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    Durée de prêt hypothécaire.

    blackkeys
    Pimonaute
    Inscription : 17-08-2013
    Messages : 13

    Durée de prêt hypothécaire.

    Bonjour,

    Les banques sont elles généralement plus réticente à octroyer des prêts hypothécaire sur une durée de 25 ou 30 ans pour de l'investissement locatif si sur le plan financier tout est bon ?

    J'ai 28 ans et souhaiterai dégager le plus de cash possible quitte à faire un éventuel remboursement anticipé plus tard si j'en vois l'utilité.

    Exemple envisager un immeuble a 453 000 euros frais d'enregistrement compris avec un revenu locatif  mensuel net de 3000 euros un apport perso de 53 000 et donc emprunter  400 000 sur 30 ans avec un taux de 2,6%  fixe qui nous donne des mensualités de 1594 euros.

    Je sais que mon banquier est le mieux placé pour me répondre mais vos avis m'intéresse.

    Dernière modification par blackkeys (29-03-2018 18:34:35)

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    Callewsa
    Pimonaute assidu
    Lieu : Belgique
    Inscription : 10-11-2010
    Messages : 69

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Bonsoir,


    Le bien dont question est-il un immeuble à appartements, si oui, combien y en a-t-il ? L'immeuble est-il "viable" en soi ou nécessite des travaux d'aménagement/investissements ? Attention que même de "lhabitable en l'état" peut réserver des surprises.

    Si non, prenez en compte le risque de vide locatif qui vous créera un trou considérable par mois, au minimum la remise en conformité de l'électricité dans les 18 mois, les aménagements (luminaires, meubles ou non etc.) à faire au minimum pour la mise en location etc.

    Quant au fait de prêter, cela dépend de beaucoup de critères, dont un considérable : La quotité (rapport entre l'emprunt et la valeur intrinsèque du bien).

    Dans votre cas, vous ne mentionnez "que" 453 000€ sans préciser ce que cela comprends ("frais d'enregistrement", qu'entendez-vous par-là ?). Il y a l'enregistrement, le précompte immobilier de l'année en cours, les frais d'expertise, les honoraires et frais comptabilisés par l'étude notariale, l'enregistrement de l'emprunt etc.

    Est-ce tout cela que vous entendiez par "enregistrement" ?

    Beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte... Si vous pouviez nous les fournir, ce serait plus commode pour répondre précisément.

    De manière générale, beaucoup dépendra de la qualité de la relation que vous avez avec les organismes de crédit. J'entends par-là que si vous avez déjà une expérience quelconque, un compte bien fourni, que vous démontrez des capacités de gestionnaire (épargne, solvabilité etc.) auprès d'un organisme auprès duquel vous êtes de longue date => Peut-être avez-vous une chance.

    Autrement, quand bien même un "business plan" serait positif théoriquement parlant, je ne vois pas beaucoup d'organismes financiers qui seraient enclins à vous suivre "aveuglément".


    --
    Il n'y a pas de question idiote, juste des idiots qui n'en posent pas.

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    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Et bien moi je pense que votre projet semble plutôt pas mal.
    Par rapport à votre banquier, il est bien sûr important de mettre en avant votre étude du projet complet, mais également des garanties autres, comme votre salaire...

    Ce qui va être compliqué, c'est qu'il semble que vous commenciez assez "haut". Un immeuble de ce prix (~375.000 €), ce n'est pas mince tout de même.

    Tentez le coup, mais surtout, préparez un dossier bien complet, montrant que vous avez pensé à tout smile

    Hors ligne

    blackkeys
    Pimonaute
    Inscription : 17-08-2013
    Messages : 13

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Merci de vos réponses
    En fait c'était un exemple ce n'est pas un cas concret J'ai déja une petite expérience dans la gestion locative.

    Voila grosso modo ma situation j'ai 28 ans  j'ai déjà investit depuis que je suis inscrit  sur ce site smile, depuis 5 ans, dans un immeuble de 3 appartements(prêt en 15 ans) et 2 maisons( 1 payée cash et 1 autre prêt en 15 ans) que j'ai entièrement rénové de fond en comble moi même. Pour l'ensemble je rembourse des mensualités de 1316 euros et perçois 2680euros de loyer net. J'ai fait d'énormes apports pour ces investissements...
    Je gère également d'autres bien de ma famille mis en location. Je ne me lance donc pas aveuglément du tout.
    J'ai de relativement bonne connaissance du bâtiment( je sais faire une chape, carrelé , faire une installation électrique complète,faire une baie, un plafond, poser une cuisine etc etc)
    Je n'ai pas de prêt à la consommation mon épargne est bonne.


