Comment récupérer des arriérés de charges ?

Dupuis · #1 26-07-2018 14:13:02

Bonjour,
Dans la copropriété où j’ai un bien, plusieurs propriétaires sont en défaut de payement des charges, le syndic étant peu enclin à exécuter ses obligations , je me suis mise à chercher des informations.
J’ai trouvé sur le blog de Pim.be qui revoie vers " actualité du droit belge " des choses très intéressantes que certains spécialistes semblent ignorer et je constate que je ne suis pas totalement à la masse .

Voici voilà :
En pratique, les règlements de copropriété prévoient fréquemment des clauses pénales qui sanctionnent le défaut de paiement des charges de copropriété par une pénalité financière 2. Si le montant des pénalités réclamées excède toutefois le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l'inexécution de la convention, le juge pourra d'office ou à la demande du débiteur, réduire le montant de la pénalité 3.

Le règlement de copropriété peut également contenir une clause qui prévoit que dans l'hypothèse où le bien appartenant au copropriétaire défaillant est donné en location, le syndic est autorisé à percevoir lui-même les loyers et les charges revenant au copropriétaire défaillant. Si le locataire à qui il est demandé de s'acquitter de ses loyers entre les mains du syndic ne s'exécute pas, le syndic devra solliciter du juge l'autorisation de percevoir directement du locataire le montant du loyer à concurrence des sommes dues 4. Toutefois, si le copropriétaire défaillant a d'autres dettes, le produit de la location devra être réparti entre tous ses créanciers puisque la copropriété ne bénéficie d'aucun privilège pour le paiement des arriérés de charges de copropriété 5.

Si les rappels de paiement et les mises en demeure adressées au copropriétaire défaillant restent sans effet, l'association des copropriétaires n'aura pas d'autre choix que d'agir en justice afin de récupérer les charges de copropriété impayées.

A ce propos, la loi du 2 juin 2010 a rendu sans effet les clauses d'arbitrage contenues dans les statuts de l'immeuble. Néanmoins, la loi étant simplement impérative et non d'ordre public, les parties peuvent décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né 6.

Le délai de prescription de l'action en récupération des charges impayées est de cinq ans, par application de l'article 2277 du Code civil 7.

L'action en justice doit être intentée par le syndic puisqu'il s'agit de l'organe habilité légalement à représenter en justice l'association des copropriétaires. A cet égard, la Cour de cassation a considéré que le syndic ne doit pas disposer d'un mandat exprès pour intenter une action en recouvrement d'arriérés de charges, fussent-elles des charges extraordinaires 8.

Malgré l'arrêt de la Cour de cassation, le débat autour de la nécessité, pour le syndic, de disposer d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant de se pourvoir en justice, au nom et pour le compte de celle-ci est toujours aussi vif.

grmff · #21 27-07-2018 08:51:24

Dupuis a écrit :

Bien sûr que le syndic peut demander au locataire de payer le loyer à l’acp mais s’il refuse il n’y a aucune sanction . Le locataire n’a aucune obligation d’acceder a la demande du syndic.

On tourne un peu en rond, là.

En pratique, cela marche si le syndic fait sa part du travail: écrire, expliquer, démontrer, rencontrer, communiquer. Bref, informer le locataire.

Alors, oui, le locataire peut refuser (en principe pas...) et il n'y a pas de sanction. Sauf si le juge en décide autrement, évidemment.

Dupuis a écrit :

De plus, quelles preuves va apporter le syndic pour justifier sa demande, un acte de base , la preuve que le propriétaire ne paie pas ses charges ? Là je crois qu’on touche au privé .

En copropriété, il y a des documents qui font foi: l'acte de base, les PV d'assemblée générale, les demande d'appels de fonds, les décomptes individuels.

On ne touche pas au privé en copropriété. Ces documents font partie de la copropriété, et tout les copropriétaires peuvent y avoir accès. Il me semble donc qu'ils ne sont pas si "privés" que cela. C'est la raison pour laquelle le syndic peut parfaitement les produire devant le locataire.

En pratique, le locataire sera content d'enquiquiner son propriétaire. Ce n'est pas une généralité, mais dans le cas où on a un mauvais payeur, ce sera souvent un mauvais gestionnaire avec une mauvaise relation avec son locataire.

