forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Mise en conformité de l'acte de base

aqueduc
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 03-03-2011
Messages : 65

Mise en conformité de l'acte de base

En 2000 je suis entré dans une copropriété créée en 1960. Les 5 premiers copropriétaires ont, en 1965, décidé à l’unanimité de modifier (à leur avantage) la répartition des frais prévue dans l’acte de base. C’est cette règle modifiée qui a été appliquée depuis lors.
L’ACP modifie actuellement l’acte de base selon une loi récente sur les copropriétés mais sans intégrer les décisions prises lors de l’AG de 1965 et reprend au contraire la répartition des charges prévue dans la version initiale de l’acte de base. Ce nouvel acte de base sera approuvé à l’unanimité des copropriétaires.
Pouvez-vous me préciser sur quelle base devra le calcul des charges après l’approbation unanime du nouvel acte de base ? 
D'avance merci pour votre avis.


JP

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 393
Site Web

Re : Mise en conformité de l'acte de base

Le calcul devra se faire sur base de l'acte de base unanimement reconnu.

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 393
Site Web

Re : Mise en conformité de l'acte de base

Ceci dit, j'ai du mal à comprendre ce que veut dire un changement des quotités à l'unanimité à leur avantage. Le changement de quotité, c'est toujours un glissement de la répartition des charge de l'un vers l'autre. Alors, comment pourrait-ce être à l'unanimité à leur avantage?

En ligne

Aiment ce post :
GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 584

Re : Mise en conformité de l'acte de base

aqueduc a écrit :

L’ACP modifie actuellement l’acte de base selon une loi récente sur les copropriétés mais sans intégrer les décisions prises lors de l’AG de 1965 et reprend au contraire la répartition des charges prévue dans la version initiale de l’acte de base. Ce nouvel acte de base sera approuvé à l’unanimité des copropriétaires.

Et si vous commenciez par identifier la loi récente concernée (la loi du 2 juin 2010 mais elle n'est pas récente ? la loi du 18 juin 2018 et plus particulièrement son titre 6 apportant des modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété ?)  ainsi que l'article relatif  à la modification de l'acte de base ?

Ensuite vous identifierez l'article relatif au quorum pour l'approbation de la décision de modification de l'acte de base.

Qui gère l'ACP ? un syndic agréé IPI?

Hors ligne

aqueduc
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 03-03-2011
Messages : 65

Re : Mise en conformité de l'acte de base

Rebonjour,

Merci pour vos réponses.
L'acte de base est modifié sur la base de la loi de 2010. Nous n'avons pas encore discuté en AG de la loi de 2018.
En ce qui concerne les modifications de la répartition des frais je donnerai deux exemples: la copropriété est constituée de studios, d'appartements à une chambre et d'appartements à deux chambres. l'acte de base prévoyait une répartition des frais selon les surfaces des lots. Les premiers lots vendus furent les appartements les plus grands, localisés aux étages supérieurs.
L'AG de 1965 a décidé de répartir les frais par lot (1 studio = 1 appartement à 1 ou 2chambres) et de ne plus tenir compte de l'étage des appartements pour calculer les frais d'ascenseur.
La décision de 1965 n'est jamais transmise aux acheteurs surpris de voir le calcul de leurs charges.
Le syndic est une société bien connue à Bruxelles agréé par l'IPI.


JP

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 584

Re : Mise en conformité de l'acte de base

@aqueduc

C'est l'article 19 , § 2 de la loi du 2 juin 22010  modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion qui a pour objet la soumission à l'assemblée générale d'une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du Code civil.

"  Art. 19  § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi (note : soit avant le 1/9/2014), une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires."

Le syndic avait une obligation non pas de moyens mais de résultats de soumettre pour approbation à  l'assemblée générale une version adaptée des textes. A l'assemblée de les approuver ou non.
Actuellement, qui se charge de la mise en conformité ?
Et pourquoi maintenant ? quel est l'élément nouveau ? Ce ne serait malgré tout pas la loi de 2018 ?
Qu'en pense votre syndic ? Quel rôle joue-t-il ?

S'agit-il d'une modification alors que le titre de la discussion fait état d'une mise en conformité de l'acte de base?
L'acte de base est une des 2 parties des statuts. L'autre est le règlement de copropriété.

Dernière modification par GT (30-08-2018 17:00:28)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 705

Re : Mise en conformité de l'acte de base

aqueduc a écrit :

L'AG de 1965 a décidé de répartir les frais par lot (1 studio = 1 appartement à 1 ou 2chambres) et de ne plus tenir compte de l'étage des appartements pour calculer les frais d'ascenseur.
La décision de 1965 n'est jamais transmise aux acheteurs surpris de voir le calcul de leurs charges.
Le syndic est une société bien connue à Bruxelles agréé par l'IPI.

"Les" frais... vous voulez dire les frais d'ascenseur ? N'importe quelle AG peut modifier le mode de répartition de ces frais, si la décision est prise aux 4/5 des voix.

Les quotités par contre sont fonction de la superficie de chaque lot.

