Indemnités Renon Bail locatif

La loi ne dit rien, concernant les baux de courtes durées. C'est donc le bail qui fait foi et qui doit être suivi.
La clause indique clairement que c'est l'envoi de la lettre qui génère le moment de calcul des indemnités. De mon point de vue, c'est valide et clair.

Néanmoins, cette clause est assez visiblement copiée de la loi sur les baux de 9 ans, qui, elle, prévoit que l'indemnité est due en fonction de la date de fin de préavis - qui correspond à la libération des lieux en quelque sorte.
Peut-être une façon de discuter de la chose. Quand tout se passe bien, et que les lieux sont bien entretenus, il me semble qu'une majorité de bailleurs sont ouverts à la discussion pour limiter ces indemnités.

Relisez attentivement votre contrat de bail.
Etes-vous formel ? La clause entre guillemets que vs citez concerne bien le bail de courte durée ? Cette clause ne concerne-t-elle pas le bail de 9 ans ?

Ce ne serait pas la première fois qu'un locataire lise trop rapidement son contrat de bail ou ne le comprenne qu'imparfaitement.

Voici les textes

"15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation

CHAPITRE IX. - Disposition transitoire

Art. 91. A l'exception des articles 3, 17, § 2, 55, § 6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater de l'entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.
CHAPITRE XII. - Disposition finale

Art. 94. Le présent décret entre en vigueur en date du 1er septembre 2018.

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 3. - Durée du bail

Art. 55.
§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L'écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

(note : à rapprocher de la disposition transitoire contenue à l'article 91 précité)

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58."

Bref les dispositions de l'article 55 § 6 (bail de courte durée) ne sont pas d'application que pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1/9/2018. Ce qui n'est pas le cas dans le cas présenté comme je l'avais constaté.

Dernière modification par GT (11-09-2018 18:15:21)

Un mois ?

Vous en avez manifestement besoin... 

La remarque de GT est extrêmement pertinente.
Beaucoup de baux reprennent les dispositions des baux de courte durée ET de 9 ans.
Assurez-vous que ce que vous citez se rapporte effectivement à votre situation (courte durée).

La nouvelle réglementation wallone ne s'applique pas à votre cas.

Votre clause est tout à fait possible.  Sans être la plus habituelle elle se rencontre.
J'ai déjà eu la clause "Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

Vous me paraissez avoir déjà une assez bonne compréhension, justement. (Bravo, c'est plutôt rare à mon avis).

Votre exemple par l'absurde est bon.
Discutez-en avec l'agent. Vous pouvez commencer par lui confirmer que vous vous acquitterez bien d'un mois d'indemnité, comme convenu, en demandant les modalités de paiement de celle-ci.
S'il confirme, très bien. Il est bien possible qu'il s'exprime mal en réalité.
Sinon il devra ré-expliquer clairement ; et vous pourrez alors lui indiquer qu'en matière de bail, c'est toujours la date de fin de préavis qui détermine l'indemnité due.
A nouveau, vous verrez la réaction.

Il faut essayer

PS : N'oubliez pas de vérifier si c'est bien cette clause qui s'applique dans votre bail.

Malheureusement, je ne connaissais pas PIM avant... c est souvent comme cela

L agent immobilier ne vient que cette semaine pour revoir le bien et ainsi pouvoir commencer à planifier ses visites pour après.

Conclusion erronée si la clause citée est bien d'application en l'espèce.
Vous qui aimez répéter que la loi n'avait rien prévu pour les baux de court terme et que le contrat fait la loi entre parties, nous avons ici justement un exemple de clause spécifique, particulière à ce contrat-ci et qui sort de la formule traditionnelle.
Si cette clause est bien d'application, ce n'est pas la conclusion traditionnelle qu'il faut en tirer.

Avez-vous lu les messages des autres intervenants ?

Le locataire peut considérer devant son bailleur et ensuite éventuellement devant la juge que les dispositions de préavis et d'indemnités d'un bail de courte durée contenues dans la loi nouvelle trouvent matière à application selon le principe de l'adaptation implicite des législations anciennes en fonction des lois nouvelles.

Mais il n'est pas certain que le bailleur ou le juge suivront le raisonnement.
Mais rien ne l'empêche d'en faire part au bailleur.
Au locataire de présenter habilement la situation à son bailleur.

Dernière modification par GT (12-09-2018 10:03:52)

Vous avez raison.

Que le locataire tente le coup, bien sûr, ça vaut la peine de demander.  Qui ne demande rien n'a rien.
Que le juge suive le raisonnement, ça ça me hérisserait parce que c'est de la liberté contractuelle et que la nouvelle loi n'a justement pas d'effet rétroactif sur ce point précis.  Un contrat, c'est un contrat vindjou !  Mais c'est vrai que le juge est souverain dans son tribunal.

Le fait que la clause soit rédigée, justement, différemment de la formulation pour les baux de 9 ans indique bien, selon moi, qu'il y avait une volonté d'appliquer une différence.
Maintenant, que le bailleur (ou son représentant) n'ait pas pris le temps d'expliquer la clause en détail lors de la conclusion du contrat ou l'ait mal expliqué ou que le preneur n'ait pas bien saisi la nuance (quand bien même elle aurait été expliquée)... c'est tout à fait plausible.