Locataires et propriétaires bruxellois, voici ce qui vous attend

Réaction du SNPC, dans un communiqué de presse, suite à cette déclaration de Politique Régionale:

Relations propriétaires-locataires à BRUXELLES

Le SNPC sera plus que vigilant et il appartiendra aux bailleurs de se défendre et de faire valoir leurs droits avec nous !

La nouvelle majorité bruxelloise vient de présenter son programme pour les 5 années à venir.

Dans les CRI des mois d’avril, mai et juillet, nous n’avions pas manqué de vous faire part de nos craintes - dans un premier temps sur base des sondages, et dans un second temps des résultats - quant aux mesures que certains entendaient mettre en œuvre s’ils gagnaient les élections et formaient les majorités. Nous en avons la confirmation avec le volet logement (voir détail dans le prolongement de la présente communication) de la nouvelle majorité bruxelloise (PS-ECOLO-DEFI-GROEN-SPA et OPEN VLD).

Certes nous échappons provisoirement à certaines menaces :
- un encadrement généralisé des loyers, les grilles indicatives devenant contraignantes ;
- la suspension des expulsions en hiver sans compensation et encore, le principe sera envisagé ce qui ne veut pas dire adopté (mesure qui coûterait très cher aux communes et CPAS) ;
- un permis de location pour tous les logements dans certains quartiers.

Par contre, comme le présageaient les programmes du PS et d’ECOLO, nous devrons être très vigilants. Les aspects séduisants de « paritaire » et de « discussions propriétaires-locataires » au mieux révèlent un idéalisme naïf et au pire cachent de nombreux pièges et nous nous y sommes toujours opposés.

Parmi les autres passages qui – c’est peu de le dire – ne nous ont pas séduits, on notera :
- « Le Gouvernement évaluera la mise en œuvre de la réforme du bail et proposera les modifications nécessaires afin de garantir le droit au logement à un loyer raisonnable, en luttant contre les loyers abusifs ».
- « Dans ce cadre, le Gouvernement mettra en place un mécanisme de conciliation locative gratuite au travers d’une commission paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires. L’accès à la justice, tant financier que temporel devenant difficile, cette commission aura pour mission d’évaluer, à la demande d’une des parties, la justesse du loyer au regard des critères de la grille de référence et, en cas d’écart entre le loyer de référence et le loyer réel, tentera de concilier les parties. »
- « Un enregistrement des logements mis en location sera mis en œuvre au regard de cet objectif ».

Par ailleurs d’ores et déjà plusieurs discriminations évidentes apparaissent :

Tout d’abord : « Le Gouvernement est également favorable à faciliter l’accompagnement des locataires, par les associations de défense de leurs intérêts, devant les Justices de paix. Il sollicitera le Gouvernement fédéral à cet égard. »
Et pourquoi pas pour les bailleurs ?!
Tenant compte du fait que les associations de défense des locataires sont multiples et pour la plupart subsidiées par les pouvoirs publics – contrairement à la seule association de défense des propriétaires – nous nous étonnons de voir ainsi ces pouvoirs publics financer la défense des locataires contre les propriétaires.

Pour ce qui est de la mise en place d’une commission locative paritaire, le SNPC l’avait dit aux négociateurs bruxellois, il est contre. Il ne peut être question de quelque manière que ce soit d’empêcher les bailleurs d’aller en justice ou de leur mettre des obstacles pour ce faire.

Vient ensuite la notion de loyers « abusifs » qui interpelle. Il serait question d’apprécier la justesse du loyer par rapport aux grilles, etc.
Au-delà des lacunes de ces grilles que nous avons dénoncées et du fait qu’elles ne sont pas représentatives du marché locatif, qu’en sera-t-il des loyers inférieurs à ceux proposés par les grilles ? Il faudra dans ce cas appliquer la même logique et permettre aux bailleurs de revoir alors leurs loyers à la hausse. Il est en effet légitime qu’ils puissent tirer un loyer correct de leur bien (ce que la grille est censé déterminer) pour leur permettre d’entretenir celui-ci, de l’améliorer (performance énergétique) et d’en recevoir un revenu complémentaire raisonnable.
Nous l’avons dit et redit, l’approche ne sera pas à sens unique en matière de grilles indicatives ou autres des loyers.

