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bail domicile principal

billen
Pimonaute assidu
Inscription : 11-03-2018
Messages : 84

bail domicile principal

bonjour,

j'ai un bail de résidence principale, mon domicile.
je veux domicilier le siège et mon entreprise de coursier indépendant à mon domicile.

mon bail devient-il tacitement un bail commercial?
mon bailleur doit-il être informé?
mon bail ne prévoit strictement rien pour ce cas
bonne fin de 1er mai!
-/-

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 221
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Re : bail domicile principal

mon bail devient-il tacitement un bail commercial?
Non. Pas du tout.

mon bailleur doit-il être informé?
Voir le bail... Attention que si vous déclarez une partie du loyer à titre professionnel, votre bailleur risque un supplément d'impôt, et de ne pas être d'accord de le payer.

mon bail ne prévoit strictement rien pour ce cas
Sûr? C'est généralement dans les conditions générales. Dans les baux que j'ai bu passer, le supplément d'impôt sera mis à charge du locataire.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 303

Re : bail domicile principal

Dans les baux de résidence principale bien torchés (comme celui que vous trouverez gratuitement sur PIM) il est interdit au locataire d'utiliser le bien à titre professionnel (pour 0%).

Si vous vouliez y mettre un bureau (20%  de la superficie), il fallait modifier la clause en question.

Dès 1% utilisé à titre professionnel, le bailleur (s'il n'y pas la partie professionnelle indiquée dans le bail) va payer des impôts sur le loyer réel dans son entièreté (donc s'il travaille en plus , il va perdre la moitié de ses loyers).

Et vous voudriez ne pas le prévenir que vous modifiez la destination de son bien, ce qui va amputer ces loyers de moitié?

Dans les baux standards, il est indiqué que si le preneur passe outre l'interdiction d'utiliser le bien à titre professionnel, le preneur devra payer le supplément d'impôts que cela engendre chez le bailleur.

Vous gagnez bien avec votre ASBL, que pour payer les impôts supplémentaires du bailleur?

Dernière modification par panchito (02-05-2018 07:12:59)

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 748

Re : bail domicile principal

Indépendant ou entreprise ?
Si indépendant : il n'y a rien à faire. Vous êtes enregistré comme indépendant à votre domicile et cela n'a aucune influence sur votre bail d'habitation. A condition de ne pas déduire de loyer (ni charges d'occupation comme p.e. 15% des notes d'électricité, eau, chauffage sauf si compteurs séparés)  dans vos charges professionnelles.
Si société : cela devient de la sous-location partielle. Votre bail l'interdit probablement sans l'accord du bailleur. Il faut donc obtenir son accord ! Si c'est bien fait et raisonnable, cela ne coûtera rien de plus au propriétaire.

Voyez votre comptable...

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billen
Pimonaute assidu
Inscription : 11-03-2018
Messages : 84

Re : bail domicile principal

c'est une entreprise personne physique.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 748

Re : bail domicile principal

billen a écrit :

c'est une entreprise personne physique.

Donc votre domicile = votre adresse professionnelle officielle automatiquement.
Rien à faire au niveau du bail si vous ne déduisez aucun loyer et charges forfaitaires d'occupation

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 760

Re : bail domicile principal

max11 a écrit :

Indépendant ou entreprise ?
Si indépendant : il n'y a rien à faire. Vous êtes enregistré comme indépendant à votre domicile et cela n'a aucune influence sur votre bail d'habitation. A condition de ne pas déduire de loyer (ni charges d'occupation comme p.e. 15% des notes d'électricité, eau, chauffage sauf si compteurs séparés)  dans vos charges professionnelles.
Si société : cela devient de la sous-location partielle. Votre bail l'interdit probablement sans l'accord du bailleur. Il faut donc obtenir son accord ! Si c'est bien fait et raisonnable, cela ne coûtera rien de plus au propriétaire.

Voyez votre comptable...

Indépendant ou entreprise, cela ne change pas grand chose. Invoquer une sous-location partielle me semble un peu tiré par les cheveux, dans la mesure où aucun loyer n'est payé (ni déduit fiscalement) par l'entreprise:indépendant.

Pour moi, l'accord du bailleur n'est pas nécessaire, si cette domiciliation de siège social n'a aucune incidence sur la fiscalité de son bien. Il est seulement important de ne pas déduire de loyer ni de frais relatifs au logement au niveau fiscal.

Rien ne change en ce qui concerne votre bail. Cela reste un bail de résidence principale. C'est aussi le siège social de votre entreprise... l'adresse à laquelle vous recevez le courrier.


rexou

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 649
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Re : bail domicile principal

grmff a écrit :

Dans les baux que j'ai bu passer,

Un nouvel épisode de « boire et déboires » ?  hmm


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 748

Re : bail domicile principal

rexou a écrit :
max11 a écrit :

Indépendant ou entreprise ?
Si indépendant : il n'y a rien à faire. Vous êtes enregistré comme indépendant à votre domicile et cela n'a aucune influence sur votre bail d'habitation. A condition de ne pas déduire de loyer (ni charges d'occupation comme p.e. 15% des notes d'électricité, eau, chauffage sauf si compteurs séparés)  dans vos charges professionnelles.
Si société : cela devient de la sous-location partielle. Votre bail l'interdit probablement sans l'accord du bailleur. Il faut donc obtenir son accord ! Si c'est bien fait et raisonnable, cela ne coûtera rien de plus au propriétaire.

Voyez votre comptable...

Indépendant ou entreprise, cela ne change pas grand chose. Invoquer une sous-location partielle me semble un peu tiré par les cheveux, dans la mesure où aucun loyer n'est payé (ni déduit fiscalement) par l'entreprise:indépendant.

Pour moi, l'accord du bailleur n'est pas nécessaire, si cette domiciliation de siège social n'a aucune incidence sur la fiscalité de son bien. Il est seulement important de ne pas déduire de loyer ni de frais relatifs au logement au niveau fiscal.

Rien ne change en ce qui concerne votre bail. Cela reste un bail de résidence principale. C'est aussi le siège social de votre entreprise... l'adresse à laquelle vous recevez le courrier.

Le mot "entreprise" prête à confusion : un indépendant est une entreprise mais une entreprise ça peut aussi être une société (SPRL par exemple)...
Si indépendant = entreprise : il n'est effectivement pas possible de faire une sous-location partielle à son activité d'indépendant. C'est donc le bail d'habitation qui reste d'application et déduire une partie du loyer payé au propriétaire pourrait entrainer de gros problèmes et litiges avec le propriétaire. C'est généralement interdit dans le bail sans l'accord du propriétaire....

Si entreprise = société : la sous-location partielle du locataire à sa société est tout à fait possible (avec l'accord du propriétaire) et très intéressant pour le locataire sans que cela ne coûte un € au propriétaire. C'est une option qui doit, TOUJOURS, être envisagée quand on fixe le siège de sa société à son domicile privé.
Et ce n'est pas que financier. Par exemple : sous-louer avec un bail un bureau précis dans une maison permet de limiter l'accès d'un contrôleur ou un huissier à ce seul bureau plutôt qu'à toute la maison s'il n'y a pas de bail pour la société... A recommander !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 303

Re : bail domicile principal

Un indépendant en personne physique peut être un entrepreneur mais évidemment pas "une entrprise"...

MAX11 a écrit :

Si indépendant : il n'est effectivement pas possible de faire une sous-location partielle à son activité d'indépendant. C'est donc le bail d'habitation qui reste d'application et déduire une partie du loyer payé au propriétaire pourrait entrainer de gros problèmes et litiges avec le propriétaire. C'est généralement interdit dans le bail sans l'accord du propriétaire....

C'est bien ce que je disais.

à la moindre déduction en tant que frais professionnel (chauffage, eau, électricité, entretien, réparations, partie du loyer, charges etc...), le bailleur va avoir affaire au fisc et ne manquera pas de se retourner sur son locataire....

Comme rien n'a été prévu comme éventuelle utilisation professionnelle (càd 0%), c'est lentièreté du loyer qui sera considéré comme "revenu professionnel" dans le chef du bailleur. Il perdra la moitié de son loyer en impôts et pourra en demander le remboursement au locataire.

Quand on me demande si on peut mettre une ASBL dans un de mes biens, je signale que dans ce cas, pour toucher la même chose en net, je dois doubler le loyer proposé. Je suis alors immédiatement quitte de ce genre de candidats qui ne m'intéressent nullement!

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 748

Re : bail domicile principal

panchito a écrit :

C'est bien ce que je disais.

à la moindre déduction en tant que frais professionnel (chauffage, eau, électricité, entretien, réparations, partie du loyer, charges etc...), le bailleur va avoir affaire au fisc et ne manquera pas de se retourner sur son locataire....

Comme rien n'a été prévu comme éventuelle utilisation professionnelle (càd 0%), c'est lentièreté du loyer qui sera considéré comme "revenu professionnel" dans le chef du bailleur. Il perdra la moitié de son loyer en impôts et pourra en demander le remboursement au locataire.

Quand on me demande si on peut mettre une ASBL dans un de mes biens, je signale que dans ce cas, pour toucher la même chose en net, je dois doubler le loyer proposé. Je suis alors immédiatement quitte de ce genre de candidats qui ne m'intéressent nullement!

C'est fortement exagéré. Le supplément d'impôt pour le propriétaire ne sera jamais la moitié du loyer. Même dans le pire des cas...
Loyer pro - 40% = 60% imposable ==>  à déduire l'impôts dû sur les biens privés loués (RC majoré + index) et les intérêts sur le PH éventuel  ==>
le supplément d'impôts à payer sera donc de 0% à 35% (pour les plus gros revenus sans PH)

Ce n'est donc pas une option à rejeter d'office par un locataire mais à discuter au préalable avec son comptable et son propriétaire....

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