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adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

jelou
Pimonaute bavard
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adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

/Bonjour,

J'ai un locataire depuis plus de 15 ans dans un appartement  qui m’appartient.

La garantie locative constituée à l'époque ne reflète plus la réalité d'aujourd'hui , il manque 270€

Faut il lui réclamer d'adapter sa garantie ou laissez courir?

Sachant que le monsieur est seul et devient âgé quid en cas de décès de sa part .


Merci pour vos réponses

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grmff
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

Je n'ai jamais fait adapter la garantie locative du moindre de mes locataires.

Pas non plus de la dame locataire depuis 1975 dont j'ai réactualisé le bail... c'est toujours 2000....francs.


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PIM
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

décès ?: bail pour quelle région ?


Erik DECKERS
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jelou
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

bail région wallonne

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PIM
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

RW (depuis le 1/9/2018): Résiliation de plein droit 3 mois après le décès du locataire


Erik DECKERS
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Himura
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

C'est à vous de voir.
Si cela vous tracasse, vous pouvez demander à votre locataire d'adapter le montant de la garantie, simplement.

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GT
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

A ma connaissance, aucune disposition légale ne prévoit que le montant de la garantie locative puisse être augmenté en cours de bail. Il n'en ira pas de même si le contrat de bail le prévoit. Le maximum (2 ou 3 mois de loyer, selon le mode de constitution) ne pourra être dépassé.

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Himura
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

GT a écrit :

A ma connaissance, aucune disposition légale ne prévoit que le montant de la garantie locative puisse être augmenté en cours de bail. Il n'en ira pas de même si le contrat de bail le prévoit. Le maximum (2 ou 3 mois de loyer, selon le mode de constitution) ne pourra être dépassé.

Il n'est pas question ici de l'augmenter, mais de l'adapter.
Effectivement, la plupart des baux prévoient que la garantie locative est correspondante au niveau du loyer. Lorsque celui-ci est adapté/indexé, il est logique que cette garantie le soit également.

Exemple PIM :

GARANTIE LOCATIVE

Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des formes suivantes de son choix :

• Compte bloqué au nom du Preneur auprès de ...................................…….............……... pour un montant correspondant à ……... mois de loyer (maximum 2 mois de loyer).

• Garantie bancaire pour un montant correspondant à .............. mois de loyer (maximum 3 mois de loyer), selon le procédé suivant : garantie avec reconstitution progressive / garantie résultant d’un contrat-type conclu entre une institution financière et un CPAS.

Même s'il n'est pas d'usage de l'adapter, je ne vois rien qui l'empêche.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

Himura a écrit :
GT a écrit :

A ma connaissance, aucune disposition légale ne prévoit que le montant de la garantie locative puisse être augmenté en cours de bail. Il n'en ira pas de même si le contrat de bail le prévoit. Le maximum (2 ou 3 mois de loyer, selon le mode de constitution) ne pourra être dépassé.

Il n'est pas question ici de l'augmenter, mais de l'adapter.
Effectivement, la plupart des baux prévoient que la garantie locative est correspondante au niveau du loyer. Lorsque celui-ci est adapté/indexé, il est logique que cette garantie le soit également.

Exemple PIM :

GARANTIE LOCATIVE

Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des formes suivantes de son choix :

• Compte bloqué au nom du Preneur auprès de ...................................…….............……... pour un montant correspondant à ……... mois de loyer (maximum 2 mois de loyer).

• Garantie bancaire pour un montant correspondant à .............. mois de loyer (maximum 3 mois de loyer), selon le procédé suivant : garantie avec reconstitution progressive / garantie résultant d’un contrat-type conclu entre une institution financière et un CPAS.

Même s'il n'est pas d'usage de l'adapter, je ne vois rien qui l'empêche.

Le droit n'est pas la logique.
Et la logique n'est pas le droit.

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Bim

grmff
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

PIM a écrit :

RW (depuis le 1/9/2018): Résiliation de plein droit 3 mois après le décès du locataire

Résiliation de plein droit, oui.
Mais si le bien est encore garni, c'est plus compliqué. Il faut l'intervention d'un huissier pour constater que c'est encore occupé ou non. Et le stockage est au frais du propriétaire "en bon p/ère de famille" tant qu'il n'y a pas d'héritiers.

Pour la garantie, le propriétaire peut la faire libérer sur simple requête. Mais même les simples requêtes doivent être déposées par avocat, dont coût également...

Bref, le mieux est de demander aux petits vieux sans famille de faire part de leurs dernières volontés... et de prendre la garantie sur son compte bancaire comme la loi ne l'autorise pas.


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Himura
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

GT a écrit :
Himura a écrit :
GT a écrit :

A ma connaissance, aucune disposition légale ne prévoit que le montant de la garantie locative puisse être augmenté en cours de bail. Il n'en ira pas de même si le contrat de bail le prévoit. Le maximum (2 ou 3 mois de loyer, selon le mode de constitution) ne pourra être dépassé.

Il n'est pas question ici de l'augmenter, mais de l'adapter.
Effectivement, la plupart des baux prévoient que la garantie locative est correspondante au niveau du loyer. Lorsque celui-ci est adapté/indexé, il est logique que cette garantie le soit également.

