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Rétractation d'une offre d'achat immobilière

André
Pimonaute
Inscription : 29-07-2018
Messages : 15

Rétractation d'une offre d'achat immobilière

Bonjour,
J'ai signé une offre d'achat immobilière suite à la visite d'un immeuble comprenant une partie commerciale. L'agent immobilier m'a annoncé verbalement un RC d'environ 2500 eur pour l'ensemble du bâtiment durant cette visite (ce que je trouvais être la limite), mais j'accepte de faire offre. Un jour plus tard, il est en mesure de me communiquer l'info précise, sauf que le RC est en fait supérieur à 2900 eur !

Assez choqué, je lui demande rétractation de mon offre, mais entretemps, le propriétaire aurait selon lui déjà accepté mon offre et il me dit donc que c'est impossible. Pour ma part, j'avais rédigé une offre sur base des infos reçues, et je lui ai demandé de retrouver le RC exact en lui faisant comprendre que c'était un point essentiel pour moi (chose que je n'ai hélas pas ajouté par écrit dans mes conditions).

Il m'a toutefois proposé de rédiger une nouvelle offre avec prix inférieur ; pour ma part j'ai songé à jeter l'éponge parce que, niveau report fin d'année, ça va devenir du délire (je n'aurai d'ailleurs plus d'argent de coté pour me retourner après cet achat).

Puis-je aux yeux de la loi me rétracter puisque j'étais induit en erreur (involontairement à mon avis) au moment de signer ?

Qu'en pensez-vous ? N'y a-t-il pas vice de consentement / possibilité d'annulation pour erreur ou dol ?
Merci pour vos lumières.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

On est très loin du dol, ou d'un vice quelconque... que vous devriez d'ailleurs pouvoir prouver sans doute possible.
Vous avez fait une offre, sans en fixer de conditions suffisantes par rapport à vos attentes, et vos points déterminants. Donc malheureusement, vous  ne pouvez pas revenir en arrière en rejetant la faute ailleurs.

L'offre était certainement limitée dans le temps. Vous pouvez déjà voir si vous obtenez une confirmation de son acceptation, par écrit, avant cette date. Sinon, elle deviendra nulle.
Si l'agent fait une contre-proposition, il serait peut-être intéressant d'y répondre et voir ce qu'il en est.

Votre probème porte sur une différence de 400 € sur le RC ?
Franchement, ce n'est pas grand chose - même si ça compte, bien sûr ! - et il n'y a aucune chance qu'une vente s'annule pour quelque chose du genre. Au mieux, elle pourrait être ré-adaptée.
Votre réaction choquée m'étonne tout de même. L'agent ne vous avait apparemment rien affirmé, et vous avait donné une indication dans la mesure de sa connaissance. Il a ensuite été vérifier et vous a communiqué l'information. Normal, selon moi.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

Dès qu'il y accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite. Plus moyen de retourner en arrière.

Sauf évidemment si vous avez eu la présence d'esprit d'inscrire dans votre offre que celle-ci n'était valable que pour une valeur de RC inférieure ou égale à 2500€.

Et franchement, cela change quoi une différence de 400€ sur le RC? Pour la partie commerciale, le précompte est à charge du commerçant.

Donc je ne comprends pas bien que vous vouliez jeter l'éponge...

Moi j'achète des appartements sur plan et n'ai aucune idée du RC qui ne sera déterminé que quelques années plus tard....

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André
Pimonaute
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

Pour l'acceptation de l'offre, il m'a confirmé par mail que le vendeur avait accepté.

Sinon pour le reste, je suis étonné qu'un engagement peut encore tenir alors que ma décision s'appuyait sur une information incorrecte (sans vouloir accuser qui que ce soit, ce n'est pas le débat) étant donné que j'aurais hésité de faire une offre si j'avais eu connaissance de l'information réelle.

Par ailleurs, je me demande comment un formulaire d'une page pourrait contenir, sur quelques lignes seulement, l'ensemble des conditions d'achat concernant un immeuble ? (N'est-ce pas d'ailleurs à l'étape du compromis de vente que de nombreux points peuvent venir s'ajouter avant accord définitif ?) Par exemple, rien n'indique sur ce formulaire que le bien doit être quitte et libre de toute charge, mais ce genre de mention est systématique dans un compromis.

