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Financement nouveau chauffage.

evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 10

Financement nouveau chauffage.

Suite à d’importants problèmes de chauffage dans notre copropriété, nous avons décidé de changer tout le système lors de la dernière assemblée. Nous avons choisi d’installer la cogénération en remplacement de notre système « classique » (Chaudière à Mazout). Bien entendu ce changement a un coût (+/-110000 €uros). Trois options de financements ont été envisagées lors de l’assemblée *:
Le tiers financement par l’installateur
Le financement en fonds propre par chaque copropriétaire (en fonction des quotités de chacun)
L’emprunt par la copropriété auprès d’un organisme financier.
L’emprunt individuel de chaque copropriétaire auprès d’un organisme financier (montant défini en fonction des quotités de chacun).
*Le choix définitif se fera lors d’une assemblée extraordinaire très prochainement.
Dans le cas de l’option de l’emprunt auprès d’un organisme financier fait par la copropriété il me vient plusieurs questionnements :
1) Une copropriété peut-elle faire un emprunt ? Si oui pour quelle durée ?
2) Qui si un des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de continuer à honorer sa quote part ? (les autres sont-ils solidaires ?)
3) Si un des copropriétaires vend son bien avant la fin de l’emprunt, est-ce le nouveau copropriétaire qui continue à honorer sa quote part ?
4) dans le cas d’une vente avant la fin de l’emprunt, ce dernier a-t-il une influence sur le prix du bien ?

Merci d’avance pour vos réponses.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 647

Re : Financement nouveau chauffage.

1 : oui. La durée dépend du montant de l'emprunt, de la banque et du client
2 : la banque impose généralement la prise d'une assurance qui se chargera du recouvrement chez le mauvais payeur. Procédure stricte de rappels à respecter pour éviter la solidarité.
3 : oui. La banque prête à l'acp, pas à chaque personne. L'acp facturera le remboursement aux propriétaires en cours
4 : normalement, oui. Puisque l'acheteur devra continuer le remboursement...

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Aiment ce post :
luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 828
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Re : Financement nouveau chauffage.

2. les autres CP restent solidaires pour payer tout en cas de défaillance d'un ou plusieurs CP, jusqu'au moment que ceux-ci paient (forcé ou non). L'assurance exige au moment de l'accord en général l’existence d'e comptes annuels approuvés définitivement (AGO + 4 mois sans contestations).


Cordialement,

Luc

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MarcoBrux
Pimonaute assidu
Inscription : 09-06-2017
Messages : 121

Re : Financement nouveau chauffage.

J'ai fait installer dans ma copropriété la cogénération et 2 chaudières à condensation. prix total: +- 90.000€ prise en charge à 100% par le tiers-investisseur.
la copropriété n'a pas avancé 1 seul €.

c'est un système rentable et "gratuit".
bàv

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 775
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Re : Financement nouveau chauffage.

Dans le cas de l’option de l’emprunt auprès d’un organisme financier fait par la copropriété il me vient plusieurs questionnements :
1) Une copropriété peut-elle faire un emprunt ? Si oui pour quelle durée ?
2) Qui si un des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de continuer à honorer sa quote part ? (les autres sont-ils solidaires ?)
3) Si un des copropriétaires vend son bien avant la fin de l’emprunt, est-ce le nouveau copropriétaire qui continue à honorer sa quote part ?
4) dans le cas d’une vente avant la fin de l’emprunt, ce dernier a-t-il une influence sur le prix du bien ?

1. Oui. En pratique, les banques sont frileuses de ce genre de montage qui est complexe, pour eux. J'ai eu l'occasion de piloter deux emprunts pour des ACP auprès de Korfina (Korfine aujourd'hui) qui étaient les seuls à pratiquer des choses qui avaient du sens ou niveau pratico-pratique. Toutes les banques m'avaient répondu "oui, c'est possible", mais en pratique, ils demandaient des hypothèques et autres mandats notariés, avec copie des titres de propriété, etc.
2. Comme pour toute dépense, les autres propriétaires comblent le trou.
3. Dans les cas que j'ai piloté, l'acquéreur continuait à payer les charges de l'emprunt dans ses charges mensuelles régulières.
4. Aucune. Les prêts sont généralement de courte durée (de mémoire 4 à 8 ans) et les montants limités par rapport à la valeur de l'immeuble. Au contraire, l'argument de vente "chauffage tout neuf" ou "nouvelle toiture" ou "isolation 2018" est plutôt positif...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 10

Re : Financement nouveau chauffage.

Merci à tous pour vos réponses.
MarcoBrux donc vous n'avez rien payé et cela ne s'est pas refléter dans les charges ? Quid de la fiabilité du matériel ? Taux de pannes ? Quel reflet dans la consommation ? Vous vous êtes adressé à quelle entreprise ?
Merci d'avance.

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MarcoBrux
Pimonaute assidu
Inscription : 09-06-2017
Messages : 121

Re : Financement nouveau chauffage.

evrargi a écrit :

Merci à tous pour vos réponses.
MarcoBrux donc vous n'avez rien payé et cela ne s'est pas refléter dans les charges ? Quid de la fiabilité du matériel ? Taux de pannes ? Quel reflet dans la consommation ? Vous vous êtes adressé à quelle entreprise ?
Merci d'avance.

le tiers-investisseur a tout pris en charge y compris l'achat et l'installation de 2 nouvelles chaudières à condensation et tubage etc etc.
le matériel est "allemand" réputé fiable d'après les renseignements que j'ai pu obtenir( remeha gas 210 eco pro).

