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RW - Bail de colocation étudiant

grmff
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RW - Bail de colocation étudiant

Je suis en train d'établir un modèle de bail de colocation.

En effet, pour les appartements loués à des étudiants, il y a plusieurs possibilités:
1. Louer l'appart à un étudiant qui est responsable. A charge pour lui de sous-louer les chambres qu'il n'utilise pas. Bail général ou bail étudiant?
2. Louer à un parent qui est responsable. A charge pour lui de sous-louer les chambres. Bail général (puisque le preneur n'est pas étudiant...)
3. Louer chambre par chambre, quitte à être soumis au permis de location. Avec bail étudiant
4. Louer en colocation, donc pas soumis à permis de location si appart de 4 ou moins, et pas soumis à bail étudiant

J'ai choisi la 4e solution (pour l'instant...)

J'ai compris, depuis ma première analyse, que les choix "bail étudiants" et "bail de colocation" s'excluaient mutuellement. Il n'existe pas de bail de colocation étudiant. C'est l'un ou l'autre, mais pas les deux.

Certaines dispositions du bail étudiant sont clairement défavorables au propriétaire:
- Pas d'inscription, refus d'inscription, examen d'entrée raté => bail de droit commun. Ce changement de régime n'est pas défavorable, mais complique tout et rend la relation contractuelle incertaine. Si congé dans ces conditions, pas de d'indemnité.
-préavis de 2 mois et indemnité de 1 mois seulement (contre préavis de 3 mois et 3 mois d'indemnité possible pour le bail de colocation)
- cession de bail autorisée qui ne peut être refusée sans "juste motif"
- pas d'indemnité en cas de décès d'un des parents
- autorisation de sous-louer du bailleur présumée (Erasmus...)
- pas de gestion de l'usage des parties communes.

Nous avons donc choisi le bail de colocation, même s'il peut faire peur aux étudiants, vu la solidarité sur le loyer.

La possibilité de cession du bail (moyennant accord des autres colocataires et du propriétaire) peut faire peur, mais n'est pas si différente de notre pratique actuelle.

Toutes les dispositions spécifiques "bail de colocation" sont impératives.


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Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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grmff
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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Voilà pour l'analyse.
Voici ma question...

J'ai toujours eu un soucis avec les règles impératives et les autres.

Si les règles spécifiques des baux de colocation sont impératives, les règles du chapitre II "Dispositions générales relatives aux baux d'habitation" (bail de droit communs, quoi...) ne sont pas impératives, pour la plupart.

Par exemple:

Section 6. - Indexation
Art. 26. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location (...)
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Cette clause n'est pas impérative. Veut-ce dire qu'on peut y déroger contractuellement?

Même question pour ceci:

Art. 30. Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

Cela veut dire qu'un mail, un sms, un message whattsapp n'est pas valable si le bail le prévoit?
Cela veut dire qu'on ne pourrait imposer, en plus du recommandé ou exploit d'huissier (au choix de celui qui donne le congé), un sms, un mail ou un message whattsapp?


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PIM
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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Distinction entre règle impérative et supplétive: voir notre FAQ

J'y lis notamment:
"Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II) sont normalement impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes qu’elles ne le sont pas.", ce qui ne va pas dans le sens de l'énoncé de votre question...


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grmff
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Re : RW - Bail de colocation étudiant

PIM a écrit :

Distinction entre règle impérative et supplétive: voir notre FAQ

J'y lis notamment:
"Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II) sont normalement impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes qu’elles ne le sont pas.", ce qui ne va pas dans le sens de l'énoncé de votre question...

Certes mon cher Pim, mais cette section 2 est l'ancienne loi nationale relatives aux résidences principales, remplacée depuis par les différentes lois régionales. La FAQ devrait être corrigée. J'en parlerai à celui qui tient, de main de maître tout de même il faut le reconnaître, ce forum et la mine d'information du site. big_smile

Et puis, mon questionnement est relatif à un bail qui ne concerne pas les résidences principales.


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

grmff a écrit :
PIM a écrit :

Distinction entre règle impérative et supplétive: voir notre FAQ

J'y lis notamment:
"Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II) sont normalement impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes qu’elles ne le sont pas.", ce qui ne va pas dans le sens de l'énoncé de votre question...

Certes mon cher Pim, mais cette section 2 est l'ancienne loi nationale relatives aux résidences principales, remplacée depuis par les différentes lois régionales. La FAQ devrait être corrigée. J'en parlerai à celui qui tient, de main de maître tout de même il faut le reconnaître, ce forum et la mine d'information du site. big_smile

Et puis, mon questionnement est relatif à un bail qui ne concerne pas les résidences principales.

Ah ! Damned !
Je vais lui en parler aussi...


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Règle impérative et supplétive - Législation wallonne
Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)

Chapitre II – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation
Art. 3
§2. Le Gouvernement rédige une annexe pour chaque type de baux, contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives aux éléments suivants :
– les dispositions en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d’une règle impérative;

(note : voir l''Arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (publication au MB du 3/0/2018.

Ces annexes précisent :
"Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat. La règle s'applique même si les parties ont prévu autre chose au contrat.
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation précise lorsqu'une règle est impérative.
Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat"

§5. Les §§1er et 3 sont impératifs

Art. 27
§6. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Art. 52
§5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.
§6. Dans le cadre du présent chapitre, les articles 7, 8, 9, 10 et 15 sont impératifs
Chapitre IV – Dispositions particulières relatives au bail de colocation
Art. 74 Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du présent décret sont impératives.
Chapitre V – Dispositions particulières relatives au bail étudiant
Art. 84 Sauf si elles en disposent autrement, les dispositions du présent chapitre sont impératives.

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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Donc la clause de l'indexation, qui n'est pas impérative, peut être contournée? Malgré qu'il soit mentionné que c'est obligatoire?


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

grmff a écrit :

Donc la clause de l'indexation, qui n'est pas impérative, peut être contournée? Malgré qu'il soit mentionné que c'est obligatoire?

IMême question sur l'annexe obligatoire, pas impérative...


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Merci GT pour vos précisions de ce jour à 9:40 10.40 pour la RW.
Et si vous trouvez le temps de vérifier pour Bxl et VL, ce serait magnifique.


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

grmff a écrit :

Donc la clause de l'indexation, qui n'est pas impérative, peut être contournée? Malgré qu'il soit mentionné que c'est obligatoire?

Effectivement perturbant.
A vérifier (par exemple si le fédéral ne resterait pas d'application)


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Indexation du loyer - Décret du 15 mars 2018


Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Art. 57
Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret. Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré. Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

    La règle : indexation sauf exclusion prévue expressément par les parties.

Chapitre II – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation

Art. 26
§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ. Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail. Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

    La règle : pas d'indexation sauf convention entre les parties.


Chapitre IV – Dispositions particulières relatives au bail de colocation

Art. 65
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, §3, 59 et 63 du présent décret s’appliquent au bail de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s’appliquent également.

    Parmi ces dispositions, la règle contenue à l'art.57 (cf ci-dessus)

Chapitre V – Dispositions particulières relatives au bail étudiant

Art. 80
Sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d’un an. Il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé moyennant un préavis d’un mois notifié par l’une ou l’autre partie.
Au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation.

Que prévoit, en matière d'indexation, l'arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux ?
Notamment ce qui suit :

Baux de droit commun, de colocation de droit commun et de bail d'étudiant de doit commun :
L'indexation du bail est autorisée si elle a été convenue entre les parties.

Baux de résidence principale, de colocation de résidence principale et étudiant de résidence principale :
Si elle n'a pas été exclue expressément, l'indexation du loyer est autorisée à condition que le bail soit enregistré

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grmff
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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Je nage toujours en eau trouble en cette matière. J'ai eu des informations juridiques avec un modèle de bail d'une association bien connue que je ne nommerai pas pour éviter d'être injurieux envers des gens de bonne volonté, mais ce modèle de bail ne ressemble à rien.

