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Répartition de frais - Abus de majorité?

aqueduc
Pimonaute assidu
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Inscription : 03-03-2011
Messages : 32

Répartition de frais - Abus de majorité?

Bonjour à tous,

Mon problème concerne la répartition des frais pour des travaux à effectuer sur une aire de manœuvres dans une copropriété où je suis propriétaire d’un garage.
La copropriété, après de nombreuses années de discussions, s’est mise d’accord sur le fait que les frais de revêtement et d’entretien de l’aire de manœuvre des garages sont à charge uniquement des copropriétaires des emplacements. Par contre les travaux pour réparer des problèmes d’étanchéité sont à charge de l’ensemble des copropriétaires.
Le revêtement de la cour de garages n’est pas en bon état et a déjà fait l’objet de plusieurs réparations. Cette aire de manœuvre recouvre des emplacements en sous-sol ainsi que des caves et des infiltrations sont apparues. La copropriété a décidé d’effectuer une remise à neuf de cette aire de manœuvre ce qui signifie enlever le revêtement et les couches sous-jacentes ; enlever la membrane d’étanchéité existante, la remplacer et ensuite finaliser la cour.
Différentes sociétés de travaux ont soumis des devis qui varient de 100.000 à 150.000 Euros parmi lesquels , selon les propositions du syndic, les 2/3 seraient à charge des copropriétaires des emplacements et 1/3 à charge de l’ensemble de la copropriété. L’assemblée générale de l’an dernier a examiné ces devis sans voter formellement sur un budget. C’est le devis le plus élevé qui semblait avoir reçu le meilleur accueil car selon la gérance il présente les meilleures garanties sur la durabilité de l’étanchéité.
Vu l’importance du budget (la dépense pourrait avoisiner 10.000 Euros par garage), je me pose plusieurs questions.
1/ Comment évaluer la part des devis qui incombe seulement aux garages et celle qui incombe à l’ensemble de la copropriété ?
2/ Si l’assemblée doit se prononcer sur cette répartition, comment éviter un abus de majorité, les garages ne représentant qu’un infime fraction de la copropriété ?
3/ Puisque la cour doit être entièrement détruite pour un problème d’étanchéité n’y a-t-il pas obligation de remise en état après avoir remplacé l’étanchéité ? (Dans cette perspective la majorité  des travaux serait à charge de l’ensemble de la copropriété).
4/ Peut-on envisager que les travaux d’étanchéité d’une part et les travaux de revêtement fassent l’objet de deux devis différents ?
D’avance je vous remercie de vos réponses.


JP

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Aqueduc a écrit :

1/ Comment évaluer la part des devis qui incombe seulement aux garages et celle qui incombe à l’ensemble de la copropriété

Regardez d'abord ce qui est stipulé à ce sujet dans votre acte de base.

La nouvelle loi sur la copropriété indiquerait que seuls ceux qui doivent payer, peuvent voter; pas les autres (ceux qui ne participent pas aux frais).

Aqueduc a écrit :

2/ Si l’assemblée doit se prononcer sur cette répartition, comment éviter un abus de majorité, les garages ne représentant qu’un infime fraction de la copropriété ?

cfr nouvelle loi sur la coprorpiété

Aqueduc a écrit :

3/ Puisque la cour doit être entièrement détruite pour un problème d’étanchéité n’y a-t-il pas obligation de remise en état après avoir remplacé l’étanchéité ? (Dans cette perspective la majorité  des travaux serait à charge de l’ensemble de la copropriété)

Qui casse paie. Donc ceux qui paient pour casser, doivent aussi payer pour remettre en parfait état.

Aqueduc a écrit :

4/ Peut-on envisager que les travaux d’étanchéité d’une part et les travaux de revêtement fassent l’objet de deux devis différents ?
D’avance je vous remercie de vos réponses.

Bien entendu, le Syndic n'a aucun pouvoir de décision. Seule l'AG est souveraine. Donc c'est vous les CP's réunis en AG qui décidez ce que vous voulez et venez en AG avec les devis que vous avez pris soin de récolter (avec les références).

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

- La nouvelle loi n'est pas encore voté ...
- Conséquence du point 3. : tout à charge de l'ACP (jurisprudence a été publié - jugement de 2011 pour mon ACP)
- il y a un rapport d'expertise ?
- il y a un cahier des charges ?


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Inscription : 21-03-2010
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Je vis une situation un peu comparable dans une acp de 12 appartements et 10 garages. La moitié des garages ont été vendus séparément et sont à présent dissociés des appartements auxquels ils étaient rattachés au départ. Selon l'acte de base, les frais de rénovation de l'aire de manoeuvre des garages seraient imputables en fonction des quotités générales, ce qui serait un non-sens. (5/1000 par garage)... la totalité des garages paierait donc 5% des frais totaux... et 95% restants à répartir entre les appartements, dont beaucoup n'ont ni garage, ni accès à cette "cour".

