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Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

matteo_i
Pimonaute
Inscription : 01-01-2018
Messages : 20

Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Bonjour, à tous

Je suis en négociation pour un bien de rapport. Maison unifamiliale à l'urbanisme, loué en plusieurs studios , mais permis obtenu pour la création d'un duplex et d'un studio. Si j'achète, est-ce que je dois immédiatement régulariser à l'urbanisme? Quels sont les risques? La situation d’irrégularité traîne depuis longtemps....

Merci à qui aura l’amabilité de me répondre smile

Bon après-midi!

M

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 912

Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Un permis est valable 5 ans (du moins pour commencer significativement les travaux), en RW.
Je ne sais pas pour Bxl.

En somme, si vous dépassez ce délai, vous risquez de supporter l'infraction plus lourdement.

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matteo_i
Pimonaute
Inscription : 01-01-2018
Messages : 20

Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Merci! En fait en RB ça dure que 2 ans...

Je me demandais ce que je risque à ne pas régulariser pendant un premier temps (plus de 2 ans)...En plus, l''un des studios loués ne respecte pas les normes d'habitabilité (hauteur pas suffisant). Tous les locataires ont une garantie CPAS, et j'ai lu sur ce forum qu'il faudrait fuir ces situations.

Je suis très mitigé, car je peux négocier un prix très bon, et il y a beaucoup de potentiel..

HELP!!!! :-)

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Quand un œuf est pourri , il est nécessairement moins cher: il reste non comestible.

A moins que ce ne soit un oeuf de cent ans, qui restera comestible pour un chinois.

Moralité: il y a toujours un acquéreur


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Bim
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Messages : 145

Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Vous risquez une grosse amende ! L'infraction urbanistique est liée au bien et pas au propriétaire qui la commet. Les logements qui y ont été créés sont dans l'illégalité. Vous risquez que vos locataires ne puissent pas se domicilier dans les logements et d'être obligé de remettre en l'état initial, comme maison unifamiliale, et de louer comme tel.

Le mieux serait de transformer en duplex et un studio. Profitez qu'un permis a déjà a été introduit et accepté pour régulariser le bien (c'est le bien qui doit être régularisé, pas l'inverse. A vous lire on comprendrait que ce serait plutôt à l'urbanisme d'accepter le bien sous infraction). Demandez des devis pour les travaux nécessaires et négociez le prix du bien en fonction. Les formalités pour obtenir un permis accepté sont relativement longues. Ici le travail a déjà été fait. Profitez-en.

A votre place je ne garderais pas la configuration actuelle... En plus des amendes possibles, du risque que vos locataires se retrouvent expulsés, etc... quid de votre sens moral vis à vis des autres bailleurs qui respectent les lois et ne louent pas de logements illégaux ? C'est un un peu comme si vous vouliez ouvrir un commerce sans vous inscrire à la BCE, ni demander de numéro de TVA...

Dernière modification par Bim (22-03-2019 09:49:04)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 912

Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Bim a écrit :

Vous risquez une grosse amende ! L'infraction urbanistique est liée au bien et pas au propriétaire qui la commet. Les logements qui y ont été créés sont dans l'illégalité. Vous risquez que vos locataires ne puissent pas se domicilier dans les logements et d'être obligé de remettre en l'état initial, comme maison unifamiliale, et de louer comme tel.

Le mieux serait de transformer en duplex et un studio. Profitez qu'un permis a déjà a été introduit et accepté pour régulariser le bien (c'est le bien qui doit être régularisé, pas l'inverse. A vous lire on comprendrait que ce serait plutôt à l'urbanisme d'accepter le bien sous infraction). Demandez des devis pour les travaux nécessaires et négociez le prix du bien en fonction. Les formalités pour obtenir un permis accepté sont relativement longues. Ici le travail a déjà été fait. Profitez-en.

A votre place je ne garderais pas la configuration actuelle... En plus des amendes possibles, du risque que vos locataires se retrouvent expulsés, etc... quid de votre sens moral vis à vis des autres bailleurs qui respectent les lois et ne louent pas de logements illégaux ? C'est un un peu comme si vous vouliez ouvrir un commerce sans vous inscrire à la BCE, ni demander de numéro de TVA...

A prendre en compte aussi : mettre fin aux baux en cours ne sera pas une mince affaire (si vous achetez).
Je n'ai jamais entendu qu'une mise en conformité urbanistique est une raison de fin de bail - sauf si le montant des travaux est suffisant que pour rentrer dans les conditions d'un préavis pour travaux...

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matteo_i
Pimonaute
Inscription : 01-01-2018
Messages : 20

Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Bim a écrit :

Vous risquez une grosse amende ! L'infraction urbanistique est liée au bien et pas au propriétaire qui la commet. Les logements qui y ont été créés sont dans l'illégalité. Vous risquez que vos locataires ne puissent pas se domicilier dans les logements et d'être obligé de remettre en l'état initial, comme maison unifamiliale, et de louer comme tel.

Le mieux serait de transformer en duplex et un studio. Profitez qu'un permis a déjà a été introduit et accepté pour régulariser le bien (c'est le bien qui doit être régularisé, pas l'inverse. A vous lire on comprendrait que ce serait plutôt à l'urbanisme d'accepter le bien sous infraction). Demandez des devis pour les travaux nécessaires et négociez le prix du bien en fonction. Les formalités pour obtenir un permis accepté sont relativement longues. Ici le travail a déjà été fait. Profitez-en.

A votre place je ne garderais pas la configuration actuelle... En plus des amendes possibles, du risque que vos locataires se retrouvent expulsés, etc... quid de votre sens moral vis à vis des autres bailleurs qui respectent les lois et ne louent pas de logements illégaux ? C'est un un peu comme si vous vouliez ouvrir un commerce sans vous inscrire à la BCE, ni demander de numéro de TVA...

Merci Bim. Donc, les baux viennent d'être renouvelés: est-ce que l’irrégularité actuelle est une raison qui justifie la rupture des baux?

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matteo_i
Pimonaute
Inscription : 01-01-2018
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Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

Himura a écrit :
Bim a écrit :

Vous risquez une grosse amende ! L'infraction urbanistique est liée au bien et pas au propriétaire qui la commet. Les logements qui y ont été créés sont dans l'illégalité. Vous risquez que vos locataires ne puissent pas se domicilier dans les logements et d'être obligé de remettre en l'état initial, comme maison unifamiliale, et de louer comme tel.

Le mieux serait de transformer en duplex et un studio. Profitez qu'un permis a déjà a été introduit et accepté pour régulariser le bien (c'est le bien qui doit être régularisé, pas l'inverse. A vous lire on comprendrait que ce serait plutôt à l'urbanisme d'accepter le bien sous infraction). Demandez des devis pour les travaux nécessaires et négociez le prix du bien en fonction. Les formalités pour obtenir un permis accepté sont relativement longues. Ici le travail a déjà été fait. Profitez-en.

A votre place je ne garderais pas la configuration actuelle... En plus des amendes possibles, du risque que vos locataires se retrouvent expulsés, etc... quid de votre sens moral vis à vis des autres bailleurs qui respectent les lois et ne louent pas de logements illégaux ? C'est un un peu comme si vous vouliez ouvrir un commerce sans vous inscrire à la BCE, ni demander de numéro de TVA...

A prendre en compte aussi : mettre fin aux baux en cours ne sera pas une mince affaire (si vous achetez).
Je n'ai jamais entendu qu'une mise en conformité urbanistique est une raison de fin de bail - sauf si le montant des travaux est suffisant que pour rentrer dans les conditions d'un préavis pour travaux...

C'est ce que j'avais lu. Donc si je ne peux pas mettre fin au baux, ni faire les travaux (car le locataires seront toujours là)...comment pourrais-je m'en sortir?

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Bim
Pimonaute assidu
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Messages : 145

Re : Maison unifamiliale divisé en studios - irrégularité urbanistique (Bruxelles)

matteo_i a écrit :
Himura a écrit :
Bim a écrit :

Vous risquez une grosse amende ! L'infraction urbanistique est liée au bien et pas au propriétaire qui la commet. Les logements qui y ont été créés sont dans l'illégalité. Vous risquez que vos locataires ne puissent pas se domicilier dans les logements et d'être obligé de remettre en l'état initial, comme maison unifamiliale, et de louer comme tel.

Le mieux serait de transformer en duplex et un studio. Profitez qu'un permis a déjà a été introduit et accepté pour régulariser le bien (c'est le bien qui doit être régularisé, pas l'inverse. A vous lire on comprendrait que ce serait plutôt à l'urbanisme d'accepter le bien sous infraction). Demandez des devis pour les travaux nécessaires et négociez le prix du bien en fonction. Les formalités pour obtenir un permis accepté sont relativement longues. Ici le travail a déjà été fait. Profitez-en.

A votre place je ne garderais pas la configuration actuelle... En plus des amendes possibles, du risque que vos locataires se retrouvent expulsés, etc... quid de votre sens moral vis à vis des autres bailleurs qui respectent les lois et ne louent pas de logements illégaux ? C'est un un peu comme si vous vouliez ouvrir un commerce sans vous inscrire à la BCE, ni demander de numéro de TVA...

A prendre en compte aussi : mettre fin aux baux en cours ne sera pas une mince affaire (si vous achetez).
Je n'ai jamais entendu qu'une mise en conformité urbanistique est une raison de fin de bail - sauf si le montant des travaux est suffisant que pour rentrer dans les conditions d'un préavis pour travaux...

C'est ce que j'avais lu. Donc si je ne peux pas mettre fin au baux, ni faire les travaux (car le locataires seront toujours là)...comment pourrais-je m'en sortir?

Préavis pour travaux. Comme dit par Himura, il faut que le montant soit suffisant pour rentrer les conditions. Vu que vous allez "créer" des nouveaux logements, ceux-ci vont devoir respecter toutes les normes actuelles : règlement incendie, normes actuelles de salubrité, normes actuelles PEB, etc... Il est fort probable que le montant nécessaire pour les travaux soit suffisant. A voir avec le permis d'urbanisme qui a été délivré. Une visite au service d'urbanisme vous sera probablement très instructive pour avoir réponses à toutes ses questions. Je ne saurais pas vous en dire plus, je ne connais pas trop les exigences urbanistiques en région bruxelloise...

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