Quelles indemnités demander à un locataire qui me dénigre?

skywalker · #1 30-07-2018 14:06:38

Bonjour,
Mes locataires ont quitté en avril dernier (bail de résidence principale, RW) l'immeuble dont je suis le bailleur.
Ils ont toujours payé à due date leur loyer mais ont commis des dégâts qui chiffrent vite: à savoir, leur chien a griffé et complètement détérioré des portes et des boiseries d'époque.
Je précise que le bail indique que la présence de chien n'était pas autorisée sauf accord écrit de ma part: un document que je n'ai jamais donné (je leur avais dit avant la signature du bail que les chiens étaient interdits).
Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué en présence des parties. L'expert m'a demandé de lui fournir dès que possible des devis de restauration pour les boiseries, ce que j'ai fait. Montant du devis: près de 1.500 euros.
L'expert a donc transféré ce devis aux locataires, lesquels l'ont refusé en me traitant dans un email d'arnaqueur, en expliquant que j'étais de mèche avec le menuisier, que les voisins et les locataires précédents les avaient mis en garde contre moi. C'est totalement faux mais ça m'a vraiment beaucoup touché.
Souhaitant une solution amiable, l'expert demande donc aux locataires de lui faire parvenir leurs propres devis à titre comparatif. Trois mois plus tard, l'expert n'a toujours rien reçu de leur part hormis des excuses bidon par mail ("On travaille", "On n'arrive pas à se libérer pour être présents sur place avec les menuisiers", "Ce sont les congés du bâtiment", "On refuse de payer des dégâts que nous n'avons pas commis").
Il a donc clôturé son dossier et demande aux locataires d'autoriser la libération de la garantie locative (le montant équivalent aux réparations étant pour moi, le solde pour eux). Ils refusent.
Dès lors, je ne veux rien leur laisser passer...
Pourrais-je leur demander des indemnités dans le cas où ils s' obstinent et choisissent la voie judiciaire (chambre d'arbitrage et de médiation comme convenu dans le bail)? Exemple les frais de justice (je dois payer une franchise pour mon assurance protection juridique)? Une indemnité pour action téméraire ou vexatoire? Quid des insultes à mon égard? Autre chose?
Merci les Pimmonautes!

Dernière modification par skywalker (30-07-2018 15:35:15)

max11 · #2 30-07-2018 16:58:52

Sans être juriste mais juste ma réflexion :
- vos locataires ne sont pas d'accord avec vous sur le montant des dégâts. Ils ont donc le droit d'aller en justice pour faire valoir leurs droits (c'est leur argent qui est bloqué...). Ce n'est donc pas une action téméraire ou vexatoire.
- Si vous obtenez gain de cause, le juge vous accordera une indemnité de procédure. Pas de possibilité de demander la franchise de votre assurance en plus.
- Les insultes, il faut les prouver et qu'elles aient été public pour en parler....

En 3 mois, vous avez fait réparer les dégâts ? vous avez donc une facture payée (et plus un devis) pour démontrer votre préjudice ?

PIM · #3 30-07-2018 17:06:45

Et les lieux sont vides depuis 3 mois ?

GT, Himura

rexou · #4 30-07-2018 18:33:25

skywalker a écrit :

