Achat maison via agence immobilière: visite via journée maison ouverte et offre

evelynev34 · #1 12-05-2019 13:51:32

Bonjour.

Comme le titre l'indique, je suis actuellement à la recherche d'une maison à acheter. Sur le site immoweb, j'ai trouvé LA maison qui pourrait me convenir, au prix qui correspond à mon budget, vendue via agence immo. Deux "soucis" se posent à moi:

Déjà, après avoir pris contact avec l'agent immobilier quelques minutes après que la maison soit apparue sur le site, il m'annonce qu'elle sera visible via une journée "maison ouverte" qui se déroule samedi 18. Vous comprendrez aisément que je me pose des questions à propos de cette pratique, étant donné que si mon coup de cœur se confirme après visite, j'ai peur de passer à côté (car soyons francs: ces journées semblent s'apparenter, à mes yeux, un peu à une vente aux enchères. Surtout que l'annonce mentionne "faire offre à partir de"). J'ai donc envoyé un mail à l'agent, demandant s'il n'y avait vraiment pas moyen de visiter avant cette journée. Je doute qu'il me réponde de manière positive mais qui ne risque rien n'a rien smile .

Autre question que je me pose: jusqu'à quel point faire une offre? Pour information, la maison est en vente à partir de 110.000 euros, sera en ordre concernant l'électricité (sera mise aux normes pour l'acte) et semble avoir été rénovée en profondeur (semble car en photos, c'est trompeur). SI mon coup de cœur se confirme et que la maison vaut le prix proposé, je pensais faire une offre de base à 115.000 et si elle est refusée, monter jusqu'à 120.000 euros. Mais est-ce raisonnable? Je voudrais donc être au mieux préparée et vous demander donc conseil: dois-je donner ces infos à l'agent immobilier et jouer la transparence (pas que je n'ai pas confiance en lui mais ne le connaissant pas, comme sa commission est aussi en jeu…)? Dois je directement parler des 115.000 ou partir de plus bas, sachant que je risque de passer à côté si quelqu'un fait une offre supérieure alors que j'ai le budget nécessaire?

Voilà. Ça fait beaucoup de questions mais c'est notre premier achat et nous nous engageons pour 25 ans. Nous ne voulons donc pas faire n'importe quoi.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses et vous souhaite une excellente journée.

Dernière modification par evelynev34 (12-05-2019 13:55:20)

panchito · #2 12-05-2019 15:08:39

Avant de faire offre: surtout visiter, re-visiter et encore une fois si possible avec un expert. Pour un prix si bas (combien de chambres? Jardin?) c'est impossible qu'elle soit rénovée et aux normes point de vue électrique!
Ensuite, toujours avant de faire offre, toujours vérifier à l'urbanisme si tout est en ordre (pas d'infraction qui expliquerait un prix si bas).

Et de toute façon, ceux qui offriront plus sans aucune condition suspensive (pour l'octroi d'un prêt hypothécaire, par exemple) passeront d'office avant vous).

rexou

evelynev34 · #3 12-05-2019 15:33:53

Certains éclaircissements: Le prix: ce sont ces prix dans ce coin-là vu la superficie (103m², le m² étant estimé à 977 euros (3 chambres, sdb et jardin de 83m²)). L'électricité: il est noté dans l'annonce que l'électricité sera mise aux normes pour l'acte. Quant au reste: nous ferons de toute façon des travaux nous-même et mon mari ayant travaillé longtemps dans le bâtiment saura voir si rénovations au meilleur marché ou pour cacher des défauts plus importants et, le cas échéant, faire les travaux nécessaires. Quant aux clauses j'ai prévu d'y noter sous réserve d'acceptation du crédit (prix de la maison + frais et travaux éventuels), que l'acompte éventuel sera sur un compte chez le notaire de mon choix et me sera rendu en cas de refus du crédit ainsi que sous réserve d'absence d'infractions urbanistiques. J'ai prévu aussi d'ajouter comme clause que la maison doit être dans le même état que lors de la visite précédent l'offre (sous réserve de choses comme la cuisine équipée et les meubles qu'ils vont reprendre en déménageant) ainsi que les locataires éventuels devront être partis pour la signature de l'acte (si locataires il y a).

Merci, en tous cas, pour votre réponse smile .

Dernière modification par evelynev34 (12-05-2019 16:15:52)

rexou · #4 12-05-2019 17:32:01

Vous en avez prévu des choses !
Tout cela avant même d'avoir visité.

La clause suspensive pour l'acceptation de votre prêt vous place à elle seule après toute autre offre, même légèrement inférieure, qui ne comporterait pas cette condition.

