AG ne pouvant se dérouler que pendant les heures de bureau

panchito · #1 10-05-2018 10:01:12

Un contrat signé entre parties les lie bel et bien, certes, sauf s’il s’avère contraire à la législation en vigueur car un juge peut alors le considérer comme nul et non avenu.

Or, le contrat passé avec notre Syndic précise que toute AG ne peut se tenir que durant les heures de bureau.

Or et à ce que j'en sais, la loi actuelle stipule dans l’un de ses derniers amendements, que pour atteindre le double quorum légal, c’est le nombre de copropriétaires présents en tout début de séance qui importe au comptage .

Comme la plupart des copropriétaires sont des travailleurs actifs ou habitant plus ou moins loin de Bruxelles et de ses embouteillages aux heures de pointe, on en arrive ainsi à cette aberration que, pour une ACP de 13 copropriétaires seulement, le double quorum ne peut jamais être atteint en première tenue, ce qui contrevient à l’esprit de la loi.

Que penserait un juge de pareille situation ? Le contrat du Syndic serait-il reconnu comme caduque ? La 2ème AG, devenue AGE nous est facturée à 600€.

grmff · #2 10-05-2018 10:26:28

Je ne trouve pas que mettre une AG pendant les heures de bureau soit illégal. C'est une question de contrat. C'est une question de choix.

Pour les grosses ACP, cela n'a pas beaucoup de sens.

Pour les petites, cela a une certaine logique, qui permet au syndic de ne pas bousiller 4 soirées pour chacune des 150 petites copropriétés qu'il gère (1 AGO, 2 conseils, 1 contrôle des comptes... voire une 2de AGO si pas de quorum à la 1ere)

C'est finalement aussi une question de coût.

A noter que la 2e AG reste une AGO... pas une AGE...

grmff · #3 10-05-2018 10:29:55

Mais finalement, c'est 'ACP qui est maître du jeu et fixe ses conditions. Si le contrat ne lui va pas, elle ne doit pas choisir ce contrat et peut choisir un autre syndic!

Vous n'aviez pas lu le contrat avant de voter piur ce syndic?

GT

immorp · #4 10-05-2018 11:29:54

grmff a écrit :

Pour les petites, cela a une certaine logique, qui permet au syndic de ne pas bousiller 4 soirées pour chacune des 150 petites copropriétés qu'il gère (1 AGO, 2 conseils, 1 contrôle des comptes... voire une 2de AGO si pas de quorum à la 1ere)

Ce qui nous fait 600 soirs par an... Ça ne laisse pas beaucoup de soirées de libre pour le syndic ops

panchito · #5 10-05-2018 11:44:44

grmff a écrit :

Mais finalement, c'est 'ACP qui est maître du jeu et fixe ses conditions. Si le contrat ne lui va pas, elle ne doit pas choisir ce contrat et peut choisir un autre syndic!
Vous n'aviez pas lu le contrat avant de voter piur ce syndic?

Je n'étais pas encore aux manettes!

grmff a écrit :

A noter que la 2e AG reste une AGO... pas une AGE...

Vous en êtes surs à 300%?

grmff · #6 10-05-2018 12:11:28

Je vous parie mon chapeau contre un chocolat. Je parie rarement, mais les chapeaux étaient en promotion...

luc, GT, BMCTools

luc · #7 10-05-2018 12:33:36

panchito a écrit :

grmff a écrit :
A noter que la 2e AG reste une AGO... pas une AGE...
Vous en êtes surs à 300%?

Me basant sur un commentaire du juge en 2006 dans le cas de mon ACP cela reste une AGO de l'année N.
Même si la 1éme séance de l'AGO 2014 est annulée pour motif "début à 8h le matin à l'autre coté de la ville dans une salle de 12 places pour 250 CP", et en conséquence la 2éme aussi puisqu'il n'avait pas de 1ère séance, le syndic doit appeler la 3ème séance avec le même ordre du jour. Ce qu'il n'a pas fait .... annulation de cette 3ème séance (revote de tout d'une façon globale) et nomination d'un syndic provisoire.

luc · #8 10-05-2018 13:00:30

panchito a écrit :

Que penserait un juge de pareille situation ? Le contrat du Syndic serait-il reconnu comme caduque ?