On vient de les installer y'a 2 mois! trop tôt pour parler ds pannes:)
concernant la consommation, c'est aussi trop tôt ...mais il est évident qu'il y aura des économies à la clef: on est passé d'une chaudière classique de 700 kw à 2 chaudières a condensation et de 420kw.
une chose est garantie, on paie notre électricité( communs) bcp moins chère.

Plusieurs entreprises sont actives dans le secteur. en MP, je peux vous donner plus d'infos et le nom de la soc( très correcte et professionnelle)

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evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 10

Re : Financement nouveau chauffage.

Suite de la Saga.
Nous avons eu notre AGE ou l'on nous a presenté la cogénération et ces diverses alternatives de financement. Faut de Quorum on a pas pu voter.
Une nouvelle AG est convoquée pour vendredi.
Deux alternatives ont été dégagées pour le finacanement:
1°La copropriété joue le role de Tiers payant et emprunte la somme nécessaire. Les mensualités sont répércutées sur chaque CoPropriétaire en fonction de son Quota de millièmes.
On a pas décidé encore si le fruit de la vente des CV sera versé sur le compte de la Copropriété  ou reversé à chacun en fonction de son quota Millième.

2°Chaque corproriétaire emprunte une somme définie en fonction de son quota de millième. Le fruit de la vente des CV lui sera reversé en fonction de son quota d'endettement.

Depuis l'AGE sans vote, un copropriétaire (non présent à cette AGE) suggère une troisième voie: Un petit groupe de Co Propriétaires emprunte la somme nécessaire et se rembourse sur la vente de CV et voient leurs charges mensuelles adaptées en fonction de l'économie réaloisée grace au nouveau système. Les autre Copropriétaire qui ne participent pas au financement ne recoltent rien (Y compris une baisse de charge fruit de l'économie d'energie résultant du nouveau système). J'ai un doutes sur la légalité de la chose !

Vous en pensez quoi ?

Merci d'avance.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Financement nouveau chauffage.

evrargi a écrit :

le fruit de la vente des CV

Merci d'expliciter


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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D1791
Pimonaute intarissable
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Messages : 591

Re : Financement nouveau chauffage.

Certificats verts ?


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 10

Re : Financement nouveau chauffage.

PIM a écrit :

Merci d'expliciter

Le Fruit de la vente des Certificats Verts. (Cad se que l'on va nous payer par certificat.)

Dernière modification par evrargi (15-06-2018 16:18:06)

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grmff
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Re : Financement nouveau chauffage.

evrargi a écrit :

Suite de la Saga.
Nous avons eu notre AGE ou l'on nous a presenté la cogénération et ces diverses alternatives de financement. Faut de Quorum on a pas pu voter.
Une nouvelle AG est convoquée pour vendredi.
Deux alternatives ont été dégagées pour le finacanement:
1°La copropriété joue le role de Tiers payant et emprunte la somme nécessaire. Les mensualités sont répércutées sur chaque CoPropriétaire en fonction de son Quota de millièmes.
On a pas décidé encore si le fruit de la vente des CV sera versé sur le compte de la Copropriété  ou reversé à chacun en fonction de son quota Millième.

2°Chaque corproriétaire emprunte une somme définie en fonction de son quota de millième. Le fruit de la vente des CV lui sera reversé en fonction de son quota d'endettement.

Depuis l'AGE sans vote, un copropriétaire (non présent à cette AGE) suggère une troisième voie: Un petit groupe de Co Propriétaires emprunte la somme nécessaire et se rembourse sur la vente de CV et voient leurs charges mensuelles adaptées en fonction de l'économie réaloisée grace au nouveau système. Les autre Copropriétaire qui ne participent pas au financement ne recoltent rien (Y compris une baisse de charge fruit de l'économie d'energie résultant du nouveau système). J'ai un doutes sur la légalité de la chose !

Vous en pensez quoi ?

Merci d'avance.

La seule bonne solution, c'est que l'ACP emprunte et que les CV soient versés sur le compte bancaire de l'ACP, comptabilisés en diminution de charge ou en alimentation de la réserve.

Emprunter en fonction de ses millièmes et toucher des CV en fonction de son endettement est plus que bancal. Eventuellement, chacun se finance comme il le veut et touche le produit des CV en fonction de ses millièmes. Mais le taux ne sera pas intéressant comparé à un emprunt de l'ACP.

Faire un mixte tiers investisseur et copropriétaire est très très bancal aussi. Source de conflit et procès assurés. Qui va payer les frais d'avocat? Les CV? Il n'y en aura pas assez!!! Je pense que c'est n'importe quoi. En tout cas, un déséquilibre entre les droits et devoirs des copropriétaires, qui est douteux.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

luc
Pimonaute incurable
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Re : Financement nouveau chauffage.

grmff a écrit :

(...)
La seule bonne solution, c'est que l'ACP emprunte et que les CV soient versés sur le compte bancaire de l'ACP, comptabilisés en diminution de charge ou en alimentation de la réserve.

La comptabilité, telle qu'imposé par la loi de 2010 et l'AR du 12.07.2018, impose en fait cette solution en cas d'emprunt et/ou CV.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Financement nouveau chauffage.

luc a écrit :
grmff a écrit :

(...)
La seule bonne solution, c'est que l'ACP emprunte et que les CV soient versés sur le compte bancaire de l'ACP, comptabilisés en diminution de charge ou en alimentation de la réserve.

La comptabilité, telle qu'imposé par la loi de 2010 et l'AR du 12.07.2018, impose en fait cette solution en cas d'emprunt et/ou CV.

En marge: les CV ne peuvent être comptabilisé dans la comptabilité générale de l'ACP qu'au moment du paiement des CV (recette incertaine).

Si non ils peuvent uniquement être comptabilisé dans la comptabilité budgétaire de l'ACP, si un budget pluriannuel est suivi.


Cordialement,

Luc

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