En pratique, un mauvais gestionnaire ne va pas s'embringuer dans une procédure (de plus?) contre le syndic pour ce genre de chose.

En pratique, je ne connais pas de jurisprudence qui met à mal la procédure que je préconise.

En pratique, si l'acte de base l'autorise, je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas le faire.

Dupuis a écrit :

Si l’acte de base indiquait que le syndic est en droit d’exiger que le locataire paye son loyer sur le compte de l’ ACP moyennant un document qui décharge le locataire de toute responsabilité alors le syndic pourrait agir mais sinon écrire que le syndic peut demander au locataire.... ça ou rien ...

En principe, il y a toujours moyen d'être plus précis et de définir la couleur du timbre à employer sur le papier.
Mais l'acte de base qui prévoit que le syndic peut percevoir les loyers décharge le locataire de toute responsabilité dans tous les cas que j'ai pu rencontrer. Pourquoi est-ce que le locataire irait chercher plus loin?

Je pense que vous cherchez la petite bête et que vous ne tentez même pas le coup. A quoi bon venir poser des questions si c'est pour rester dans le déni complet?

PIM, max11, panchito, rexou

Dupuis · #22 27-07-2018 09:48:24

grmff a écrit :

Dupuis a écrit :
Bien sûr que le syndic peut demander au locataire de payer le loyer à l’acp mais s’il refuse il n’y a aucune sanction . Le locataire n’a aucune obligation d’acceder a la demande du syndic.
On tourne un peu en rond, là.
En pratique, cela marche si le syndic fait sa part du travail: écrire, expliquer, démontrer, rencontrer, communiquer. Bref, informer le locataire.
Alors, oui, le locataire peut refuser (en principe pas...) et il n'y a pas de sanction. Sauf si le juge en décide autrement, évidemment.
Dupuis a écrit :
De plus, quelles preuves va apporter le syndic pour justifier sa demande, un acte de base , la preuve que le propriétaire ne paie pas ses charges ? Là je crois qu’on touche au privé .
En copropriété, il y a des documents qui font foi: l'acte de base, les PV d'assemblée générale, les demande d'appels de fonds, les décomptes individuels.
On ne touche pas au privé en copropriété. Ces documents font partie de la copropriété, et tout les copropriétaires peuvent y avoir accès. Il me semble donc qu'ils ne sont pas si "privés" que cela. C'est la raison pour laquelle le syndic peut parfaitement les produire devant le locataire.
En pratique, le locataire sera content d'enquiquiner son propriétaire. Ce n'est pas une généralité, mais dans le cas où on a un mauvais payeur, ce sera souvent un mauvais gestionnaire avec une mauvaise relation avec son locataire.
En pratique, un mauvais gestionnaire ne va pas s'embringuer dans une procédure (de plus?) contre le syndic pour ce genre de chose.
En pratique, je ne connais pas de jurisprudence qui met à mal la procédure que je préconise.
En pratique, si l'acte de base l'autorise, je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas le faire.
Dupuis a écrit :
Si l’acte de base indiquait que le syndic est en droit d’exiger que le locataire paye son loyer sur le compte de l’ ACP moyennant un document qui décharge le locataire de toute responsabilité alors le syndic pourrait agir mais sinon écrire que le syndic peut demander au locataire.... ça ou rien ...
En principe, il y a toujours moyen d'être plus précis et de définir la couleur du timbre à employer sur le papier.
Mais l'acte de base qui prévoit que le syndic peut percevoir les loyers décharge le locataire de toute responsabilité dans tous les cas que j'ai pu rencontrer. Pourquoi est-ce que le locataire irait chercher plus loin?
Je pense que vous cherchez la petite bête et que vous ne tentez même pas le coup. A quoi bon venir poser des questions si c'est pour rester dans le déni complet?

