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Fiscalité financement logement propre

Roger70
Pimonaute
Inscription : 25-01-2018
Messages : 16

Fiscalité financement logement propre

Je suis proprio de:
- un bien que j'occupes comme residence principale (BXL) - pas de financement
- un bien loué a usage professionel - financement hypo payé entierement
- un bien loué comme residence principale - financement hypo en cours

Je voudrais acheter un nouveau bien a BXL pour habiter dedans, le bien que j'occupes actuellement sera mis en location comme résidence principale.

Je n'ai pas de revenus professionels imposable, mais je paye des impots sur mes revenus immobilieres.

Il me semble qu'il m'est impossible de déduire fiscalement (de mes revenus immo) une partie du financement pour le nouveau bien:
- bonus logement impossible (n'exite plus a BXL)
- déductions des interets du revenu immobilier: impossible puisque interets regionales, la matiere habitation a pas deduire de revenus federales
- epargne a long terme: se deduit des revenus professionels que j'ai pas

Est-ce que je me trompes?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 851
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Re : Fiscalité financement logement propre

Je pense que vous vous trompez.

Les intérêts restent déductibles de vos revenus immobiliers. Faites les simulation sur taxweb, et vous verrez le montage tordu que les administrations des impôts nous ont concocté pour que le citoyen ne pâtisse pas de la réforme.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Roger70
Pimonaute
Inscription : 25-01-2018
Messages : 16

Re : Fiscalité financement logement propre

Parfois on espère se tromper.

J'ai essayé de faire une simulation sur tax-on-web, mais pas possible, je pense que c'est la mauvaise saison (pas de déclaration ouverte).

taxweb de dvv je n'ai trouvé que pour revenus 2016, donc avant regionalisation.

Dernière modification par Roger70 (21-03-2018 16:55:06)

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Roger70
Pimonaute
Inscription : 25-01-2018
Messages : 16

Re : Fiscalité financement logement propre

Je pensais vite avoir la réponse a ma question dans les explications: https://finances.belgium.be/sites/defau … l-2018.pdf page

Page 58 a 90.

Cette fois-ci ils se sont vraiment surpassé, trop compliqué pour moi!

Mais je pense n'avoir droit a aucune déduction d'interets/capital, puisque:
- habitation propre mais pas la seule
- les revenus immobiliers sont exonérés (RC pas declaré) et donc pas IX.II.B.3.b (1146)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 851
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Re : Fiscalité financement logement propre

Avez-vous tenté de faire la simulation dernièrement?

J'ai pu voir que la déduction reste identique à la situation antérieure à la régionalisation sur ma feuille d'impôt, avec des calculs et reports à se taper la tête aux murs... c'est la simulation qui m'a éclairé...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Roger70
Pimonaute
Inscription : 25-01-2018
Messages : 16

Re : Fiscalité financement logement propre

En effet il n'y a  qu'une simulation pour s'en sortir.

Pour mon habitation propre je vais gratter tout le cash que je peux et probablement un pret a court terme.  Quitte a hypothequer mon habitation propre plus tard pour un investissement immobilier, ce qui devrait me permettre d'emprunter 100% frais d'acte inclus, avec un quotité < 80% (sur l'ensemble des biens mises en hypotheque).

Puisque pour ma nouvelle habitation propre:
- Impossible de deduire les interets: pas permis puisque je profites de l'exoneration du RC en IPP (je ne dois pas le declarer).
- Impossible epargne a long terme, puisque je n'ai pas de revenus professionel imposables.
- Impossible tout autres puisque je possede deja 1 habitation.

Dernière modification par Roger70 (13-07-2018 11:01:31)

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Newb
Pimonaute
Inscription : 03-07-2018
Messages : 9

Re : Fiscalité financement logement propre

En effet, il n'y a plus grand chose (voir plus rien du tout) dans la partie IX.I pour les emprunts conclus à partir de 2016:
- exit le 1. du bonus logement,
- exit le 2 puisqu'emprunt après 2016 (peut-être le 2.a à creuser vous concernant... tout ça n'est pas bien clair),
- il faudra voir l'année prochaine si le 3.b est applicable aux emprunts de 2017 (mais épargne à long terme et vous dites ne pas avoir de revenu),
- le 4.b semble accessible mais vous exposeriez un impôt considérable à vos ayants-droits pour une poignée d'euros,

