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Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Roger70
Pimonaute
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Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Depuis des mois la porte (commune) du garage de notre batiment est cassé et a été enlevé.

Il y a donc un access libre de la rue dans les sous-sols de notre batiment, ou il y a plusieurs boxes de garages et un espace compteurs (elec, gaz, eau).

A la suite de ceci plusieurs vols, et presence occasionel de (jeune) personnes qui ne font pas partie de la copropriété (ni locataire, ni propriétaires) surtout en soiré (et pendant la nuit?). Bouteille de biere vide, pisse, etc.

Le syndic est au courant, fin fevrier il a été décidé par l'AG que la porte devra être réparé, acté comme tel.

Ce weekend: 2 extincteurs vidés parterre (1 a poudre, 1 CO2). Nettoyage envoyé par le syndic (OK), et on a porté plainte contre X.

Je touve que le syndic a sa part de responsabilité.

le syndic a dit a un voisin que la société a promis que la porte sera réparé debut de cette semaine, je n'y crois rien...

Que faire? Je suis persuadé que dans qqs semaines il y aura un autre incident qui engendrera des frais pour nous les propriétaires.

Quel serait la bonne démarche pour forcer la main au syndic pour qu'il fasse tout ce qu'il peut afin qiue cette réparation se fasse?

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grmff
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

La commande d'une porte de garage, c'est vite fait. Mais entre commande et livraison, ilpeut y avoir 10 semaines.

Prenez patience...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ninifel
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Il s'agit sans doute d'une porte  avec tout un mécanisme ouverture/fermeture  automatique.

Et la copropriété a un contrat de maintenance/dépannage....

La bonne vieille porte manuelle reste encore une option peux-être.

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rexou
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Le syndic n'est pas responsable de vos problèmes.
La porte est cassée et doit être remplacée. Il a été décidé en AG (février 18) de la remplacer. Ce choix, ainsi que celui du modèle, de la motorisation ou non, du fournisseur, dépend des CP. Sauf si le syndic décide d'agir d'initiative, en invoquant l'urgence... ce que d'aucuns ne manqueraient pas de lui reprocher aussi.
Entre la commande et le placement de la porte, un délai de deux mois est raisonnable et normal.
Prenez patience et soyez attentifs aux intrus.


rexou

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GT
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Roger70 a écrit :

Depuis des mois la porte (commune) du garage de notre batiment est cassé et a été enlevé.

(...)

Le syndic est au courant, fin fevrier il a été décidé par l'AG que la porte devra être réparé, acté comme tel.
(...)

Je touve que le syndic a sa part de responsabilité.

(...)
Quel serait la bonne démarche pour forcer la main au syndic pour qu'il fasse tout ce qu'il peut afin qiue cette réparation se fasse?

Depuis des mois, le garage est dépourvu de la porte collective.
Et c'est seulement en février qu'une décision de remplacement est prise par l'AG.

A ce stade, il ne reste plus à un copropriétaire qu'à demander au syndic (selon la manière prévue par les statuts ou une décision de l'assemblée - art. 577-8, § 4, 11°, C. civil ) à pouvoir accéder au document établissant la commande de la porte ou à un membre du conseil de copropriété à pouvoir prendre connaissance et copie de cette commande (art.577-8/1, C. civil).

Vérifier aussi la clause relative à la date de livraison.

Dernière modification par GT (03-04-2018 17:41:06)

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luc

luc
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Demandez à consulter sur place chez le syndic le dossier complet de ce sinistre "vandalisme porte principale garage".


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

luc a écrit :

Demandez à consulter sur place chez le syndic le dossier complet de ce sinistre "vandalisme porte principale garage".

Notez que si c'est possible, ce sera payant.

Notez aussi qu'un syndic n'est pas à priori payé pour rendre des comptes à chaque cp qui exprime un besoin de "consulter les dossiers".

Un membre du cdc peut vous informer utilement quant aux démarches entreprises et la date prévue pour le placement de la nouvelle porte


rexou

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luc
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

rexou a écrit :
luc a écrit :

Demandez à consulter sur place chez le syndic le dossier complet de ce sinistre "vandalisme porte principale garage".

Notez que si c'est possible, ce sera payant.

Notez aussi qu'un syndic n'est pas à priori payé pour rendre des comptes à chaque cp qui exprime un besoin de "consulter les dossiers".

Un membre du cdc peut vous informer utilement quant aux démarches entreprises et la date prévue pour le placement de la nouvelle porte

Correct, si;
1. On comprend par "utilement" que c’est utile pour le groupe auquel ce membre du CdC appartient.
2. Un syndic est toujours payé pour rendre compte à tout membre de l'AG, mandataire interne de l'ACP ou non. C'est inhérent à sa mission impérative telle que définit en détail dans l'Art. 577-8 §4 CC.
3. On tient compte avec le fait que c'est payant si les statuts l'autorisent explicitement et la convention en donne le tarif conforme aux statuts et jugements éventuels.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

luc a écrit :

Correct, si;
1. On comprend par "utilement" que c’est utile pour le groupe auquel ce membre du CdC appartient.
2. Un syndic est toujours payé pour rendre compte à tout membre de l'AG, mandataire interne de l'ACP ou non. C'est inhérent à sa mission impérative telle que définit en détail dans l'Art. 577-8 §4 CC.
3. On tient compte avec le fait que c'est payant si les statuts l'autorisent explicitement et la convention en donne le tarif conforme aux statuts et jugements éventuels.

Le membre du cdc peut s'informer auprès du syndic et relayer cette information aux cp qui en feraient la demande. Le syndic est payé pour gérer le bien. Pas pour satisfaire les caprices de chaque cp à qui il vient l'envie de "consulter le dossier complet". Le contrat du syndic prévoit normalement les conditions de ce genre de consultation. Je pense qu'il faut arrêter de considérer que le syndic doit courir comme un lapin à la moindre sollicitation d'un cp.

Je ne vois rien dans ce cas qui indique une erreur ou un manque de la part du syndic. Il y a eu une ag en février... Un peu de patience. Cela n'empêche pas de s'informer, tout simplement. Nul besoin d'"exiger" un "dossier complet". Ce n'est ni utile ni justifié en aucune manière.


rexou

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luc
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

rexou a écrit :

Nul besoin d'"exiger" un "dossier complet". Ce n'est ni utile ni justifié en aucune manière.

Qui juge que c'est utile et/ou justifié?
Le syndic? le CdC? un mandataire de l'ACP ? le CP lui-même ?
Dans une démocratie c'est le CP lui-même.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

luc a écrit :
rexou a écrit :

Nul besoin d'"exiger" un "dossier complet". Ce n'est ni utile ni justifié en aucune manière.

Qui juge que c'est utile et/ou justifié?
Le syndic? le CdC? un mandataire de l'ACP ? le CP lui-même ?
Dans une démocratie c'est le CP lui-même.

Dans ce cas, ce cp doit se conformer aux conditions de consultation d'un dossier stipulées dans le contrat du syndic. Et très probablement payer les frais inhérents à cette consultation. Peu importe ce que disent les statuts. C'est le contrat du syndic qu'il convient de respecter.

Ce genre de comportement (que je considère irresponsable) fait fuir les bons syndics. Restent les autres...


rexou

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GT
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

rexou a écrit :

. Peu importe ce que disent les statuts. C'est le contrat du syndic qu'il convient de respecter.

Il existe une hiérarchie entre des documents : d'abord la loi sur la copropriété, ensuite les statuts de l'ACP et les décisions d'AG, ensuite le contrat du syndic.

L'offre contractuelle du syndic ne peut contrevenir ni aux dispositions légales et statutaires, ni aux décisions de l'AG prises avant son élection.

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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

GT a écrit :

Il existe une hiérarchie entre des documents : d'abord la loi sur la copropriété, ensuite les statuts de l'ACP et les décisions d'AG, ensuite le contrat du syndic.