En tant que locataire, je me dirais que lorsque je quitterai l’appartement le propriétaire pourra ne pas vouloir me remettre la garantie pour n’importe quelle raison et hop direction Juge de Paix et si j’ai besoin de cet argent ça va me mettre dans l’embarras . Une personne qui ne paye pas ses charges est malhonnête elle peut l’etre avec son locataire .
Vous vous voyez ça côté gentil syndic qui fait bien son boulot mais le locataire peut voir ça du côté proprio malhonnête .

max11 · #23 27-07-2018 09:57:44

Dupuis a écrit :

[
En tant que locataire, je me dirais que lorsque je quitterai l’appartement le propriétaire pourra ne pas vouloir me remettre la garantie pour n’importe quelle raison et hop direction Juge de Paix et si j’ai besoin de cet argent ça va me mettre dans l’embarras . Une personne qui ne paye pas ses charges est malhonnête elle peut l’etre avec son locataire .
Vous vous voyez ça côté gentil syndic qui fait bien son boulot mais le locataire peut voir ça du côté proprio malhonnête .

Donc, selon vous, cela justifie qu'un locataire soit aussi malhonnête que son propriétaire ?
Un locataire dans une acp profite du chauffage, de l'entretien, de l'ascenseur, ... de tous les services de l'acp mais aussi de tous les travaux de réparations et rénovations, des assurances, ... de tous les investissements que font les autres copropriétaires !
Il sait que c'est l'acp qui paie tout cela, il sait que son propriétaire ne rembourse rien de tout cela ==> donc que le locataire bénéficie de tous ces services sans que le payeur ne soit remboursé !
Et, pour se prémunir d'un potentiel problème de libération de garantie dans x années, il va refuser de rembourser l'acp des services qu'elle met à sa disposition.
Il va volontairement et en toutes connaissances laisser les autres copropriétaires payer pour son propre confort ?
Le locataire qui refuse de payer à l'acp est tout aussi malhonnête que le propriétaire qui ne paie pas !
Belle mentalité.... je comprends bien mieux maintenant le sens de beaucoup de vos interventions...

Dernière modification par max11 (27-07-2018 09:58:43)

Dupuis · #24 27-07-2018 10:21:15

max11 a écrit :

Dupuis a écrit :
max11 a écrit :
ça y est, vous avez compris
Il a fallu que vous le lisiez sur un autre site pour croire ce qu'on vous répète depuis plusieurs jours : le syndic peut demander au locataire de payer directement les charges en fonction d'un article de l'acte de base.
Ce n'est qu'en cas de refus de celui-ci, qu'il devra s'adresser au juge.... Qui devra, lui, tenir compte des éventuels autres créanciers prioritaires....
Je trouve ce nouveau fil intéressant et important ! L'info est importante et bien mise en avant alors que l'autre intervention sur le sujet est noyée dans un fil kilométrique de grand n'importe quoi...
Bien sûr que le syndic peut demander au locataire de payer le loyer à l’acp mais s’il refuse il n’y a aucune sanction . Le locataire n’a aucune obligation d’acceder a la demande du syndic. De plus, quelles preuves va apporter le syndic pour justifier sa demande, un acte de base , la preuve que le propriétaire ne paie pas ses charges ? Là je crois qu’on touche au privé .
Si l’acte de base indiquait que le syndic est en droit d’exiger que le locataire paye son loyer sur le compte de l’ ACP moyennant un document qui décharge le locataire de toute responsabilité alors le syndic pourrait agir mais sinon écrire que le syndic peut demander au locataire.... ça ou rien ...
.
Tout comme un rappel envoyé par le syndic ou un huissier ou une société de recouvrement ou un avocat n'a aucune autre portée que de demander le paiement. Sans autre possibilité de contrainte si le récalcitrant ne veux pas payer.... ça ou rien... c'est mieux que rien....
Et généralement ça suffit à faire payer car la plupart des gens sont honnêtes et conscientes de leurs obligations !
Vous vivez dans un triste monde fait uniquement de loi, de juge, de contrainte, ....

Un monde de loi, juge, contrainte pour les malhonnêtes qui font payer les autres à leur place plus frais d’avocats etc... oui

max11 · #25 27-07-2018 10:32:34

Dupuis a écrit :

max11 a écrit :
Tout comme un rappel envoyé par le syndic ou un huissier ou une société de recouvrement ou un avocat n'a aucune autre portée que de demander le paiement. Sans autre possibilité de contrainte si le récalcitrant ne veux pas payer.... ça ou rien... c'est mieux que rien....
Et généralement ça suffit à faire payer car la plupart des gens sont honnêtes et conscientes de leurs obligations !
Vous vivez dans un triste monde fait uniquement de loi, de juge, de contrainte, ....
Un monde de loi, juge, contrainte pour les malhonnêtes qui font payer les autres à leur place plus frais d’avocats etc... oui

Perso, je préfère croire en la nature humaine et privilégier un monde de discussions et échanges entre personnes civilisées plutôt que tout remettre sur le dos des tribunaux avec une bonne dose de bonne ou de mauvaise foi !
Vous privilégiez un monde où les malhonnêtes sont plus puissants que les "gens biens" car eux n'ont pas envie de perdre leur temps et leur argent dans les tribunaux.
Un propriétaire ne paie pas, on va voir son locataire pour lui expliquer le problème et lui montrer qu'il peut payer sans souci à l'acp et il paie à l'acp les services dont il bénéficie....
Pas "Allez voir le juge", "continuez à payer pour ma pomme", "dépensez des sous en avocat et autres experts", ....
Vite réglé, bien réglé au profit des personnes dans leur droit ! Mais, évidemment, ça ne va pas plaire aux malhonnêtes et/ou aux "procéduriers pour le plaisir"

rexou

PIM · #26 27-07-2018 11:55:06

ninifel a écrit :

Dupuis a écrit :
Vous vous voyez ça côté gentil syndic qui fait bien son boulot mais le locataire peut voir ça du côté proprio malhonnête .
Effectivement, nombreux sont les locataires qui se plaignent de charges opaques, imprévisibles, abusives via la pratique du saucisonnage des gros travaux déguisés en travaux de "réparation" mal faits et facturé motu proprio par les syndics au nom de la copropriété.
Il existe un intéressant article du Code Civil en faveur du locataire qui a un droit inscrit dans le code civil pour aller consulter les documents justificatifs que le syndic rechigne voir refuse de montrer au copropriétaire sous prétexte que seul le Cac et le Cdc y ont droit.
Et toute une équipe de juristes du Syndicat des locataires pour soutenir le locataire face à ce genre de souci de "facturation" émanant de la copropriété.

Cette intervention alimente de manière très utile le sujet de ce fil: "comment récupérer des arriérés de charges"...

grmff

panchito · #27 27-07-2018 12:10:14

Ninifel et Dupuis, vous avez combien de biens en location dans des copropriétés? Combien d'années d'expérience?

Jamais un de mes locataires, en plus de 20 ans d'expérience, ne s'est plaint d'une quelconque opacité. Bien au contraire, ils ont toujours été très heureux, de recevoir les décomptes trimestriels sous le format décidé en AG par les CP, et cerise sur le gâteau, accompagné de tableaux Excel, pour qu'en toute transparence, ils puissent refaire eux mêmes touts les calculs avec toutes les clés de répartition (plus de 20 dans certains immeubles...). Evidemment à chaque décompte trimestriel, cela me prend une demi-journée de travail pendant le week-end par bien. Mais quel service rendu aux locataires!

Evidemment comme je suis souvent commissaire aux comptes et/ou assesseur dans ces copropriétés, je sais tout expliquer ou presque. Et le cas échéant, dès le moindre doute, je demande au Syndic.

Vous êtes bailleresses toutes les 2 et vous ne savez pas expliquer les décomptes à vos locataires?

Mais ouvrez alors un autre sujet car cette question n'a rien avoir avec le topic de ce fil de discussion...

Dernière modification par panchito (27-07-2018 12:13:00)

GT · #28 27-07-2018 13:10:01

panchito a écrit :

Mais ouvrez alors un autre sujet car cette question n'a rien avoir avec le topic de ce fil de discussion...

PIM faisait remarquer :

"Cette intervention alimente de manière très utile le sujet de ce fil: "comment récupérer des arriérés de charges"..."

L'intervention portait sur les dépenses mises à charge du locataire.
La discussion initiée porte sur la récupération des charges dues par un copropriétaire.