Vous demandez un crédit total si je comprends bien : Achat + frais + travaux ? Vous avez déjà abordé le sujet avec votre banquier ? Si non, faites le au plus vite... Si et SEULEMENT SI votre banque (ou toute autre banque) semble se montrer ouverte à votre demande, allez plus loin dans votre projet d'achat... et visitez.. revisitez... et visitez encore !

La journée "maison ouverte" ne va sans doute pas déclencher une avalanche d'offres. Avez-vous déjà visité beaucoup de biens dans cette région ?

Le mobilier de la cuisine équipée fait normalement partie de la vente, sauf si le locataire a fourni les meubles et les reprend...

max11 · #5 12-05-2019 17:47:36

Un coup de coeur sur une annonce et un prix..... jamais bon comme approche !
Le coup de coeur, il vient en visitant un bien, en visitant les alentours, en visitant la région et, surtout, en ayant visité son banquier AVANT de faire une offre !
Si non, le coup de coeur risque de se transformer en crise cardiaque....
L'achat d'une maison, c'est certainement un des achats le plus important d'une vie.
Pensez au temps pris pour choisir une voiture, un vêtement, des chaussures, un ordinateur, une télé, un smartphone....
Quel est le prix d'achat des vôtres ? combien de temps pour le trouver, comparer, essayer, choisir, décider et passer à l'acte ?
Et par rapport à la maison ? 10x 100x 1000x moins.... ?

Voilà le temps qu'il faut pour bien choisir une maison pour 25 ans...

Et si vous ratez celle-ci, c'est que ce n'était pas la bonne et elle s'ajoutera à votre expérience pour un meilleur choix....

Par rapport à votre demande : nous avons vendu un bien sur le principe du faire offre à partir de....
En moins d'une semaine, le prix avait été augmenté de 20% de notre prix de départ....
C'est le but de cette façon de vendre un bien dont le prix du marché est compliqué à définir et qui dépend pour beaucoup des candidats à venir.
Je ne crois pas que le prix de départ est le prix espéré par les vendeurs, il doit être inférieur d'au moins 10% à mon avis voir un peu plus si plusieurs candidats sont présents.

Dernière modification par max11 (12-05-2019 17:52:37)

evelynev34 · #6 12-05-2019 17:54:06

rexou a écrit :

Vous en avez prévu des choses !
Tout cela avant même d'avoir visité.
La clause suspensive pour l'acceptation de votre prêt vous place à elle seule après toute autre offre, même légèrement inférieure, qui ne comporterait pas cette condition.
Vous demandez un crédit total si je comprends bien : Achat + frais + travaux ? Vous avez déjà abordé le sujet avec votre banquier ? Si non, faites le au plus vite... Si et SEULEMENT SI votre banque (ou toute autre banque) semble se montrer ouverte à votre demande, allez plus loin dans votre projet d'achat... et visitez.. revisitez... et visitez encore !
La journée "maison ouverte" ne va sans doute pas déclencher une avalanche d'offres. Avez-vous déjà visité beaucoup de biens dans cette région ?
Le mobilier de la cuisine équipée fait normalement partie de la vente, sauf si le locataire a fourni les meubles et les reprend...

Je tente toujours de prévoir, longtemps à l'avance j'avoue, le probable et l'improbable même parfois smile .

Concernant le crédit, j'ai consulté plusieurs courtiers et ces derniers m'ont donné un montant maximum. En effet, je me suis renseignée pour un crédit "total" (enfin presque puisque j'ai 8000 euros pour les frais d'actes et de notaire. Somme bien dérisoire aux yeux de certains je vous l'accorde). Mais même s'il n'y a pas de travaux immédiats, je préfère prévenir que guérir et donc prévoir ceci dans les clauses.

Ma recherche est assez ciblée donc j'ai peu de biens qui rentrent dans mes désidératas. Bien sûr il y a des choses pas indispensables et je suis prête à revoir mes demandes à la baisse si besoin, je ne suis pas fermée sur le sujet. Donc disons que je n'ai pas visité énormément de biens jusqu'à maintenant. Quoi qu'il en soit, je prévois plusieurs visites: une première pour voir le bien avec mon mari, une seconde avec un expert pour qu'il me donne son avis, et enfin avec des hommes de métier pour les devis si gros travaux immédiats nécessaires (style travaux que mon mari et ma famille ne pourront pas faire eux même tels le toit, les châssis).

