchito a écrit :

Mais l'AG est souveraine!  Le Syndic n'a aucun pouvoir de décision, mais bien vous les CP, vous avez tous les pouvoirs!

Roland a écrit :

un projet gargantuesque avec un budget de 236.000 EUR

Pour combien de lots?

On a des autres doutes sur l’activité de notre syndic, doutes que je n'ai pas mentionné puisque mon message était déjà assez long et je voudrais rester sur le sujet de la rénovation du hall. Généralement, les charges communes sont hautes et cela du aux décisions au moins douteuses (comme celle de LOUER les tapis dans le hall d’entrée et dans les ascenseurs...) et on a l'impression qu'on nous prend pour des vaches a lait.

Il y a environ 71 lots, donc en moyenne 3300 euros/lot mais cela veut dire 5000 pour certains et 1500 pour autres. On nous dit qu'apparemment cette rénovation va faire subir la valeur de nos appartements d'environ 5000 euros, ce qu'on trouve très douteux vu que les appartements dans notre immeuble se vendent avec grande difficulté - tout le monde fuit en voyant les charges communes astronomiques.

Dernière modification par Roland (23-02-2018 22:59:30)

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Roland
Pimonaute
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Re : question sur actions douteuses du syndic

luc a écrit :

Vous êtes dans un marais et y descendez de plus en plus ...

Pour y sortir, posons d'abord un par un, les questions qui s'imposent
1. Votre syndic est un pro? Certain qu'il est agréé ? Si agréé il est assuré: pour quels montants qui dépassent le minimal proposé par l'IPI?
2. D. est architecte ? Inscrit à l'ordre ? Affiché comme tel à l'entrée ?  Assuré ?
3. Quand l'AGO suivante?
4. Qui est/était commissaire aux comptes 2016, 2017 et 2018?
- Un externe ?
- Pas A, B, C ou D?
5. Quelle est la mission statutaire de votre commissaire aux comptes (texte exact) ?

A demain.

1. Il s'agit d'une entreprise mais ou vérifier si elle est agréée ou assurée?
2. D est inscrit a l'ordre. On ne sait pas si assuré.
3. Novembre 2018, les AG sont annuelles.
4. Un externe, pas A, B, C ou D.
5. Ou peut-on trouver ce texte?

Un autre doute que je n'avais pas mentionne initialement: lors de l'AG nov 2017 qui a approuve le budget, il n'y avait pas beaucoup de copropriétaires présents, donc la plupart ont été représentés par procuration. Je crois avoir lu que la loi impose une limite au numéro de procurations par personne. J'ai demande au syndic déjà en décembre 2017 de me fournir la liste des procurations mais je n'ai pas reçu de réponse même aujourd'hui (23 février 2018). Autre comportement douteux du syndic qui systématiquement refuse de répondre aux questions par écrit (mail), ou de transmettre par mail des documents relevants au copropriétaires avant les AG (il faut se déplacer et les consulter sur place!) - cependant quand il s'agit des décomptes trimestriels, aucun problème de les envoyer par mail en format pdf...

Toutefois, en dépit de ces actions, on est une petite minorité a voter contre la reconduction du mandat du syndic.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

Il ressort de l'article 577-9, § 2, du code civil que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière,frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Mais pour invoquer l'irrégularité, la fraude ou l'abus, il devra le faire dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

La minorité est-elle d'accord de constituer une cagnotte pour d'abord consulter un avocat afin d'obtenir un conseil et ensuite d'entamer éventuellement une action en justice ? son montant ? qui la gérera ?

Un copropriétaire est-il suffisamment fortuné pour se permettre d'entamer seul une action ?

A défaut la décision de l'AG s'imposera à tous les copropriétaires.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

Roland a écrit :
luc a écrit :

Vous êtes dans un marais et y descendez de plus en plus ...

Pour y sortir, posons d'abord un par un, les questions qui s'imposent
1. Votre syndic est un pro? Certain qu'il est agréé ? Si agréé il est assuré: pour quels montants qui dépassent le minimal proposé par l'IPI?
2. D. est architecte ? Inscrit à l'ordre ? Affiché comme tel à l'entrée ?  Assuré ?
3. Quand l'AGO suivante?
4. Qui est/était commissaire aux comptes 2016, 2017 et 2018?
- Un externe ?
- Pas A, B, C ou D?
5. Quelle est la mission statutaire de votre commissaire aux comptes (texte exact) ?

A demain.

1. Il s'agit d'une entreprise mais ou vérifier si elle est agréée ou assurée?
2. D est inscrit a l'ordre. On ne sait pas si assuré.
3. Novembre 2018, les AG sont annuelles.
4. Un externe, pas A, B, C ou D.
5. Ou peut-on trouver ce texte?

Un autre doute que je n'avais pas mentionne initialement: lors de l'AG nov 2017 qui a approuve le budget, il n'y avait pas beaucoup de copropriétaires présents, donc la plupart ont été représentés par procuration. Je crois avoir lu que la loi impose une limite au numéro de procurations par personne. J'ai demande au syndic déjà en décembre 2017 de me fournir la liste des procurations mais je n'ai pas reçu de réponse même aujourd'hui (23 février 2018). Autre comportement douteux du syndic qui systématiquement refuse de répondre aux questions par écrit (mail), ou de transmettre par mail des documents relevants au copropriétaires avant les AG (il faut se déplacer et les consulter sur place!) - cependant quand il s'agit des décomptes trimestriels, aucun problème de les envoyer par mail en format pdf...

Toutefois, en dépit de ces actions, on est une petite minorité a voter contre la reconduction du mandat du syndic.

