Problèmes syndic et copropriété

shadox · #1 31-10-2018 11:49:31

Bonjour , je fais partie du conseil de copropriété d un immeuble a 72 appartements , notre syndic convoque le conseil de copropriété a une réunion semestrielle avec ordre du jours . Ma question est en a il le droit ? alors que la loi dit explicitement que le syndic ne fait pas partie du conseil de copropriété . n es ce pas le rôle du président de conseil de copropriété a convoqué ces assesseurs établir l ordre du jour présider la réunion éventuellement inviter le syndic dresser un PV de cette réunion et le communiquer aux propriétaires ?
Je crains que si la réunion n est pas faite légalement toutes les décisions prise lors de cette réunion peuvent être contesté par un propriétaire et bloqué certain dossier .
Le président du conseil de copropriété ma dis qu'il n'y avais aucune loi qui interdit au syndic de convoquer le cc .
Qu'en est il exactement?

Merci d avance pour votre réponse .

luc · #2 31-10-2018 13:16:16

shadox a écrit :

Bonjour , je fais partie du conseil de copropriété d un immeuble a 72 appartements , notre syndic convoque le conseil de copropriété a une réunion semestrielle avec ordre du jours . Ma question est en a il le droit ? alors que la loi dit explicitement que le syndic ne fait pas partie du conseil de copropriété . n es ce pas le rôle du président de conseil de copropriété a convoqué ces assesseurs établir l ordre du jour présider la réunion éventuellement inviter le syndic dresser un PV de cette réunion et le communiquer aux propriétaires ?
Je crains que si la réunion n est pas faite légalement toutes les décisions prise lors de cette réunion peuvent être contesté par un propriétaire et bloqué certain dossier .
Le président du conseil de copropriété ma dis qu'il n'y avais aucune loi qui interdit au syndic de convoquer le cc .
Qu'en est il exactement?
Merci d avance pour votre réponse .

Si le CdC prend des décisions, avec ou sans syndic, qui sont du domaine de l'AG le risque est grand qu'un JP les annule.

Le CdC est un organe de contrôle et doit respecter le principe "un contrôlé ne se contrôle pas soi-même".

Un CdC doit donc lors de sa première réunion élire un président et déterminer son planning. (ex: une réunion par trimestre). Il peut inviter le syndic, pour faire un tour de l'exécution des décisions de l'AG précédente dans le passé. Puis il tient une réunion interne sans syndic pour préparer le rapport semestriel (annuel je crois dés 2019), ... .

rexou · #3 01-11-2018 02:10:38

Le syndic peut parfaitement prendre l'initiative de réunir le cdc.
Le cdc peut aussi prendre l'initiative de se réunir tout seul.

Comme le dit Luc, il ne peut sortir de ces réunions aucune décision qui serait du ressort de l'ag. Et ceci que le syndic soit présent ou non, et soit ou non à l'initiative de la dite réunion.

shadox · #4 02-11-2018 08:50:17

si le cdc est un organe de contrôle du syndic comme mon contrôleur de contribution viens me contrôler. Donc j aurais le droit d allé chez mon contrôleur de contribution et de convoquer sont bureau pour une réunion .Cela n a aucun sens .
je suis allé lire le contrat de notre syndic il n est nullement stipulé qui peut convoquer le cdc .
Se serais plus normal que le syndic demande au président de conseil pour faire une réunion mais pas de son propre chef étant donné que celui ci ne fait pas partie du cdc .
Je précise que l'AG a donné pouvoir au cdc pour accepter de petit travaux d entrepreneur dans la résidence pour un maximum de 1500,00 € ,donc nous avons tout intérêt a ce que les réunions soit faites légalement et éviter ainsi toutes contestations de propriétaires .
Si le syndic ne fait pas partie du cdc comme je ne fais pas partie de la famille de mon voisin je me vois mal aller chez lui et convoquer toute sa famille a une réunion ' il me dirais qu il n a aucune obligation envers moi et que je ne fais pas partie de sa famille , alors qu'aucune loi ne me l interdit .
Ont ne fait pas de loi pour des situations qui n'ont aucun sens .

Cordialement .

shadox.

rexou · #5 02-11-2018 09:08:37

@ Shadox :

Il n vous vient pas à l'esprit que si le syndic prend l'initiative de réunir le cdc, c'est dans le but de gérer l'immeuble ? C'est normal et légitime. C'est dans le but de voir ensemble quelle est la meilleure attitude à adopter, dans l'intérêt de la copropriété. Ne vous en déplaise, c'est le syndic qui gère l'immeuble. Si cela ne vous convient pas, virez-le et faites-vous nommer syndic. Vous pouvez bien sur aussi réunir le cdc en dehors de la présence du syndic, c'est votre droit le plus absolu.

