forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Vice après réception provisoire

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Vice après réception provisoire

Bonjour,

J'ai une question qui s'oppose dans une copropriété. j'aimerai bien avoir votre avis à ce sujet.

les faits sont les suivants:

Une copropriété pense être mal conseillée par son architecte expert( qu'il a elle même désigné) lors des réceptions provisoires du bâtiment: Il s'avère que certains défauts sont prévisibles mais l'architecte expert n'a rien dit...: Il s'agit des avaloirs dans les locaux poubelles qui sont mal construits ( ils sont au même niveau que le sol et il n'y a aucune pente ce qui fait que l'eau ne s'évacue pas et reste stagnante tout le temps).

Un 2ème architecte consulté dit que les défauts auraient du être vus et constatés facilement par l’architecte!!

Vu que ces défauts n'ont pas été signalés lors de la réception provisoire, l'entrepreneur dit que c'est du passé...et qu'il n'interviendra plus.

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

Merci d'avance

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 465

Re : Vice après réception provisoire

A partir du moment où cela n'a pas été signalé à la réception provisoire, vous êtes sans recours vis-à-vis de l'entrepreneur.Maintenant pourquoi avoir choisi un architecte? Etes-vous sur qu'il n'est pas lié à l'entrepreneur? Pourquoi n'avez-vous pas pris un bureau d'expertise spécialisé dont la réputation n'est plus à faire?

Hors ligne

Aime ce post :
MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

panchito a écrit :

A partir du moment où cela n'a pas été signalé à la réception provisoire, vous êtes sans recours vis-à-vis de l'entrepreneur.Maintenant pourquoi avoir choisi un architecte? Etes-vous sur qu'il n'est pas lié à l'entrepreneur? Pourquoi n'avez-vous pas pris un bureau d'expertise spécialisé dont la réputation n'est plus à faire?

l 'AG a décidé de choisir un architecte pour justement relever les points importants à vérifier etc etc . l'AG pensait qu'un architecte sérieux peut faire l'affaire...

Maintenant on soupçonne effectivement et très fort le fait que les 2 sont liés, puisque un autre architecte expert, pense que ces défauts, et autres, auraient pu être décelés facilement par n'importe quel architecte...

PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée...

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 465

Re : Vice après réception provisoire

Et cet architecte avait été proposé par qui?

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 320

Re : Vice après réception provisoire

panchito a écrit :

A partir du moment où cela n'a pas été signalé à la réception provisoire, vous êtes sans recours vis-à-vis de l'entrepreneur.Maintenant pourquoi avoir choisi un architecte? Etes-vous sur qu'il n'est pas lié à l'entrepreneur? Pourquoi n'avez-vous pas pris un bureau d'expertise spécialisé dont la réputation n'est plus à faire?

La loi Breyne peut intervenir :
Lu dans Actualités du droit belge :

Le vice doit, cependant, affecter la stabilité ou la solidité partielle ou totale du bâtiment, ou être de nature à l'affecter. Par conséquent, un vice qui rend le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné, mais qui ne menace pas sa stabilité n'engage pas la responsabilité décennale

Par contre, l'humidité, les infiltrations et la condensation sont généralement considérées comme des vices engageant la responsabilité décennale de l'entreprise, parce qu'ils affectent progressivement l'immeuble, le détériorent, et mettent, in fine, sa stabilité en danger.

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Vice après réception provisoire

Dupuis a écrit :

(...)
Par contre, l'humidité, les infiltrations et la condensation sont généralement considérées comme des vices engageant la responsabilité décennale de l'entreprise, parce qu'ils affectent progressivement l'immeuble, le détériorent, et mettent, in fine, sa stabilité en danger.

Tiens, cette définition rentre pour 100%  dans la problématique de mon ACP.

