BXL: arrivée du bail commercial de courte durée (pop-up stores)

Jusqu’à présent, seules les régions wallonnes et flamandes avaient légiféré sur la matière. Depuis le 25 avril 2019, la Région de Bruxelles-Capitale dispose enfin d’un cadre légal pour les baux commerciaux de courte durée. Il entrera en vigueur dès le 19 mai prochain.

Jusqu’à présent, seuls les baux commerciaux d’une durée de 9 ans ou plus étaient officiellement autorisés à Bruxelles. Cette rigidité était devenue un vrai problème pour le secteur, confronté à une évolution très rapide des pratiques de vente et des habitudes de consommation. Locataires et propriétaires étaient contraints de recourir à des formules contractuelles peu sûres sur le plan juridique, ce qui ne facilitait pas la tâche d’acteurs déjà fragilisés par l’essor du commerce en ligne notamment.

Désormais, le bail commercial dont la durée est égale ou inférieure à un an est autorisé dans la capitale. "Par le biais de cette nouvelle ordonnance, le législateur bruxellois veut faire d’une pierre cinq coups: dynamiser le commerce, lutter contre la vacance commerciale, encadrer juridiquement une situation de fait, encourager les jeunes entrepreneurs à se lancer et permettre l’éclosion des concepts innovants”, précisent Bruno Duquesne et Catherine Matton, avocats spécialisés chez CMS.

Selon les deux spécialistes, la nouvelle législation va surtout permettre au phénomène des pop-up stores de se développer en toute sécurité là où ils sont quasi les plus nombreux. Ce phénomène connaît un engouement tout particulier depuis quelques années, tant dans les “dents creuses” des centres-villes que dans les espaces momentanément vides des galeries commerciales.

Côté locataire, la formule flexible permet de ne s’engager que le temps d’une saison ou d’une année, pour tester un lieu ou un nouveau concept. Côté propriétaire, tout vaut mieux que le vide locatif, qui est une perte commerciale sèche, souvent vecteur d'insécurité, et peut rapidement faire tache d’huile, surtout dans une galerie commerciale. Côté consommateur enfin, les nouvelles expériences sont de plus en plus des produits d’appel.

Copié-collé des autres Régions

La spécificité des pop-up stores avait déjà été cadrée légalement en Flandre dès 2016, puis en Wallonie à partir de 2018. Selon les avocats spécialisés de CMS, il est étonnant que la Région bruxelloise, qui compte pourtant de nombreux centres commerciaux et de multiples enseignes, ait été la dernière à légiférer sur cette matière.

Jean-Luc Roisin, le patron de l’enseigne éphémère Chronostock, ne s'étonne plus pour si peu:“Ça fait dix ans qu’on se débrouille sans cadre juridique. Et on a, sur le tas, progressivement noué de bonnes relations contractuelles avec les propriétaires ouverts à ce genre de bail éphémère. Pour l’instant, par exemple, la fermeture de toutes les boutiques CoolCat les oblige à activer des baux provisoires pour éviter les vides locatifs en nombre”, commente ce commerçant 'coucou' de la première heure, qui vient de se loger notamment dans les murs délaissés récemment par Desigual sur le Goulet Louise. Pour lui, la nouvelle ordonnance, qui arrive bien tard, a juste comblé un vide législatif. Et de conclure: “La Wallonie a copié la Flandre, et Bruxelles arrive comme les carabiniers. On aurait préféré la simultanéité, mais c’est déjà pas mal que, pour une fois, les législations soient alignées et quasi identiques”. Un avis largement partagé par les avocats de CMS.

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Nos modèles de baux de ce type existent déjà pour la Flandre et la Wallonie. Ceux pour Bruxelles seront disponibles bientôt.