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Problèmes avec le syndic

sabrinafa
Pimonaute
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Messages : 4

Problèmes avec le syndic

Bonjour à tous,

J'ai acheté un appartement dans un immeuble de 6 appartements à Bruxelles au mois d'août 2017.
Avant d'acheter je me suis bien assurée que je n'aurais aucun frais supplémentaire à payer.
Effectivement ils venaient de réparer l'ascenseur et on voté pour le placement d'une clé pour les pompiers. Normalement pour cela je n'ai rien donc rien à payer puisque cela a été voté bien avant que j'arrive dans cet immeuble.

Je viens de recevoir le décompte annuel et à mon grand étonnement, ces frais sont ajoutés à mon décompte.
Pour le calcul il a divisé le montant total par 6 et ensuite il l'a multiplié par le prorata des jours passés dans l'appartement.

Il a également mis dans cette facture le paiement du nettoyage durant les mois où je n'étais pas présente et il a même ajouté les consommations lors de l'AG qui s'est passé en avril 2017 alors que je n'ai acheté qu'en août 2017.
J'estime ne pas avoir à payer ces frais.

Je lui ai envoyé un mail en lui disant que je pensais qu'il y avait des erreurs, il m'a répondu que tous était correct puisqu'il calcule le prorata pour l'année.

Pouvez-vous me dire qui a raison dans ce cas-ci svp? Et que dois-je faire?
Merci pour vos réponses.

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Problèmes avec le syndic

Luc tu pourrais donner des cours aux syndics à l'EFPME smile

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bada
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Re : Problèmes avec le syndic

c'est pas chinois ninifel. Il suffit de lire l'art 577 du code civil


bada

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luc

ninifel
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Re : Problèmes avec le syndic

Ninifel lisant Sabrinafa a écrit :

J'ai acheté au mois d'août 2017.

Je viens de recevoir le décompte annuel en AVRIL 2018

J'en conclus notamment les  choses suivantes :

1. Le vendeur en aout 2017 n'a donc  reçu aucun décompte du syndic avant ce mois-ci AVRIL ...sinon SABRINAFA ne s'en étonnerait pas sur ce forum de PIM en 2018.

2. Le fond de roulement n'a donc pas encore été remboursé au vendeur
comme l'explique Luc le montant en FR sert de garantie pour couvrir en avril 2018 le paiement d'une quote-part de factures à charge du vendeur lorsqu'il quitte l'association en aout 2017

3. L'appel de fond de roulement à  l'acquéreur a-t-il  été "oublié" ou "perçu en double" ? ( point d'interrogation)
...alors SABRINAFA SVp  répondez pour clarifier ce point SVP.

merci Bada, GT, PIM, BmxcTools, Luc**

Et le cas échéant comment s'enregistre en comptabilité l'opération d'un fonds de roulement perçu en double par l'ACP :
(i) de la part de l' ancien proprio non-encore remboursé
(ii) et du nouveau proprio qui paie le FR le jour J de son entrée dans l'ACP.

qq'un sait-il nous le dire sur ce forum ?

Dernière modification par ninifel (14-04-2018 20:14:12)

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grmff
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Re : Problèmes avec le syndic

BMCTools a écrit :

Bonjour,

La loi stipule effectivement que  "Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes."

Cela ne veut pas dire que vous ne payez que les factures dues par la copropriété après la date d'achat.
Cela ne serait pas correct par rapport à toutes les factures liées aux contrats annuels ( assurance, chauffage, ascenseur, entretien égouts,...), ni au frais qui tombent une fois par an et qui servent au bon fonctionnement de la copropriété ( Frais d'AG, honoraire du commissaire aux comptes extérieur, de tenue de compte bancaire,...)

Dans la pratique donc, et accepté d'une manière très large par la jurisprudence, le prorata temporis est réalisé sur l'ensemble du décompte. Ce qui explique que vous payez une partie des factures reçues avant votre achat mais aussi que le vendeur paye une partie des factures reçues après votre achat.

Je pense donc, qu'au vu des éléments communiqués, votre syndic a réalisé un décompte correct.

