forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

Antoine3
Pimonaute
Inscription : 15-07-2018
Messages : 9

Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

Bien le bonjour !

J'ai un bien en vue, 2 unités locatives, 140K€ pour 1100€ de rentrée locative...
Chaque unité fait environ 60m², pour une chambre chacun.

Je me suis créer une petite feuille excel pour calculer tous mes frais automatiquement,
afin de savoir rapidement si un bien est rentable ou pas.

Le hic, j'ignore si ma liste est complète, ou que mes estimations correspondent à la réalité...

Mes calculs;

  • 10% du loyer disparait dans des vacances locatives.

  • 1/10000 du crédit total part en mensualité pour payer l'assurance solde restant dù.

  • L'assurance habitation non occupant est de 150€ annuellement.

  • Je devrai payer mon cadastre chaque année.

  • 5% du loyer disparaît pour payer des petites réparations (maintenance, remise en état entre 2 locataires,...).

  • 5% du loyer disparaît pour des frais de gestions divers (essence, coup de téléphone, frais pour l'état des lieux, recommandé,...).

  • 5% du loyer part dans des grosses réparations non imputable aux locataires (toit, nouvelle chaudière, etc...)

  • Je devrai payer la taxe communale de charleroi (197,77 annuellement par appartement).

  • et pour les impôts = le cadastre X 1,7491 X 1,4 a payer annuellement.

Merci d'avance à vous tous pour votre entraide big_smile

Antoine3

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 901

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

A Charleroi, vous êtes chez Grmff. Il vous dira que penser de vos calculs mieux que n'importe qui.

Dans l'ensemble, vous êtes dans le bon je pense. Perso, je compte 3 mois de loyers en frais et impôts, sans faire de calcul précis toujours assez aléatoire.

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 952
Site Web

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

"Je devrai payer mon cadastre chaque année." : on paye le précompte immobilier, pas le revenu cadastral.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

En ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 901

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

PIM a écrit :

"Je devrai payer mon cadastre chaque année." : on paye le précompte immobilier, pas le revenu cadastral.

Une petite erreur de terminologie pour un débutant, c'est pardonnable. Ne faites pas peur à ce malheureux. smile    ^^

Hors ligne

Aiment ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 514

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

Vous êtes sur que votre prime d'assurance "incendie" annuelle pour reconstruction à neuf n'est que de 150€/an?

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 981

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

10% du loyer disparait dans des vacances locatives.
1/10000 du crédit total part en mensualité pour payer l'assurance solde restant dù.
L'assurance habitation non occupant est de 150€ annuellement.
Je devrai payer mon cadastre chaque année.
5% du loyer disparaît pour payer des petites réparations (maintenance, remise en état entre 2 locataires,...).
5% du loyer disparaît pour des frais de gestions divers (essence, coup de téléphone, frais pour l'état des lieux, recommandé,...).
5% du loyer part dans des grosses réparations non imputable aux locataires (toit, nouvelle chaudière, etc...)
Je devrai payer la taxe communale de charleroi (197,77 annuellement par appartement).
et pour les impôts = le cadastre X 1,7491 X 1,4 a payer annuellement.

Je ne calcule pas de cette façon de mon côté, mais :
- 10% de chômage locatif : je n'ai jamais comptabilisé cela dans mes calculs. A moi de faire ce qu'il faut pour que ça soit loué.
- ASRD : j'indique le montant total en frais fixe. J'y ajoute une ligne avec le montant des travaux que j'envisage à court terme (moins de 3 ans). Tout cela vient s'ajouter au prix d'achat.
- Assurance incendie : 150 € !? Vous sous-estimez peut-être à mon avis. Je parie plus sur 350 à 400 € - mais demandez une simulation online, vous saurez. Je compte cela dans mes frais annuels. Idem pour le précompte immobilier (que vous indiquez 2x ci-dessus) et d'éventuelles taxes.
- les dépenses de réparation et entretien : il n'y a pas de moyenne existante possible. Ca dépend forcément de trop de paramètres, dont l'état actuel du bien, et de ce que vous voulez en faire !
Certains font un minimum, d'autres remplacent du double vitrage PVC par du triple vitrage alu. Chacun voit ce qu'il veut en faire.
- Frais de gestion : ne commencez pas à compter ça. C'est inutile et ne représente de toute façon pas le travail réel. Puis, si vous en avez envie, lancez-vous...

