Colocation étudiante et permis de location

Bonjour à tous,

Voilà déjà plusieurs mois que je pense investir dans l'immobilier, que je me renseigne (ici et ailleurs) et puis, il y a un moment, il faut bien se lancer.
Les feux semblent au vert : épargne, banquier, visites, ...

Je compte me lancer dans la colocation étudiante (4 personnes max à priori) en visant des maisons unifamiliale en dessous de 100k (hors travaux) de 80-120m² et à rénover.

De là, j'ai plusieurs questions à poser :

1°) faut-il un permis de location si je fais une colocation étudiante de 4 personnes maximum et que je n'habite pas dans cette maison ?
(je fais référence au Code wallon du logement section 3 article 9 ; les dispositions ne s'appliquent pas si je suis dans le cas 1° ET 2° ou seulement un des deux).

2°) quel type de bail et de pacte de colocation me conseilleriez-vous pour de la colocation étudiante (au vu des réformes des baux) ?

3°) y-a-t-il d'autres choses à prendre en compte lors de ce type d'investissement ?

D'avance, merci pour vos réponses et conseils !