Le SNPC entend dès lors suivre de près les dossiers et il réagira utilement.

Au besoin, comme nous l’avons fait dans le cadre du saut d’index de loyer en Région wallonne, il introduira tout recours utile.
Mais il appartient aussi aux propriétaires de se rassembler et de se mobiliser pour défendre leurs droits élémentaires.

Patrick WILLEMS, Secrétaire Général                    Olivier HAMAL, Président

Annexe : extraits de la déclaration de politique générale commune au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale et au Collège réuni de la Commission communautaire commune. LÉGISLATURE 2019-2024

GARANTIR L’ACCES AU LOGEMENT A UN COUT RAISONNABLE, ET A DES INFRASTRUCTURES PUBLIQUES DE PROXIMITE

Le droit au logement est un droit constitutionnel et fondamental. La concrétisation de ce droit est une priorité pour le Gouvernement. A cet égard, la Région n’entend pas opposer locataires et propriétaires ou opérateurs publics et secteur privé. A l’inverse, la Région veut fédérer l’ensemble des forces vives afin de répondre à cet enjeu urbain.

La Région mènera une politique du logement et de revitalisation urbaine ambitieuse et volontariste à travers :
– Un plan d’urgence pour la politique sociale du logement ;
– Une politique de soutien à la qualité et à l’accessibilité du marché locatif ;
– Une politique de revitalisation urbaine qui place le quartier au centre ;
– Une politique innovante d’accès à la propriété.

Pour mettre en œuvre cette politique, le Gouvernement veillera à recentrer chacun des opérateurs publics sur son cœur de mission.  Un plan d’urgence pour la politique sociale du logement. La nécessité d’accroître le parc de logements publics se fait de plus en plus criante. Plus de 43.000 ménages bruxellois sont en effet actuellement inscrits sur la liste d’attente pour un logement social. L’augmentation du nombre de logements sociaux en particulier ne peut se réaliser par la seule construction de nouveaux biens. A côté de la production de nouvelles unités de logement, la rénovation du bâti existant et sa réaffectation constitueront un axe fondamental de l’action gouvernementale. Le Gouvernement entend fixer des objectifs clairs à travers un plan d’urgence pour la politique sociale du logement, avec un objectif de pouvoir apporter une solution concrète à 15.000 ménages bruxellois en attente d’un logement social. Afin de pouvoir mieux accompagner chaque ménage, la Région renforcera la gestion administrative centralisée des inscriptions.

En priorité, la Région mettra en œuvre un plan ambitieux de création de logements sociaux et de « socialisation » du parc locatif. A terme, il conviendra de disposer de 15% de logements à finalité sociale sur l’ensemble du territoire régional répartis de manière équilibrée par commune et par quartier. Plus largement, ce plan d’urgence s’axera autour de plusieurs chantiers prioritaires, pour lesquels le Gouvernement garantira les moyens budgétaires et humains nécessaires. Tout d’abord, le Gouvernement s’engage à remettre en état locatif l’ensemble des logements sociaux existants notamment en veillant à éliminer les obstacles et à raccourcir les délais de réalisation.

Par ailleurs, le Gouvernement élaborera, dès l’entame de la législature, une stratégie régionale d’acquisition-rénovation de logements. L’objectif est de mettre, sur le marché locatif social, de nouveaux logements dans un délai répondant à l’urgence. A cet effet, un appel public sera lancé d’ici l’été 2020 pour acquérir des logements existants ou en cours de production. Un périmètre de préemption généralisé sera également établi en vue de favoriser les opérations visant le bâti existant. La politique de revitalisation urbaine sera également mobilisée dans cet objectif.

Dans les communes où la part de logements sociaux est inférieure à l’objectif de 15% et où les indices socio-économiques sont plus élevés que la moyenne régionale, les charges d’urbanisme seront obligatoirement consacrées à la création de logements sociaux ou à finalité sociale. Pour les projets impliquant au minimum 25% de logements publics, des procédures accélérées sur le plan urbanistique pourront être prévues.