Il est admis maintenant que les frais sont à répartir entre les personnes qui bénéficient de l'usage. Parallèlement, il leur revient aussi le seul droit de voter ces travaux qu'ils devront financer.

Problème : la situation est bloquée si la majorité des lots garages n'est pas présente ou représentée lors de l'AG. Refaire une age avec exclusivement les lots garages convoqués et ce seul point à l'ordre du jour ? C'est une possibilité envisagée.

Créer une "sous-associassion" avec le bâtiment arrière (garages) ? C'est une autre possibilité à creuser.

Dans le cas évoqué ici, on peut estimer que les usagers des garages sont responsables de la dégradation de l'étanchéité et qu'il leur revient donc d'assumer les frais de rénovation dans leur totalité. Tenant compte de la vétusté et de l'avantage certain qui en résulte pour l'acp "résidents", la répartition 1/3 - 2/3 semble une bonne optique dans son concept. La clé de répartition est à définir en fonction des particularités spécifiques de l'immeuble.
J'aurais tendance à penser que les garages sont co-responsables, plus que l'usure naturelle des dégradations. La nécessité des travaux justifie de l'obligation de les réaliser. Ce n'est pas un choix cosmétique, c'est une nécessité absolue pour maintenir l'immeuble habitable. Je n'y vois pas d'abus de majorité. Le débat quant à la clé de répartition devrait porter sur la vétusté de l'immeuble et la part imputable au seul facteur "temps".


rexou

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aqueduc
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Bonjour à tous,

Je vous remercie de vos réponses qui me laissent un peu perplexe.
Le cahier des charges prévoit à la fois le remplacement de l'étanchéité et la remise en état du revêtement de la cour des garages. C'est sur cette base que la gérance a fonctionné et elle a donc reçu des devis reprenant l'ensemble des travaux. Si la ventilation de certains postes entre propriétaires des garages et l'ensemble de la copropriété ne pose pas problème, ceci est loin d'être évidente pour l'ensemble de chaque devis et peut donc mener à discussion.
Je me propose donc, ainsi que certains d'entre vous l'ont suggéré, de demander des devis ne concernant que le remplacement du revêtement de la cour. Pouvez-vous me dire si je dois passer par la gérance afin qu'elle demande ces devis ou si je peux les demander moi-même?  Je crains que la gérance refuse de les demander puisque, logiquement, elle est plus encline à collaborer avec le groupe de copropriétaires le plus à même d'emporter la majorité lors de l'assemblée générale.
Pourrait-on me donner les références du jugement de 2011 qui fait jurisprudence?
Merci encore pour vos conseils.
J.P.


JP

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Quand vous parlez de gérance, vous sous-entendez votre syndic?

Mais votre syndic n'a AUCUN pouvoir de décision! C'est vous les CP qui l'avez engagé et il rapporte à vous. Vous l'avez engagé pour EXECUTER les décisions que vous les CP prenez lors de l'AG.

C'est chacun d'entre vous qui décide de mettre des points à l'ordre du jour des AG, c'est à vous à venir avec des devis que ce soit pour l'ensemble ou pour des parties.

Evidemment que c'est à vous à transmettre des devis à temps au syndic pour qu'il puisse les envoyer au plus tard avec les convocations à l'AG pour permettre aux autres CP de les étudier et de se forger une opinion plutôt que devoir découvrir tout cela si vous attendez l'AG pour les distribuer.

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Information :

- Le code civil sur la copropriété a effectivement prévu un article pour invoquer l'abus de minorité.
- Mais pas l'abus de majorité ( cela n'existe pas dans le code  sauf si j'ai faux bien évidemment)


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 467

Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Ninifel a écrit :

Mais pas l'abus de majorité ( cela n'existe pas dans le code  sauf si j'ai faux bien évidemment)

Non évidemment!

Chacun vote en âme et conscience, en jouissant totalement de son libre arbitre...

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Panchito, ce que vous appelez "nouvelle loi" est un projet de loi qui n'est pas encore voté.

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luc

aqueduc
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Bonsoir,

Sur vos conseils je me suis adressé aux entreprises qui avaient été contactées par le syndic afin de leur demander un devis ne concernant que le remplacement du revêtement de la cour de garages. Mais je n’ai pas eu beaucoup de succès.  Voilà un exemple de réponses reçues :

"Dans les copropriétés les demandes, pour que nous puissions y répondre, doivent émaner du syndic vous représentant ou d’un architecte missionné." 

J’ignore comment les faire changer d’avis et j’ai donc demandé à ces sociétés d’envoyer les devis au syndic. J’attends la suite que ces sociétés donneront à ma demande.
Encore merci pour vos conseils.


