Caution solidaire - bailleur personne morale

hjuilpoter · #1 29-05-2019 23:51:45

Bonjour,

J'ai un ami qui compte mettre en location un studio à une personne qui va y affecter sa résidence principale. Etant donné ses revenus assez faibles, son père se porte caution solidaire de ses obligations.

Jusque là, rien d'extraordinaire, la question a déja été abordée sur le forum et si j'ai bien compris, il faut :

- ajouter la caution solidaire dans les comparants en début de bail

ET
C. Caution solidaire et indivisible des obligations du (des) Preneur(s) :
…………………………………………………………………………………..
(Nom, deux premiers Prénoms, Domicile, Lieu et date de naissance)
se déclare(nt) solidairement et indivisiblement solidaires de toutes les obligations des Preneurs dans le cadre du présent bail

- ajouter une clause caution en fin de bail

CLAUSES PARTICULIERES
19. CAUTION SOLIDAIRE
La(es) caution(s) …………………………………………………………………………………..
(Nom, deux premiers Prénoms, Domicile, Lieu et date de naissance)
qui déclare(nt) se porter caution(s) solidaire(s) et indivisible(s) de toutes les obligations du preneur résultant du présent bail, dont elle(s) reconnai(ssen)t avoir pris connaissance, et de ses suites. Par dérogation à l’article 1740 du Code civil, la (ou les) caution(s) marque(nt) expressément son (leur) accord au maintien de ses (leurs) obligations en cas de reconduction, prorogation, prolongation, etc. du présent bail."

- ajouter une partie caution en fin de bail (en plus du bailleur et du preneur) et lui faire écrire "Bon pour caution solidaire avec le Preneur de toutes ses obligations" + sa signature.

Par contre, il possède ce studio non pas en personne physique, mais en société, ce qui apparemment fait de lui un bailleur professionnel. Il faut alors remplir un document supplémentaire au contrat de bail : un contrat de cautionnement.
Je n'ai trouvé que ce document-type sur internet, qu'en pensez-vous ?
Qu'en est-il du montant maximum à indiquer ainsi que la durée ?

En vous remerciant par avance.

rexou · #2 30-05-2019 07:50:04

Le fait de posséder en personne morale ne l'empêche pas de faire un bail à titre de personne physique il me semble. Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...

Plus simple : indiquez donc père et fils dans les preneurs, et mentionnez éventuellement que seul le fils y établira sa résidence. Les preneurs auront de facto des obligations solidaires.

PIM · #3 30-05-2019 07:57:46

rexou a écrit :

Le fait de posséder en personne morale ne l'empêche pas de faire un bail à titre de personne physique il me semble. Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Plus simple : indiquez donc père et fils dans les preneurs, et mentionnez éventuellement que seul le fils y établira sa résidence. Les preneurs auront de facto des obligations solidaires.

@rexou: ce sont les modalités pratiques de la caution qui sont différentes lorsque le bailleur est une société.
Cela doit faire l'objet d'une convention séparée, reprenant certaines mentions obligatoires.
Et comme vous êtes le roi de l'artifice, vos solutions préconisées sont pragmatiques, mais ne sont pas de la rigueur escomptée par hjuilpoter...

@hjuilpoter : je n'ai pas de modèle de ce type. Sorry. Mais d'autres intervenants peut-être ?

rexou · #4 30-05-2019 08:03:59

@PIM : Mes deux solutions présentent l'avantage d'être simples et de couvrir parfaitement le bailleur en cas de problème. Deux personnes sont solidairement responsables de toutes les obligations du bail. Et mentionner les deux preneurs (dont un seul prend domicile) est parfaitement légal.
Simple, légal et efficace... que vouloir de plus ? smile

rexou · #5 30-05-2019 08:10:55

PIM a écrit :

ce sont les modalités pratiques de la caution qui sont différentes lorsque le bailleur est une société.

Lesquelles modalités pratiques limitent la responsabilité du garant envers le bailleur, si je suis bien informé. Pas vraiment de l'intérêt du bailleur.
J'aime la simplicité et le pragmatisme en ce qui me concerne, mais bien sur, chacun reste libre de ses choix.
Et qui plus est, ce n'est en rien une infraction à la loi.

jacq · #6 31-05-2019 16:52:04

rexou a écrit :

Le fait de posséder en personne morale ne l'empêche pas de faire un bail à titre de personne physique il me semble. Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Plus simple : indiquez donc père et fils dans les preneurs, et mentionnez éventuellement que seul le fils y établira sa résidence. Les preneurs auront de facto des obligations solidaires.

Fiscalement vous êtes dans l'erreur total, seul la SPRL a le droit de louer.
Si vous utilisez le bail de PIM il faut indiquer Propriétaire SPRL X représenté par mr Durant gérant.
Locataire Mr Dupont jean.
En fin de bail les deux parties signent et en dessous des deux signatures vous indiquez Mr Dupont Gérard domicilié rue des sapins a Bruxelles se porte caution et solidaire et signe.+ copie de la carte d'identité
Lors de l'enregistrement du bail le propriétaire doit se munir des statuts de sa société +copie de sa carte identité et ainsi que celle du locataire recto verso + l'état des lieux en deux exemplaires rédigé par un expert agréé.