    Je voulais surtout savoir si parmis ceux qui investissent ici certain on obtenu des prêts en 25 ou 30 ans pour du locatif?

    Dernière modification par blackkeys (29-03-2018 21:44:10)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 449
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    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Mon banquier m'a toujours dit: pour un prêt à but d'immobilier locatif, c'est maximum 80% du prix d'achat et 15 ans comme durée.

    A part mon dernier investissement qui était de 15 ans, tous les autres ont toujours été fait en 20 ans. Et le dernier était à plus de 100% du prix d'achat, avec une tranche de travaux.

    Alors, non, votre banquier n'est pas le mieux placé pour vous répondre...  wink


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 449
    Site Web

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Maintenant, si vous voulez un avis (et même si vous ne le voulez pas...), contrairement à Himura, je ne trouve pas que ce soit une bonne idée. Pourtant, je suis souvent sur la même longueur d'onde qu'Himura...

    Pas une bonne idée parce que c'est beaucoup trop long. Et qu'on ne fait jamais de remboursement anticipé à moins d'être excessivement discipliné ce que personne n'est.
    Pas une bonne idée parce que le rendement est nettement inférieur à vos investissement précédents.
    Pas une bonne idée parce que vous ne démontrez pas la plus value que vous apportez au projet avec vos capacités et vos deux mains droites.
    Pas une bonne idée parce que votre apport est trop conséquent pour le projet. Vous pourriez apporter moins.

    Bref, peu mieux faire...


    Grmf!
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    blackkeys
    Pimonaute
    Inscription : 17-08-2013
    Messages : 13

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    grmff a écrit :

    Mon banquier m'a toujours dit: pour un prêt à but d'immobilier locatif, c'est maximum 80% du prix d'achat et 15 ans comme durée.

    A part mon dernier investissement qui était de 15 ans, tous les autres ont toujours été fait en 20 ans. Et le dernier était à plus de 100% du prix d'achat, avec une tranche de travaux.

    Alors, non, votre banquier n'est pas le mieux placé pour vous répondre...  wink


    Votre réponse est réconfortante, ca peut donc ce tenter!
    Plus qu'a trouver la bonne affaire.

    Hors ligne

    blackkeys
    Pimonaute
    Inscription : 17-08-2013
    Messages : 13

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    grmff a écrit :

    Maintenant, si vous voulez un avis (et même si vous ne le voulez pas...), contrairement à Himura, je ne trouve pas que ce soit une bonne idée. Pourtant, je suis souvent sur la même longueur d'onde qu'Himura...

    Pas une bonne idée parce que c'est beaucoup trop long. Et qu'on ne fait jamais de remboursement anticipé à moins d'être excessivement discipliné ce que personne n'est.
    Pas une bonne idée parce que le rendement est nettement inférieur à vos investissement précédents.
    Pas une bonne idée parce que vous ne démontrez pas la plus value que vous apportez au projet avec vos capacités et vos deux mains droites.
    Pas une bonne idée parce que votre apport est trop conséquent pour le projet. Vous pourriez apporter moins.

    Bref, peu mieux faire...

    Un avis est toujours bon a prendre. Cependant je me trouve confronté à un soucis ce pourquoi je voulais dégagé plus de cash c'est que plusieurs banques me disent déjà que mon taux d'endettement est trop élevé.

    Exemple pour mon dernier achat  j'ai été dans 3 banques 3 fois la même réponse taux d 'endettement  trop élevé et n'ont même pas prit la peine d'introduire ma demande avec pour réponse on sait que ça ne passera pas....( à chaque fois le même refrain on ne tient compte que de 2/3 des loyers. Désolé on ne peut pas tenir compte de vos heures supplémentaire rémunérée) J'ai trouvé ca absurde et j'ai finalement décidé de la payé cash.
    J'ai le problème d'avoir un petit salaire (1400euros net). Maintenant avec cette maison payée cash mon endettement à diminué un peu évidement.

    Dernière modification par blackkeys (29-03-2018 22:18:55)

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    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Je me retrouve quelque peu dans votre profil (mais j'avais bien moins d'apports, donc tant mieux pour vous smile)

    Vu ce que vous indiquez, je ne comprends pas pourquoi vous ne défendez pas un crédit plus court.
    Si vous avez un si bon dossier à montrer... autant utiliser vos atouts.

    Le principal, pour moi, est que vous vous fassiez confiance sur le bien.
    S'il est bien mis, bien construit, bien divisé, et que vous sentez que vous saurez en faire quelque chose ; n'hésitez pas trop wink Seul vous connaissez le bien dont vous parlez après tout.