@ninifel: si il y a erreur dans un décompte, ce qui ne semble pas être le cas ici, c'est au syndic à le corriger et à le transmettre au vendeur et à l'acquéreur.

A noter aussi que si une répartition particulière est prévue dans l'acte d'achat, le syndic ne peut l'appliquer que si une des parties (vendeur ou acquéreur) ou le notaire instrumentant lui a communiqué l'information :-)

Sur les années standard, on peut être d'accord. Mais si l'ascenseur a été réparé  ou que de grosse dépenses ont été faites jusqte avant l'achat, j'imagine bien que Sabrinafa ne soit pas d'accord de payer les grosses dépenses "pro rata" alors qu'elle a payé un appartement "avec un nouvel ascenseur".

En clair, actuellement, elle le paye une fois dans le prix d'achat, et une (demi-)fois dans les charges.

Je ne suis donc pas du tout d'accord avec son syndic... ni avec BMC Tools.

Du temps héroïque où je fus syndic, je faisais pareil: pro rata.

Remboursement du fond de roulement une fois le décompte final approuvé. Rappel des propriétaires en déficit après ce décompte final. Et souvent, passage en perte et profit des mauvais payeurs pour éviter les frais d'avocat à la copropriété.

Si l'acquéreur n'approuvait pas le décompte pour la même raison que Sabrifina, ce qui était rare, je faisais une correction manuelle en recalculant une répartition "à peu près juste", en expliquant que si je devais en faire une parfaite, les frais étaient à sa charge. Je n'ai jamais eu de scandale sur ce sujet.

L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...


Grmf!
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grmff
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Re : Problèmes avec le syndic

panchito a écrit :
Ninifel a écrit :

Ou mais ..

Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?

Cela c'est le job du syndic!  Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

Impossible de donner les décomptes finaux au notaire le jour du passage de l'acte. Réfléchissez un peu bon sang! (avec point d'exclamation)

Si c'est le job du syndic de courir après les mauvais payeurs, c'est à l'ACP de couvrir les frais de poursuite, et d'absorber la perte. Y compris au nouveau propriétaire...


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luc

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Re : Problèmes avec le syndic

grmff a écrit :

(...)
L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...

Cet idéal est en fait très simple à réaliser, si on veut:

L'AG met d'office (statutairement) les travaux non-périodiques qui dépassent un montant prédéterminé (cahier des charges ou plus bas) à charge du fonds de réserve, avec un sous-compte par "projet" (= décision d'AG). Par décision explicite l'AG peut y ajouter d'autres "travaux" avec un montant plus bas.

Ces projets non-périodiques sont toujours budgétés, les décideurs ont donc provisionnés "pro rata de l'utilisation" le fonds de réserve, l'argent y est et l'acheteur ne doit rien payer. La loi future permettra à faire voter seulement ceux qui ont un intérêt (*). 

Même si la provision est fixé à une date future le vendeur doit payer et l'acheteur rien.

Si le budget est dépassé, le syndic doit en parler avec l'AG à l'avance. C'est le moment pour l'acheteur de négocier avec l'AG -> dépassement prévisible mais pas budgété: à charge des décideurs initiaux (ou de celui qui est responsable).

(*) La commision parlementaire discutera cette semaine (mardi 17/4) du projet "copropriétés".


Cordialement,

Luc

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sabrinafa
Pimonaute
Inscription : 11-04-2018
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Re : Problèmes avec le syndic

Bonjour à tous,
Merci pour toutes vos réponses.

Le problème n'est toujours pas réglé car il est effectivement bien noté dans mon acte de vente que les charges se feront prorata temporis (je n'étais pas au courant car je n'ai, à vrai dire, pas trop compris tout ce que le notaire a tenté de m'expliquer lors de l'acte).

Cependant, j'ai discuté avec l'ancien proprio qui lui est d'accord pour une répartition "par date", c'est-à-dire lorsqu'il était dans l'appartement il assume toutes les charges et lorsque j'étais dans l'appartement je les assume. Pensez-vous que c'est possible de faire de cette façon?
Le syndic ne veut pas coopérer du tout et je n'ai presque aucun moyen de le joindre.