Il me semble par ailleurs qu'une décision d'AG datant de 1965 et appliquée depuis cette date sans opposition fait force de loi. Les nouveaux acheteurs doivent en avoir été informés, déjà en examinant le mode de calcul de leurs charges et les décomptes des années antérieures.

Toute décision prise à l'unanimité des voix est normalement toujours valable y compris la modification de la répartition des quotités. A condition il me semble que ce soit établi par un acte notarié, pour la rendre opposable aux nouveaux acheteurs... (je m'avance un peu, mais GT confirmera ou infirmera mes propos)  smile

Dernière modification par rexou (30-08-2018 17:46:19)


rexou

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 584

Re : Mise en conformité de l'acte de base

La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du code civil relatives à la copropriété (M.B. du 26 juillet 1994) prévoyait déjà que sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide à la majorité des 4/5 des voix de toute autre (que celles concernant la jouissance, l'usage, ou l'administration des parties communes)modification aux statuts en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Cette disposition était impérative.

La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion a supprimé les mots "sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété" mais prévoit que l'assemblée générale décide à la majorité des 4/5 des voix de toute autre (que celles concernant la jouissance, l'usage, ou l'administration des parties communes)modification aux statuts en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.
Exit la réserve liée aux conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété.

Cette disposition légale est impérative. Toute disposition statutaire non conforme est de plein droit remplacée par l disposition légale à compter du 1/9/2010, date d'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010.

La même loi du 2 juin 2010  stipule aussi que le règlement de copropriété doit comprendre "les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges".

Je m'étonne qu'il soit fait état d'une approbation à l'unanimité de l'acte de base (faut-il lire "et aussi du règlement de copropriété" ?) adapté ou modifié .

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 471
Site Web

Re : Mise en conformité de l'acte de base

Un syndic professionnel, agréé IPI, devrait savoir tout ça, non ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

Aime ce post :
Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
Lieu : Belgique
Inscription : 11-03-2011
Messages : 300
Site Web

Re : Mise en conformité de l'acte de base

aqueduc a écrit :

En 2000 je suis entré dans une copropriété créée en 1960. Les 5 premiers copropriétaires ont, en 1965, décidé à l’unanimité de modifier (à leur avantage) la répartition des frais prévue dans l’acte de base. C’est cette règle modifiée qui a été appliquée depuis lors.
L’ACP modifie actuellement l’acte de base selon une loi récente sur les copropriétés mais sans intégrer les décisions prises lors de l’AG de 1965 et reprend au contraire la répartition des charges prévue dans la version initiale de l’acte de base. Ce nouvel acte de base sera approuvé à l’unanimité des copropriétaires.
Pouvez-vous me préciser sur quelle base devra le calcul des charges après l’approbation unanime du nouvel acte de base ? 
D'avance merci pour votre avis.

En fait la question est de savoir si les statuts de la copropriété ont été modifiés suite à la décision de 1965.

Si non, les quotes-parts appliquées depuis lors ne sont pas opposables au nouveaux copropriétaires et c'est les quotes-parts de 1960 qui doivent être appliquées. Si vous voulez appliquer les quotes-parts de 1965, il faudra faire réaliser un rapport motivé par un géomètre-expert, le syndic ou un Notaire et avoir un vote unanime à l'AG.

Si oui, c'est les quotes-parts de 1965 qui sont d'application. Si vous voulez les changer, il faudra faire réaliser un rapport motivé par un géomètre-expert, le syndic ou un Notaire et avoir un vote unanime à l'AG.


Yves Van Ermen
Agent immobilier IPI: 500.953
Président Federia Syndic
Expert judiciaire en copropriété (membre ABEX)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 705

Re : Mise en conformité de l'acte de base

BMCTools a écrit :

En fait la question est de savoir si les statuts de la copropriété ont été modifiés suite à la décision de 1965.

Si non, les quotes-parts appliquées depuis lors ne sont pas opposables au nouveaux copropriétaires et c'est les quotes-parts de 1960 qui doivent être appliquées. Si vous voulez appliquer les quotes-parts de 1965, il faudra faire réaliser un rapport motivé par un géomètre-expert, le syndic ou un Notaire et avoir un vote unanime à l'AG.

Si oui, c'est les quotes-parts de 1965 qui sont d'application. Si vous voulez les changer, il faudra faire réaliser un rapport motivé par un géomètre-expert, le syndic ou un Notaire et avoir un vote unanime à l'AG.

Perso, je n'ai pas clairement compris ce qui a été modifié :

Modifier les quotes-parts demande en effet notamment un acte notarié, l'unanimité des copropriétaires, etc...

Mais est-il question de modification des quotes-parts, ou de la simple répartition de certains frais ? Cette dernière pouvant se décider simplement, à 45/5 des voix, sans autre formalité.