C'est pour ces raisons que je reste donc perplexe quant à la valeur d'un formulaire pour ce qui est des conditions.

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André
Pimonaute
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

panchito a écrit :

Dès qu'il y accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite. Plus moyen de retourner en arrière.

Sauf évidemment si vous avez eu la présence d'esprit d'inscrire dans votre offre que celle-ci n'était valable que pour une valeur de RC inférieure ou égale à 2500€.

Et franchement, cela change quoi une différence de 400€ sur le RC? Pour la partie commerciale, le précompte est à charge du commerçant.

Donc je ne comprends pas bien que vous vouliez jeter l'éponge...

Moi j'achète des appartements sur plan et n'ai aucune idée du RC qui ne sera déterminé que quelques années plus tard....

Le précompte partie commerciale est toujours à charge du commerçant ? Ce n'est pas au propriétaire de le payer ?

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rexou
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

Vous avez accepté de signer une offre d'achat. Vous n'avez pas émis de réserves ni de conditions suspensives. Je suis moi aussi étonné de votre changement de position. je suis par ailleurs tout aussi surpris que l'agent immo vous propose de conclure avec une offre sur base d'un prix inférieur.

Selon moi, soit vous tentez de négocier pour abaisser le prix, soit vous consultez un avocat pour vérifier la portée exacte de votre engagement réel sur base des documents signés si vous envisagez la possibilité de renoncer à votre achat.


rexou

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PIM

PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

André a écrit :

Le précompte partie commerciale est toujours à charge du commerçant ? Ce n'est pas au propriétaire de le payer ?

L'interdiction de mettre le précompte immobilier à charger du preneur ne concerne que les baux logement.
Si le bail commercial prévoit de le mettre à charge du locataire, c'est autorisé.

Par ailleurs, si l'offre a été acceptée, je vois mal comment l'agent immobilier va justifier auprès du vendeur qu'il devrait accepter une offre inférieure.
Le prétexte d'un RC de base qui serait de 2.900 au lieu de 2.500, me paraît très léger pour justifier une rétractation.

On parle d'un prix de vente de quel ordre ?


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

André a écrit :

Pour l'acceptation de l'offre, il m'a confirmé par mail que le vendeur avait accepté.

Sinon pour le reste, je suis étonné qu'un engagement peut encore tenir alors que ma décision s'appuyait sur une information incorrecte (sans vouloir accuser qui que ce soit, ce n'est pas le débat) étant donné que j'aurais hésité de faire une offre si j'avais eu connaissance de l'information réelle.

Par ailleurs, je me demande comment un formulaire d'une page pourrait contenir, sur quelques lignes seulement, l'ensemble des conditions d'achat concernant un immeuble ? (N'est-ce pas d'ailleurs à l'étape du compromis de vente que de nombreux points peuvent venir s'ajouter avant accord définitif ?) Par exemple, rien n'indique sur ce formulaire que le bien doit être quitte et libre de toute charge, mais ce genre de mention est systématique dans un compromis.

C'est pour ces raisons que je reste donc perplexe quant à la valeur d'un formulaire pour ce qui est des conditions.

Un engagement reste un engagement. Il ne pourra être cassé pour un détail - quand bien même vous arrivez à le prouver.
Pour l'exemple, quand on arrive à prouver un vice caché dans une maison récemment acheté, il n'y a presque aucun jugement qui annule la vente. On tient alors compte de la hauteur du préjudice uniquement, et c'est financièrement valorisé.
Le RC était fixé par le cadastre, vous aurez doublement du mal à défendre ce point.

Votre "formulaire" ne peut être pris en excuse non plus.
C'est vous qui avez décidé de faire une offre (sans attendre d'avoir toutes les informations qui vous étaient manifestement utiles, d'ailleurs), et qui avez utilisé le format d'offre en question.
Vous pouviez tout aussi bien le faire sur papier libre, par mail, et même par SMS (voir Blog de Pim à ce sujet, d'ailleurs).
Bon nombre d'acheteurs prudents ne font pas d'offre, sans avoir préalablement consulté leur notaire, qui est souvent capable de procurer ce document, avec une grande majorité de clauses qui se retrouveront ensuite dans les actes, et qui vous aura poser les bonnes questions quant aux clauses de sauvegarde nécessaires.

