Bail commercial : peut-on limiter l'usage du bien?

Je vais devoir établir un contrat de bail commercial. C'est une première pour moi. Si-si, il y a toujours des premières fois... 

Le but du locataire est de louer le bien comme sandwicherie-vente de boissons-vente de cornets de pâtes, etc. Il s'agit d'une surface de 30m2, et cette location est pour moi accessoire par rapport à la location des appartements au dessus. A moins de 500€ pour un bail commercial, c'est évident que ce n'est pas mon gagne pain principal sur le coup.

Le but du locataire est clair, et le mien aussi.

Mais comment se prémunir d'un locataire ultérieur indélicat qui ferait n'importe quoi et perturberait le calme du quartier? En effet, même si ce locataire est un bon et de bonne foi, il lui sera toujours loisible de remettre son commerce...

Comment éviter des ouvertures trop tardives? Peut-on limiter les heures d'ouverture?
Comment éviter que cela se transforme en débit de boissons alcoolisées, avec sortie de gens alcoolisés également?
Peut-on interdire la cuisson d'aliments pour éviter que cela se transforme en resto, café ou autre horéca?
Peut-on être restrictif dans les activités, avec proportion de chiffre d'affaire en sandwich, pâtes, boissons et boisson alcoolisées?
Peut-on interdire la vente d'alcool fort?
Peut-on limiter la vente de boisson houblonnée aux personnes qui prennent également de la nourriture (histoire d'éviter que cela devienne un repère à Carapils...)

Le bien est actuellement vide et aucun pas de porte n'est demandé.