Dans le cas qui nous occupe ici, j'avoue avoir eu un coup de cœur par photos mais je ne veux pas non plus acheter un chat dans un sac. Donc mes questions du post initial sont posées dans le cas où tout se passe bien après mes visites et que je décide donc d'acheter le bien.

En tous cas, je tiens à vous remercier pour vos réponses.

panchito · #7 12-05-2019 17:58:04

Evelynev34 a écrit :

Quant aux clauses j'ai prévu d'y noter sous réserve d'acceptation du crédit (prix de la maison + frais et travaux éventuels), que l'acompte éventuel sera sur un compte chez le notaire de mon choix et me sera rendu en cas de refus du crédit ainsi que sous réserve d'absence d'infractions urbanistiques. J'ai prévu aussi d'ajouter comme clause que la maison doit être dans le même état que lors de la visite précédent l'offre (sous réserve de choses comme la cuisine équipée et les meubles qu'ils vont reprendre en déménageant) ainsi que les locataires éventuels devront être partis pour la signature de l'acte (si locataires il y a).

Avec autant de clauses suspensives, vous allez être en-dessous de la pile...

Pour un montant aussi peu élevé, il y a des tas d'amateurs qui savent payer cash, sans aucune clause suspensive.

Le vendeur, vous comprenez bien, n'a aucun intéret à voir dans 4 mois sa vente capoter parce qu'il aurait choisi un candidat avec des clauses suspensives.

Il pourrait tout recommencer à zéro.

En tous cas, voici déjà 10 questions à poser au propriétaire vendeur:

1. Pourquoi les propriétaires vendent-ils ?
2. Combien de temps les propriétaires actuels ont-ils vécus dans l’habitation et quels travaux ont-ils réalisés ?
3. Les aménagements post construction ont-ils été réalisés par un professionnel ou par un amateur du bricolage (le propriétaire, un ami, un voisin, …)
4. Depuis combien de temps cette maison est-elle à vendre ?
5. Quels sont les coûts mensuels de la maison ?
6. Quels sont les vices de la maison ?
7. Quel est le prix des biens comparables dans le voisinage ?
8. Combien y a-t-il de maisons à vendre dans le voisinage ?
9. Quels sont les « vices cachés » du voisinage ?
10. Quelles sont les liaisons avec les transports en communs ?

evelynev34 · #8 12-05-2019 17:58:47

max11 a écrit :

Un coup de coeur sur une annonce et un prix..... jamais bon comme approche !
Le coup de coeur, il vient en visitant un bien, en visitant les alentours, en visitant la région et, surtout, en ayant visité son banquier AVANT de faire une offre !
Si non, le coup de coeur risque de se transformer en crise cardiaque....
L'achat d'une maison, c'est certainement un des achats le plus important d'une vie.
Pensez au temps pris pour choisir une voiture, un vêtement, des chaussures, un ordinateur, une télé, un smartphone....
Quel est le prix d'achat des vôtres ? combien de temps pour le trouver, comparer, essayer, choisir, décider et passer à l'acte ?
Et par rapport à la maison ? 10x 100x 1000x moins.... ?
Voilà le temps qu'il faut pour bien choisir une maison pour 25 ans...
Et si vous ratez celle-ci, c'est que ce n'était pas la bonne et elle s'ajoutera à votre expérience pour un meilleur choix....

Par rapport à votre demande : nous avons vendu un bien sur le principe du faire offre à partir de....
En moins d'une semaine, le prix avait été augmenté de 20% de notre prix de départ....
C'est le but de cette façon de vendre un bien dont le prix du marché est compliqué à définir et qui dépend pour beaucoup des candidats à venir.
Je ne crois pas que le prix de départ est le prix espéré par les vendeurs, il doit être inférieur d'au moins 10% à mon avis voir un peu plus si plusieurs candidats sont présents.

Comme dit plus haut, ça fait plusieurs mois que je me renseigne, essaye de prévoir le maximum d'évènements possibles, préparer mon projet au mieux. Il est bien entendu que même si coup de cœur, je ne vais pas me jeter tête baissée. Quant à ma voiture, smartphone etc, je n'achète que rarement ce genre de choses j'avoue. Du moment que le téléphone permet de recevoir des appels et appeler, ça me va. Il n'y a que ma voiture que j'ai acheté neuve.

Quant à votre remarque qui dit "si vous ratez celle-ci, c'est que ce n'était pas la bonne", c'est ce que je me dit toujours aussi. La bonne ne se trouvera pas en un jour, il faut donc de la patience et bien préparer cet important achat. Rien n'arrive pas hasard et si ce n'est pas celle-là, ça sera une autre smile . Je ne suis pas à la rue de toute façon donc j'ai le temps.

evelynev34 · #9 12-05-2019 18:03:15

panchito a écrit :

Evelynev34 a écrit :
Quant aux clauses j'ai prévu d'y noter sous réserve d'acceptation du crédit (prix de la maison + frais et travaux éventuels), que l'acompte éventuel sera sur un compte chez le notaire de mon choix et me sera rendu en cas de refus du crédit ainsi que sous réserve d'absence d'infractions urbanistiques. J'ai prévu aussi d'ajouter comme clause que la maison doit être dans le même état que lors de la visite précédent l'offre (sous réserve de choses comme la cuisine équipée et les meubles qu'ils vont reprendre en déménageant) ainsi que les locataires éventuels devront être partis pour la signature de l'acte (si locataires il y a).
Avec autant de clauses suspensives, vous allez être en-dessous de la pile...
Pour un montant aussi peu élevé, il y a des tas d'amateurs qui savent payer cash, sans aucune clause suspensive.
Le vendeur, vous comprenez bien, n'a aucun intéret à voir dans 4 mois sa vente capoter parce qu'il aurait choisi un candidat avec des clauses suspensives.
Il pourrait tout recommencer à zéro.
En tous cas, voici déjà 10 questions à poser au propriétaire vendeur:
1. Pourquoi les propriétaires vendent-ils ?
2. Combien de temps les propriétaires actuels ont-ils vécus dans l’habitation et quels travaux ont-ils réalisés ?
3. Les aménagements post construction ont-ils été réalisés par un professionnel ou par un amateur du bricolage (le propriétaire, un ami, un voisin, …)
4. Depuis combien de temps cette maison est-elle à vendre ?
5. Quels sont les coûts mensuels de la maison ?
6. Quels sont les vices de la maison ?
7. Quel est le prix des biens comparables dans le voisinage ?
8. Combien y a-t-il de maisons à vendre dans le voisinage ?
9. Quels sont les « vices cachés » du voisinage ?
10. Quelles sont les liaisons avec les transports en communs ?

Et moi qui pensais que les clauses que je comptais insérer étaient des clauses logiques… apparemment j'en demande beaucoup trop smile . Je peux revoir ces clauses à la baisse mais alors, est-ce que je ne risque pas de me tirer une balle dans le pied dans le cas où il y a infraction urbanistique par exemple? Quant à la clause d'obtention du crédit, j'ai un accord de principe mais si je ne met pas cette clause et que le courtier a parlé trop vite et qu'au final je n'obtient pas le crédit demandé?

Bref, je suppose que ça sera pareil pour toutes les maisons que je vais visiter. Quelles clauses me conseillez-vous de mettre d'office dans ce cas?

Merci d'avoir pris le temps de me répondre.

max11 · #10 12-05-2019 18:06:26

Alors, vous êtes prêtes pour la visite et entrer dans la danse des candidats acquéreurs si elle vous plait vraiment !

Ne vous préoccupez pas des messages vous annonçant passer après les autres avec vos conditions suspensives, elles sont trop importante que pour tenter un coup de poker !

Un conseil par rapport à notre expérience : si la maison vous plait vraiment (et tout ce qui va avec), faites votre offre la meilleure tout de suite et refusez d'entrer dans un processus de négociations par petits pas.

esprit_de_sel

evelynev34 · #11 12-05-2019 18:08:53

max11 a écrit :

Alors, vous êtes prêtes pour la visite et entrer dans la danse des candidats acquéreurs si elle vous plait vraiment !
Ne vous préoccupez pas des messages vous annonçant passer après les autres avec vos conditions suspensives, elles sont trop importante que pour tenter un coup de poker !
Un conseil par rapport à notre expérience : si la maison vous plait vraiment (et tout ce qui va avec), faites votre offre la meilleure tout de suite et refusez d'entrer dans un processus de négociations par petits pas.

Merci pour votre réponse et vos encouragements smile .

max11 · #12 12-05-2019 18:10:16

Et n'hésitez pas à limiter très fortement la durée de votre offre : quelques heures, le lendemain maximum.

Le vendeur est décidé à vendre et il connait son prix. S'il ne vous réponds pas tout de suite, c'est qu'il joue la montre pour attendre de voir si d'autres offres arrivent.
Avec votre délai très court, vous l'obligez à se positionner : soit il accepte, soit il prend le risque que vous ne soyez plus d'accord d'acheter à ce prix

Et pour vous, le risque est nul puisque vous pourrez toujours accepter plus tard que votre échéance, il suffira de signer un accord sur votre offre & son accord

panchito · #13 12-05-2019 18:45:27

Evelynev34 a écrit :

Est-ce que je ne risque pas de me tirer une balle dans le pied dans le cas où il y a infraction urbanistique par exemple?