A nouveau, il me semble que vous devez assumer.
Et surtout qu'on est très loin d'un drame. Si le bien vous plait et correspond à vos attentes, ce n'est pas 400 € de RC supplémentaires qui vont tout bousculer !

Comme déjà dit - et repris également par d'autres pimonautes - ce qui m'étonne le plus, c'est la contre-proposition de l'agent. Il y a sûrement un élément qui nous manque.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

André a écrit :

Pour l'acceptation de l'offre, il m'a confirmé par mail que le vendeur avait accepté.

Donc la vente est parfaite, plus aucun moyen de revenir en arrière!

André a écrit :

Par ailleurs, je me demande comment un formulaire d'une page pourrait contenir, sur quelques lignes seulement, l'ensemble des conditions d'achat concernant un immeuble ?

Comment, vous n'avez écrit que quelques lignes pour faire offre? Vous parlez d'un formulaire, vous avez téléchargé un formulare "standard" depuis internet? Vous n'y avez ajouté AUCUNE condition suspensive?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

PIM a écrit :

Par ailleurs, si l'offre a été acceptée, je vois mal comment l'agent immobilier va justifier auprès du vendeur qu'il devrait accepter une offre inférieure.
Le prétexte d'un RC de base qui serait de 2.900 au lieu de 2.500, me paraît très léger pour justifier une rétractation.

C'est aussi la réflexion que je me faisais. Il reste donc très possible que cette offre ne soit pas si inattaquable que cela dans l'état actuel des choses. Seul un examen attentif des documents signés -par un avocat ou un juriste- permettra de répondre à la question.

Mais une question importante aussi : Dans quelle mesure voulez-vous ce bien ?


rexou

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max11
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

rexou a écrit :

Mais une question importante aussi : Dans quelle mesure voulez-vous ce bien ?

Et une 2ème question : pourquoi une différence de 400€ de RC est-elle si importante que pour vous inciter à renoncer à l'achat d'un tel bien ?
Cela fait grosso modo & max un supplément de frais fiscaux de max 1.000 €/an dont une grande partie peut-être répercutée dans le loyer+PI (un petit 100€ par mois)....
Il y a quand même beaucoup d'autres paramètres bien plus important qui entrent en ligne de compte quand on décide d'acheter un bien de ce type ?

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André
Pimonaute
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

Méconnaissance de la fiscalité de ma part... le RC partie commerciale étant bien payée par les commerçants.
Me voilà rassuré comprenant que l'impact est limité. J'aurais pu en apprendre davantage sur la question avant de faire offre, plutôt que penser à certaines questions et ensuite paniquer. Les raisons étaient plutôt psychologiques.

C'est un exemple de ce qu'il ne faut pas faire...

Pour info, oui j'ai bien mis des clauses suspensives (emprunt, certifications, urbanisme, etc...) mais je n'avais rien mis qui parlait de RC. Je poursuis finalement mon achat de bon gré.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rétractation d'une offre d'achat immobilière

Putali a écrit :

Bonjour

J'ai un peu la même question!
Nous avons fait une offre d'achat pour un bien et celle-ci a été acceptée par le vendeur via agence immobilière. Je dois préciser que lors de rédaction de l'offre, l'agent immobilier a mis la pression au niveau de la date de signature du compromis ainsi que la durée pour la signature de l'acte définitif. Or, je viens d'apprendre que la date de signature du compromis ne sera pas respectée (Via de notaire à notaire).  Il y a juste 3-4 jours, on tombe sur un bien qui correspond mille fois mieux à nos critères. Pas de bol...Question: en cas de non respect de la date du compromis mentionnée sur l'offre par le notaire du vendeur, puis-je me rétracter?

Merci merci pour votre aide car je n'en dors plus!

Vous devez ouvrir un autre sujet et ne pas détourner celui d'André qui va maintenant recevoir des tas de notifications chaque fois qu'on va vous répondre à vous, alors que votre cas ne l'intéresse pas forcément.

Mais pour quand même répondre à votre question, la vente est considérée comme parfaite dès qu'il y a accord sur la chose te le prix. Ce qui est bien votre cas: vous avez fait offre et votre offre est acceptée.

Vous ne nous avez même pas dit si vous aviez inséré des clauses suspensives dans votre offre (par exemple pour l'obtention d'un prêt...)

Dernière modification par panchito (29-11-2018 19:17:54)

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