Bonjour,
Mes locataires ont quitté en avril dernier (bail de résidence principale, RW) l'immeuble dont je suis le bailleur.
Ils ont toujours payé à due date leur loyer mais ont commis des dégâts qui chiffrent vite: à savoir, leur chien a griffé et complètement détérioré des portes et des boiseries d'époque.
Je précise que le bail indique que la présence de chien n'était pas autorisée sauf accord écrit de ma part: un document que je n'ai jamais donné (je leur avais dit avant la signature du bail que les chiens étaient interdits).
Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué en présence des parties. L'expert m'a demandé de lui fournir dès que possible des devis de restauration pour les boiseries, ce que j'ai fait. Montant du devis: près de 1.500 euros.
L'expert a donc transféré ce devis aux locataires, lesquels l'ont refusé en me traitant dans un email d'arnaqueur, en expliquant que j'étais de mèche avec le menuisier, que les voisins et les locataires précédents les avaient mis en garde contre moi. C'est totalement faux mais ça m'a vraiment beaucoup touché.
Souhaitant une solution amiable, l'expert demande donc aux locataires de lui faire parvenir leurs propres devis à titre comparatif. Trois mois plus tard, l'expert n'a toujours rien reçu de leur part hormis des excuses bidon par mail ("On travaille", "On n'arrive pas à se libérer pour être présents sur place avec les menuisiers", "Ce sont les congés du bâtiment", "On refuse de payer des dégâts que nous n'avons pas commis").
Il a donc clôturé son dossier et demande aux locataires d'autoriser la libération de la garantie locative (le montant équivalent aux réparations étant pour moi, le solde pour eux). Ils refusent.
Dès lors, je ne veux rien leur laisser passer...
Pourrais-je leur demander des indemnités dans le cas où ils s' obstinent et choisissent la voie judiciaire (chambre d'arbitrage et de médiation comme convenu dans le bail)? Exemple les frais de justice (je dois payer une franchise pour mon assurance protection juridique)? Une indemnité pour action téméraire ou vexatoire? Quid des insultes à mon égard? Autre chose?
Merci les Pimmonautes!

Deux réflexions :

1. Il est abusif de prétendre interdire à votre locataire de posséder un chien dans une maison que vous mettez en location. C'est une atteinte à la liberté de jouissance du bien, selon la jurisprudence. Si cependant il existe des dégâts lors de la sortie, ceux-ci doivent être prouvés. Que dit votre état des lieux d'entrée ? Est-il précis et établi par un expert ? Le même que celui qui a fait la sortie ? Vous dites "boiseries d'époque"... de quelle époque ? Boiseries peintes ? Je suis surpris que l'expert qui procède à l'état des lieux de sortie se contente de votre devis... C'est son travail de chiffrer le montant des dégâts, déduction faite de la vétusté. Vous présentez un devis et vous en demandez le remboursement entier par vos locataires... encore une fois, l'expert me semble à côté des clous.

2. Vous faire traiter d'arnaqueur vous choque ? Fort bien, mais vous attendez quoi ? Soyez sérieux. Vous semblez en tout cas mal informé de vos droits réels... Je rejoins les remarques de Max11. Vos locataires ont parfaitement le droit de contester. Ils peuvent aussi choisir d'aller devant la justice de paix et pas devant la chambre d'arbitrage. Dans l'attente du jugement, l'argent reste bloqué. Il est vrai que c'est la période des congés du bâtiment et il est encore vrai que vos locataires peuvent être occupés par leur travail. Par contre, s'ils ont déjà quitté les lieux, comment peuvent-ils demander un devis pour les travaux à faire ?

panchito · #5 30-07-2018 19:56:22

Votre expert c'est un vrai de vrai?
Un expert-géomètre dont c'est le métier de faire des états des lieux d'entrée - sortie?
Vous et vos locataires lui aviez signé un ordre de mission?
Vous aviez un bail PIM?
Si oui, vous avez une clause qui stipule "Cet expert est chargé de procéder également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux. Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire."

L'expert-géomètre fait partie d'ordres d'experts-géomètres et ils disposent de tableaux pour calculer les indemnités compensatoires pour tout une panoplie de dégâts tenant compte de la vétusté.

Il est incroyable qu'un véritable expert demande à des locataires qui ont déjà rendu les clés depuis belle lurette, de produire d'autres devis, alors qu'ils n'ont plus accès au bien.

Himura · #6 30-07-2018 21:19:45

Votre expert en dit quoi ?
S'il soutient votre point de vue, allez devant le juge, et forcez le déblocage de la garantie.

rexou a écrit :

1. Il est abusif de prétendre interdire à votre locataire de posséder un chien dans une maison que vous mettez en location. C'est une atteinte à la liberté de jouissance du bien, selon la jurisprudence.

