Participation des propriétaires de garages dans travaux d'isolation/étanchéité

Convaincre qui de quoi ?

A part un dialogue et une lecture attentive de l'acte de base, je n'ai pas la réponse....

Mais je trouve la question très intéressante et j'attends les arguments avec curiosité....

Les arguments pour faire payer les garages:
Ce sont des travaux de copropriété, sur l'enveloppe du batiment. Donc, à charge de tous.

Les arguments pour refuser de payer:
Ce sont des travaux d'isolation. Si l'étanchéité est remplacée, ce n'est pas nécessaire. Le principal est donc l'isolation, à charge de ceux qui en bénéficient, soit les consommateurs de chauffage. Les garages n'ont pas de chauffage à payer. L'accessoire "étanchéité" suit le principal "Isolation". Tout à charge des consommateurs de chauffage.

Si les garages sont des garages séparés de l'immeuble, et que les garages doivent payer l'étanchéité de l'immeuble, l'immeuble devra payer l'étanchéité des garage également. A voir quel est le plus intéressant...

cela change qqchose en matière de copropriété ?

Dans le cadre d'un processus décisionnel d'une AG, la demande de précision se justifie 

Si les travaux d'isolation affectent les parties communes (par exemple un toit), soit qu'ils sont imposés par la loi soit qu'ils ont un caractère conservatoire ou d'administration provisoire, ils peuvent être décidés non pas à la majorité qualifiée  des 2/3 des voix mais à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Texte légal (applicable à partir du 1/1/2019)

art.577-7, § 1., C. civil
"L'assemblée générale décide :
° à la majorité des deux tiers des voix :
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ; "

En Flandre , une loi vise à imposer l'isolation des toits pour 2020.

Merci GT pour cette (nouvelle) excellente intervention.
@luc: je suppose que c'est cette préoccupation-là qui justifie votre question.

À Bruxelles,
Les garages sont au RDC et les appartements au premier étage.
Le toit actuel ne présente pas d’infiltration et semble en bon état.
Aucune obligation légale actuelle d’isoler.
Les propriétaires des appartements ont bien sur fort intérêt à renforcer l’isolation.
Une prime d’isolatioN peut être obtenue, +- 25 % du total !

Dès lors que le toit serait une partie commune dans une copropriété forcée, les frais de son isolation  seront pris en charge par tous les copropriétaires en proportion des quotes-parts dans les parties communes fixées ds l'acte de base à moins que celui-ci ne fixe d'autres règles de répartition.

Une décision de l'AG qui ne prendrait pas en compte la répartition prévue par l'acte de base pourrait, en application de l'art.577-9, §2, C.civil,  être contestée par tout copropriétaire opposant ou abstentionniste lors du vote de l'AG ou même absent lors de sa tenue.

Une fois la décision prise, elle s'impose à tous les copropriétaires. Ils ne peuvent s'y soustraire en refusant de payer les frais d'isolation mais ils peuvent demander au juge, conformément à l'art.577-9, § 2, C. civil, de l'annuler ou de la réformer . 

Il convient de relever que l'article 577-7, 2°, a), C. civil permet à l'AG , à la majorité des 4/5 des voix de décider de modifications aux statuts  en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans cette hypothèse de modification des statuts, un acte authentique (intervention d'un notaire) devra être établi (art 577-4, § 1, al.  1, C. civil).

Par ailleurs, l'art. 577-7, § 6 , 2° ouvre la voie à chaque propriétaire pour demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre. Cette action ne doit pas être introduite ds le délai de 4 mois visé à l'art. 577-9, §2, al 2, C. civil qui vise les actions en annulation ou réformation des décisions de l'assemblée générale.

L'Art. 577-14 CC est impératif et doit être exécuté. La loi de 2018 est donc d'application.

Si vos statuts ne sont pas coordonnés et un CP s'oppose, le risque est grand que vous devez passer par la case JP.

Quelles sont les dispositions légales ?

Art. 577-7, C. civil
§ 1.L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix : (...)
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°; (...)

Art. 577-8, C. civil.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; (...)