nouvelle loi baux RW

antonellameco · #1 22-03-2018 22:58:28

Bonjour je me présente antonella, merci de m'accueillir.

j'aurais plusieurs questions

mon fils va louer son appartement. Il ne sait pas quelle durée négocier, car il voudrait pouvoir si cela ne fonctionne pas avec son locataire, ne pas le laissé dans son appartement trop longtemps, sans pouvoir faire une sorte de période d'évaluation.

il veut faire un contrat d'un an. Mais j'ai lu que on peut reconduire qu'une fois jusque trois ans et ensuite si pas de préavis alors considéré comme un bail de neuf ans ayant pris cours à la date de signature du premier contrat

Est ce correct, et quelle durée est la plus intéressante neuf ans directement ou courte durée pour permettre en cas de soucis de mettre fin au contrat.

Et si reconduit pour neuf ans, est ce correct qu'il ne peut pas négocier une augmentation de loyer et même si il pouvait il ne pourrait pas invoquer le refus du locataire de cette augmentation pour mettre fin au contrat ?

Par ailleurs, si il ne renouvelait pas le bail à l'issue de la période de un an, est-ce correct que si il trouve un nouveau locataire il ne pourrait pas négocier un loyer plus élevé sauf le loyer du locataire précédent indexé ?

Mais alors comment un propriétaire peut à un moment augmenter son loyer sachant que si il est tributaire chaque fois du locataire précédent il ne peut jamais l'augmenter ?

secondo, je suis aussi propriétaire et à mon locataire sachant que c'est une amie je lui ai fait un bail de trois ans avec pas d'indexation pendant les trois ans ce qui est stipulé dans le bail.

A l'issue de ces trois ans, vu que je suis obligée de reconduire si elle ne part pas pour neuf ans, aurai-je le droit d'indexer le loyer sinon alors je serais bloquée pendant toute ma vie puisque après les neuf ans je ne pourrais pas faire un nouveau contrat à un autre locataire à un autre loyer ou si ?

Enfin, la nouvelle loi sur les baux en wallonie vient d'être votée au parlement wallon, doit-on déjà rédiger les baux suivant cette loi, si oui auriez-vous un modèle ?

En vous remerciant pour vos réponses

Dernière modification par antonellameco (22-03-2018 23:05:30)

Christine Rivière · #2 22-03-2018 23:19:37

Vous faites les questions et les réponses et vos réponses sont justes globalement.
Bien entendu, vous avez intérêt à faire un bail de court terme (1 an par exemple) avec une clause de reconduction qui vous permettra de rompre, moyennant 3 mois de préavis, à la fin de la première période ou à la fin de la deuxième. Sinon vous êtes partie sur un bail de 9 ans prenant court à la date de prise en cours du bail de type court (et non à la date de signature !!!)
Cela dit, il était question dans la nouvelle loi de pouvoir reconduire deux fois ce bail de court terme, avec un maximum de 3 ans. J'ignore si cette mention a été adoptée...
Quant à modifier votre loyer si vous mettez fin à un bail de type court, vous avez raison, vous êtes tenu de conserver votre loyer, à l'indexation près (sauf me semble-t-il si votre bien reçoit des travaux qui améliorent sa valeur - mais ce n'est pas automatique et implique un accord entre parties ou un jugement). Entre nous, il y a peu de chance que vous ayez des soucis si vous augmentez quand même. cela dit, réfléchissez un peu, il s'agit d'une augmentation après 1 à 3 ans, ce ne sera donc pas grand-chose si vous avez fixé un prix de départ correct. Évidemment, si vous avez loué trop bon marché et voulez vous rattraper au locataire suivant... Mais il suffit de bien calibrer votre prix de départ. Si vous avez demandé un loyer suffisant dès le départ, vous ne pourrez pas beaucoup l'augmenter, car quoi qu'en pensent certains, on ne demande pas ce qu'on veut. Si vous augmentez trop, vous n'aurez pas de candidat locataire ou vous devrez l'attendre et cela vous fera un vide locatif.

antonellameco a écrit :

A l'issue de ces trois ans, vu que je suis obligée de reconduire si elle ne part pas pour neuf ans, aurai-je le droit d'indexer le loyer sinon alors je serais bloquée pendant toute ma vie puisque après les neuf ans je ne pourrais pas faire un nouveau contrat à un autre locataire à un autre loyer ou si ?