C'est une réflexion erronée, dans le sens où cette question est très discutée et discutable, qu'il existe une jurisprudence très large indiquant l'inverse (que l'interdiction est tout à fait valide) ; que cette "interdiction d'interdire" est liée à l'interprétation de la législation sur les droits de l'homme et non une législation plus adaptée.

Il est quasi unanimement admis que des chiens conviennent difficilement aux locations de petits appartements sans extérieur ou d'une maison avec un parquet massif.
A l'inverse, une maison de campagne avec un beau jardin ne peut que convenir à des animaux de compagnie.

L'élément essentiel est : l'adéquation entre le bien loué et la vie normale de l'animal.

panchito · #7 30-07-2018 21:27:48

Et surtout le comportement du maître.

J'ai eu un cas où le locataire m'a caché l'existence d'un berger malinois alors qu'il m'avait loué une villa sur une propriété d'un demi-hectare.

Comme il travaillait à Bruxelles (qui se trouve à plus de 150 km de la villa) et qu'il avait peur qu'on lui vole son chien (qu'il n'avait jamais éduqué), il l'a laissé des jours, voire des semaines tout seul enfermé dans mon bien.

Résultat: des milliers d'euros de dégâts (tous les châssis griffés, les portes en chêne avec vitraux complètement démolies, tentures arrachées, etc...

Heureusement il avait un garant qui a tout payé!

rexou · #8 30-07-2018 21:58:36

Himura a écrit :

L'élément essentiel est : l'adéquation entre le bien loué et la vie normale de l'animal.

Oui, il est vrai que c'est un élément important à prendre en compte. Mais il s'agit ici d'une maison et d'une interdiction générale pour le locataire de posséder un chien. Dans le cas présent, la clause d'interdiction me semble tout à fait abusive et sera à mon avis déclarée le cas échéant telle par un tribunal. Ceci dit, le problème ne se pose pas ici puisque le locataire est parti. S'il existe des dégâts prouvés, il en est responsable. Prouvés. Cela ne semble pas indiscutable.

Ce que dit l'expert ? Ce ne serait intéressant à savoir que si cet expert en est un vrai. Je me permets d'émettre un doute à la lecture des faits. Un véritable expert ne se base pas sur un devis présenté par le bailleur... et demande encore moins à l'ex-locataire de produire un contre-devis alors que les lieux sont de plus déjà libérés. Cet expert ne connait pas le mot vétusté ? Il ne sait pas estimer et chiffrer les frais de réparation ? A ce point d'incompétence... comment était rédigé l'ELE... si toutefois c'est le même expert qui l'a réalisé ? Le bailleur n'est pas un arnaqueur, mais il est très mal informé... et d'une rare susceptibilité.

Himura

Himura · #9 30-07-2018 22:17:57

Certainement.
Néanmoins, le locataire a triché et menti par rapport à son animal, et je ne me gênerais pas de signaler ce fait.

Sinon, je vois plus de l'émotivité résultant de l'énervement et de la tristesse, que de la susceptibilité.

rexou · #10 30-07-2018 22:28:14

Himura a écrit :

Certainement.
Néanmoins, le locataire a triché et menti par rapport à son animal, et je ne me gênerais pas de signaler ce fait.
Sinon, je vois plus de l'émotivité résultant de l'énervement et de la tristesse, que de la susceptibilité.

Le locataire a menti et n'a pas respecté une clause (discutable) de son bail. Vous pouvez signaler ce fait, bien sur. Mais c'est sans aucun intérêt et surtout sans aucune incidence sur sa responsabilité ou sur l'estimation des dégâts.