Mon ACP tient des AG avec des heures très variés (début entre 15h et 20h), encore hier. Quorum atteint avec 60% de procurations.
Hier c'était 18h. Quorum atteint à 18h45.
L'AGO 2017 a été tenu le 31.01.2018.
L'AGO 2018 était hier, sans que la compta soit vraiment disponible ni le rapport annuel fournisseurs ni le budget annuel 2019, ni des cahiers de charge pour +800.00 EUR de travaux. Ces travaux (y compris changement de jardinier) ont été postposé en bloc.
Pour cette AG la date exacte a été communiqué le 23.04.2018 par email et ceux avec lettre recommandé (comme moi) l'ont reçu le 04.05.2018. Preuve existe que le syndic au moment de l'envoi savait que les AR seraient reçu très tardivement, sans possibilité de vérifier lka compta sur place. Cette AG sera contestée, entre autres en ordre secondaire pour l'heure de convocation. Cette AG pourra être annulée, mais pour d’autres motifs que l'heure.

principe:
Si une majorité de CP est présent ou représenté cette majorité souveraine est d'accord. Le Juge dé paix n'est pas un juge d'appel contre l'AG, mais un sorte de Conseil d'Etat: il valide annule les décisions s'ils sont frauduleux, irréguliers ou abusifs.

Dernière modification par luc (10-05-2018 13:03:00)

GT · #9 10-05-2018 14:09:36

La convocation adressée par le syndic indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée générale, nous apprend l'art. 577-6, § 3, C. civil

En l'absence de disposition complémentaire dans les statuts, le syndic a le choix quant à ces lieu, jour (dans la fourchette de la période fixée ds le règlement de copropriété) et heure, spécialement si le contrat le prévoit.

Des sociétés cotées organisent également des assemblées en journée.
https://www.ageas.com/sites/default/fil … ion-fr.pdf

Dans le cas de l'association de copropriétaires, il est question d'un patrimoine immobilier.

Dans le cas de participation ds des sociétés, il est question d'un patrimoine mobilier.

panchito · #10 11-05-2018 08:36:22

GT a écrit :

Des sociétés cotées organisent également des assemblées en journée.
https://www.ageas.com/sites/default/fil … ion-fr.pdf

Oui mais c'est justement pour éviter ce problème que les sociétés cotées vont permettre d'assister à leurs AG par Internet et de voter également par Internet.

Ils se rendent compte que les actionnaires (petits porteurs qui travaillent à temps plein) ayant des actions de nombreuses sociétés dans leurs portefeuilles, ne peuvent évidemment pas prendre chaque fois un jour de congé pour assister à autant d'AG en journée...

Dernière modification par panchito (11-05-2018 08:37:25)

GT · #11 11-05-2018 09:21:59

panchito a écrit :

Un contrat signé entre parties les lie bel et bien, certes, sauf s’il s’avère contraire à la législation en vigueur car un juge peut alors le considérer comme nul et non avenu.
Or, le contrat passé avec notre Syndic précise que toute AG ne peut se tenir que durant les heures de bureau.
Or et à ce que j'en sais, la loi actuelle stipule dans l’un de ses derniers amendements, que pour atteindre le double quorum légal, c’est le nombre de copropriétaires présents en tout début de séance qui importe au comptage .
Comme la plupart des copropriétaires sont des travailleurs actifs ou habitant plus ou moins loin de Bruxelles et de ses embouteillages aux heures de pointe, on en arrive ainsi à cette aberration que, pour une ACP de 13 copropriétaires seulement, le double quorum ne peut jamais être atteint en première tenue, ce qui contrevient à l’esprit de la loi.
Que penserait un juge de pareille situation ? Le contrat du Syndic serait-il reconnu comme caduque ? La 2ème AG, devenue AGE nous est facturée à 600€.