Une possibilité pourrait-être d'acheter votre nouvelle habitation propre avec une hypothèque sur l'un de vos autres biens (au hasard celui que vous habitez maintenant, qui n'est pas déjà endetté, et que vous prévoyez de louer). Au niveau de la banque, la garantie serait (j'imagine) relativement semblable, et, ne s'agissant pas de votre habitation propre quand vous aurez déménagé, vous pourriez bénéficier de certaines déductions (intérêt de l'emprunt amortissant les revenus de biens immobiliers) et réductions (épargne long terme, mais vous dites ne pas avoir de revenu...) de la partie Fédérale en IX.I.B ...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : Fiscalité financement logement propre

grmff a écrit :

Je pense que vous vous trompez.

Les intérêts restent déductibles de vos revenus immobiliers. Faites les simulation sur taxweb, et vous verrez le montage tordu que les administrations des impôts nous ont concocté pour que le citoyen ne pâtisse pas de la réforme.

J'ai justement posé la question de l'intérêt fiscal de faire un emprunt pour financer un achat immobilier à Bruxelles. Mon notaire me dit que c'est sans aucun intérêt, toutes les déductions qui étaient possibles avant (interêt + capital) sont remplacées par un abattement important à l'achat pour les primo-propriétaires.


rexou

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Roger70
Pimonaute
Inscription : 25-01-2018
Messages : 16

Re : Fiscalité financement logement propre

Newb a écrit :

En effet, il n'y a plus grand chose (voir plus rien du tout) dans la partie IX.I pour les emprunts conclus à partir de 2016:
...

Une possibilité pourrait-être d'acheter votre nouvelle habitation propre avec une hypothèque sur l'un de vos autres biens (au hasard celui que vous habitez maintenant, qui n'est pas déjà endetté, et que vous prévoyez de louer). Au niveau de la banque, la garantie serait (j'imagine) relativement semblable, et, ne s'agissant pas de votre habitation propre quand vous aurez déménagé, vous pourriez bénéficier de certaines déductions (intérêt de l'emprunt amortissant les revenus de biens immobiliers) et réductions (épargne long terme, mais vous dites ne pas avoir de revenu...) de la partie Fédérale en IX.I.B ...

Moi on m'a expliqué que le bien que je donnes en garantie (=hypotheque) ne change rien, puisque c'est le bien que l'on financera (=la nouvelle habitation) qui compte.
Donc même si je donnerais un autre bien en garanti, l'argent servira a financer la nouvelle habitation propre.

Je trouve cela injuste, puisque je considère que le nouveau pret que je contracte au moment d'acheter ma nouvelle habitation, me permets de conserver (= ne pas devoir vendre) l'ancienne..

La descritpion du code 1146 etant "IX.II.B.3.b)     afférents à des dettes autres que celles visées sub a, contractées pour acquérir ou conserver des biens immobiliers qui ont produit des revenus immobiliers non exonérés :"

Mon banquier me garanti que conserver c'est uniquement en cas de refinancement, et uniquement pour la partie non remboursé.

Si quelqu'un peut confirmer (ou pas) ...

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Newb
Pimonaute
Inscription : 03-07-2018
Messages : 9

Re : Fiscalité financement logement propre

Roger70 a écrit :
Newb a écrit :

En effet, il n'y a plus grand chose (voir plus rien du tout) dans la partie IX.I pour les emprunts conclus à partir de 2016:
...

Une possibilité pourrait-être d'acheter votre nouvelle habitation propre avec une hypothèque sur l'un de vos autres biens (au hasard celui que vous habitez maintenant, qui n'est pas déjà endetté, et que vous prévoyez de louer). Au niveau de la banque, la garantie serait (j'imagine) relativement semblable, et, ne s'agissant pas de votre habitation propre quand vous aurez déménagé, vous pourriez bénéficier de certaines déductions (intérêt de l'emprunt amortissant les revenus de biens immobiliers) et réductions (épargne long terme, mais vous dites ne pas avoir de revenu...) de la partie Fédérale en IX.I.B ...

Moi on m'a expliqué que le bien que je donnes en garantie (=hypotheque) ne change rien, puisque c'est le bien que l'on financera (=la nouvelle habitation) qui compte.
Donc même si je donnerais un autre bien en garanti, l'argent servira a financer la nouvelle habitation propre.