L'idée est de travailler les uns avec les autres, et pas les uns contre les autres. Votre syndic ne fait rien d'anormal. Aidez-le et ne l'emmerdez pas. Soyez constructif.

max11, SabineD

grmff · #6 02-11-2018 09:37:45

J'étaissyndic pro.

Je convoquais régulièrement des réunions de cdg et j'invitais le contrôleurs aux comptes quand les comptes étaient prêts.

Le conseil me convoquait beaucoup plus rarement, et en général pour de mauvaises raisons.

Que le syndic aie une gestion ouverte, transparente et proactive vers le cdc, faut-y esse biesse pour lui reprocher...

max11, rexou, SabineD

GT · #7 02-11-2018 10:07:33

shadox a écrit :

Bonjour , je fais partie du conseil de copropriété d un immeuble a 72 appartements , notre syndic convoque le conseil de copropriété a une réunion semestrielle avec ordre du jours . Ma question ...

Avant de tenter de répondre à votre question, merci de m'aider en reproduisant l'ordre du jour de cette réunion du conseil.

Yves Van Ermen · #8 05-11-2018 16:51:07

Bonjour,

A-t-il le droit de convoquer un C.C.? En tant qu'organe de l'ACP, la réponse est oui.

Maintenant, et de manière générale, la composition du conseil de copropriété et son fonctionnement n'est pas repris dans la loi mais bien dans vos statuts. A lire donc.

rexou

luc · #9 06-11-2018 08:34:56

BMCTools a écrit :

A-t-il le droit de convoquer un C.C.? En tant qu'organe de l'ACP, la réponse est oui.

C'est écrit où?

SabineD · #10 08-12-2018 13:35:36

Si votre syndic demande une réunion avec le conseil ce n'est certainement pas parce qu'il s'ennuie, c'est une démarche constructive. Je ne vois pas trop où est votre problème avec ça. Par ailleurs, vous n'êtes pas obligé de participer. Le terme convoquer est un peu fort, une proposition de réunion serait plus juste. Il y a un ordre du jour, donc des points à passer en revue, il manque les éléments pour se positionner plus précisément.

rexou

GT · #11 08-12-2018 14:05:33

SabineD a écrit :

. Il y a un ordre du jour, donc des points à passer en revue, il manque les éléments pour se positionner plus précisément.

Ordre du jour dont j'ai precédemment demandé le contenu et que Shadox ne fournit pas.

grmff · #12 08-12-2018 14:44:42

Si le syndic désire rencontrer le conseil, il est logique qu'il mentionne pourquoi. On appelle cela l'ordre du jour. Et quel qu'il soit, je ne vois pas pourquoi on le reprocherait au syndic

rexou

panchito · #13 08-12-2018 20:34:03

Shadox a écrit :

Se serais plus normal que le syndic demande au président de conseil

Ouh la la, il est grand temps que vous étudiez les dernières lois sur la copropriété promulguées au cours des 20 dernières années...

La fonction de Président du CdC n'existe plus depuis des lustres.

Un président est élu par l'ACP au début de chaque AG pour mener les débats. Il faut qu'il soit choisi parmi les CP présents.

L'ACP choisit aussi en début d'AG un secrétaire qu rédigera le PV qui sera signé en fin de séance par tous les CP encore présents. Il s'agit d'habitude du Syndic qui est choisi comme secrétaire afin d'inscrire en regard de chaque point à l'ODJ devant être soumis au vote, les résultats de ces votes (qui vote pour, contre, s'abstient).

GT · #14 09-12-2018 11:36:57

panchito a écrit :

Shadox a écrit :
Se serais plus normal que le syndic demande au président de conseil
Ouh la la, il est grand temps que vous étudiez les dernières lois sur la copropriété promulguées au cours des 20 dernières années...
La fonction de Président du CdC n'existe plus depuis des lustres.
Un président est élu par l'ACP au début de chaque AG pour mener les débats. Il faut qu'il soit choisi parmi les CP présents.

L'obligation que l'AG soit présidée par un copropriétaire décidée par le législateur de 2010 ( voici moins de 20 ans) s'inscrit dans un volonté d'une plus grande implication des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble et d'évitement des conflits d'intérêts avec le syndic lorsqu'il assumait lui-même la présidence de l'assemblée.

Il ne peut être déduit de la seule disposition prévoyant que "l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire" (art. 577-6, § 5, C. civil) que la fonction de "président du conseil de copropriété" n'existerait plus.

Ne confondons pas "présidence de l'assemblée générale" et "présidence du conseil de copropriété"

A propos de la composition du conseil et de son fonctionnement , BMCTools a déjà renvoyé aux statuts.

luc · #15 11-12-2018 06:24:48

SabineD a écrit :

Si votre syndic demande une réunion avec le conseil ce n'est certainement pas parce qu'il s'ennuie, c'est une démarche constructive. Je ne vois pas trop où est votre problème avec ça. Par ailleurs, vous n'êtes pas obligé de participer. Le terme convoquer est un peu fort, une proposition de réunion serait plus juste. Il y a un ordre du jour, donc des points à passer en revue, il manque les éléments pour se positionner plus précisément.

Vous signez avec la mention:
Sabine DARRAS Consulting, IPI 512170, syndic indépendant, diplômée en droit immobilier et administration de biens, un seul interlocuteur .

Votre analyse conclut pour moi au fait que ce syndic manque de empathie et donc des qualités nécessaires à mener sa mission à un résultat positif. il n'esr pas à un non-professionnel à interpréter une lettre et remplacer des mots contraignants avec des mots qui tendent vers une information.

Dans un contexte où la mission du syndic est défini, telle que libellé dans l'Art. 577-8. §4. C.Civ., il faut être prudent comme "pro" .

Sauf naturellement si vous avez les pouvoirs constitutionnelles législatifs pour décider que le législateur s'est trompé et que l'Art. 577-8. §4. C.Civ. est de fait annulé suite à votre décision (ou un de vos collègues). Selon vous il est donc en fait logique qu'un contrôlé puisse déterminer souverainement son contrat.

Quelle est la mission d'une Cour Constitutionnelle? Tout syndic agréé doit quand même le savoir pour être agréé après trois années d'étude et stage ?

Dernière modification par luc (11-12-2018 06:27:22)

panchito · #16 11-12-2018 07:29:24

Mais peut-être vous convoque-t'il parce qu'une plainte a été formulée par un ou plusieurs propriétaire au cas où vous, CdC, n'auriez pas encore rempli vos obligations légales, à savoir vous réunir 2 fois par an et envoyer un rapport aux CP sur les activités du Syndic pour que chaque CP puisse s'assurer que le Syndic remplit bien son contrat et qu'il a exécuté correctement les décisions prises lors de l'AG précédente.

Avez-vous déjà envoyé 2 rapports aux CP en 2018?

Dernière modification par panchito (11-12-2018 07:30:25)

luc

GT · #17 11-12-2018 15:57:24

panchito a écrit :

Mais peut-être vous convoque-t'il parce qu'une plainte a été formulée par un ou plusieurs propriétaire au cas où vous, CdC, n'auriez pas encore rempli vos obligations légales, à savoir vous réunir 2 fois par an et envoyer un rapport aux CP sur les activités du Syndic pour que chaque CP puisse s'assurer que le Syndic remplit bien son contrat et qu'il a exécuté correctement les décisions prises lors de l'AG précédente.
Avez-vous déjà envoyé 2 rapports aux CP en 2018?

Est-ce bien l'objet de la discussion ?

Le conseil de copropriété rend compte de l'exécution de son mandat non pas au syndic mais à l'assemblée générale qui lui accordera ou non sa décharge.

Un copropriétaire qui se plaindrait de l'absence du rapport semestriel circonstancié du conseil sur l'exercice de sa propre mission en fera part à l'assemblée générale.

Néanmoins, rien ne s'oppose à ce que le syndic rappelle au conseil de copropriété son obligation d'adresser aux copropriétaires le rapport semestriel dont il est question à l'article 577-8/1, C. civil.

Je rappelle que ds l'exercice de sa mission légale de surveillance du syndic, le conseil prend l'initiative d'aviser le syndic de toutes pièces ou documents se rapportant à le gestion de celui-ci dont il veut prendre connaissance et copie.

A mon avis, rien n'empêche à priori le syndic de provoquer une réunion du conseil de copropriété dans la mesure où il se limitera à l'informer sur sa gestion et les difficultés éventuelles qu'il rencontre.

Depuis la loi de 2010, le conseil n'assiste plus le syndic et depuis la loi de 1994, il n'a plus légalement aucun pouvoir de gestion.

Dernière modification par GT (11-12-2018 15:58:11)

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