PIM, grmff

Dupuis · #29 27-07-2018 13:33:18

panchito a écrit :

Ninifel et Dupuis, vous avez combien de biens en location dans des copropriétés? Combien d'années d'expérience?
Jamais un de mes locataires, en plus de 20 ans d'expérience, ne s'est plaint d'une quelconque opacité. Bien au contraire, ils ont toujours été très heureux, de recevoir les décomptes trimestriels sous le format décidé en AG par les CP, et cerise sur le gâteau, accompagné de tableaux Excel, pour qu'en toute transparence, ils puissent refaire eux mêmes touts les calculs avec toutes les clés de répartition (plus de 20 dans certains immeubles...). Evidemment à chaque décompte trimestriel, cela me prend une demi-journée de travail pendant le week-end par bien. Mais quel service rendu aux locataires!
Evidemment comme je suis souvent commissaire aux comptes et/ou assesseur dans ces copropriétés, je sais tout expliquer ou presque. Et le cas échéant, dès le moindre doute, je demande au Syndic.
Vous êtes bailleresses toutes les 2 et vous ne savez pas expliquer les décomptes à vos locataires?
Mais ouvrez alors un autre sujet car cette question n'a rien avoir avec le topic de ce fil de discussion...

Je n’ai jamais dit que je ne savais pas expliquer les comptes à mes locataires. Je contrôlais les comptes jusqu’en 2016 je sais donc de quoi il s’agit .
Chez vous tout est parfait , inutile de la préciser à chaque fois , WSP ou les pigeons partent à Paris pour être stérilisé et reviennent
stérilisés et miracle ne crottent plus .
Vos syndics sont des merveilles grâce à vous évidemment sauf que 7000 euros d’impayés .....
Plus tout ce que vous ne dites pas .
Tant mieux pour vous si tout baigne dans vos copropriété mais ce n’est pas la peine de pavoiser devant ceux qui n’ont pas votre intelligence pour mener les syndics à la baguette ni des proprietaire aussi spécialisés que vous dans tout ce qui concerne la copropriété .

panchito · #30 27-07-2018 13:46:19

Ce n'est qu'une question de travail et d'implication. Il n'y a aucun miracle!

Comme le disait si bien Thomas Edison: un génie c'est 99% de transpiration et 1% d'inspiration...

Dupuis · #31 27-07-2018 15:47:06

panchito a écrit :

Ce n'est qu'une question de travail et d'implication. Il n'y a aucun miracle!
Comme le disait si bien Thomas Edison: un génie c'est 99% de transpiration et 1% d'inspiration...

Chez vous tout est parfait , inutile de la préciser à chaque fois , WSP ou les pigeons partent à Paris pour être stérilisé et reviennent
Stérilisés et miracle ne crottent plus .
Vos syndics sont des merveilles grâce à vous évidemment sauf que 7000 euros d’impayés .....
Plus tout ce que vous ne dites pas .
Tant mieux pour vous si tout baigne dans vos copropriété mais ce n’est pas la peine de pavoiser devant ceux qui n’ont pas votre intelligence pour mener les syndics à la baguette ni des proprietaire aussi spécialisés que vous dans tout ce qui concerne la copropriété .

Il y a des génies en chimie, en physique , en médecine etc....qui ne seront jamais des génies de la copropriété et qui n’y comprendront jamais rien .

P.S. Je vous garantis qu’avec la chaleur qu’il fait je transpire et beaucoup d’autres en même temps que moi , vous croyez que le nombre de génie va augmenter ?

rexou · #32 27-07-2018 16:10:28

Dupuis a écrit :

Chez vous tout est parfait , inutile de la préciser à chaque fois , WSP ou les pigeons partent à Paris pour être stérilisé et reviennent
Stérilisés et miracle ne crottent plus .
Vos syndics sont des merveilles grâce à vous évidemment sauf que 7000 euros d’impayés .....
Plus tout ce que vous ne dites pas .
Tant mieux pour vous si tout baigne dans vos copropriété mais ce n’est pas la peine de pavoiser devant ceux qui n’ont pas votre intelligence pour mener les syndics à la baguette ni des proprietaire aussi spécialisés que vous dans tout ce qui concerne la copropriété .
Il y a des génies en chimie, en physique , en médecine etc....qui ne seront jamais des génies de la copropriété et qui n’y comprendront jamais rien .
P.S. Je vous garantis qu’avec la chaleur qu’il fait je transpire et beaucoup d’autres en même temps que moi , vous croyez que le nombre de génie va augmenter ?