    C'est comique de voir les visions apparemment différentes avec Grmff quand il s'agit de financement immobilier ; alors qu'il est vrai qu'on partage généralement la même vision dans la gestion locative.
    Je vois rentabilité financière (hors patrimoine), là où il voit toujours un investissement d'ensemble. A terme, il a raison. Je perçois ma façon de faire comme plus prudente s'il fallait changer d'orientation à court terme.
    Pour cela, j'ai toujours investi mon épargne afin de diminuer au plus les durées de remboursement. Objectif avoué d'avoir mon autonomie financière "jeune", et pouvoir ainsi changer de vie professionnelle si un jour j'en ai envie (bien que ça ne soit pas mon envie du moment).

    PS : Pensez aussi que lorsqu'on veut aller très vite, on perd parfois de vue les autres aspects de la vie. Surtout la famille. Ca m'est arrivé et c'était chaud... ou plutôt froid, jusqu'à ce que j'accepte de temporiser un peu et ré-équilibrer tout ça.
    Ce que je dis là ne percutera certainement pas, quand on a 28 ans, mais pensez-y quand même pour ne pas ouvrir les yeux trop tard si ça arrive.

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    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    blackkeys a écrit :
    grmff a écrit :

    Maintenant, si vous voulez un avis (et même si vous ne le voulez pas...), contrairement à Himura, je ne trouve pas que ce soit une bonne idée. Pourtant, je suis souvent sur la même longueur d'onde qu'Himura...

    Pas une bonne idée parce que c'est beaucoup trop long. Et qu'on ne fait jamais de remboursement anticipé à moins d'être excessivement discipliné ce que personne n'est.
    Pas une bonne idée parce que le rendement est nettement inférieur à vos investissement précédents.
    Pas une bonne idée parce que vous ne démontrez pas la plus value que vous apportez au projet avec vos capacités et vos deux mains droites.
    Pas une bonne idée parce que votre apport est trop conséquent pour le projet. Vous pourriez apporter moins.

    Bref, peu mieux faire...

    Un avis est toujours bon a prendre. Cependant je me trouve confronté à un soucis ce pourquoi je voulais dégagé plus de cash c'est que plusieurs banques me disent déjà que mon taux d'endettement est trop élevé.

    Exemple pour mon dernier achat  j'ai été dans 3 banques 3 fois la même réponse taux d 'endettement  trop élevé et n'ont même pas prit la peine d'introduire ma demande avec pour réponse on sait que ça ne passera pas....( à chaque fois le même refrain on ne tient compte que de 2/3 des loyers. Désolé on ne peut pas tenir compte de vos heures supplémentaire rémunérée) J'ai trouvé ca absurde et j'ai finalement décidé de la payé cash.
    J'ai le problème d'avoir un petit salaire (1400euros net). Maintenant avec cette maison payée cash mon endettement à diminué un peu évidement.


    (Mouarf, 10 minutes à taper une autre réponse, et ma connexion fout le camp quand j'envois :') )

    En vitesse :
    - continuer pour trouver une oreille attentive
    - Faites un projet par écrit, avec le détail de vos revenus, vos dépenses, et votre patrimoine actuel avec le niveau de remboursement actuel
    - Voyez si un rachat de l'ensemble de vos crédits n'intéresserait pas plus une banque, étant donné qu'ils prendraient alors une hypothèque sur l'ensemble de vos bien, ce qui apporte certaines garanties aussi...

    Si ça ne marche pas, ça vaut la peine de vous reposer la question. La prudence et la patience sont aussi des valeurs wink

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Ma banque prend 80% du loyer charge comprise. C'est idiot, mais c'est ainsi.

    Si les banques vous envoient balader, c'est que votre dossier n'est pas pris sérieusement. Vous n'êtes pas pris sérieusement. Voire votre interlocuteur n'a pas envie de perdre son temps avec un dossier qui lui semble foireux dès le début.

    Mon conseil: mieux présenter le projet. Mieux vous présenter vous. Avec votre expérience. Le nombre de bien que vous gérez, pour vous et pour vos proches. Les tableaux de suivi des payements des locataires. Votre taux de perte. La valeur de votre patrimoine (à votre estimation...). Vos soldes restants dûs réactualisés. Votre salaire, celui de madame (s'il y en a)

    Perso, j'ai plus de salaire. Ce n'est donc pas le salaire à lui seul qui permet d'obtenir des PH. Et c'est pas neuf. Pour mon premier prêt, j'étais en période d'essai: plus instable, tu meurs.

