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Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

dach
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Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

Lorsque je parle d'obligation de solidarité entre copropriétaire, je le vois dans le sens d'une obligation des copropriétaires d'être chacun responsable pour le tout envers un créancier de l'ACP. (obligation "in solidum" ?)

D'une part la répartition des charges sur base des quotes-parts ou de l'utilité est clairement établie dans les textes (Art 577-2 §9, Art 577-5 §4, Art 577-7 §2 et Art 577-11 §5)

D'autre part un récent article de l'Echo titré "Des prêts aussi pour les petites copropriétés", article faisant la publicité d'un service de prêts pour les copropriétés, la position des banques, selon l'auteur, me semblent confirmer qu'il n'y pas de solidarité entre copropriétaire.
Cette article comprend un paragraphe sur la position des banques sur ce sujet. L'article indique que pour proposer des crédits aux petites ACP, les banques butteraient sur "le manque de fonds propres, un problème de sûreté et le manque de solidarité".
En commentaire le rédacteur indique "les copropriétaires ne doivent répondre qu’à raison de leur part dans la copropriété".

Pourtant je lis régulièrement dans ce forum que  "tous les CP sont solidaires les uns des autres" !

Ma question est donc :
L'ACP (ou son syndic) peut-elle(il) exiger d'un CP de participer au financement des charges de la copropriété en substitution d'un CP débiteur ? Ou autrement dit, l'ACP (ou son syndic) peut-elle(il) décider d'utiliser la quote-part des autres CP dans les fonds de roulement/réserve pour octroyer un prêt à certain CP pour financer sa quote-part dans les charges ?

Je conçois que dans la pratique, répondre NON à ces questions n'est pas sans causer des soucis de rupture de service même pour le CP en ordre de paiement. Mais cela couvre-t-il juridiquement l'ACP ou son syndic à outrepasser la disposition impérative de l'art 577-2 §9 ?

Quel est votre avis et quel est votre argumentaire juridique ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

La dette n'est pas celle d'un propriétaire envers un prestataire, mais celle de l'ACP envers un prestataire. C'est donc l'ACP qui est redevable.

Si l'ACP ne paye pas, le prestataire poursuis l'ACP. Si l'ACP ne paye toujours pas, le créancier fait vendre l'appartement qu'il veut...

Donc, OUI, tous les propriétaires sont redevables solidairement des dettes de l'ACP. A l'ACP de poursuivre les mauvais payeurs, et de faire vendre leurs apparts s'ils ne payent pas. Et en attendant, c'est aux autres propriétaires de suppléer au trou de trésorerie.

Et si la vente des biens du propriétaire débiteur ne suffit pas, par exemple parce qu'il y a une saisie pour payer des impôts ou amendes, tant pis pour la poire des autres propriétaires...


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panchito
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

Grmff a écrit :

Donc, OUI, tous les propriétaires sont redevables solidairement des dettes de l'ACP. A l'ACP de poursuivre les mauvais payeurs, et de faire vendre leurs apparts s'ils ne payent pas. Et en attendant, c'est aux autres propriétaires de suppléer au trou de trésorerie.

Parfaitement!

Et comme le syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec le compte en banque de l'ACP, il n'a qu'une solution dès qu'il y a des mauvais payeurs et que le compte n'est dès lors plus suffisamment alimenté et qu’il y a risque de cessation de paiement des fournisseurs:  lever un appel de fonds de toute urgence pour combler le trou de trésorerie.

Naturellement à l'AG suivante, il faudra que les CP's décident d'engager une procédure judiciaire avec le(s) mauvais payeur(s) et arriver finalement à faire vendre le lot pour pouvoir combler la dette vis-à-vis de l'ACP.

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

Je pense que vos réactions laisse croire que l'ACP est un personne morale comme les autres et que la notion quote-part n'est pas l'un des fondements de l'ACP.
Mais, outre l'Art 577-2 §9 et quelques autres, l'Art 577-5 §4 précise bien :
"Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes."

Notez bien qu'il n'est pas indiqué "proportionnellement à son patrimoine" !

grmff a écrit :

...
Si l'ACP ne paye pas, le prestataire poursuis l'ACP. Si l'ACP ne paye toujours pas, le créancier fait vendre l'appartement qu'il veut...
...

Sur quelle base le créancier (fournisseur de l'ACP) pourra-t-il faire l'appartement qu'il veut.. ? Pour rappel, l'immeuble ne fait pas parti du patrimoine de l'ACP

L'ACP doit demander le payement de la dette aux copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Mais sur quel base l'ACP peut-elle réclamer la quote-part de l'un aux autres ? Je n'ai pas de réponse.