Ce qui serait génial serait de revenir au sujet initial. ^^

panchito · #33 27-07-2018 16:27:55

dupuis a écrit :

P.S. Je vous garantis qu’avec la chaleur qu’il fait je transpire et beaucoup d’autres en même temps que moi , vous croyez que le nombre de génie va augmenter ?

Ah non, cela ne marche pas! La transpiration doit provenir du travail!

Dupuis · #34 27-07-2018 16:45:16

rexou a écrit :

Dupuis a écrit :
Chez vous tout est parfait , inutile de la préciser à chaque fois , WSP ou les pigeons partent à Paris pour être stérilisé et reviennent
Stérilisés et miracle ne crottent plus .
Vos syndics sont des merveilles grâce à vous évidemment sauf que 7000 euros d’impayés .....
Plus tout ce que vous ne dites pas .
Tant mieux pour vous si tout baigne dans vos copropriété mais ce n’est pas la peine de pavoiser devant ceux qui n’ont pas votre intelligence pour mener les syndics à la baguette ni des proprietaire aussi spécialisés que vous dans tout ce qui concerne la copropriété .
Il y a des génies en chimie, en physique , en médecine etc....qui ne seront jamais des génies de la copropriété et qui n’y comprendront jamais rien .
P.S. Je vous garantis qu’avec la chaleur qu’il fait je transpire et beaucoup d’autres en même temps que moi , vous croyez que le nombre de génie va augmenter ?
Ce qui serait génial serait de revenir au sujet initial. ^^

Dites ça à votre copie conforme Panchito

Dupuis · #35 27-07-2018 16:53:26

panchito a écrit :

dupuis a écrit :
P.S. Je vous garantis qu’avec la chaleur qu’il fait je transpire et beaucoup d’autres en même temps que moi , vous croyez que le nombre de génie va augmenter ?
Ah non, cela ne marche pas! La transpiration doit provenir du travail!

Zut, j’avais un peu d’espoir .

rexou · #36 27-07-2018 17:12:49

GT a écrit :

panchito a écrit :
Mais ouvrez alors un autre sujet car cette question n'a rien avoir avec le topic de ce fil de discussion...
PIM faisait remarquer :
"Cette intervention alimente de manière très utile le sujet de ce fil: "comment récupérer des arriérés de charges"..."
L'intervention portait sur les dépenses mises à charge du locataire.
La discussion initiée porte sur la récupération des charges dues par un copropriétaire.

Panchito a écrit... GT a écrit... PIM a écrit... Rexou a écrit...

Et Dupuis n'a rien compris !

Dupuis · #37 27-07-2018 17:49:27

rexou a écrit :

GT a écrit :
panchito a écrit :
Mais ouvrez alors un autre sujet car cette question n'a rien avoir avec le topic de ce fil de discussion...
PIM faisait remarquer :
"Cette intervention alimente de manière très utile le sujet de ce fil: "comment récupérer des arriérés de charges"..."
L'intervention portait sur les dépenses mises à charge du locataire.
La discussion initiée porte sur la récupération des charges dues par un copropriétaire.
Panchito a écrit... GT a écrit... PIM a écrit... Rexou a écrit...
Et Dupuis n'a rien compris !

La bonne blague !

Dupuis · #38 27-07-2018 17:50:42

rexou a écrit :

GT a écrit :
panchito a écrit :
Mais ouvrez alors un autre sujet car cette question n'a rien avoir avec le topic de ce fil de discussion...
PIM faisait remarquer :
"Cette intervention alimente de manière très utile le sujet de ce fil: "comment récupérer des arriérés de charges"..."
L'intervention portait sur les dépenses mises à charge du locataire.
La discussion initiée porte sur la récupération des charges dues par un copropriétaire.
Panchito a écrit... GT a écrit... PIM a écrit... Rexou a écrit...
Et Dupuis n'a rien compris !

Ce qui serait génial serait de revenir au sujet initial. ^^

PIM · #39 27-07-2018 18:07:13

On ferme !......

rexou

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