    D'autres points peuvent être mis ensemble pour montrer le sérieux de votre projet, votre sérieux à vous, et votre capacité de gestion: un tableau de suivi de l'augmentation de votre épargne, un tableau analysant le cash-flow du projet, son rendement, son rendement après inflation, son rendement actuariel tenant compte des remboursements, la valeur après travaux du bien, le fait que vous avez la connaissance et l'expérience pour le remettre aux normes incendies ce qui lui donnera une belle plus-value, etc.

    Et finalement, les preuves de ce que vous avancez: copie des baux, copie des ELE, copie des extraits de compte démontrant que les gens payent, etc.

    Dernier point à ne pas oublier: copie de votre contrat de mariage.

    Vous le faites en deux exemplaires, que vous reliez avec une jolie couverture couleur.

    C'est ce que j'ai fait pour mon premier investissement où j'étais sûr que la banque ne me suivrait pas... et elle m'a suivi.


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    PIM
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    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    himura a écrit :

    (Mouarf, 10 minutes à taper une autre réponse, et ma connexion fout le camp quand j'envois :') )

    Solutions:
    - répondre + rapidement  angel
    - utiliser le mode brouillon (avec sauvegardes intermédiaires)
    - utiliser le bouton (intégré au navigateur) "page précédente": très souvent ce qui a été rédigé avant le "time out" est toujours disponible


    Erik DECKERS
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    Himura
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    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    PIM a écrit :
    himura a écrit :

    (Mouarf, 10 minutes à taper une autre réponse, et ma connexion fout le camp quand j'envois :') )

    Solutions:
    - répondre + rapidement  angel
    - utiliser le mode brouillon (avec sauvegardes intermédiaires)
    - utiliser le bouton (intégré au navigateur) "page précédente": très souvent ce qui a été rédigé avant le "time out" est toujours disponible

    Le 1 : OK mais quand je vais sur PIM au boulot, j'essaye quand même de ne pas en faire ma priorité  devil
    2 : quitte à sauvegarder, je termine mon message. Et si ma connexion foire, la sauvegarde intermédiaire foirera tout autant. C'est du marketing, pas une solution ça  tongue
    3 : j'ai essayé, mais... non  cry

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    grmff
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    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Quand j'ai une connexion de merde, ou que j'ai été très lent, je fais un "copié" de ma réponse avant de l'envoyer. Si cela foire, il suffit de la coller et de la renvoyer.

    Comme je suis distrait, je ne le fais pas à tous les coups. Je fais un "back" sur mon navigateur, et régulièrement mon message réapparaît.


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    blackkeys
    Pimonaute
    Inscription : 17-08-2013
    Messages : 13

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Merci Himura et Grmff pour vos réponses et le partage de vos expériences c'est vrai que je n'ai jamais monté de dossier si complet me contentant d'apporter les documents demandés par le banquier à savoir contrat, fiche de paye, extraits de comptes bancaire,pH et baux. Je ferais ça pour ma prochaine demande et irai voir d'autres banques si nécessaire smile .

    Hors ligne

    Vincenou
    Pimonaute
    Inscription : 09-12-2016
    Messages : 14

    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Bonjour à tous,

    Je "hijack" ce sujet car je me retrouve dans le même situation que blackkeys: un taux d'endettement trop élevé (dépassant les fameux 50%).
    Les banques peuvent-elles décider d'elles-mêmes de prêter même si les 50% en taux d'endettement est dépassé ? Je pensais que c'était une réglementation afin de protéger le consommateur.

    Bonne journée ensoleillée à tous !

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 449
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    Re : Durée de prêt hypothécaire.

    Vincenou a écrit :

    Bonjour à tous,

    Je "hijack" ce sujet car je me retrouve dans le même situation que blackkeys: un taux d'endettement trop élevé (dépassant les fameux 50%).
    Les banques peuvent-elles décider d'elles-mêmes de prêter même si les 50% en taux d'endettement est dépassé ? Je pensais que c'était une réglementation afin de protéger le consommateur.

    Bonne journée ensoleillée à tous !

    Ce n'est pas une réglementation. Et tout dépend 50% de quoi.

    50% d'une revenu d'intégration de 860€, c'est sûr que cela ne va pas le faire. 50% de 15.000€/mois avec une maison payée et pas de crédit voiture en cours, ce sera sans doute différent.

    Mon banquier m'a un jour dit "tant qu'il vous reste 1500€ après loyer, prêt hypothécaire et prêt voiture, c'est bon. En tenant compte des salaires et de 80% des loyers au niveau des rentrées, et du loyer de la maison (si vous n'êtes pas propriétaire de votre logement), des prêts hypothécaires et personnels comme dépense.

    Il ne tenait pas compte du précompte immobilier ni des impôts en personne physique.


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