Je vois, probablement le système classique de manipulation de l'AG par une cogérance.
comme GT l'a indiqué c'est très difficile d'entamer une procèdure dans ce stade. En 2003 j'étais dans le même contexte que vous. j'ai refusé de citer et j'ai commencé avec préparer l'AG 2004.
Lequel a été annulé pour deux "détails"
- 12 sièges pour une AG de +248 membres (organisation frauduleuse)
- le syndic pro était aussi CP d'un local et le louait à l'ACP (mélange d'intérêt)

Le choix de l'avocat est un choix clé qui a pris plusieurs mois. j'ai sélectionné un avocat pas dans un "grand" cabinet, mais qui a une formation de médiateur ET qui est mon "avocat du diable" (= ne me donne pas raison et avance un par un les arguments possibles de la partie adversaire, puis écrit ses conclusions).

Mon désavantage était le réseau du syndic 1983-2011: benjamin de la 3ème génération d'une des 5 promoteurs d'Anderlecht du 19ème siècle.  Le groupe autour du "pouvoir en place" m'ont poursuivie pour des montants énormes, ont des avocats et agents agréés IPI à la pelle, mais perdent contre en fait trois avocats, qui sont "to the point" et sont d'abord au service du client et pas du chiffre d’affaires de leur cabinet d'avocat ou syndic.
Le bulletin n° 63 du CNC vous est familier? Si non, lisez le. Lisez le une nouvelle fois. Puis étudiez le. Puis vous aurez compris ou le point faible de votre syndic se trouve.
PS1 la mission de votre commissaire doit avoir été voté lors d'une AG après le 01.09.2010.
PS2 je suppose que vos statuts ne sont pas coordonnés. Correct?

Dernière modification par luc (24-02-2018 12:00:24)


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

GT a écrit :

Il ressort de l'article 577-9, § 2, du code civil que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière,frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Mais pour invoquer l'irrégularité, la fraude ou l'abus, il devra le faire dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.


Un copropriétaire est-il suffisamment fortuné pour se permettre d'entamer seul une action ?

A défaut la décision de l'AG s'imposera à tous les copropriétaires.

J'avais déjà répondu en ce sens à Roland. Il n'a pas commenté ou posé de nouvelles questions.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 157

Re : question sur actions douteuses du syndic

panchito a écrit :
GT a écrit :

Il ressort de l'article 577-9, § 2, du code civil que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière,frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Mais pour invoquer l'irrégularité, la fraude ou l'abus, il devra le faire dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.


Un copropriétaire est-il suffisamment fortuné pour se permettre d'entamer seul une action ?

A défaut la décision de l'AG s'imposera à tous les copropriétaires.

J'avais déjà répondu en ce sens à Roland. Il n'a pas commenté ou posé de nouvelles questions.

Panchito, votre intervention d'hier à 21.21.51 ne m'avait pas échappé.
Je n'ai pas l'intention d'entamer une polémique avec vous et laisse chacun apprécier si mon intervention sur laquelle vous réagissez apporte une plus-value à la vôtre.

Dernière modification par GT (24-02-2018 20:55:13)

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 255

Re : question sur actions douteuses du syndic

Luc a écrit :

luc a écrit :
Vous êtes dans un marais et y descendez de plus en plus ...

Sans rire Luc vous y êtes déja arrivés vous ?

L'anarchie, la liberté, c'est la loi en copropriété dans un régime qui n'est pas d'ordre public. Il  Le code civil ne prévoit aucune sanction même en cas de non-respect du code civil en cette matière.

Faut le dire aux gens quand ils achètent un appartement en "copropriété forcée", pas d'accord ? bûcher encore ?
?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

Ninifel a écrit :

Faut le dire aux gens quand ils achètent un appartement en "copropriété forcée"

Chacun est libre d'acheter un bien en copropriété ou pas!

C'est clair qu'on partage énormément de frais avec les autres copropriétaires MAIS il y a un revers à cette médaille.

A chacun de bien se documenter et de faire le choix d'acquérir un bien dans une copropriété en toute connaissance de cause.

Et si les inconvénients vous paraissent trop lourd, achtez une maison où vous serez seule à bord!

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GT
Pimonaute incurable
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Re : question sur actions douteuses du syndic

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

luc a écrit :
Vous êtes dans un marais et y descendez de plus en plus ...

Sans rire Luc vous y êtes déja arrivés vous ?

L'anarchie, la liberté, c'est la loi en copropriété dans un régime qui n'est pas d'ordre public. Il  Le code civil ne prévoit aucune sanction même en cas de non-respect du code civil en cette matière.

Faut le dire aux gens quand ils achètent un appartement en "copropriété forcée", pas d'accord ? bûcher encore ?
?

Je crois savoir ce qu'est une disposition "d'ordre public" et une disposition "impérative".

Ninifel, vous pourriez peut-être informer les pimonautes de la différence essentielle entre ces types de dispositions.

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luc

luc
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Re : question sur actions douteuses du syndic

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

luc a écrit :
Vous êtes dans un marais et y descendez de plus en plus ...

Sans rire Luc vous y êtes déja arrivés vous ?

L'anarchie, la liberté, c'est la loi en copropriété dans un régime qui n'est pas d'ordre public. Il  Le code civil ne prévoit aucune sanction même en cas de non-respect du code civil en cette matière.

Faut le dire aux gens quand ils achètent un appartement en "copropriété forcée", pas d'accord ? bûcher encore ?
?

@ninifel,

Répondez à la question de GT, avant de supposer quoi que ce soit concernant mon expérience.

Pour devenir personnel: je traverse un marais, c'est un fait. Je le fait méthodiquement et patiemment en gardant la poitrine au-dessus de l'eau. Je ne suis pas riche, mais je suis économe. Je n'y coule pas et la rive ferme est en vue.


Cordialement,

Luc

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