Je trouve cela injuste, puisque je considère que le nouveau pret que je contracte au moment d'acheter ma nouvelle habitation, me permets de conserver (= ne pas devoir vendre) l'ancienne..

La descritpion du code 1146 etant "IX.II.B.3.b)     afférents à des dettes autres que celles visées sub a, contractées pour acquérir ou conserver des biens immobiliers qui ont produit des revenus immobiliers non exonérés :"

Mon banquier me garanti que conserver c'est uniquement en cas de refinancement, et uniquement pour la partie non remboursé.

Si quelqu'un peut confirmer (ou pas) ...

Je réalise avoir fait deux erreurs:
- tout d'abord je voulais bien référer à la partie IX.II.B (et non I) comme l'indique la mention fédérale.
- ensuite, il semblerait que mon explication en effet ne fonctionne pas et que votre banquier a raison: c'est le bien qu'on finance qui compte. Le document explicatif énonçant:
"Par « acquisition, construction ou transformation de l'habitation », il faut entendre :
- l'achat ;
- la construction ;
- la rénovation totale ou partielle. Les travaux de rénovation qui entrent en considération sont mentionnés à la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.7.1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux ;
- le paiement des droits de succession ou de donation relatifs à l'habitation visée."

La fiche rajoute également:
"Les intérêts ne sont pris en considération que si la dette pour laquelle les intérêts ont été payés, était réellement destinée et a réellement servi à acquérir ou conserver des biens immobiliers visés."
Je n'avais pas prêté attention à ces précisions lors de ma lecture du document car elles ne me concernaient pas, mais à la relecture, cela semble plus compliqué.
Mea culpa pour cette fausse piste.

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Newb
Pimonaute
Inscription : 03-07-2018
Messages : 9

Re : Fiscalité financement logement propre

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Je pense que vous vous trompez.

Les intérêts restent déductibles de vos revenus immobiliers. Faites les simulation sur taxweb, et vous verrez le montage tordu que les administrations des impôts nous ont concocté pour que le citoyen ne pâtisse pas de la réforme.

J'ai justement posé la question de l'intérêt fiscal de faire un emprunt pour financer un achat immobilier à Bruxelles. Mon notaire me dit que c'est sans aucun intérêt, toutes les déductions qui étaient possibles avant (interêt + capital) sont remplacées par un abattement important à l'achat pour les primo-propriétaires.

Votre notaire (tout comme mon comptable au début) n'a sans doute connaissance que de la partie I du titre IX, or la partie II contient des primes fédérales (que l'on pourrait qualifier de résiduelles), au compte duquel on trouve la réduction des intérêts ordinaires / épargne à long terme (sous B.3) et pour laquelle une réduction d’impôt (montant plafonné puis seulement 30% sur ce montant) existe encore.

B. DEPENSES NON MENTIONNEES EN II, A, QUI NE CONCERNENT PAS VOTRE « HABITATION PROPRE »
Remarque préliminaire
Vous ne pouvez mentionner à la rubrique B que des dépenses qui ne concernent pas une habitation ou qui concernent une habitation qui, au moment où les paiements ont été faits, n'était pas votre « habitation propre » (voyez « Remarques préliminaires » - « Généralités », page 54). Si ces dépenses remplissent les conditions prévues en la matière, elles peuvent entrer en considération pour un avantage fiscal fédéral.
[...]
3. Intérêts autres que ceux visés sub 1, qui entrent en considération pour un avantage fiscal fédéral
NB. le 1 concerne les emprunts de 2005 à 2013
[...]
Remarque préliminaire
Vous pouvez mentionner à la rubrique B, 3 les intérêts qui au moment de leur paiement, ne concernaient pas votre « habitation propre » (voyez « Remarques
préliminaires » - « Généralités », page 58), mais qui entrent en considération pour :
[...]
• la déduction ordinaire d'intérêts (rubrique B, 3, b).
[...]
b) afférents à des dettes autres que celles visées sub a, contractées pour acquérir ou conserver des biens immobiliers qui ont produit des revenus immobiliers non exonérés
Vous pouvez mentionner ici les intérêts de dettes autres que celles visées aux rubriques B, 1 et B, 3, a, que vous avez spécifiquement contractées en vue
d'acquérir ou de conserver des biens immobiliers qui, en 2017, ont produit des revenus immobiliers non exonérés.

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