Mais si voyons, vous pourrez indexer après 3 ans (selon l'indice santé) mais tout dépend de ce qui est écrit dans le bail. Mettez-nous une copie qu'on y voit plus clair.
Et vous pouvez demander une révision de votre loyer après 9 ans pour la locataire en cours (6 mois avant je pense) et si la locataire n'accepte pas vous pourrez résilier le bail. Et vous pouvez me semble t-il modifier votre loyer après 9 ans avec un nouveau locataire.

Dernière modification par Christine Rivière (22-03-2018 23:54:49)

antonellameco · #3 22-03-2018 23:25:48

merci

je voulais surtout savoir si on pouvait augmenter un peu si c'est légal avec un nouveau locataire si le court terme s'arrête après trois ans moyennant le préavis bien sur. On n'a pas pris cher du coup 510 euros pour un appartement dans une résidence deux chambres sécurisée

ce qui est étrange du coup c'est que quand on commence avec un loyer même si le coût de l'immobilier augmente on ne peut pas augmenter notre loyer

En outre, si j'ai fait un bail de trois, cela c'est pour moi l'autre mon fils, à une amie, et pas d'index je l'ai écrit noir sur blanc dans le contrat si elle ne part pas à l'issue des trois ans, pourrais-je indexé sachant que j'ai précisé que pas d'indexation pour trois ans ?

Merci

Christine Rivière · #4 22-03-2018 23:36:17

antonellameco a écrit :

merci
je voulais surtout savoir si on pouvait augmenter un peu si c'est légal avec un nouveau locataire si le court terme s'arrête après trois ans moyennant le préavis bien sur. On n'a pas pris cher du coup 510 euros pour un appartement dans une résidence deux chambres sécurisée

Vous ne pouvez pas légalement augmenter le loyer si vous résiliez de vous-même un bail de type court. Mais bien si c'est le locataire qui résilie.

antonellameco a écrit :

ce qui est étrange du coup c'est que quand on commence avec un loyer même si le coût de l'immobilier augmente on ne peut pas augmenter notre loyer

Vous êtes en Wallonie

antonellameco a écrit :

En outre, si j'ai fait un bail de trois, cela c'est pour moi l'autre mon fils, à une amie, et pas d'index je l'ai écrit noir sur blanc dans le contrat si elle ne part pas à l'issue des trois ans, pourrais-je indexé sachant que j'ai précisé que pas d'indexation pour trois ans ?

De la façon dont vous l'expliquez, vous pourrez indexer après 3 ans selon le nouvel indice-santé par rapport à l'indice du mois précédent la signature, ce qui devrait faire quelques pourcent d'un coup. Votre locataire risque de ne pas apprécier parce que sur 500 € de loyer ça devrait faire +/- 30 euros en une fois

Dernière modification par Christine Rivière (22-03-2018 23:50:22)

PIM · #5 22-03-2018 23:39:51

La nouvelle loi RW ne sera applicable qu’à partir du 1/9/18

Christine Rivière, GT

panchito · #6 23-03-2018 08:33:39

Concernant la durée d'un bail, c'est à vous de voir! Certains consentent immédiatement des baux standards de 9 ans, d'autres commencent par des baux de 6 mois.

Tout dépend de vous, du candidat (un bail se négocie à deux), du segment dans lequel vous vous trouvez, de la localisation (quartier défavorisé ou non), etc....

Comme la loi est muette sur les baux de court terme, c'est le contrat qui fait office de loi entre les parties. La loi sur les baux de résidence principale porte sur les baux standards de 9 ans.

Donc si vous faites un bail de court terme, tout est à prévoir dans votre contrat!

panchito · #7 23-03-2018 08:43:38

Antonellameco a écrit :

ce qui est étrange du coup c'est que quand on commence avec un loyer même si le coût de l'immobilier augmente on ne peut pas augmenter notre loyer

Mais il n'y a pas que cela! Il faut être conscient que pour votre bien, chaque année, vous payez un précompte (qui n'a plus rien d'un "pre"-impôt puisqu'il est définitif).
Or votre précompte, chaque année il est indexé sur l’indice des prix à la consommation et pas sur le "gentil" indice santé avec lequel vous pouvez indexer votre loyer!

D'autres part, pour tous vos biens en location (avec 0% d'utilisation professionnelle), vous devez déclarer la somme des RC au regard de la case 106 dans votre déclaration d’impôts.

Ceux-ci sont alors indexés sur l'indice des prix à la consommation, puis multipliés par 140% (!!) avant d'être ajouté à tous vos autres revenus.

Quand à vos primes d'assurance, elles sont indexées sur l'indice ABEX (construction) qui monte en flèche.

Donc vraiment si vous n'indexez pas votre loyer, votre rentabilité va très vite décroître année après année.

jacq

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