Émotivité parce que le locataire parle "d'arnaqueur" ? Soit. Mais si on lui présente un devis sans déduire la vétusté, on peut le comprendre aussi. Et encore une fois, à la lecture des événements, j'émets les plus grandes réserves au sujet de la qualification de cet expert... et donc de la validité de la demande de réparation devant un tribunal. Il est aussi un peu excessif d'imaginer une incidence quelconque de l'attitude du locataire dénigreur sur le dédommagement à percevoir. Faut pas rêver.

skywalker · #11 30-07-2018 23:35:53

J'ai lu attentivement les réactions à mon post. Je tiens à apporter les précisions suivantes:

- C'est un géomètre-expert immobilier qui a réalisé l'EDE détaillé (avec de très nombreuses photos) ainsi que l'EDS. Dans son rapport d'EDS, il compare les photos des deux expertises.
- Lors de l'EDS, il a estimé que les restaurations des boiseries nécessitait un travail très pointu nécessitant un devis d'un menuisier-ébéniste.
- J'ai accepté que les locataires fassent faire des devis comparatifs, comme ils l'avaient eux-mêmes souhaité.
- Durant ces 3 derniers mois, ils ont sans cesse baladé l'expert pour la remise de leurs propres devis. A ce jour, aucun nouveau devis n'a été rentré, raison pour laquelle l'expert a clôture son rapport.
- L'immeuble est occupé par de nouveaux locataires: à aucun moment, ils n'ont été contactés par un ouvrier mandaté par les précédents occupants pour venir faire un devis. Or, les nouveaux occupants ont marqué leur accord pour accueillir les ouvriers de leurs prédécesseurs.
- Les portes sont tellement détériorées que le menuisier que j'avais mandaté doit les retirer, les amener dans son atelier afin de procéder à leur restauration.
- Les locataires renfermaient leur chien dans la cave, raison pour laquelle cette porte, notamment, est partiellement détruite.
- Dans le bail, dans la section EDL, il est indiqué: "Les parties s'engagent à être présentes ou dument représentées lors de l'expertise de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire". "Les parties désignent Monsieur XXX pour la réalisation de l'état des lieux de sortie. Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition. Tout désaccord quant à l'état des lieux fera l'objet de l'arbitrage institué par la présente convention".
- Je précise également que j'ai récupéré l'immeuble dans un état de crasse déplorable, point également soulevé par l'expert.
- en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention dans ce dossier".

rexou · #12 31-07-2018 00:31:09

skywalker a écrit :

J'ai lu attentivement les réactions à mon post. Je tiens à apporter les précisions suivantes:
- C'est un géomètre-expert immobilier qui a réalisé l'EDE détaillé (avec de très nombreuses photos) ainsi que l'EDS. Dans son rapport d'EDS, il compare les photos des deux expertises.
- Lors de l'EDS, il a estimé que les restaurations des boiseries nécessitait un travail très pointu nécessitant un devis d'un menuisier-ébéniste.
- J'ai accepté que les locataires fassent faire des devis comparatifs, comme ils l'avaient eux-mêmes souhaité.
- Durant ces 3 derniers mois, ils ont sans cesse baladé l'expert pour la remise de leurs propres devis. A ce jour, aucun nouveau devis n'a été rentré, raison pour laquelle l'expert a clôture son rapport.
- L'immeuble est occupé par de nouveaux locataires: à aucun moment, ils n'ont été contactés par un ouvrier mandaté par les précédents occupants pour venir faire un devis. Or, les nouveaux occupants ont marqué leur accord pour accueillir les ouvriers de leurs prédécesseurs.
- Les portes sont tellement détériorées que le menuisier que j'avais mandaté doit les retirer, les amener dans son atelier afin de procéder à leur restauration.
- Les locataires renfermaient leur chien dans la cave, raison pour laquelle cette porte, notamment, est partiellement détruite.
- Dans le bail, dans la section EDL, il est indiqué: "Les parties s'engagent à être présentes ou dument représentées lors de l'expertise de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire". "Les parties désignent Monsieur XXX pour la réalisation de l'état des lieux de sortie. Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition. Tout désaccord quant à l'état des lieux fera l'objet de l'arbitrage institué par la présente convention".
- Je précise également que j'ai récupéré l'immeuble dans un état de crasse déplorable, point également soulevé par l'expert.
- en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention dans ce dossier".