Que ce passe-t-il si l'AG ou un CP conteste cette répartition de la dette ?
Quel la responsabilité du syndic si les fonds de l'ACP ont été utilisés pour couvrir une dette d'un CP envers l'ACP sans l'aval de l'AG et sans le respect de l'Art 577-2 §9 ?

Panchito a écrit :

...
Et comme le syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec le compte en banque de l'ACP
...

Peut-il pour autant prélever la quote-part reçue des autres CP au risque de plus pouvoir respecter l'Art 577-2 §9 ?
En tant que mandataire, ne doit-il pas respecter les conditions de son mandant ?

Si les fonds font partie du patrimoine de l'ACP, la notion de quote-part est bien présente dans les textes.

Dernière modification par dach (14-10-2018 16:50:53)

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grmff
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

Il y a aussi l'esprit de la loi.

Avec votre raisonnement, et en le poursuivant ad nauseam, on va dire que le syndic ne peut engager la dépense tant que les provisions ne sont pas versées, dès lors que chaque propriétaire qui ne paye pas ses charges bloque complètement le fonctionnement de la copropriété.

Avec votre raisonnement, du coup, si il y a un propriétaire en retard de payement, le syndic ne peut plus payer une seule facture. C'est la dictature d'un seul ultra-minoritaire face aux décisions régulièrement prises par l'AG.

En pratique, le syndic va faire fonctionner la copropriété, et demander un complément de provisions aux autres propriétaires pour payer les fournisseurs et éviter une coupure de courant, de gaz, permettre une livraison de mazout, etc.

Il est évident qu'il devra aussi poursuivre le défaillant ou prendre toute action nécessaire pour que le trou soit comblé, afin que les dettes n'augmentent pas et que chacun paye sa quote-part.

L'art que vous mentionnez ne sera donc activé que en cas de faillite complète de la gestion. Si un fournisseur n'est pas payé, il pourra demander le payement (de sa quote part - je vous l'accorde) à chaque propriétaire. Et faire vendre les appartements de chacun qui ne paye pas. C'est une technique assez efficace pour mettre un bon coup de pied dans la fourmilière et forcer les propriétaires à prendre leurs responsabilités...

Le fournisseur pourra aussi faire une saisie sur le compte de la copropriété à chaque fois qu'il est provisionné. Et là, tout le monde est solidaire...

Par la porte ou par la fenêtre, à part en cas de très gros sinistre du genre la moitié de la résidence qui s'effondre, chacun aura intérêt à combler le trou des personnes défaillantes ou en déconfitures.


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dach
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

grmff a écrit :

Avec votre raisonnement, et en le poursuivant ad nauseam, on va dire que le syndic ne peut engager la dépense tant que les provisions ne sont pas versées, dès lors que chaque propriétaire qui ne paye pas ses charges bloque complètement le fonctionnement de la copropriété.

Effectivement c'est ce que je pense dans l'état actuel de la  loi et aussi de l'esprit de la loi.
Pourquoi cette loi est muette cette possibilité pour le syndic de réclamer aux autres CP la quote-part d'un CP défaillant ? (Même en lisant entre les lignes)
Quel est la contre-partie offerte aux CP face une éventuelle solidarité totale entre copropriétaires ?

Je ne conteste pas le droit de CP privilégier la continuité de l'ACP, je conteste par contre le droit de l'ACP ou de son syndic d'utiliser le patrimoine d'autrui sans consentement explicite et éclairé.

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panchito
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

Dach a écrit :

Quel est la contre-partie offerte aux CP face une éventuelle solidarité totale entre copropriétaires ?

C'est comme dans tout dans la vie: chaque médaille a son revers.

Vous avez probablement choisi d'acquérir un bien dans une copropriété car c'est beaucoup moins cher qu'une maison et tous les frais sont partagés (un seul toit, une seule installation de chauffage, etc, etc...)

Mais le revers de cette belle médaille c'est qu'il y a un compte commun (celui de l'ACP) pour payer les fournisseurs et que dès lors chacun est co-solidaire.....

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luc
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

panchito a écrit :
Dach a écrit :

Quel est la contre-partie offerte aux CP face une éventuelle solidarité totale entre copropriétaires ?

C'est comme dans tout dans la vie: chaque médaille a son revers.

Vous avez probablement choisi d'acquérir un bien dans une copropriété car c'est beaucoup moins cher qu'une maison et tous les frais sont partagés (un seul toit, une seule installation de chauffage, etc, etc...)

Mais le revers de cette belle médaille c'est qu'il y a un compte commun (celui de l'ACP) pour payer les fournisseurs et que dès lors chacun est co-solidaire.....

Pour compenser ce risque il faut donc activement participer à l'AG en exigeant une information préalable à l'AG qui vous permet de préparer soi-même votre vote si vous êtes présent ou celui qui vous représente.

Et ne pas avoir peur d'exiger de postposer le vote si l'information est incomplète ou inexacte. Quzand ceal arrive quelques fois le syndic aura vite compris qu'il doit faire son boulot.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

ninifel a écrit :
Panchito a écrit :

Vous avez probablement choisi d'acquérir un bien dans une copropriété car c'est beaucoup moins cher qu'une maison et tous les frais sont partagés (un seul toit, une seule installation de chauffage, etc, etc...)

Cette théorie de Panchito a-t-elle été vérifiée ?

Si je dis que ma dernière villa a coûté 40x plus cher que mon dernier studio, ça compte?


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BMCTools
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

dach a écrit :

L'ACP (ou son syndic) peut-elle(il) exiger d'un CP de participer au financement des charges de la copropriété en substitution d'un CP débiteur ?

La réponse est oui.

La loi prévoit la solidarité entre les copropriétaires par rapport aux tiers (Art 577-5 §4)

Autre texte qui peut être opposé aux copropriétaires et qui confirme la solidarité entre les copropriétaires, c'est le règlement général de copropriété.

Je lis, dans de statuts pris au hasard, Autorise le syndic "à réclamer aux copropriétaires, à titre de provision en proportion de leurs quotités dans l'immeuble, la quote-part du défaillant dans les charges communes".
Et je n'ai pas encore rencontré des statuts où ce genre de clause est inexistante


Yves Van Ermen

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luc

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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

ninifel a écrit :

Et dans la nouvelle loi 2019 peut-être ?

La disposition de l'Art. 577-5. §4. a été inséré dans le C.Civ. en 1994 et plus changé depuis.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

luc a écrit :
ninifel a écrit :

Et dans la nouvelle loi 2019 peut-être ?

La disposition de l'Art. 577-5. §4. a été inséré dans le C.Civ. en 1994 et plus changé depuis.

Luc, vous répondez et citez Ninifel, dans une intervention que je ne retrouve pas.  Un message supprimé dans l'intervalle ?


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grmff
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

L'art.577-5§4 ne permet aux créanciers, comme le signale très justement Dach, que de poursuivre à raison de la quote part dans les communs...

Comme le dit BMC Tools, c'est généralement mentionné dans les actes de base.


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luc
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

PIM a écrit :
luc a écrit :
ninifel a écrit :

Et dans la nouvelle loi 2019 peut-être ?

La disposition de l'Art. 577-5. §4. a été inséré dans le C.Civ. en 1994 et plus changé depuis.

Luc, vous répondez et citez Ninifel, dans une intervention que je ne retrouve pas.  Un message supprimé dans l'intervalle ?

Probable, puisque j'écris mes répliques avec la technique du brouillon.
Irritant, surtout quand ninifel ré-ouvre un sujet fermé sans tenir compte des répliques déjà postés.


Cordialement,

Luc

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PIM

GT
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

PIM a écrit :
luc a écrit :
ninifel a écrit :

Et dans la nouvelle loi 2019 peut-être ?

La disposition de l'Art. 577-5. §4. a été inséré dans le C.Civ. en 1994 et plus changé depuis.

Luc, vous répondez et citez Ninifel, dans une intervention que je ne retrouve pas.  Un message supprimé dans l'intervalle ?

Pour autant que Ninifel aie réellement écrit " Et dans la nouvelle loi 2019 peut-être ?", ne serait-elle pas en mesure de vérifier le contenu de la loi du 18/6/2018 ?
N'est-elle pas  une des intervenantes les plus prolixes sur ce forum  ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

luc a écrit :
ninifel a écrit :

Et dans la nouvelle loi 2019 peut-être ?

La disposition de l'Art. 577-5. §4. a été inséré dans le C.Civ. en 1994 et plus changé depuis.

L'article 577-5, § 4 a été modifié par l'article 166 165 de la loi du 18/6/2018.

"Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement aux quotes-parts utilisées pour le vote conformément à l'article 577-6, § 6, soit dans l'alinéa 1er, soit dans l'alinéa 2, selon le cas.

Formulation précédente

" Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes."

Dernière modification par GT (16-10-2018 15:28:19)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ?

GT a écrit :

N'est-elle pas  une des intervenantes les plus prolixes sur ce forum  ?

Non, ce n'est pas elle, c'est moi.

Dans le cas de ninifel, ce n'est pas la plus prolixe, c'est la plus.....  devil

Mais ne nous éloignons pas du sujet, cher GT. On va se faire éjecter du forum... angel


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