Législation Wallonne relative au bail d'habitation - décret adopté

Après le texte adopté en séance plénière, le parchemin

SOURCES

https://www.parlement-wallonie.be/pwpag … 3&from=dec

http://nautilus.parlement-wallon.be/Arc … IN/985.pdf

Dernière modification par GT (18-03-2018 19:17:17)

Ils ont prévu le cas des baux de droit commun, de résidence principale, de colocation et les baux étudiants.

Super.

Quid d'un bail de colocation pour des étudiants? Est-ce un bail de colocation (avec solidarité des étudiants et les règles de fin de bail des colocation) ou un bail étudiant (avec les possibilités de résiliation plus souples pour les étudiants)????

C'est un changement important qui rend complètement caduc la sanction (sauf pour ceux qui ratent leur recommandé...)
C'est donc purement vexatoire pour les propriétaires, comme l'enregistrement, pour lequel mon avis ne varie pas: une démarche soi-disant gratuite, coûteuse et inutile. (mais ne réouvrons pas ce débat...)

Quand même pas
Je salue également la clarification (les termes sont généralement clairs), et la volonté de laisser apprécier les juges au cas par cas, mais aussi l'intégration de plusieurs pratiques habituelles, issues d'us et coutumes et de la jurisprudence.

Mais il y a plus que l'article 34.

La loi sera d'application au 1er septembre 2018. Cela veut dire qu'on ne peut pas signer de bail "étudiant" avant cette date? Idem pour les baux de colocation? Mais que les baux étudiants seront soumis illico à la nouvelle loi, quelles que soient les clauses incluses dans le bail?

Sont-elles impératives? D'ordre public?

Oufti... ya des manches à mettre ici...

Ce n'est pas nouveau. Cela a toujours été le cas... pour les baux généraux.

Et pour les baux de résidence principale, les règles sont différentes et mentionnées à la page 9 art 55. Identique ou presque aux dispositions actuelles.

Federia a publié la synthèse suivante à propos du bail RW:

Le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en Wallonie a été publié au Moniteur belge du 28 mars 2018.

Entrée en vigueur :

Le Décret entrera en vigueur le 1er septembre 2018.

Ces dispositions seront applicables aux contrats conclus avant son entrée en vigueur à l’exception des dispositions suivantes qui ne seront applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2018 :
•    Exigence d’un bail écrit ;
•    Obligation d’assurance dans le chef du preneur ;
•    Nouvelles règles en matière de baux de courte durée relatifs à la résidence principale du preneur ;
•    Dispositions particulières relatives au bail de colocation ;
•    Dispositions particulières relatives au bail étudiant ;
•    Dispositions relatives au bail glissant ;

Quels sont les principaux changements apportés par le Décret ?

1/  Le Décret instaure tout d’abord une importante codification des règles applicables aux baux d’habitation en général.

Ces règles constituent le droit commun du bail d’habitation et elles s’appliquent notamment aux baux de résidence principale, aux baux de colocation et aux baux étudiants à défaut de dispositions spécifiques.

On retrouve dans ces dispositions :
•    les éléments essentiels du contrat de bail d’habitation dont l’exigence d’un écrit et les mentions que doivent à tout le moins contenir cet écrit ;
•    ce que doit comporter toute communication publique ou officielle de mise en location par le bailleur ou son mandataire en matière de loyer et de charges sous peine d’une amende administrative et ce, sans préjudice de l’obligation de communication relative au PEB qui reste d’application ;
•    les données qui peuvent être sollicitées par le bailleur auprès du candidat preneur en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail dont le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur et la preuve du payement de ses trois derniers loyers ;
•    les droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur dont l’obligation pour ce dernier de souscrire une assurance couvrant le bien pris en location ;
Sont également régies par ces dispositions, les questions relatives :
•    aux frais et charges imposées au preneur ;
•    à l’indexation du loyer ;
•    aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
•    aux modalités d’exécution et de fin du bail ;
•    au sort du bail en cas de transmission de l’habitation louée ou en cas de décès du preneur ;
•    aux possibilités de sous-location et de cession ;
•    aux baux à rénovation ;
•    aux baux des biens des mineurs ;

2/  Le Décret instaure ensuite une nouvelle codification régionale applicable aux baux de résidence principale.

Les principales modifications apportées au régime fédéral antérieur porte essentiellement sur :
•    l’obligation d’enregistrement du contrat de bail par le bailleur : dorénavant la sanction civile du défaut d’enregistrement s’appliquera également aux baux de courte durée mais pour pouvoir quitter les lieux sans préavis ni indemnité , le preneur devra au préalable avoir adressé au bailleur une mise en demeure restée sans effet pendant un mois ;
•    le préavis que le preneur doit respecter pour mettre fin à un bail de neuf ans arrivant à l’échéance passe de six mois à trois mois ;
•    le congé pouvant être donné par le bailleur pour « occupation personnelle » : le cohabitant légal est ajouté aux personnes pouvant occuper le bien ; en ce qui concerne le congé donné par le bailleur pour « gros travaux », le Décret précise que le bailleur doit communiquer les documents requis dans un délai de deux mois à dater de la demande du preneur, faute de quoi ce dernier pourra demander la nullité du congé ;
•    en matière de bail de courte durée, le Décret prévoit la possibilité d’une double prorogation au lieu d’une seule mais toujours sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans ;
•    l’indexation du loyer et le cas échéant la possibilité de révision des loyers et charges qui aurait été contractuellement convenue ne peuvent être mises en œuvre qu’en présence d’un bail écrit et enregistré ;

3/ Le Décret édicte ensuite les conditions de conclusion et de mise en œuvre de trois types de baux spécifiques :
•    le bail de colocation ;
•    le bail étudiant ;
•    le bail glissant qui, pour rappel, a pour objectif de reloger des personnes fragilisées en permettant à certains opérateurs immobiliers déterminés par le Gouvernement de conclure un contrat de bail en vue d’une sous-location à une personne en état de précarité et qui dispose du droit à l’issue de son accompagnement social de se voir automatiquement céder le bail principal dont elle devient ainsi le preneur direct ;

4/ Enfin, il est à noter que le Décret précise que le Gouvernement wallon rédigera ou arrêtera :
•    une annexe pour chaque type de baux contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives à différents éléments énumérés dans le Décret ;
•    un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative ;
•    une liste non limitative des réparations locatives ;
•    un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative ;
•    un modèle-type indicatif de pacte de colocation ;
•    la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant ainsi qu’un modèle de bail glissant type ;
•    une grille indicative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties ;

Le Gouvernement pourra par ailleurs créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ».

alors qu'il suffit d'utiliser celui mis à disposition par Pim... 

Je peux renvoyer l' Arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 (Moniteur belge  31/8/2018)fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation établie en exécution notamment à l'article 8, alinéa 2 du décret précité.

Arrêté du Gvt wallon

"Le Gouvernement wallon,
   Vu le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, les articles 3, § 4, 8, alinéa 2, 27, § 1er, alinéa 2, 75 et 85, § 1er, alinéa 2; (...)
Sur la proposition de la Ministre du Logement;
Après délibération,
Arrête :
Article 1er. (...)
Art. 2. La liste non limitative des réparations locatives est fixée à l’annexe 7 du présent arrêté."

Décret

" Art. 8. Les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur.
  Le Gouvernement arrête une liste non limitative des réparations locatives."

Je n'ai pas lu que cette liste devait être annexée au contrat de bail.