Il est un bon point pour vous que les états des lieux -entrée et sortie- aient été faits par le même expert, qui est géomètre. Je reste surpris qu'il ne chiffre pas les dégâts et qu'il ne déduise pas la vétusté. Une porte de cave, surtout côté cave, cela ne doit pas être une oeuvre d'art...

Dans ces conditions, il me semble que vous avez des chances d'obtenir gain de cause si vous présentez l'affaire au tribunal, ou à la chambre d'arbitrage.

Mais inutile d'évoquer l'interdiction du chien, ou de penser qu'un propos déplacé du locataire aurait une incidence quelconque sur le logement. Vous pouvez faire débloquer la garantie à votre avantage... et si le locataire est condamné à vous payer un surplus se posera la question de sa solvabilité avant d'aller plus loin.

panchito · #13 31-07-2018 06:18:54

Skywalker a écrit :

Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition.

en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention dans ce dossier".

Voilà!

Donc l'indemnité compensatoire est-elle supérieure à la garantie?
Vous avez déjà été cherché le formulaire de libération à la banque de votre locataire?

Vous l'avez déjà rempli avec le montant chiffré de l'expert en déduction?

NB: Vos locataire ont bien signé la liste des dégâts (non encore chiffré) lors de l'ELS?

grmff · #14 31-07-2018 06:59:24

Je suppose que l'expert a fait signé un ordre de mission, de telle manière que la signature du locataire n'est plus nécessaire par la suite.

Réclamez votre dû tel que défini par l'expert. Courrier simple pour commencer. Justice si pas de réaction.

Francis, rexou

grmff · #15 31-07-2018 07:01:19

Et s'ils n'acceptent pas le devis de votre restaurateur ébéniste, envoyez leur un restaurateur chinois. S'ils tiennent à leur chien, ils payeront la note... big_smile

Francis

skywalker · #16 31-07-2018 09:03:51

grmff a écrit :

Je suppose que l'expert a fait signé un ordre de mission, de telle manière que la signature du locataire n'est plus nécessaire par la suite.
Réclamez votre dû tel que défini par l'expert. Courrier simple pour commencer. Justice si pas de réaction.

Dans les documents que j'ai retrouvés, il y a un doc dactylographié de l'expert, daté du jour de l'EDS, mentionnant qu'il atteste de la présence du propriétaire monsieur XXX et des locataires XXXX pour la visite des lieux et le relevé d'index des différents compteurs. Les signatures des personnes présentes sont apposées au doc. La liste des dégâts se trouve en bas de page et a été remplie à la main par l'expert. Est-ce l'ordre de mission dont vous parlez?

Concernant la justice, le bail prévoit explicitement que les parties marquent leur accord pour régler tout différend à la cour d'arbitrage et de médiation. Je compte introduire ce dossier à la CAM, conformément au bail. Mais que se passe-t-il si le locataire fait de même à la Justice de Paix? Celle-ci est-elle dans ce cas précis compétente?

rexou · #17 31-07-2018 09:21:41

grmff a écrit :

Et s'ils n'acceptent pas le devis de votre restaurateur ébéniste, envoyez leur un restaurateur chinois. S'ils tiennent à leur chien, ils payeront la note...

Sauvage !

skywalker · #18 31-07-2018 09:31:11

panchito a écrit :

Skywalker a écrit :
Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition.

en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention dans ce dossier".
Voilà!
Donc l'indemnité compensatoire est-elle supérieure à la garantie?
Vous avez déjà été cherché le formulaire de libération à la banque de votre locataire?
Vous l'avez déjà rempli avec le montant chiffré de l'expert en déduction?
NB: Vos locataire ont bien signé la liste des dégâts (non encore chiffré) lors de l'ELS?