L'offre contractuelle du syndic ne peut contrevenir ni aux dispositions légales et statutaires, ni aux décisions de l'AG prises avant son élection.

Les dispositions légales sont muettes au sujet des conditions de consultation de documents chez le syndic il me semble. Et en signant le contrat du syndic avec ses conditions, les signataires marquent leur accord, qui abroge donc doute décision antérieure éventuelle qu'aurait pu prendre une ag, ou qui modifie les statuts tels que conçus au départ. La signature de ce contrat est une décision d'ag, qui a pour effet d'annuler toute décision antérieure qui serait contraire.


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GT
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

rexou a écrit :
GT a écrit :

Il existe une hiérarchie entre des documents : d'abord la loi sur la copropriété, ensuite les statuts de l'ACP et les décisions d'AG, ensuite le contrat du syndic.

L'offre contractuelle du syndic ne peut contrevenir ni aux dispositions légales et statutaires, ni aux décisions de l'AG prises avant son élection.

Les dispositions légales sont muettes au sujet des conditions de consultation de documents chez le syndic il me semble. Et en signant le contrat du syndic avec ses conditions, les signataires marquent leur accord, qui abroge donc doute décision antérieure éventuelle qu'aurait pu prendre une ag, ou qui modifie les statuts tels que conçus au départ. La signature de ce contrat est une décision d'ag, qui a pour effet d'annuler toute décision antérieure qui serait contraire.



L'article 577-6, § 4,11° prévoit :
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

L'article 577-8, § 4, 11°, C. civil est impératif.

A mon avis, la signature d'un contrat entre les parties ne permet pas au syndic de s'exonérer de dispositions du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale. A mon sens une décision d'AG doit être explicite.

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grmff
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

rexou a écrit :

Les dispositions légales sont muettes au sujet des conditions de consultation de documents chez le syndic il me semble.

Et c'est bien dommage...

C'est la plus sûre manière que les syndics ont de faire taire l'opposition, en donnant accès aux membres du conseil de copropriété, chargé de surveiller le syndic, et en refusant l'accès aux autres propriétaires sauf à les faire cracher au bassinet.

C'est de cette manière que le contrôle du syndic n'est plus possible une fois qu'il a un CdC "à sa botte". C'est de cette manière qu'on muselle l'opposition.

Une démocratie, ce n'est pas la dictature d'une majorité sur une minorité.


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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

GT a écrit :

L'article 577-6, § 4,11° prévoit :
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

L'article 577-8, § 4, 11°, C. civil est impératif.

A mon avis, la signature d'un contrat entre les parties ne permet pas au syndic de s'exonérer de dispositions du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale. A mon sens une décision d'AG doit être explicite.

Permettre l'accès oui. Mais pas gratuitement et à n'importe quelle condition. Tout syndic un peu prudent cadre cela dans son contrat. Et la signature de ce contrat vaut acceptation par les cp.  Contester la validité de ce contrat équivaut à remettre en cause la totalité du contrat. Je ne partage pas vraiment l'idée qu'une modification d'une disposition antérieure doit être explicite... il me semble qu'elle soit abrogée automatiquement par une décision ultérieure qui soit contraire. Mais je ne suis pas juge... ^^


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rexou
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

grmff a écrit :
rexou a écrit :

Les dispositions légales sont muettes au sujet des conditions de consultation de documents chez le syndic il me semble.

Et c'est bien dommage...

C'est la plus sûre manière que les syndics ont de faire taire l'opposition, en donnant accès aux membres du conseil de copropriété, chargé de surveiller le syndic, et en refusant l'accès aux autres propriétaires sauf à les faire cracher au bassinet.

C'est de cette manière que le contrôle du syndic n'est plus possible une fois qu'il a un CdC "à sa botte". C'est de cette manière qu'on muselle l'opposition.

Une démocratie, ce n'est pas la dictature d'une majorité sur une minorité.

D'un autre côté, la rétribution du syndic n'inclut pas l'obligation de courir comme un lapin pour satisfaire chaque caprice de n'importe quel cp...