PIM · #7 31-05-2019 17:03:26

jacq a écrit :

En fin de bail les deux parties signent et en dessous des deux signatures vous indiquez Mr Dupont Gérard domicilié rue des sapins a Bruxelles se porte caution et solidaire et signe.+ copie de la carte d'identité

Non, Jacq: cette procédure-là n'est pas valable, à l'égard de la caution, si le bailleur est une société: il faut un document séparé qui reprend des mentions obligatoires
.

jacq · #8 31-05-2019 17:35:43

PIM a écrit :

jacq a écrit :
En fin de bail les deux parties signent et en dessous des deux signatures vous indiquez Mr Dupont Gérard domicilié rue des sapins a Bruxelles se porte caution et solidaire et signe.+ copie de la carte d'identité
Non, Jacq: cette procédure-là n'est pas valable, à l'égard de la caution, si le bailleur est une société: il faut un document séparé qui reprend des mentions obligatoires
.

Donc si j'ai bien compris votre réponse en plus du bail il faut un écrit signé par la personne qui se porte caution et solidaire des engagements du locataire entrant.
Pour l'enregistrement le N° d'entreprise est suffisant et doit être indiqué en dessous du nom de la société qui loue.
Avez vous un modèle de convention de caution qui reprend les mentions obligatoires, qui suivant votre réponse doit être annexé au bail.

hjuilpoter · #9 02-06-2019 09:25:25

Bonjour,

Merci pour votre aide, ce forum est une vraie mine d'or.

La solution d'indiquer le père en tant que preneur parait en effet beaucoup plus simple mais est apparemment devenue un peu caduque selon cet article.

Les droits des baux bruxellois et wallons permettent aux colocataires de se libérer facilement de leurs obligations moyennant un préavis – de trois mois en Wallonie et deux à Bruxelles. Pour éviter cela, le cautionnement est donc une bonne alternative.

GT, jacq

GT · #10 02-06-2019 09:44:46

hjuilpoter a écrit :

Bonjour,
Merci pour votre aide, ce forum est une vraie mine d'or.
La solution d'indiquer le père en tant que preneur parait en effet beaucoup plus simple mais est apparemment devenue un peu caduque selon cet article.
Les droits des baux bruxellois et wallons permettent aux colocataires de se libérer facilement de leurs obligations moyennant un préavis – de trois mois en Wallonie et deux à Bruxelles. Pour éviter cela, le cautionnement est donc une bonne alternative.

Même si je n'étais pas intervenu sur ce point, cette difficulté ne m'avait pas échappé.
Je suis heureux que vous ayez conscience de celle-ci. Je me sens moins seul.

Dernière modification par GT (02-06-2019 09:50:56)

jacq

rexou · #11 02-06-2019 22:45:33

jacq a écrit :

Fiscalement vous êtes dans l'erreur total, seul la SPRL a le droit de louer.
Si vous utilisez le bail de PIM il faut indiquer Propriétaire SPRL X représenté par mr Durant gérant.
Locataire Mr Dupont jean.
En fin de bail les deux parties signent et en dessous des deux signatures vous indiquez Mr Dupont Gérard domicilié rue des sapins a Bruxelles se porte caution et solidaire et signe.+ copie de la carte d'identité
Lors de l'enregistrement du bail le propriétaire doit se munir des statuts de sa société +copie de sa carte identité et ainsi que celle du locataire recto verso + l'état des lieux en deux exemplaires rédigé par un expert agréé.

La société Machin peut parfaitement louer à Mr XX qui signe un bail en se mentionnant en qualité de bailleur, sans autre mention d'un éventuel autre propriétaire.

Il suffit d'établir deux baux distincts. Le premier bailleur est le proprio effectif. Le second bailleur est le locataire principal (mais ne mentionne pas ce détail dans le bail).

Et ceci sans faire enregistrer quoique ce soit.

Et vous pouvez mentionner deux preneurs : père et fils, dont seulement l'un d'eux se domicilie sur place.

Je suis propriétaire à titre de personne physique. Je suis aussi administrateur d'une ASBL. Il m'est arrivé de louer un bien (bureau) en mentionnant le bailleur = ASBL. Et j'avais aussi établi un document disant que je (personne physique et propriétaire) mettais gratuitement à la disposition de mon ASBL le bien dont question. Ceci durant plusieurs années, jusqu'à ce qu'à l'issue d'un contrôle fiscal, la société s'est vue taxée sur le loyer perçu durant cet exercice fiscal. J'en suis donc revenu à une location plus classique.

Si vous prenez une feuille blanche avec deux colonnes, vous inscrivez à droite les avantages et à gauche les inconvénients... cela aidera à relativiser et orienter votre choix.

Ah, une question : mon erreur fiscale m'expose à quelles sanctions ? Dans la pratique comme en théorie... Le défaut d'enregistrement, c'est 25 euros... mais c'est un maximum tout théorique.

jacq · #12 03-06-2019 07:31:50

rexou a écrit :

Le fait de posséder en personne morale ne l'empêche pas de faire un bail à titre de personne physique il me semble. Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Plus simple : indiquez donc père et fils dans les preneurs, et mentionnez éventuellement que seul le fils y établira sa résidence. Les preneurs auront de facto des obligations solidaires.

J'ai relevé dans votre réponse:

Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Donc n'importe qui peut faire un faux et se dire propriétaire, d’ailleurs ont ne m'a jamais demandé mon titre de propriété.
Comment le bureauu de l'enregistrement peut il vérifier votre titre de propriété smile

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