Il était question de frais d'ascenseur. Cela ne demande pas la modification des quotes-parts. Il est permis de tenir compte des quotités uniquement, ou de répartir par lot de manière égale. De tenir compte -ou non- du rez dans la mesure où ce dernier n'a pas l'usage de l'ascenseur (par exemple pour accéder à la cave/garage)...  Ou encore de tenir compte de l'étage, du nombre d'habitants... (plus rare voire saugrenu, mais possible... ) Bref, une AG décide de modifier les conditions de l'acte de base si la décision est prise aux 4/5 des voix.

Dernière modification par rexou (31-08-2018 10:35:17)


rexou

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 584

Re : Mise en conformité de l'acte de base

rexou a écrit :
BMCTools a écrit :

En fait la question est de savoir si les statuts de la copropriété ont été modifiés suite à la décision de 1965.

Si non, les quotes-parts appliquées depuis lors ne sont pas opposables au nouveaux copropriétaires et c'est les quotes-parts de 1960 qui doivent être appliquées. Si vous voulez appliquer les quotes-parts de 1965, il faudra faire réaliser un rapport motivé par un géomètre-expert, le syndic ou un Notaire et avoir un vote unanime à l'AG.

Si oui, c'est les quotes-parts de 1965 qui sont d'application. Si vous voulez les changer, il faudra faire réaliser un rapport motivé par un géomètre-expert, le syndic ou un Notaire et avoir un vote unanime à l'AG.

Perso, je n'ai pas clairement compris ce qui a été modifié :

Modifier les quotes-parts demande en effet notamment un acte notarié, l'unanimité des copropriétaires, etc...

Mais est-il question de modification des quotes-parts, ou de la simple répartition de certains frais ? Cette dernière pouvant se décider simplement, à 45/5 des voix, sans autre formalité.

Il était question de frais d'ascenseur. Cela ne demande pas la modification des quotes-parts. Il est permis de tenir compte des quotités uniquement, ou de répartir par lot de manière égale. De tenir compte -ou non- du rez dans la mesure où ce dernier n'a pas l'usage de l'ascenseur (par exemple pour accéder à la cave/garage)...  Ou encore de tenir compte de l'étage, du nombre d'habitants... (plus rare voire saugrenu, mais possible... ) Bref, une AG décide de modifier les conditions de l'acte de base si la décision est prise aux 4/5 des voix.

Quelles sont les dispositions légales au 31/8/2018 ?

Les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges figure non pas dans l'acte de base mais dans le règlement de copropriété.
L'assemblée générale décide à la majorité des 4/5 des voix de toute modification de la répartition des charges de copropriété.

La fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative  est comprise dans l'acte de base (et non pas ds le règlement de copropriété). Cette quote-part est déterminée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

Toute modification de la répartition des quotes-parts de la copropriété fait l'objet d'une décision prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Toute modification apportée à l'acte de base ou au règlement de copropriété qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis doivent faire l'objet d'un acte authentique (art. 577-4, § 1, al. 1, C. civil).

Apparemment (sauf formulation incorrecte ou insuffisante de aqueduc ), seule la répartition des charges aurait été modifiée à l'exclusion de la répartition des quotes-parts.

Dernière modification par GT (31-08-2018 13:36:02)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 584

Re : Mise en conformité de l'acte de base

aqueduc a écrit :

L’ACP modifie actuellement l’acte de base selon une loi récente sur les copropriétés .

Qu'entendez-vous par les mots soulignés ?

L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative.

L'ACP ? concrètement qui modifie l'acte de base ?  Qui a pris l'initiative ? Quel est le contexte récent ?
Une modification n'est pas une mise en conformité de l'acte de base.

Dernière modification par GT (31-08-2018 13:33:22)

Hors ligne

aqueduc
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 03-03-2011
Messages : 65

Re : Mise en conformité de l'acte de base

Bonjour à tous,

Désolé pour mon manque de rigueur dans les termes utilisés. L'AG de 1965 a effectivement profondément modifié la répartition des charges et non pas la répartition des quotités. L'acte de base a été actualisé selon les termes de la loi de 2010 mais n'a pas intégré la modification de la répartition des frais de l'AG de 1965. D'où ma question sur la grille de répartition des frais à appliquer: celle de l'acte de base nouvellement actualisé ou celle approuvée par l'AG de 1965.


JP

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 584

Re : Mise en conformité de l'acte de base

aqueduc a écrit :

Bonjour à tous,

Désolé pour mon manque de rigueur dans les termes utilisés. L'AG de 1965 a effectivement profondément modifié la répartition des charges et non pas la répartition des quotités. L'acte de base a été actualisé selon les termes de la loi de 2010 mais n'a pas intégré la modification de la répartition des frais de l'AG de 1965. D'où ma question sur la grille de répartition des frais à appliquer: celle de l'acte de base nouvellement actualisé ou celle approuvée par l'AG de 1965.

Répartition des frais = règlement de copropriété (et non acte de base)
Par qui l'"actualisation" ( accompagnée de modifications ? ou mise en conformité)a-t-elle été préparée ?
"Actualisation" uniquement de l'acte de base et pas du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur ?
"Actualisation" votée par l'AG ?

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres