Vos statistiques et estimations pour voir si un bien est rentable (ou pas)

A Charleroi, vous êtes chez Grmff. Il vous dira que penser de vos calculs mieux que n'importe qui.

Dans l'ensemble, vous êtes dans le bon je pense. Perso, je compte 3 mois de loyers en frais et impôts, sans faire de calcul précis toujours assez aléatoire.

Une petite erreur de terminologie pour un débutant, c'est pardonnable. Ne faites pas peur à ce malheureux.     ^^

Je ne calcule pas de cette façon de mon côté, mais :
- 10% de chômage locatif : je n'ai jamais comptabilisé cela dans mes calculs. A moi de faire ce qu'il faut pour que ça soit loué.
- ASRD : j'indique le montant total en frais fixe. J'y ajoute une ligne avec le montant des travaux que j'envisage à court terme (moins de 3 ans). Tout cela vient s'ajouter au prix d'achat.
- Assurance incendie : 150 € !? Vous sous-estimez peut-être à mon avis. Je parie plus sur 350 à 400 € - mais demandez une simulation online, vous saurez. Je compte cela dans mes frais annuels. Idem pour le précompte immobilier (que vous indiquez 2x ci-dessus) et d'éventuelles taxes.
- les dépenses de réparation et entretien : il n'y a pas de moyenne existante possible. Ca dépend forcément de trop de paramètres, dont l'état actuel du bien, et de ce que vous voulez en faire !
Certains font un minimum, d'autres remplacent du double vitrage PVC par du triple vitrage alu. Chacun voit ce qu'il veut en faire.
- Frais de gestion : ne commencez pas à compter ça. C'est inutile et ne représente de toute façon pas le travail réel. Puis, si vous en avez envie, lancez-vous...

Dernière modification par Himura (28-07-2018 22:17:21)

Premièrement, merci à tous pour vos remarques, je me sens entouré et soutenu.

Pour mon erreur de terminologie, je suis là pour apprendre, donc merci de me reprendre 

- l'assurance incendie, effectivement, en faisant rapidement 2 simulations, je tombe entre 150€ et 250 € par appartement.
- Cet histoire de revenu cadastral n'est pas encore clair pour moi...
          - si je comprend bien, le revenu cadastral n'est qu'une "information"?
          - le RC, on ne le paye pas.
          - on paye le précompte immobilier, qui se base sur le RC, c'est bien ça?
- C'est peut-être cher payé pour la région (je n'ai pas encore fait d'offre), et la rentabilité n'est peut-être pas la meilleur;
  mais si je l'achète, ce sera mon premier bien. Je ne cherche pas encore de la rentabilité et du risque.
  Je cherche juste à ce qu'il s'autofinance totalement, et à me faire les "dents" dessus.

En plus du précompte à payer, vous devez aussi indiquer le RC dans la case 1106 de votre déclaration d'impôts. Le fisc va l'indexer sur l'indice des prix à la consommation (et par sur le "gentil" indice santé sur lequel vous, vous pourrez indexer vos loyers), puis le multiplier par 140% pour ensuite l'ajouter à tous vos autres revenus, pour calculer votre RIG (revenu imposable globalement).