RW: Comment calculer son loyer en Wallonie?

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"Le gouvernement wallon vient de rendre publique la nouvelle grille des loyers. Cet outil indicatif doit guider les propriétaires et les locataires au moment de la fixation du loyer.

Comment correctement évaluer le loyer d’une habitation en Wallonie? Quel montant demander à son futur locataire? Et son bailleur, trop gourmand? Après un premier essai infructueux en 2016 et une remise à plat de la méthodologie par l’actuel gouvernement MR-cdH, la Wallonie vient de rendre publique sa nouvelle grille des loyers.

Une valeur indicative
Présentée par la ministre du Logement Valérie De Bue (MR) vendredi, cette grille, accessible à tout le monde via un module didactique où locataires et propriétaires sont guidés dans l'élaboration de l'habitation et le choix de la localisation du bien afin de calculer le loyer au plus juste, se définit comme un outil indicatif. "Ce n’est pas un outil de régulation du marché. Cette grille va permettre une meilleure rencontre entre l’offre et la demande et éviter les spéculations", insiste la ministre qui voit derrière cette démarche un objectif de transparence du marché. "On donne par exemple au propriétaire une série d’informations par rapport au rendement qu’il pourrait tirer de son investissement." Pour Sébastien Pradella, le directeur du CEHD, le centre d’études en habitat durable de Wallonie qui a réalisé l’outil, cet outil se définit comme une "boussole" qui permet d’éviter les excès.

Sa valeur informelle sera cependant rendue obligatoire dès le moment où un propriétaire fait appel aux aides financières de la Wallonie pour rénover la couverture énergétique de son bien immobilier. "Pour accéder aux primes, le propriétaire devra respecter la grille indicative des loyers", précise la ministre.

De l'ancienne version mise en place par le précédent gouvernement PS-cdH, il n’en reste à vrai dire pas grand-chose. "Elle ne reflétait pas la réalité du terrain, car trop peu exhaustive, aux données dépassées, sur base de critères inadaptés ou insuffisants." La grille extrapolait par exemple la situation sur l’ensemble de la Wallonie uniquement en partant des données récoltées sur les arrondissements de Nivelles et Charleroi. "Il y a avait une surévaluation des loyers dans les zones à forte pression foncière comme le Brabant wallon. A Charleroi par contre, les loyers étaient sous-évalués, ce qui est un signal négatif par rapport à l’attractivité pour les investisseurs", pointe Valérie De Bue.

Il en ressort des différences parfois importantes. Un loyer pour une maison trois façades (2 chambres, 112 m², 1 SDB, 1 WC…) située à Châtelet et précédemment évaluée à 518 euros par mois passe à 563 euros dans la nouvelle grille, soit une variation de 9%. A l’inverse, le loyer d’une villa 4 façades (3 chambres, 120 m², 2 SDB, 2 WC…) localisée à Waterloo passe de 1.233 à 1.020 euros.

4.112 logements passés au crible
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La méthodologie employée par le CEHD se base sur un échantillon de 4.112 logements (2.206 dans la première version), soit 1% du parc locatif wallon. "Chaque logement a été visité. Nous avons collecté entre 40 et 50 points dans ces logements en plus du loyer", explique Sébastien Pradella. Parmi les nouveautés intégrées dans l’analyse, on trouve des critères comme le label PEB, le nombre de WC, les caractéristiques de la cuisine, la présence d’un système de sécurité ou encore la présence d’un balcon ou d’une terrasse. "Le précédent gouvernement avait seulement défini lui-même une liste de 10 critères. Nous avons fait le choix de confier cette définition au CEHD afin d’obtenir des critères qui soient statistiquement significatifs", insiste la ministre qui précise qu’une actualisation des données est prévue chaque année.

Le module tient également compte d’un indice de mobilité dans son analyse. "La desserte en transport en commun influence le loyer. C’est prisé sur le marché locatif."  La grille prend également en compte l’attractivité géographique. Pour un appartement identique (2 chambres, PEB D, 70 m²) situé à Liège, Namur et à proximité de Bruxelles, cet indicateur montre un écart allant de moins 8% à Liège par rapport à Namur et plus 17% entre la périphérie bruxelloise et Namur.

Cet indicateur d’attractivité a d’ailleurs permis aux experts du CEHD d’identifier 19 zones "attractives" en Wallonie.

Notons enfin qu’une marge de négociation de 10% (contre 20% sous l’ancienne version) est laissée aux propriétaires et locataires.