L'estimation des dégâts n'est pas supérieure au montant de la garantie locative.
Mais les locataires récupéreraient à peine 100 euros.

Concernant la garantie, le bail indique: "pour garantir la bonne exécution de ses obligations au terme du présent contrat de location, le locataire dépose une garantie sous forme de bon de capitalisation de XXX euros (montant équivalent à 3 mois de loyer) .....La somme qui correspond au montant de la caution ainsi fixée sera mise à la disposition du locataire moyennant accord écrit entre parties ou sur présentation d'un jugement"

L'agent immobilier, qui a géré ce dossier, peut-il introduire une demande pour débloquer cette garantie sur base du rapport de l'expert.
Pour rappel, le rapport de l'expert se conclut par: "La somme de XXX euros (montant des dégâts) devrait être prise en charge par XXX, locataire sortant. Une garantie locative a été constituée à la signature du bail. Actuellement, cette garantie est d'un montant de XX euros. Cette somme sera déduite du montant des travaux et versée à XXXX, propriétaire.

max11 · #19 31-07-2018 09:35:44

skywalker a écrit :

panchito a écrit :
Skywalker a écrit :
Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition.

en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention dans ce dossier".
Voilà!
Donc l'indemnité compensatoire est-elle supérieure à la garantie?
Vous avez déjà été cherché le formulaire de libération à la banque de votre locataire?
Vous l'avez déjà rempli avec le montant chiffré de l'expert en déduction?
NB: Vos locataire ont bien signé la liste des dégâts (non encore chiffré) lors de l'ELS?
L'estimation des dégâts n'est pas supérieure au montant de la garantie locative.
Mais les locataires récupéreraient à peine 100 euros.
Concernant la garantie, le bail indique: "pour garantir la bonne exécution de ses obligations au terme du présent contrat de location, le locataire dépose une garantie sous forme de bon de capitalisation de XXX euros (montant équivalent à 3 mois de loyer) .....La somme qui correspond au montant de la caution ainsi fixée sera mise à la disposition du locataire moyennant accord écrit entre parties ou sur présentation d'un jugement"
L'agent immobilier, qui a géré ce dossier, peut-il introduire une demande pour débloquer cette garantie sur base du rapport de l'expert.
Pour rappel, le rapport de l'expert se conclut par: "La somme de XXX euros (montant des dégâts) devrait être prise en charge par XXX, locataire sortant. Une garantie locative a été constituée à la signature du bail. Actuellement, cette garantie est d'un montant de XX euros. Cette somme sera déduite du montant des travaux et versée à XXXX, propriétaire.

Non : soit accord écrit des deux parties, soit un jugement

rexou

panchito · #20 31-07-2018 10:19:23

Skywalker a écrit :

il y a un doc dactylographié de l'expert, daté du jour de l'EDS, mentionnant qu'il atteste de la présence du propriétaire monsieur XXX et des locataires XXXX pour la visite des lieux et le relevé d'index des différents compteurs. Les signatures des personnes présentes sont apposées au doc. La liste des dégâts se trouve en bas de page et a été remplie à la main par l'expert. Est-ce l'ordre de mission dont vous parlez?

Non pas vraiment... Les locataires ont bien signé en-dessous de la liste des dégâts?

Dites-moi, vous avez choisi un expert qui dactylographie encore ses documents? au 21ème siècle?

Skywalker a écrit :

L'agent immobilier, qui a géré ce dossier, peut-il introduire une demande pour débloquer cette garantie sur base du rapport de l'expert

Mais en plus vous aviez mis ce bien en gestion locative? Donc en fait pourquoi ce n'est pas l'agence qui règle tout cela maintenant? C'est très confus!

Si vous avez une clause d’arbitrage, vous et votre locataire avez pris le risque que le Juge se déclare incompétent et que vous soyez obligés de passer par la chambre d’arbitrage (très coûteux....)

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