N'hésitez pas à soumettre votre raisonnement à un juge et revenez vers nous avec sa décision.

La seconde AG qui se réunit parce que la première n'a pu se tenir pour absence de quorum est une AGO si la première convocation concernait une AGO, et une AGE si la première convocation concernait une AGE.

Il arrive que des contrats prévoient que la tenue d'une seconde AG pour manque de quorum fasse l'objet de frais complémentaires.

Dernière modification par GT (11-05-2018 09:30:52)

grmff · #12 11-05-2018 09:55:36

panchito a écrit :

grmff a écrit :
Mais finalement, c'est 'ACP qui est maître du jeu et fixe ses conditions. Si le contrat ne lui va pas, elle ne doit pas choisir ce contrat et peut choisir un autre syndic!
Vous n'aviez pas lu le contrat avant de voter piur ce syndic?
Je n'étais pas encore aux manettes!

Mais ce n'est pas vous qui êtes aux manettes, c'est l'ACP!

Il faut accepter les règles du jeu quand on investit en copropriété!!! Sinon, on achète une maison ou un immeuble complet, si on est allergique à ne pas pouvoir tout décider!!!

Remettre en cause des décisions faites par le passé, c'est démontrer qu'on ne s'est pas bien renseigné avant d'acheter. Vous n'avez pas demandé les comptes des 3 dernières années? Alors vous ne pouvez vous en prendre qu'à vous même! C'est insensé d'être si irresponsable et d'acheter un chat dans un sac!!!

(Toute ressemblance de style avec quiconque serait inversément le contraire de ce que je n'aurais voulu faire pas exprès. J'espère que ce message vous aide beaucoup aussi...)

PIM, GT, max11, D1791

panchito · #13 11-05-2018 10:23:08

grmff a écrit :

panchito a écrit :
grmff a écrit :
Mais finalement, c'est 'ACP qui est maître du jeu et fixe ses conditions. Si le contrat ne lui va pas, elle ne doit pas choisir ce contrat et peut choisir un autre syndic!
Vous n'aviez pas lu le contrat avant de voter piur ce syndic?
Je n'étais pas encore aux manettes!
Mais ce n'est pas vous qui êtes aux manettes, c'est l'ACP!
Il faut accepter les règles du jeu quand on investit en copropriété!!! Sinon, on achète une maison ou un immeuble complet, si on est allergique à ne pas pouvoir tout décider!!!
Remettre en cause des décisions faites par le passé, c'est démontrer qu'on ne s'est pas bien renseigné avant d'acheter. Vous n'avez pas demandé les comptes des 3 dernières années? Alors vous ne pouvez vous en prendre qu'à vous même! C'est insensé d'être si irresponsable et d'acheter un chat dans un sac!!!
(Toute ressemblance de style avec quiconque serait inversément le contraire de ce que je n'aurais voulu faire pas exprès. J'espère que ce message vous aide beaucoup aussi...)

J'étais évidemment au courant de tout! Maintenant je suis dans le CdC, et j'ai fait mettre un point à l'ODJ de l'AG qui se tient en fin de ce mois pour proposer un nouveau Syndic.

Grâce au lobbying, les CP sont tous d'accord à 100% avec moi pour le Syndic que je vais proposer.

C'est qu'une expérince de plus de 30 ans dans des copropriétés, cela aide à convaincre!

Je savais donc bien qu'éliminer ce syndic à la noix et son contrat complètement nul ne constituerait en rien un obstacle à mon investissement.

panchito · #14 11-05-2018 10:29:44

C'est cela que j'appelle "être aux manettes" mais évidemment seule l'AG est souveraine!

C'est le stratego de la vie en copropriété. Je vois que cela vous épate. Vous ne savez pas en faire autant?

grmff · #15 11-05-2018 10:40:04

panchito a écrit :

C'est cela que j'appelle "être aux manettes" mais évidemment seule l'AG est souveraine!
C'est le stratego de la vie en copropriété. Je vois que cela vous épate. Vous ne savez pas en faire autant?

C'est gentil de vous inquiéter pour moi. Vraiment. J'apprécie. Votre message m'aide beaucoup, et je pense qu'il va aider beaucoup de monde sur le forum.

GT · #16 11-05-2018 10:41:47

panchito a écrit :

Je savais donc bien qu'éliminer ce syndic à la noix et son contrat complètement nul ne constituerait en rien un obstacle à mon investissement.

Syndic à la noix ?Complètement nul ? C'est vous qui le dites.

Nous n'en savons rien. Vous n'avez abordé qu'un point du contrat : l'AG pendant les heures de bureau.

Et, un contrat, peut se renégocier pour un nouveau mandat.

panchito · #17 11-05-2018 10:51:08

grmff a écrit :

Vraiment. J'apprécie. Votre message m'aide beaucoup, et je pense qu'il va aider beaucoup de monde sur le forum.

Ah Merci grmff!

A la place de se lamenter sur PIM, mon message va effectivement aider beaucoup de gens à se prendre en mains et à comprendre qu'on peut toujours arriver à faire passer ses idées. Même en copropriété.

Cela s'appelle l'art d'influencer les autres, et de les convaincre.

Et finalement ce n'est pas si compliqué; un raisonnement logique et cartésien, de bons arguments et souvent l'affaire est dans le sac!

Tiens, et je constate que vous êtes le seul pimonaute à pouvoir détruire vos messages?

Notamment celui où vous disiez que vous n'arriviez pas à convaincre les autres CP qu'ils payaient trop pour le service rendu quand vous n'étiez pas syndic?

Mais moi et d'autres, nous avons pu lire le message avant que vous ayez exercé le privilège (réservé à vous tout seul? Pourquoi?) de l'effacer...

Dernière modification par panchito (11-05-2018 10:55:11)

grmff · #18 11-05-2018 11:45:51

Je n'ai pas effacé mon message, j'ai juste supprimé une partie du contenu, inutile sur ce fil de discussion. Ce que vous en avez retenu est faux, et démontre qu'il pouvait être mal interprété. Ceci dit, vous aussi, vous pouvez modifier vos messages. Sans doute ai-je le privilège de pouvoir modifier sans qu'il soit mentionné que je l'ai modifié...

PIM

GT · #19 11-05-2018 12:11:55

grmff a écrit :

Je n'ai pas effacé mon message, j'ai juste supprimé une partie du contenu, inutile sur ce fil de discussion. Ce que vous en avez retenu est faux, et démontre qu'il pouvait être mal interprété. Ceci dit, vous aussi, vous pouvez modifier vos messages. Sans doute ai-je le privilège de pouvoir modifier sans qu'il soit mentionné que je l'ai modifié...

Petit "privilège" du médiateur mais une mission lourde et ingrate pour celui-ci (mission que je n'envie pas)

PIM

luc · #20 11-05-2018 13:44:35

panchito a écrit :

C'est cela que j'appelle "être aux manettes" mais évidemment seule l'AG est souveraine!
C'est le stratego de la vie en copropriété. Je vois que cela vous épate. Vous ne savez pas en faire autant?

Cela me laisse un peu perplexe. J'ai cherché des traductions de la phrase "être aux manettes", entre autres:
Un exemple externe pour s'orienter:

"C'est par cette chanson que l'enregistrement du double album a commencé, avec Dominique Ledudal aux manettes du studio Garage, à Paris." rfimusique.com
Traduction en anglais:
"It was in fact the recording of Luna that kicked off the project, with Dominique Ledudal as sound engineer at the Garage studios, Paris. "

Si vous êtes "le producteur" de l'ACP il peut y avoir plusieurs. Correct ?
Dans ce contexte le syndic est le régisseur de l'ACP, qui réalise d'une façon autonome ce que TOUS les CP demandent ensemble ou avec une majorité suffisante. Des regisseurs peuvent se succéder, mais il n'y en a qu'un à la fois.

J'ai bien compris ?

AG ne pouvant se dérouler que pendant les heures de bureau

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Re : AG ne pouvant se dérouler que pendant les heures de bureau

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