Dernière modification par Himura (28-07-2018 22:17:21)

Hors ligne

Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 956
Site Web

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

70.000€/ appart 1ch, c'est beaucoup pour la région.
J'ai 5% de perte. Impayés, inloués et travaux compris.
Le précompte est à peu près égal au RC pour l'instant: payez votre précompte ou votre RC, c'est pareil... big_smile
1100€ de rentrée pour 140.000€, c'est pas le meilleur.
La taxe communale n'est due que pour les logements soumis à permis de location (généralement pas le cas des apparts 1ch) ou les meublés.
L'important est sans doute sur la qualité de l'immeuble et sur sa conformité urbanistique.

A part cela, vous ciblez une excellente région...

Hors ligne

Antoine3
Pimonaute
Inscription : 15-07-2018
Messages : 9

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

Premièrement, merci à tous pour vos remarques, je me sens entouré et soutenu. ops

Pour mon erreur de terminologie, je suis là pour apprendre, donc merci de me reprendre  wink

- l'assurance incendie, effectivement, en faisant rapidement 2 simulations, je tombe entre 150€ et 250 € par appartement.
- Cet histoire de revenu cadastral n'est pas encore clair pour moi...
          - si je comprend bien, le revenu cadastral n'est qu'une "information"?
          - le RC, on ne le paye pas.
          - on paye le précompte immobilier, qui se base sur le RC, c'est bien ça?
- C'est peut-être cher payé pour la région (je n'ai pas encore fait d'offre), et la rentabilité n'est peut-être pas la meilleur;
  mais si je l'achète, ce sera mon premier bien. Je ne cherche pas encore de la rentabilité et du risque.
  Je cherche juste à ce qu'il s'autofinance totalement, et à me faire les "dents" dessus.

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 981

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

Antoine3 a écrit :

Premièrement, merci à tous pour vos remarques, je me sens entouré et soutenu. ops

Pour mon erreur de terminologie, je suis là pour apprendre, donc merci de me reprendre  wink

- l'assurance incendie, effectivement, en faisant rapidement 2 simulations, je tombe entre 150€ et 250 € par appartement.
- Cet histoire de revenu cadastral n'est pas encore clair pour moi...
          - si je comprend bien, le revenu cadastral n'est qu'une "information"?
          - le RC, on ne le paye pas.
          - on paye le précompte immobilier, qui se base sur le RC, c'est bien ça?
- C'est peut-être cher payé pour la région (je n'ai pas encore fait d'offre), et la rentabilité n'est peut-être pas la meilleur;
  mais si je l'achète, ce sera mon premier bien. Je ne cherche pas encore de la rentabilité et du risque.
  Je cherche juste à ce qu'il s'autofinance totalement, et à me faire les "dents" dessus.


Une assurance incendie ne se prend pas "par appartement", mais bien pour l'entièreté de votre futur immeuble / votre propriété.
Nous vous indiquions ici le tarif complet.

Le précompte immobilier est le résultat du : Revenu Cadastral x l'indexation x les 'additionnels'.  L'un est donc la base de calcul de l'autre.
Comme l'indique Grmff, à l'heure actuelle, l'indexation compense le ratio des additionnels communaux, provinciaux et régionaux.
Je suis sûr que vous trouverez facilement le détail sur Google.

Si c'est un peu cher, prenez le conseil qui vous est donné, et soyez patient.
C'est tout de même mieux de se faire les dents sur un bien rentable, justement, afin de payer les premières maladresses  wink Vous vous engagerez quand même pour qq années...

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 514

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

En plus du précompte à payer, vous devez aussi indiquer le RC dans la case 1106 de votre déclaration d'impôts. Le fisc va l'indexer sur l'indice des prix à la consommation (et par sur le "gentil" indice santé sur lequel vous, vous pourrez indexer vos loyers), puis le multiplier par 140% pour ensuite l'ajouter à tous vos autres revenus, pour calculer votre RIG (revenu imposable globalement).

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 981

Re : Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

panchito a écrit :

En plus du précompte à payer, vous devez aussi indiquer le RC dans la case 1106 de votre déclaration d'impôts. Le fisc va l'indexer sur l'indice des prix à la consommation (et par sur le "gentil" indice santé sur lequel vous, vous pourrez indexer vos loyers), puis le multiplier par 140% pour ensuite l'ajouter à tous vos autres revenus, pour calculer votre RIG (revenu imposable globalement).

Ce qui est annulé par les intérêts de l'emprunt le temps qu'il coure.

Je dirais qu'Antoine fait déjà une fixette suffisante sur le RC pour que vous ajoutiez des facteurs de stress inutiles.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres