RW - Bail de colocation étudiant

Distinction entre règle impérative et supplétive: voir notre FAQ

J'y lis notamment:
"Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II) sont normalement impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes qu’elles ne le sont pas.", ce qui ne va pas dans le sens de l'énoncé de votre question...

Ah ! Damned !
Je vais lui en parler aussi...

Donc la clause de l'indexation, qui n'est pas impérative, peut être contournée? Malgré qu'il soit mentionné que c'est obligatoire?

Merci GT pour vos précisions de ce jour à 9:40 10.40 pour la RW.
Et si vous trouvez le temps de vérifier pour Bxl et VL, ce serait magnifique.

Indexation du loyer - Décret du 15 mars 2018

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Art. 57
Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret. Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré. Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

    La règle : indexation sauf exclusion prévue expressément par les parties.

Chapitre II – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation

Art. 26
§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ. Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail. Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

    La règle : pas d'indexation sauf convention entre les parties.

Chapitre IV – Dispositions particulières relatives au bail de colocation

Art. 65
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, §3, 59 et 63 du présent décret s’appliquent au bail de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s’appliquent également.

    Parmi ces dispositions, la règle contenue à l'art.57 (cf ci-dessus)

Chapitre V – Dispositions particulières relatives au bail étudiant

Art. 80
Sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d’un an. Il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé moyennant un préavis d’un mois notifié par l’une ou l’autre partie.
Au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation.

Que prévoit, en matière d'indexation, l'arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux ?
Notamment ce qui suit :

Baux de droit commun, de colocation de droit commun et de bail d'étudiant de doit commun :
L'indexation du bail est autorisée si elle a été convenue entre les parties.

Baux de résidence principale, de colocation de résidence principale et étudiant de résidence principale :
Si elle n'a pas été exclue expressément, l'indexation du loyer est autorisée à condition que le bail soit enregistré

Je me pose donc particulièrement la question de savoir s'il est obligatoire de joindre l'annexe

Du §5, peut-on conclure qu'on peut déroger au §2 qui n'est pas impératif? Et donc ne pas joindre cette foutue annexe en mentionnant, par exemple, au bail que le locataire en a pris connaissance ou peut en prendre connaissance sur le site de la région wallonne?

Et si ce n'est pas le cas, quelle est la différence entre une clause impérative et une clause supplétive sur ce point précis?

Question subsidiaire: quelle est la sanction si on ne joint pas cette annexe supplétivement obligatoire?

Question relative à la fin du bail par l'ensemble des colocataires:
La loi est relativement succinte. Elle dit juste "  Art. 67. Lorsque l'ensemble des colocataires mettent fin au <bail>, le congé doit être signé par chacun d'entre eux."
Mais elle ne dit pas si c'est permis pour autant. Ni si le bail peut l'interdire et forcer à ce que le bail de durée déterminée d'un an se poursuive jusqu'à son échéance.

On pourrait se reporter à la clause qui permet à chaque colocataire individuellement de se barrer, mais elle est impraticable en l'espèce:

S'ils partent tous d'un coup, à quel colocataire payent-ils l'indemnité?
Dès lors que ce n'est pas prévu, peut-on prévoir ce qu'on veut?