Exemple PIM :

GARANTIE LOCATIVE

Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des formes suivantes de son choix :

• Compte bloqué au nom du Preneur auprès de ...................................…….............……... pour un montant correspondant à ……... mois de loyer (maximum 2 mois de loyer).

• Garantie bancaire pour un montant correspondant à .............. mois de loyer (maximum 3 mois de loyer), selon le procédé suivant : garantie avec reconstitution progressive / garantie résultant d’un contrat-type conclu entre une institution financière et un CPAS.

Même s'il n'est pas d'usage de l'adapter, je ne vois rien qui l'empêche.

Le droit n'est pas la logique.
Et la logique n'est pas le droit.

Et donc ?
Vous insinuez que la loi est illogique ? (Ce qu'elle n'est pas - et bien au contraire - pour les parties que j'ai pu étudier)

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GT
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

Himura a écrit :

Et donc ?
Vous insinuez que la loi est illogique ? (Ce qu'elle n'est pas - et bien au contraire - pour les parties que j'ai pu étudier)

La loi a sa propre logique (qui n'est ni la mienne ni la vôtre) que la lecture des travaux préparatoires permet parfois de découvrir. Et lorsque la loi et les travaux préparatoires sont muets, la jurisprudence et la doctrine peuvent éclairer.

Dernière modification par GT (09-03-2019 20:57:28)

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GT
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

Mon propriétaires peut-il réévaluer le montant de la garantie locative en cours de bail ?

La garantie ne peut pas être réévaluée en cours de bail, sauf si, deux conditions sont réunies :
1.    le contrat de bail le prévoit;
2.    le nouveau montant ne dépasse pas 2 ou 3 mois de loyer, selon qu'il s'agit d'une garantie en liquide ou sous forme de garantie bancaire (pour connaitre ces seuils, cliquez ici.).

Attention, pour calculer le nouveau plafond de la garantie locative réévaluée, il faut tenir compte non pas du loyer de départ mais du loyer éventuellement indexé (à moins qu'elle n'ait été exclue, l'indexation a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail).

https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … il?o=2773#

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GT
Pimonaute incurable
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

Nicolas Bernard - Dossier garantie locative
Peut-on, à un moment, en cours de bail, réévaluer le montant de la garantie locative et exiger du preneur qu'il rajoute une somme ?

Non, la garantie ne peut être réévaluée en cours de bail, à moins que cette faculté soit prévue dans le contrat de bail et que le nouveau montant ne dépasse pas trois mois de loyer (de manière à respecter le caractère impératif de la loi). Par ailleurs, la clause d'indexation (suivant une formule assez compliquée qui suit l'indice des prix à la consommation) est souvent permise.
Attention, pour calculer le nouveau plafond de la garantie locative réévaluée, il faut tenir compte non pas du loyer de départ mais du loyer éventuellement indexé (à moins qu'elle ait été exclue, l'indexation a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail).

https://dial.uclouvain.be/downloader/do … eam=PDF_01

Qui est Nicolas Bernard ?

http://www.usaintlouis.be/sl/100019.html

Publications de Nicolas Bernard

https://dial.uclouvain.be/DialExport/Po … ite=BOREAL

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Himura
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

On en revient donc à mon message d'hier à 11h43.

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jelou
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

La garantie correspondra à 2 mois de loyer (maximum 3 mois pour la garantie en espèces). En cas d’augmentation du loyer, la garantie sera adaptée proportionnellement.
Elle sera constituée sous la forme suivante

Voilà ce qu'il est indiquer dans mon bail.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

jelou a écrit :

La garantie correspondra à 2 mois de loyer (maximum 3 mois pour la garantie en espèces). En cas d’augmentation du loyer, la garantie sera adaptée proportionnellement.
Elle sera constituée sous la forme suivante

Voilà ce qu'il est indiquer dans mon bail.



Y a t- il eu réelle augmentation du loyer (au sens donné à ce terme par la législation)  ?

https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … rs-de-bail

Art.58, § 1er du Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

" Sans préjudice de l'article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 9, alinéa 1er.
  Si cette révision a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
  Dans le cas de l'article 55, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer."

Indexation du loyer ne signifie pas augmentation de celui-ci.

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jelou
Pimonaute bavard
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

Il y a eu augmentation du loyer suite à une pose de terrasse de 10m2  et autres aménagements .

Augmentation acceptée par le locataire

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GT
Pimonaute incurable
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

jelou a écrit :

/Bonjour,

J'ai un locataire depuis plus de 15 ans dans un appartement  qui m’appartient.

La garantie locative constituée à l'époque ne reflète plus la réalité d'aujourd'hui , il manque 270€

Comment êtes-vous arrivé à ce chiffre de 270 € ?
Quel est le calcul effectué ?

Dernière modification par GT (12-03-2019 16:22:51)

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jelou
Pimonaute bavard
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Re : adaptation de la garantie locative ? / quid si décès locataire ?

270€ c'est la différence entre la garantie locative de 2 mois au départ et ce qu'elle devrait être aujourd'hui 2x le loyer modifié avec les indexations

Mais j'ai compris que je ne pouvais pas tenir compte des indexations pour adapter la garantie.

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