C'est avant de faire offre que vous devez allez à l'urbanisme pour vous assurer que tout est en ordre.

Après ce sera trop tard....

Si vous devez faire un emprunt hypothécaire, évidemment que vous devez mettre une clause suspensive concernant l'obtention de votre prêt. Dans votre cas, ne pas en mettre serait sucidiare!

Néanmoins, vous passerez après tous ceux qui savent se la payer cash....

Bim · #14 13-05-2019 10:28:10

panchito a écrit :

Evelynev34 a écrit :
Est-ce que je ne risque pas de me tirer une balle dans le pied dans le cas où il y a infraction urbanistique par exemple?
C'est avant de faire offre que vous devez allez à l'urbanisme pour vous assurer que tout est en ordre.
Après ce sera trop tard....
Si vous devez faire un emprunt hypothécaire, évidemment que vous devez mettre une clause suspensive concernant l'obtention de votre prêt. Dans votre cas, ne pas en mettre serait sucidiare!
Néanmoins, vous passerez après tous ceux qui savent se la payer cash....

Les infractions urbanistiques potentielles peuvent être vérifiées par une visite au service urbanistique de la commune concernée comme le mentionne Panchito. Vu la description que vous faite du bien, je suppose qu'il s'agit d'une maison de rangée 2 ou 3 façades. Le point important à vérifier à l'urbanisme est la régularité des annexes et extensions éventuelles de la maison, souvent retrouvées dans ce genre de bien. Comparer l'existent avec ce qui connu de l'urbanisme et vérifier si des permis étaient nécessaires ou non. En général le personnel technique sait bien renseigner et attirer votre attention sur les points importants.

evelynev34 · #15 14-05-2019 15:45:34

Je vous remercie tous pour vos réponses.

Concernant mes recherches, j'en ai une autre en vue MAIS avec beaucoup de travaux à prévoir. La majorité (isolation du toit, étant donné qu'il est neuf je n'aurais que ça à faire de ce côté), changement des châssis (ils sont en simple vitrage) et l'électricité), je pourrais passer par le fond des familles nombreuses pour les faire. Quant au reste (plafonnage, installer une cuisine et une salle de bain), c'est mon mari et ses amis qui le feront, à leur rythme (j'ai la chance d'avoir beaucoup d'hommes de métiers dans mon entourage, du carreleur, au maçon en passant par l'électricien smile ). Au début nous camperions un peu mais bon, après elle serait à notre goût. Nous allons la visiter jeudi.

Je vais donc suivre vos précieux conseils à la lettre et je pense qu'avec ça, je suis parée pour entrer dans le monde des propriétaires smile . Encore merci d'avoir pris le temps de me répondre. Je vous tiens, bien entendu, au courant des suites smile .

Dernière modification par evelynev34 (14-05-2019 15:46:29)

max11

evelynev34 · #16 14-05-2019 15:48:14

Bim a écrit :

Les infractions urbanistiques potentielles peuvent être vérifiées par une visite au service urbanistique de la commune concernée comme le mentionne Panchito. Vu la description que vous faite du bien, je suppose qu'il s'agit d'une maison de rangée 2 ou 3 façades. .

C'est en effet une 3 façades, avec uniquement une maison à gauche de celle que je convoite. C'est dans une petite rue "en cul de sac".

evelynev34 · #17 21-05-2019 08:15:31

Pour vous tenir un peu au courant de l'affaire lol: je n'ai finalement pas visité cette maison samedi. Pourquoi? Parce que je suis passée devant le mercredi, avant une autre visite, et la maison était définitivement bien trop petite pour nous. De plus, l'agent immobilier (la maison visitée mercredi est dans la même agence) nous a bien signifié qu'il avait déjà eu des offres supérieures à ce que j'étais d'accord de mettre pour la maison. C'est donc sans regret.

Merci encore pour vos conseils et je vous tiens au courant de la suite smile .

Edit: du changement: j'ai fait une offre sur une maison, et les propriétaires ont fait une contre proposition que j'ai acceptée. J'en suis donc à la demande de crédit (rentrée jeudi) et j'attends donc la réponse. L'affaire suit donc son cours. Encore un grand merci pour tous vos conseils.

Dernière modification par evelynev34 (25-05-2019 09:18:42)

Achat maison via agence immobilière: visite via journée maison ouverte et offre

Achat maison via agence immobilière: visite via journée maison ouverte et offre

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