En dehors des contraintes d'horaire, le temps perdu mérite aussi une compensation financière à supporter par le demandeur. Cela me semble normal et cohérent.

En supposant qu'une législation oblige le syndic a se conformer à toute demande sans supplément de prix, le prix global de ses prestations de base en sera augmenté pour que ce métier reste économiquement tenable. Aucun regret à avoir donc au sujet de cette liberté contractuelle.


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grmff
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

rexou a écrit :

D'un autre côté, la rétribution du syndic n'inclut pas l'obligation de courir comme un lapin pour satisfaire chaque caprice de n'importe quel cp...

En dehors des contraintes d'horaire, le temps perdu mérite aussi une compensation financière à supporter par le demandeur. Cela me semble normal et cohérent.

En supposant qu'une législation oblige le syndic a se conformer à toute demande sans supplément de prix, le prix global de ses prestations de base en sera augmenté pour que ce métier reste économiquement tenable. Aucun regret à avoir donc au sujet de cette liberté contractuelle.

Personnellement, j'avais la politique du "bureau ouvert". Tout qui voulait pouvait venir voir les factures, extraits, comptes, commandes, devis et obtenir tous les renseignements qu'il désirait. Sans frais mais sur rendez-vous de préférence, tant que c'était pendant mes heures de bureau. Si une personne se présentait sans rendez-vous, il était reçu "selon disponibilités". En général, il avait toutes les réponses sur le champ.

A part une personne qui avait largement exagéré dans la manière de faire, je n'ai jamais eu de soucis. Et finalement, très peu de visite. Les documents étaient également disponible lors de l'AG, malgré leur poids...

Cette manière de faire a toujours été vue très positivement par les copropriétaires. Cette ouverture donne confiance.... et diminue l'envie de me visiter (sauf pour venir boire un café....)

Cela ne me coûtait pas un sous de plus. Il n'y avait aucune raison de faire payer ce service. Les copropriétaires sont les clients du syndic, à travers l'ACP. Il est normal qu'ils aient droit à l'information, et que celle-ci soit gratuite.

Il serait bon que le législateur le confirme dans la loi, puisque cela n'a pas l'air d'être évident pour tout le monde...


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rexou
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Je suis syndic dans une petite copropriété avec plusieurs cp Africains. Le jeu consiste à faire le mort, et ensuite à discuter dans le seul but de ne pas payer. En famille, parce que quand les parents n'ont pas le temps, ils délèguent les enfants. La dernière question qu'on m'a posée : c'est quoi, insolvable ? Et c'est un garçon de 25 ans qui fait des études supérieures. Pour certains, tout est bon pour ne pas payer. Ou le moins possible et le plus tard possible. Jamais de préférence.


rexou

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ninifel
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Re : Responsabilité syndic - vandalisme suite a porte de garage cassé

Le jeu consiste à faire le mort, et ensuite à discuter dans le seul but de ne pas payer. .... Pour certains, tout est bon pour ne pas payer. Ou le moins possible et le plus tard possible. Jamais de préférence.

Rexou a écrit :

Le jeu consiste à faire le mort, et ensuite à discuter dans le seul but de ne pas payer. ... Pour certains, tout est bon pour ne pas payer. Ou le moins possible et le plus tard possible. Jamais de préférence.

Exactement Pareil dans l'une des ACPS que je connais depuis 2001.

Ce sont de "bons belges" notamment un dentiste à Ixelles, la responsable d'un bureau d'assurances à Uccle, des secrétaires de direction et une indivision de  famille fortunée qui mènent cette politique de "consommation" du batiment qu'ils ne conservent pas.

Le syndic local est un "pro" agrée (XL) en association avec son  papa ( notaire )

Leur idée c'est juste de ne pas dépenser pour le batiment  Les quelques bons copropriétaires qui voulaient faire les bons travaux ont dû partir en laissant l'immeuble aux mains de CPS ayant des  oursins dans les poches. C'est légal.

Dernière modification par ninifel (07-04-2018 18:49:16)

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