Pour répondre à vos questions, effectivement le fonds de roulement sera remboursé à l'ancien propriétaire et je devrai le rembourser également au syndic.

Par ailleurs, est-ce que quelqu'un connaîtrait un bon syndic sur Bruxelles (Côté Neder-Over-Hembeek, Laeken)?

Merci à tous.

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max11
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Re : Problèmes avec le syndic

Si le vendeur et vous êtes d'accord sur la méthode de répartition, faites les calculs et soumettez les directement au vendeur.
Une fois d'accord, vous envoyez la répartition au syndic et chacun paie sa part (vous, le fonds de roulement également).

Le syndic "s'en moque" de savoir qui paie. Ce qui compte pour lui est d'avoir récupérer le montant dû par l'appartement et le fonds de roulement du nouveau pour pouvoir rembourser le vendeur.
Le syndic est régulièrement entre deux chaises lors d'une répartition suite vente car, justement, les parties n'ont pas compris ce qui se trouvaient dans l'acte jusqu'au moment où ils reçoivent la note à payer....
Le syndic veut que l'ACP soit remboursée de ce qui lui revient.... qui paie est sans importance  !

Dernière modification par max11 (16-04-2018 11:10:30)

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panchito
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Re : Problèmes avec le syndic

Max11 a écrit :

Le syndic est régulièrement entre deux chaises lors d'une répartition suite vente car, justement, les parties n'ont pas compris ce qui se trouvaient dans l'acte jusqu'au moment où ils reçoivent la note à payer....

C'est malheureusement une constante: les gens signent des actes sans les avoir lus ou compris (et donc encore moins négociés), et puis tombent de leur chaises dès qu'on leur demande le moindre cent...

Dernière modification par panchito (16-04-2018 12:30:07)

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ninifel
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Re : Problèmes avec le syndic

Panchito a écrit :

C'est malheureusement une constante: les gens signent des actes sans les avoir lus ou compris (et donc encore moins négociés), et puis tombent de leur chaises

je plussoie si j'ai bien compris la formule  roll

C'est pour essayer d'aider les millions de gens concernés que des brochures d'information ont été réalisées par :
- la Fondattion Roi Baudouin
- Test-Achats
- la féderation des NOTAIRES ( devoir d'information du client !!!)
- le snpc
- des sites de syndics sympas essayant de faire au mieux avec le "système en vigueur"

Je pense personnellement que les NOTAIRES devraient remettre la brochure sur cette "législation de droit privé" au candidat acquéreur.

Combien de gens croient encore que le syndic est "RESPONSABLE" de tout et doit être à l'écoute des gens individuellement qui lui envoient constamment des mails etc pour se plaindre de ceci ou de cela ? Et comme son mandat en dépend il perd du temps à répondre aux uns et aux autres au lieu de se concentrer sur la confection du budget à +10, 20 ans , 30 ans.

bref.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 623

Re : Problèmes avec le syndic

Pas besoin de dizaines de brochures ! Il suffit de lire et comprendre avant de signer pour un achat aussi important !
Et si on ne comprends pas, on pose des questions ou on se fait aider par une personne de (grande) confiance !

J'ai souvent vu des gens se poser plus de questions pour l'achat d'un ordinateur, d'une télé ou un vêtement que pour un appartement ou une maison...

Mais tout cela nous éloigne de la question initiale qui ne portait pas sur une mauvaise lecture mais une répartition par le syndic différente de la volonté des parties.
(mais sans que le syndic n'ait (encore) été informé de cet accord entre partie)

Dernière modification par max11 (16-04-2018 15:24:34)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Problèmes avec le syndic

max11 a écrit :

Pas besoin de dizaines de brochures ! Il suffit de lire et comprendre avant de signer pour un achat aussi important !

Facile à dire. Quand on n'a jamais été propriétaire, c'est difficile de comprendre. Alors, quand on n'a jamais été co-propriétaire, c'est carrément impossible.

Jeune et naïf, je ne savais même pas ce qu'était un syndic ni n'avait la moindre conscience qu'il y aurait des charges à payer... Ce n'est que 10 mois après mon premier achat que le syndic m'est tombé dessus....


Grmf!
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