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Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 255

Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Bonjour,

J'envisage l'achat d'un immeuble mixte de belle envergure, fort proche de chez moi, et qui est composé ainsi :
- 3 unités commerciales (rez-de-chaussée au milieu du centre ville)
- 2 studios et 1 appartement 2 chambres.

L'immeuble est bien sûr assez cher. Pour l'acquérir, je vendrai un immeuble de rapport qui devrait m'apporter les fonds propres nécessaires ; et atteindre une quotité de 70%.
En contrepartie, évidemment, les loyers sont importants et annoncés comme suit :
- 3.350 € de revenus en loyers commerciaux
- 1.600 € de loyers d'habitation

Point qui me taraude quelque peu : je ne suis pas sûr de savoir ce que je peux prendre en compte dans mon calcul de "rentrées nettes" sur 1 an.
--> En brut, ça fait 59.400 € - ça c'est facile.
Si c'était des habitations, je sais évidemment ce que je devrais en déduire (assurances, précompte immo., taxes, etc.
Je n'ai pas d'expérience personnelle dans les locations commerciales.

La question porte donc essentiellement sur les 12x3.350 € de loyers commerciaux.
Je connais la base bien sûr : loyers à déclarer comme revenus, précompte immo qui peut être mis à charge des commerces, ...
Je sais aussi que les impositions "pompiers" sont plus étendues en cas de commerce et que je dois prêter plus d'attention au cloisonnement, entre autre.

Mais, particulièrement vu l'enjeu, le fait que je ne peux vraiment pas me planter sur un si gros achat, je souhaiterais avoir un retour et un décompte des pimonautes qui expérimentent déjà ce type de location.

1. Un petit calcul de votre part m'aiderait ; ainsi que
2. tout élément sur lequel je dois porter mon attention avant l'achat.
3. Question subsidiaire : le bien est repris dans le master plan de l'urbanisme communal. J'irai le consulter, forcément, mais si quelqu'un connait le cas et sait déjà m'indiquer à quoi m'attendre ou à quoi faire attention, je prends aussi smile

(Edit) 4. Si j'achète, je dois revendre un immeuble pour financer le nouveau. Quelqu'un a déjà fait un crédit-pont pour ce type d'achat ? S'il y a un timing précis à suivre, pour faire au mieux, je prends également.

Dernière modification par Himura (18-04-2018 11:22:35)

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 310
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Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Indépendamment des chiffres annoncés, vérifier l'état de santé économique des commerces concernés, les baux existants (déjà reconduits ?), etc.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 255

Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Merci PIM

Les baux actuels sont de 3 et 4 ans - ce que j'estime plutôt bien. C'est une ville plutôt active, et la situation est excellente.
C'est un des points qui m'attire actuellement.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
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Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Pour les loyers commerciaux, l'état enlève 40% de maintenance/amortissement/entretien du loyer et autres (dont le précompte!) et taxe le solde à l'IPP via les "revenus immobiliers".

Soit votre impôt à la marge.

Perso, j'enlève 1/3 comme charge fiscale à l'IPP.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 255

Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Merci, c'est assez clair, et la règle des 1/3 est facile à retenir smile

Pas de retour d'expérience sur les points 3 et 4 sinon ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 15 688
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Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Himura a écrit :

Merci, c'est assez clair, et la règle des 1/3 est facile à retenir smile

Pas de retour d'expérience sur les points 3 et 4 sinon ?

Non, aucune expérience.
J'ai très très peu de biens "professionnels" et donc très peu d'expérience à vous partager sur ce coup-là.

J'ai aussi vendu un bien dernièrement pour financer ma dernière acquisition. Je me suis posé la question du crédit pont, du crédit caisse (ligne de crédit - découvert autorisé - you name it...), de l'emprunt dans la famille à court terme.

Finalement, j'ai vendu plus vite que je n'ai acheté, et mon banquier m'a autorisé un découvert suffisant pour couvrir les frais de notaire. Gratuit (tant qu'on ne l'utilise pas - 7-8% quand on est à découvert) et j'ai fait un crédit à 100%+10-15% de travaux. En clair, j'aurais pu faire l'opération sans vendre... mais c'est fait quand même et sans regret.

Désolé, je sens que cela ne vous aide pas... devil


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

Une possibilité pour optimiser fiscalement des loyers professionnels serait un achat via une société. Les revenus sont taxables, mais la totalité des frais sont déductibles. C'est seulement une piste possible à creuser...


rexou

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Achat d'un immeuble mixte - Questions sur locations commerciales

rexou a écrit :

Une possibilité pour optimiser fiscalement des loyers professionnels serait un achat via une société. Les revenus sont taxables, mais la totalité des frais sont déductibles. C'est seulement une piste possible à creuser...

Si c'est la seule motivation, ce sera rarement intéressant (les loyers privés seront aussi imposés et les revenus "coincés" dans la société).

Par contre, s'il y a beaucoup de travaux à faire dans l'immeuble, ça mérite réflexions et analyses.

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