Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Bonjour,

J'envisage l'achat d'un immeuble mixte de belle envergure, fort proche de chez moi, et qui est composé ainsi :
- 3 unités commerciales (rez-de-chaussée au milieu du centre ville)
- 2 studios et 1 appartement 2 chambres.

L'immeuble est bien sûr assez cher. Pour l'acquérir, je vendrai un immeuble de rapport qui devrait m'apporter les fonds propres nécessaires ; et atteindre une quotité de 70%.
En contrepartie, évidemment, les loyers sont importants et annoncés comme suit :
- 3.350 € de revenus en loyers commerciaux
- 1.600 € de loyers d'habitation

Point qui me taraude quelque peu : je ne suis pas sûr de savoir ce que je peux prendre en compte dans mon calcul de "rentrées nettes" sur 1 an.
--> En brut, ça fait 59.400 € - ça c'est facile.
Si c'était des habitations, je sais évidemment ce que je devrais en déduire (assurances, précompte immo., taxes, etc.
Je n'ai pas d'expérience personnelle dans les locations commerciales.

La question porte donc essentiellement sur les 12x3.350 € de loyers commerciaux.
Je connais la base bien sûr : loyers à déclarer comme revenus, précompte immo qui peut être mis à charge des commerces, ...
Je sais aussi que les impositions "pompiers" sont plus étendues en cas de commerce et que je dois prêter plus d'attention au cloisonnement, entre autre.

Mais, particulièrement vu l'enjeu, le fait que je ne peux vraiment pas me planter sur un si gros achat, je souhaiterais avoir un retour et un décompte des pimonautes qui expérimentent déjà ce type de location.

1. Un petit calcul de votre part m'aiderait ; ainsi que
2. tout élément sur lequel je dois porter mon attention avant l'achat.
3. Question subsidiaire : le bien est repris dans le master plan de l'urbanisme communal. J'irai le consulter, forcément, mais si quelqu'un connait le cas et sait déjà m'indiquer à quoi m'attendre ou à quoi faire attention, je prends aussi

(Edit) 4. Si j'achète, je dois revendre un immeuble pour financer le nouveau. Quelqu'un a déjà fait un crédit-pont pour ce type d'achat ? S'il y a un timing précis à suivre, pour faire au mieux, je prends également.

Dernière modification par Himura (18-04-2018 10:22:35)