A titre d'info:

Contexte "représentation ACP" en 1980-1986-2006:
- expert: frère du syndic
- avocat: épouse du syndic, ....
- syndic: lors de la reprise est devenu CP de plusieurs lots app. et garages

Suite aux "trucs" procéduriers par le syndic/CaC, le rapport du décompte définitif de 2006 n'a pas été approuvé ni diffusé ni délibéré. Au point de vue comptable c'est une dette que devrait être comptabilisé le 01.01.2013 en application de l'AR du 12.07.2012, mais que le syndic n'a pas comptabilisé ensemble avec une dizaine de factures dans le tiroir.

Expertise judiciaire en cours & les citations classiques et moins classiques.

En final le promoteur ne pourra plus être rendu responsable (+10 ans), mais les syndics conventionnels bien (tous ou le dernier).

Une expertise de 1986 (construction + 9 ans) a été "camouflé".


Cordialement,

Luc

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 601

Re : Vice après réception provisoire

MarcoBrux a écrit :

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.

Dernière modification par GT (03-10-2018 13:59:24)

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

panchito a écrit :

Et cet architecte avait été proposé par qui?

Panchito:
Vous ne l'aveze pas vu mais j'ai écris: "l 'AG a décidé de choisir un architecte ..."

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.

GT:
Cela vous a certainement échappé, j'ai mis un PS en bas de ma réponse " PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée..."

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 601

Re : Vice après réception provisoire

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.

GT:
Cela vous a certainement échappé, j'ai mis un PS en bas de ma réponse " PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée..."

J'avais bien tout lu. Mais quid de la responsabilité décennale ?
La matière est complexe.
Un dossier a-t-il été ouvert chez l'avocat ? Ou bien a-t-il donné un simple avis oral ds lequel il fait part de sa première sensibilité ?

Et quid de la réception définitive ?
Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?
Avez-vous pris connaissance des clauses des actes authentiques des acquéreurs concernant les réceptions provisoire et définitive des parties communes de l'immeuble ?  Est-il prévu que la loi Breyne est applicable ?

Un avocat spécialisé en droit de la construction répondra à ces questions.

Dernière modification par GT (03-10-2018 16:19:10)

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 482
Site Web

Re : Vice après réception provisoire

Puisqu'il s'agit de la réception provisoire de parties communes (local poubelles), il me semble que c'est au syndic à y procéder, éventuellement assisté d'un conseiller technique qui peut être un architecte.

L'architecte qui a donné des conseils (ou qui aurait dû les donner) est-il l'architecte auteur du projet ou quelqu'un d'autre ?

Même si l'entrepreneur peut se prévaloir de l'absence de remarques dans la réception provisoire  au sujet de ce local poubelles, si le défaut est apparent la responsabilité de l'architecte / des architectes (défaut de conception) pourrait être recherchée. Sa responsabilité est probablement assurée.

Mais le plus prudent, c'est de faire chiffrer le coût d'une mise en conformité avant de vous lancer dans une très longue procédure coûteuse.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 465

Re : Vice après réception provisoire

MarcoBrux a écrit :

Panchito:
Vous ne l'aveze pas vu mais j'ai écris: "l 'AG a décidé de choisir un architecte ..."

Mais si je l'ai parfaitement vu!

MAis vous n'avez pas compris ma question...

Je la repose autrement: qui a proposé cet architecte? un CP? Le Syndic?

Quels arguments ont-ils été mis en avant pour convaincre les CP de le choisir lui et pas un bureau spécialisé?

Aucun CP n'est venu avec une autre proposition? Un autre expert?

Le Syndic n'en a dès lors proposé qu'un seul?

Et vous l'avez choisi à l'unanimité?

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

GT a écrit :

Et quid de la réception définitive ?

Elle n'a pas encore lieu.

GT a écrit :

Un dossier a-t-il été ouvert chez l'avocat ? Ou bien a-t-il donné un simple avis oral ds lequel il fait part de sa première sensibilité ?

Non, l'ACP est au stade de se renseigner et voir si cela vaut la peine ou pas
L'avaocat a donné un avis écrit( par email)

GT a écrit :

Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?

- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

PIM a écrit :

Puisqu'il s'agit de la réception provisoire de parties communes (local poubelles), il me semble que c'est au syndic à y procéder, éventuellement assisté d'un conseiller technique qui peut être un architecte.