En grattant, je me rends compte, à ma grande surprise et néanmoins honte, que les "annexes" existent. Moi qui croyais qu'elles n'existaient pas encore, et n'avaient pas été publiées, je ne les ai donc jamais jointes aux baux signés depuis le 1er septembre 2018. Et cela en fait un paquet.

Je me rends compte également que ces annexes font 8 pages, et que cela va faire beaucoup de paperasse pour rien du tout.

D'où la question sur le côté impératif de la chose, qui n'est toujours pas clair pour moi.

A quoi bon faire une différence entre impératif et non impératif, si de toute façon on ne peut déroger (encore celui-là!) à la loi?

Une règle impérative qui mentionne "si ce n'est pas prévu autrement dans le bail", c'est la même chose qu'une règle supplétive qui mentionne la même chose, puisqu'on peut y déroger?


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Je me pose donc particulièrement la question de savoir s'il est obligatoire de joindre l'annexe

CHAPITRE II. - Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
Section 1. - Eléments essentiels du contrat de <bail>
Art. 3. § 1er. Tout <bail> est établi par un écrit.
  Cet écrit contient (...)
§ 2. Le Gouvernement rédige une annexe pour chaque type de baux, contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives aux éléments suivants (....)
Cette annexe est obligatoirement jointe au contrat de <bail>.
  § 3.(...)signer une convention écrite (...)
  § 4. Le Gouvernement arrête un modèle-type de contrat de <bail> à valeur indicative.
  § 5. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.

Du §5, peut-on conclure qu'on peut déroger au §2 qui n'est pas impératif? Et donc ne pas joindre cette foutue annexe en mentionnant, par exemple, au bail que le locataire en a pris connaissance ou peut en prendre connaissance sur le site de la région wallonne?

Et si ce n'est pas le cas, quelle est la différence entre une clause impérative et une clause supplétive sur ce point précis?

Question subsidiaire: quelle est la sanction si on ne joint pas cette annexe supplétivement obligatoire? devil


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Après mûre réflexion, considérant que le paragraphe concernant les annexes à joindre obligatoirement au bail n'est pas impératif, considérant que ces annexes sont d'accès libre sur internet, j'ai décidé, en copie d'un modèle de bail d'un organisme bien reconnu, je ne joindrai pas ces foutues annexes.

Par contre, je vais rajouter un paragraphe comme suit:

Par la signature des présentes, les parties reconnaissent avoir reçu les annexes au bail suivantes: le certificat PEB et les annexes pédagogiques rédigées par le Gouvernement Wallon

Ces annexes ne seront pas soumises à l'enregistrement. 15 pages pour les certificats PEB et 8 pages pour les annexes pédagogiques, faut pas abuser.

De toute façon, aucune sanction d'aucune sorte n'est prévue. Considérant l'intérêt supérieur de la planète et la clause de sauvegarde des forêts, on peut zapper, non? devil


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Re : RW - Bail de colocation étudiant

Question relative à la fin du bail par l'ensemble des colocataires:
La loi est relativement succinte. Elle dit juste "  Art. 67. Lorsque l'ensemble des colocataires mettent fin au <bail>, le congé doit être signé par chacun d'entre eux."
Mais elle ne dit pas si c'est permis pour autant. Ni si le bail peut l'interdire et forcer à ce que le bail de durée déterminée d'un an se poursuive jusqu'à son échéance.

On pourrait se reporter à la clause qui permet à chaque colocataire individuellement de se barrer, mais elle est impraticable en l'espèce:

Art. 68. Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du <bail>, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
  Après la période de trois mois visée à l'alinéa 1er, le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.
  A défaut d'agrément, le colocataire visé à l'alinéa 1er est libéré de ses obligations à l'issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.

S'ils partent tous d'un coup, à quel colocataire payent-ils l'indemnité?
Dès lors que ce n'est pas prévu, peut-on prévoir ce qu'on veut?


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