Au hasard de nos offres
  • Maison 1 150 000 € UCCLE
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 1 550 000 € UCCLE
  • Villa 3 200 000 € UCCLE
  • Maison 1 950 000 € IXELLES
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Appartement 775 000 € FOREST
  • Appartement 420 000 € UCCLE
  • Maison 1 300 000 € IXELLES
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    Sed non luctus felis libero libero ut Nullam ut quis, risus at

    forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



    Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 682

    Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Bonjour,

    J'envisage l'achat d'un immeuble mixte de belle envergure, fort proche de chez moi, et qui est composé ainsi :
    - 3 unités commerciales (rez-de-chaussée au milieu du centre ville)
    - 2 studios et 1 appartement 2 chambres.

    L'immeuble est bien sûr assez cher. Pour l'acquérir, je vendrai un immeuble de rapport qui devrait m'apporter les fonds propres nécessaires ; et atteindre une quotité de 70%.
    En contrepartie, évidemment, les loyers sont importants et annoncés comme suit :
    - 3.350 € de revenus en loyers commerciaux
    - 1.600 € de loyers d'habitation

    Point qui me taraude quelque peu : je ne suis pas sûr de savoir ce que je peux prendre en compte dans mon calcul de "rentrées nettes" sur 1 an.
    --> En brut, ça fait 59.400 € - ça c'est facile.
    Si c'était des habitations, je sais évidemment ce que je devrais en déduire (assurances, précompte immo., taxes, etc.
    Je n'ai pas d'expérience personnelle dans les locations commerciales.

    La question porte donc essentiellement sur les 12x3.350 € de loyers commerciaux.
    Je connais la base bien sûr : loyers à déclarer comme revenus, précompte immo qui peut être mis à charge des commerces, ...
    Je sais aussi que les impositions "pompiers" sont plus étendues en cas de commerce et que je dois prêter plus d'attention au cloisonnement, entre autre.

    Mais, particulièrement vu l'enjeu, le fait que je ne peux vraiment pas me planter sur un si gros achat, je souhaiterais avoir un retour et un décompte des pimonautes qui expérimentent déjà ce type de location.

    1. Un petit calcul de votre part m'aiderait ; ainsi que
    2. tout élément sur lequel je dois porter mon attention avant l'achat.
    3. Question subsidiaire : le bien est repris dans le master plan de l'urbanisme communal. J'irai le consulter, forcément, mais si quelqu'un connait le cas et sait déjà m'indiquer à quoi m'attendre ou à quoi faire attention, je prends aussi smile

    (Edit) 4. Si j'achète, je dois revendre un immeuble pour financer le nouveau. Quelqu'un a déjà fait un crédit-pont pour ce type d'achat ? S'il y a un timing précis à suivre, pour faire au mieux, je prends également.

    Dernière modification par Himura (18-04-2018 10:22:35)

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
    Site Web

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Indépendamment des chiffres annoncés, vérifier l'état de santé économique des commerces concernés, les baux existants (déjà reconduits ?), etc.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 682

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Merci PIM

    Les baux actuels sont de 3 et 4 ans - ce que j'estime plutôt bien. C'est une ville plutôt active, et la situation est excellente.
    C'est un des points qui m'attire actuellement.

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Pour les loyers commerciaux, l'état enlève 40% de maintenance/amortissement/entretien du loyer et autres (dont le précompte!) et taxe le solde à l'IPP via les "revenus immobiliers".

    Soit votre impôt à la marge.

    Perso, j'enlève 1/3 comme charge fiscale à l'IPP.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 682

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Merci, c'est assez clair, et la règle des 1/3 est facile à retenir smile

    Pas de retour d'expérience sur les points 3 et 4 sinon ?

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Himura a écrit :

    Merci, c'est assez clair, et la règle des 1/3 est facile à retenir smile

    Pas de retour d'expérience sur les points 3 et 4 sinon ?

    Non, aucune expérience.
    J'ai très très peu de biens "professionnels" et donc très peu d'expérience à vous partager sur ce coup-là.

    J'ai aussi vendu un bien dernièrement pour financer ma dernière acquisition. Je me suis posé la question du crédit pont, du crédit caisse (ligne de crédit - découvert autorisé - you name it...), de l'emprunt dans la famille à court terme.

    Finalement, j'ai vendu plus vite que je n'ai acheté, et mon banquier m'a autorisé un découvert suffisant pour couvrir les frais de notaire. Gratuit (tant qu'on ne l'utilise pas - 7-8% quand on est à découvert) et j'ai fait un crédit à 100%+10-15% de travaux. En clair, j'aurais pu faire l'opération sans vendre... mais c'est fait quand même et sans regret.

    Désolé, je sens que cela ne vous aide pas... devil


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

    Hors ligne

    Aime ce post :
    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    Une possibilité pour optimiser fiscalement des loyers professionnels serait un achat via une société. Les revenus sont taxables, mais la totalité des frais sont déductibles. C'est seulement une piste possible à creuser...


    rexou

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

    rexou a écrit :

    Une possibilité pour optimiser fiscalement des loyers professionnels serait un achat via une société. Les revenus sont taxables, mais la totalité des frais sont déductibles. C'est seulement une piste possible à creuser...

    Si c'est la seule motivation, ce sera rarement intéressant (les loyers privés seront aussi imposés et les revenus "coincés" dans la société).

    Par contre, s'il y a beaucoup de travaux à faire dans l'immeuble, ça mérite réflexions et analyses.

    Hors ligne

    Pied de page des forums

    Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

    Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
    Règlement du forum | Liste des membres



    derniers-tweets-small Derniers tweets

    Retweeted Muriel MICHEL (@mumitim): La réforme des régimes matrimoniaux entre en vigueur le 1er septembre, en même temps que le nouveau droit successoral. Qu'est-ce que ça change pour vous? lecho.be/r/t/1/id/10034… via @monargentbe

    Hier De PIM's Twitter

    Au hasard de nos offres
  • Appartement 735 000 € UCCLE
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Maison 549 000 € UCCLE
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Appartement 435 000 € ST-GILLES
  • Appartement 875 000 € FOREST
  • Villa Sous option BEERSEL
  • Appartement À partir de 365 000 € BRUXELLES
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    commodo in commodo Phasellus dictum eleifend ut quis ipsum mattis ultricies ut