JP

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

@Aqueduc vous avez mille fois raison de retrousser vos manches pour partir à la chasse aux bons devis car en copropriété  la gabegie  rode constamment . La pensée moutonnière du copropriétaire parfait pigeon  ( cfr les belles couvertures d'illustrations de la revue CRi du SNPC) est une manne pour les surcouts en copropriété. Ne baissez pas les bras, nul ne peut vous interdire de collecter une offre intéressante en organisant des réunions de collecte de devis avec les copropriétaires concernés sur le terrain. BRAVO ET BONNE CHANCE POUR LA CHASSE A LA MEILLEURE OFFRE POUR VOTRE IMMEUBLE smile


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

Aqueduc a écrit :

"Dans les copropriétés les demandes, pour que nous puissions y répondre, doivent émaner du syndic vous représentant ou d’un architecte missionné."

Incroyable!

Jamais eu le cas. Vous lui répondez que c'est vous les CP qui avez les sous et qui allez décider avec qui vous allez faire quoi, comment et quand.

Et vous pouvez ajouter que votre syndic n'ayant proposé jusqu'à présent que ses petits amis, toutes ses propositions ont été rejetées par l'AG et que vous êtes dès lors obligés de chercher vous-mêmes....

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

ninifel a écrit :

Information :

- Le code civil sur la copropriété a effectivement prévu un article pour invoquer l'abus de minorité.
- Mais pas l'abus de majorité ( cela n'existe pas dans le code  sauf si j'ai faux bien évidemment)

La conséquence de l'abus de minorité citée à l'article 577-9, § 7 , C. civil  ne signifie pas que l'abus de majorité ne puisse être  porté devant le juge conformément à l'article 577-9, § 2, C. civil.

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luc

GT
Pimonaute incurable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

aqueduc a écrit :

"Dans les copropriétés les demandes, pour que nous puissions y répondre, doivent émaner du syndic vous représentant ou d’un architecte missionné."

L'entrepreneur ne serait-il pas libre de déterminer les règles qu'il s'est fixées pour répondre à une demande de devis ?

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

j'ai aimé la réaction d'encouragement de Panchito à Aqueduc et j'ai mis j'aime.

Toutefois le problème décrit par Aqueduc survient constamment.

Il faut faire avec pour aller de l'avant en se serrant les coudes entres copropriétaires via une concertation par mails, téléphones, langue, pigeonnettes

Au boulot...c'est effectivement du droit privé entre copropriétaires ( personnes physiques) responsables et 100% libres de fixer leurs modalités de fonctionnement et leurs dépenses.

PS: Il est fréquent ensuite que le syndic après avoir épongé les CPS par des travaux mals faits et trop chers se barre en démissionnant,

Dernière modification par ninifel (29-03-2018 09:45:57)


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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

GT a écrit :
aqueduc a écrit :

"Dans les copropriétés les demandes, pour que nous puissions y répondre, doivent émaner du syndic vous représentant ou d’un architecte missionné."

L'entrepreneur ne serait-il pas libre de déterminer les règles qu'il s'est fixées pour répondre à une demande de devis ?

La réponse se trouve peut être à la page 7 de la brochure officielle:
Choisir un entrepreneur - Un bon devis pour de bons travaux
Auteur: Patrick Herregods, Centre Urbain Stadswinkel
Éditeur: Centre Urbain Stadswinkel 2015


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Répartition de frais - Abus de majorité?

aqueduc a écrit :

Bonsoir,

Sur vos conseils je me suis adressé aux entreprises qui avaient été contactées par le syndic afin de leur demander un devis ne concernant que le remplacement du revêtement de la cour de garages. Mais je n’ai pas eu beaucoup de succès.  Voilà un exemple de réponses reçues :

"Dans les copropriétés les demandes, pour que nous puissions y répondre, doivent émaner du syndic vous représentant ou d’un architecte missionné." 

J’ignore comment les faire changer d’avis et j’ai donc demandé à ces sociétés d’envoyer les devis au syndic. J’attends la suite que ces sociétés donneront à ma demande.
Encore merci pour vos conseils.

Je crois qu'une lecture de la brochure suivante serait utile:
Maitriser son chantier - Préparatifs et suivi
Auteurs: Marie de Jaer, Céline Raulier & Ali El Asli, Centre Urbain Stadswinkel
Éditeur: Centre Urbain Stadswinkel 2016

En tenant compte avec:
- Maître d'ouvrage = ACP (organe décisionnel = AG)
- Mandataire du maître d'ouvrage = syndic dès que l'offre est accepté. Exemple: architecte-mandataire.

A la page Wikipedia se retrouve le texte suivant:

La maîtrise d'ouvrage (MOA), aussi dénommée maître d'ouvrage est l'entité porteuse d'un besoin, définissant l'objectif d'un projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage.
La maîtrise d'ouvrage est à l'origine de l'idée de base du projet et représente, à ce titre, les utilisateurs finaux à qui l'ouvrage est destiné.


Cordialement,

Luc

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