Effectivement, le syndic y a procéder avec un architecte.

PIM a écrit :

L'architecte qui a donné des conseils (ou qui aurait dû les donner) est-il l'architecte auteur du projet ou quelqu'un d'autre ?

l'architecte a été désigné par l'AG sur proposition d'un copropriétaire ( plus tard l'ACP se posent des questions au sujet de cette architecte mais sans preuve)

PIM a écrit :

Même si l'entrepreneur peut se prévaloir de l'absence de remarques dans la réception provisoire  au sujet de ce local poubelles, si le défaut est apparent la responsabilité de l'architecte / des architectes (défaut de conception) pourrait être recherchée. Sa responsabilité est probablement assurée.

c'est la difficulté de déterminer ce qui est apparent ou pas, vice caché ou pas...

PIM a écrit :

Mais le plus prudent, c'est de faire chiffrer le coût d'une mise en conformité avant de vous lancer dans une très longue procédure coûteuse.

C'est également l'avis de l'avocat consulté

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

panchito a écrit :

Je la repose autrement: qui a proposé cet architecte? un CP? Le Syndic?

Un copropriétaire

panchito a écrit :

Quels arguments ont-ils été mis en avant pour convaincre les CP de le choisir lui et pas un bureau spécialisé?

Ni les copropriétaires ni le syndic n'a proposé un bureau spécialisé...Personne n'y a pensé

panchito a écrit :

Aucun CP n'est venu avec une autre proposition? Un autre expert?

1 autre propriétaire a proposé un autre architecte jugé trop cher par l'AG

panchito a écrit :

Le Syndic n'en a dès lors proposé qu'un seul?

Le syndic n'en a pas proposé. Il commençait déjà à perdre la confiance des copropriétaires( ses propositions n'auraient pas été suivies)

panchito a écrit :

Et vous l'avez choisi à l'unanimité?

La majorité absolue suffit:):)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 601

Re : Vice après réception provisoire

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?

- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...

Et vous ne croyez pas que pour un syndic (et un avocat spécialisé en droit de la construction)  il est indispensable de prendre connaissance du contenu de l'acte authentique en ce qui concerne les réceptions provisoire et définitive des parties communes ? et de l'application ou non de la loi Breyne ?

Dernière modification par GT (04-10-2018 12:54:26)

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 465

Re : Vice après réception provisoire

MarcoBrux a écrit :

la réception provisoire a eu lieu sans remarques

Cela c'est inconcevable. Dans une nouvelle construction, il y a toujours des remarques. Je ne connais aucune entreprise de construction ni entrepreneur qui peut réaliser un immeuble à la perfection, sans le moindre défaut: cela n'existe pas.

Et pour les parties privatives, les copropriétaires ont pris le même architecte que pour les parties communes pour leur réception provisoire?

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

panchito a écrit :
MarcoBrux a écrit :

la réception provisoire a eu lieu sans remarques

Cela c'est inconcevable. Dans une nouvelle construction, il y a toujours des remarques. Je ne connais aucune entreprise de construction ni entrepreneur qui peut réaliser un immeuble à la perfection, sans le moindre défaut: cela n'existe pas.

Et pour les parties privatives, les copropriétaires ont pris le même architecte que pour les parties communes pour leur réception provisoire?

Je voulais dire aucune remarque au sujet des avaloirs mal installés:) si non y a eu pas mal de remarques levées entre temps

Dernière modification par MarcoBrux (04-10-2018 19:31:54)

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute bavard
Inscription : 08-06-2017
Messages : 496

Re : Vice après réception provisoire

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?

- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...

Et vous ne croyez pas que pour un syndic (et un avocat spécialisé en droit de la construction)  il est indispensable de prendre connaissance du contenu de l'acte authentique en ce qui concerne les réceptions provisoire et définitive des parties communes ? et de l'application ou non de la loi Breyne ?

L'avocat spécialisé en droit de la construction estime que "l'architecte expert" est nommé justement pour faire ce travail d'une manière approfondie et plus professionnelle, dès lors sa responsabilité peut être engagée le cas échéant...

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres