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Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Himura
Pimonaute incurable
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Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Bonjour à tous,

J'ai à nouveau craqué, mais l'opportunité était trop belle. Un immeuble qui me faisait rêver en quelque sorte, mais qui ne m'aurait jamais été accessible avant.
Nouveauté pour moi : il comporte des commerces.
Très classique par contre : il faudra rénover en profondeur... très profonde, pour tout ce qui n'est pas commerce - et encore. Vraiment tout à refaire à part les murs extérieurs.

Lors de la discussion initiale avec mon notaire, celui-ci me demande si j'achète en mon nom, ou si je pense constituer une société immobilière.
Je ne m'étais jamais posé la question très sérieusement. Je me suis donc mis à chercher un peu d'information à ce sujet et suis tombé sur les sites ci-dessous.

http://www.kluwereasyweb.be/documents/v … ml?lang=fr
http://www.idefisc.be/themes/utilisation-societe.html
http://www.ipcf.be/uploads/documents/sa … ociete.pdf

Néanmoins, la conclusion globale est : "l'intérêt se calcule au cas par cas".

Sur les principes : OK, et je pourrais le faire.
Néanmoins, c'est une période compliquée et chargée, et je viens chercher auprès de vous des éventuels outils, ou informations simplificatrice, ou simplement un retour d'expérience de qui aurait franchi le pas.

Mon objectif n'est pas (encore) celui de la transmission patrimoniale à mes futurs héritiers. Il est essentiellement financier.

Pour info utile (même si je sais que c'est insuffisant pour calculer, c'est pour donner une idée) :
- mes autres biens sont tous rénovés, et je ne prévois plus de gros frais, en-dehors de l'entretien normal.  Ils sont tous loués comme habitations.
- ce nouvel immeuble coûte 1000, et je prévois 550 de travaux, dont 120 à 180 en auto-construction. Les loyers professionnels annuels bruts représentent 85 sur 130 de loyers totaux.
J'estime que le RC (qui sera révisé) correspondra à 8, soit un RC revalorisé d'environ 75 / an.


Si vous avez une approche à suggérer, merci d'avance

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grmff
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.

Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.
Une société, cela coûte en frais de gestion, publications, comptabilité, etc chaque année.
A la revente de la société, vous payez des impôts sur tous les amortissements... Et la revente d'une société, c'est plus délicat.

L'intérêt de la société immobilière, c'est d'y mettre tous les frais que vous pouvez avoir et qui sont déclarés ou déclarable à cet endroit, et de laisser tous les bénéfices dans les biens que vous détenez en propre. En clair, c'est idéal pour frauder. Pour les biens "résidentiels", c'est même à mon sens le seul avantage. Pour les biens professionnels, cela se discute.

Mais rien ne vous empêche de faire un mix et une séparation: les commerces en société, et les appartements en noms propres, moyennant création d'une copropriété.


Grmf!
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Oscar Wilde

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

grmff a écrit :

Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.

Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.

Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.


grmff a écrit :

Une société, cela coûte en frais de gestion, publications, comptabilité, etc chaque année.
A la revente de la société, vous payez des impôts sur tous les amortissements... Et la revente d'une société, c'est plus délicat.

Pas tout à fait. Les plus petits formats de sociétés sont exemptés de bien des formalités, et ne nécessitent qu'une comptabilité très simple que je peux facilement gérer seul.

Par ailleurs, je ne compte pas revendre la société, si j'en créée une. La question de taxation des bénéfices n'est donc pas importante.

grmff a écrit :

L'intérêt de la société immobilière, c'est d'y mettre tous les frais que vous pouvez avoir et qui sont déclarés ou déclarable à cet endroit, et de laisser tous les bénéfices dans les biens que vous détenez en propre. En clair, c'est idéal pour frauder. Pour les biens "résidentiels", c'est même à mon sens le seul avantage. Pour les biens professionnels, cela se discute.

On ne saurait pas laisser tous les bénéfices à côté, car si on dépasse le montant forfaitaire reconnu, les loyers excédents sont automatiquement requalifiés en rémunération professionnelle. Sauf si une subtilité m'échappe.

Pour les biens résidentiels, je ne voyais comme seul avantage que celui de la transmission aux héritiers (mais ça n'est pas mon objectif premier actuel - je devrais avoir encore de belles années devant moi).
C'est effectivement le lien avec les loyers professionnels, mais aussi le montant élevé des frais d'enregistrement, notarié, etc., ainsi que le montant élevé des travaux à court terme, qui m'incitaient à creuser la question.

grmff a écrit :

Mais rien ne vous empêche de faire un mix et une séparation: les commerces en société, et les appartements en noms propres, moyennant création d'une copropriété.

Merci pour cette idée.
A première vue, cela dépend essentiellement du niveau des loyers commerciaux, du RC associé et des travaux éventuels à intégrer.
Avez-vous connaissance d'un seuil limite ou d'une formule utile pour ce genre de calcul ?

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PIM
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Indépendamment de l’analyse quant à la pertinence, dans votre cas, d’acquérir au nom d’une société, sachez que vous pouvez vous réserver le temps d’analyser en spécifiant dans votre achat que vous vous réservez la faculté d’acquérir pour compte d’une société de droit belge à constituer : de mémoire, cela vous donne un délai de 2 ans, sans que ce ne soit considéré comme une double mutation.

Par ailleurs, le droit des sociétés est en cours de modification prochaine: ne pas oublier d’en tenir compte, le cas échéant.


Erik DECKERS
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max11
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Himura a écrit :
grmff a écrit :

Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.

Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.

Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.

Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).

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grmff
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

max11 a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.

Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.

Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.

Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).

Effectivement.

Mais je pense que Himura n'a pas compris ce que le notaire propose.

Si vous achetez "en société", c'est la société qui achète le bien et le bien est au nom de la société. Le crédit aussi. Et donc vous ne louez pas "à la société constituée"!

Ou bien vous parlez d'achat scindé "usufruit/nue propriété" et c'est votre société qui va exploiter?

En tout cas, soit je n'ai pas compris, soit c'est Himura...


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Himura
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

PIM a écrit :

Indépendamment de l’analyse quant à la pertinence, dans votre cas, d’acquérir au nom d’une société, sachez que vous pouvez vous réserver le temps d’analyser en spécifiant dans votre achat que vous vous réservez la faculté d’acquérir pour compte d’une société de droit belge à constituer : de mémoire, cela vous donne un délai de 2 ans, sans que ce ne soit considéré comme une double mutation.

Merci smile
C'est un conseil que m'a effectivement donné mon notaire lorsque j'ai transmis l'offre finale.
Il ne m'avait par contre pas donné l'information sur le délai de 2 ans. Je pensais que je devais prendre position avant le passage des actes, en fait.


PIM a écrit :

Par ailleurs, le droit des sociétés est en cours de modification prochaine: ne pas oublier d’en tenir compte, le cas échéant.

Justement, j'essaye... smile

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

grmff a écrit :
max11 a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.

Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.

Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.

Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).

Effectivement.

Mais je pense que Himura n'a pas compris ce que le notaire propose.

Si vous achetez "en société", c'est la société qui achète le bien et le bien est au nom de la société. Le crédit aussi. Et donc vous ne louez pas "à la société constituée"!

Ou bien vous parlez d'achat scindé "usufruit/nue propriété" et c'est votre société qui va exploiter?

En tout cas, soit je n'ai pas compris, soit c'est Himura...


Hors des liens listés dans mon message initial, il en ressort que le montage est parfaitement possible, et même fréquent.
C'est une location d'un privé à une société de gestion. Aucun problème à ce que la société prenne en charge ces frais de gestion, y compris les transformations.
L'élément limitatif est le montant du loyer entre la personne physique et la société, qui ne peut être dépossédée totalement de tout capital.

Après, je suis très loin de maitriser le sujet. D'où mon message, évidemment.

Merci pour ces éléments de réflexion.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Himura a écrit :
grmff a écrit :
max11 a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.

Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.

Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.

Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).

Effectivement.

Mais je pense que Himura n'a pas compris ce que le notaire propose.

Si vous achetez "en société", c'est la société qui achète le bien et le bien est au nom de la société. Le crédit aussi. Et donc vous ne louez pas "à la société constituée"!

Ou bien vous parlez d'achat scindé "usufruit/nue propriété" et c'est votre société qui va exploiter?

En tout cas, soit je n'ai pas compris, soit c'est Himura...


Hors des liens listés dans mon message initial, il en ressort que le montage est parfaitement possible, et même fréquent.
C'est une location d'un privé à une société de gestion. Aucun problème à ce que la société prenne en charge ces frais de gestion, y compris les transformations.
L'élément limitatif est le montant du loyer entre la personne physique et la société, qui ne peut être dépossédée totalement de tout capital.

Après, je suis très loin de maitriser le sujet. D'où mon message, évidemment.

Merci pour ces éléments de réflexion.


A quel lien faites-vous allusion ? je les ai parcouru rapidement tous les 3 et je ne vois pas de quoi vous parlez.
Votre affirmation me surprend et j'ai de gros doutes sur la faisabilité d'un tel montage avec la grosse difficulté de contourner les dispositions anti-abus.
Mais je suis bien loin de maitriser le sujet comme les 3 rédacteurs de vos articles... sauf que je ne vois pas duquel vous parlez.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Le détail du montage se retrouvait dans un autre lien, mais l'explication générale se retrouve tout de même dans le 3ème lien (ipcf).

De vos réponses, je comprends que personne ne semble avoir vécu le cas.
J'irai certainement consulter un fiscaliste, et reviendrai avec les conclusions ici.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

Himura a écrit :

Le détail du montage se retrouvait dans un autre lien, mais l'explication générale se retrouve tout de même dans le 3ème lien (ipcf).

De vos réponses, je comprends que personne ne semble avoir vécu le cas.
J'irai certainement consulter un fiscaliste, et reviendrai avec les conclusions ici.

Cette présentation parle du choix d'un indépendant de prester son activité professionnelle dans une société plutôt qu'en nom propre.
Cela n'a rien à voir avec votre projet d'avoir une société qui posséderait ou louerait un immeuble  !

Oubliez ce lien, il ne vous concerne en rien pour votre projet.

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Bim
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Re : Création d'une société immobilière : intérêt et calcul

J'avais creusé la question de la société immobilière avant de développer mes affaires immobilières.
Au final, de tout ce que j'avais lu et retenu, c'est que cela peut être intéressant dans certains cas bien précis (au cas par cas), dépendant de vos objectifs d'investissement.
En effet, la transmission du patrimoine aux héritiers est plus avantageuses pour des actions de sociétés pour que pour de l'immobilier. Néanmoins, ce que le fisc ne vous prend pas à un endroit, il le reprend à un autre. En contre-partie, la société qui détient l'immeuble est taxée sur les bénéfices réels réalisés.

Dans le cas de biens loués à des personnes ne l'affectant pas à l'exercice de leur profession, la taxation risque d'être plus lourde que celle en personne physique (à voir en fonction du RC bien-sûr), sauf si vous pouvez déduire beaucoup de frais. C'est donc intéressant lorsqu'on fait des travaux, mais en principe, on ne fait pas des travaux chaque année. Il faut voir la répercussion fiscale sur le long terme.

Dans le cas de biens loués à des personnes l'affectant à l'exercice de leur profession, la taxation, dans les 2 cas (société et personne physique) est faite sur le bénéfice réel. Là ça peut devenir intéressant car le taux d'imposition des sociétés peut être plus bas qu'à l'IPP (à voir en fonction de vos autres revenus IPP).
Le problème c'est que le bénéfice va à la société et pas aux actionnaires. SI vous souhaitez vous rémunérer par le paiement d'un dividende ou un salaire de gérant, la part du bénéfice que vous affectez à cette rémunération va être encore taxée (30% de précompte mobilier pour le dividende, impôt sur le revenus et cotisations sociales pour le salaire). Au final, ce système vous pousse à laisser les bénéfices dans la société et à les ré-investir dans vos biens (travaux, rénovations) ou pour acheter de nouveaux immeubles. Si votre objectif est de vous dégager une rente à partir des loyers encaissés, ce système n'est pas optimal. Par contre, cela peut l'être si vous voulez investir les bénéfices pour faire croître le patrimoine de la société plus rapidement qu'en personne physique, sans vous verser une part de ce bénéfice.

Réfléchissez bien à la question, qui mérite d'être creusée et n'hésitez pas à demander conseil à des comptables et experts fiscalistes. Je pense également qu'il y a 2 points qui méritent d'être creusés :
1. La possibilité d'acheter en division, comme l'a dit grmff : créer une co-propriété entre vous (en pers. phys.) et votre société. Par exemple, vous pouvez détenir les logements en PP et les locaux commerciaux en société. Mais cela implique la création d'un acte de base et tous les frais et démarches qui vont avec.
2. La possibilité d'acheter en indivision avec votre société : pas de co-propriété à créer. Les loyers totaux sont répartis en fonction de la part que chaque entité détient sur l'immeuble. L'avantage est que si vous voulez sortir le bien de la société pour le faire passer dans votre patrimoine privé, vous pouvez bénéficier de droits d'enregistrement réduits.

Dernière modification par Bim (29-11-2018 11:39:03)

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