Le Gouvernement favorisera les initiatives d’occupations temporaires à caractère social, tout en visant à assurer la pérennité du parc social de logements sur le long terme. Le Gouvernement soutiendra également les ménages en attente de logement social en développant l’offre de logements en AIS. La réglementation sur le droit de gestion publique sera revue en vue de prévoir, dans le cadre de la lutte contre les logements insalubres et inoccupés, un mécanisme de mise en gestion forcée auprès d’une commune ou d’une AIS. Par ailleurs, le Gouvernement veillera également à revoir les conditions de mise en gestion auprès d’une AIS en vue de prévoir, pour les logements neufs, une option d’achat en fin de période et, pour l’ensemble des logements, un droit de préférence en cas de mutation, afin de pérenniser le parc locatif social.

Une politique de soutien à la qualité et à l’accessibilité du marché locatif

Le bail est devenu une compétence régionale suite à la VIe Réforme de l’Etat, ce qui doit nous inviter à repenser notre politique du logement de manière intégrée. L’ensemble de ces outils et politiques nécessitent d’être intégrés dans une même stratégie qui soutienne une logique conventionnelle et une gestion paritaire, entre bailleurs et locataires, du secteur locatif privé.

Le Gouvernement évaluera la mise en œuvre de la réforme du bail et proposera les modifications nécessaires afin de garantir le droit au logement à un loyer raisonnable, en luttant contre les loyers abusifs.

Aujourd’hui, le modèle des Agences immobilières sociales (AIS) constitue, pour des logements à loyers modérés, un premier exemple d’une logique conventionnelle où les pouvoirs publics s’engagent à couvrir une partie des risques portés par les bailleurs afin d’agir à la baisse sur les loyers demandés aux locataires. D’autres exemples, comme les logements conventionnés auprès de l’Agence nationale de l’habitat en France répondent d’une logique de conventionnement avec les pouvoirs publics.

C’est une logique que le Gouvernement entend généraliser au marché locatif général, en déterminant les régimes spécifiques d’aides publiques au regard des publics-cibles visés. Pour soutenir cette approche intégrée, la connaissance du marché locatif constitue, pour les pouvoirs publics, un outil essentiel de détermination de sa politique de soutien aux bailleurs et aux locataires. Le Gouvernement constituera à cet effet, à brève échéance et au travers de protocoles d’accord avec les institutions concernées (administrations publiques régionales et fédérales, secteur bancaire), une base de données centralisée permettant d’avoir une image fidèle du marché locatif (baux, loyers, garanties, état des lieux, PEB, permis, etc.). Cette base de données servira à assurer une plus grande transparence du secteur immobilier, en particulier du marché locatif.

Le Gouvernement proposera une réglementation visant à clarifier le métrage précis des logements et leur identifiant unique. Un enregistrement des logements mis en location sera mis en œuvre au regard de cet objectif. La grille de référence des loyers sera déterminée sur la base de ces données complètes, et sa publicité sera renforcée.

En parallèle, après évaluation de la faisabilité, le Gouvernement proposera la création d’un Fonds public de garantie locative qui aura pour ambition de centraliser et mutualiser, à terme, l’ensemble des garanties locatives constituées, tant pour les logements publics que pour les logements privés. Cette institution publique agira comme guichet unique en matière de logement pour les bailleurs et les locataires en assurant le dépôt simultané de la garantie locative, du bail et de l’état des lieux de chaque logement. Le modèle de gestion de ce fonds sera paritaire et associera bailleurs et locataires. Dans l’intervalle, le mécanisme actuel de constitution progressive des garanties locatives, organisé par le Fonds du Logement, sera renforcé en partenariat avec les CPAS.

Dans ce cadre, le Gouvernement mettra en place un mécanisme de conciliation locative gratuite au travers d’une commission paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires. L’accès à la justice, tant financier que temporel devenant difficile, cette commission aura pour mission d’évaluer, à la demande d’une des parties, la justesse du loyer au regard des critères de la grille de référence et, en cas d’écart entre le loyer de référence et le loyer réel, tentera de concilier les parties.

Le Gouvernement est également favorable à faciliter l’accompagnement des locataires, par les associations de défense de leurs intérêts, devant les Justices de paix. Il sollicitera le Gouvernement fédéral à cet égard.
En matière de régulation du marché locatif, le Gouvernement établira, en concertation avec les représentants des bailleurs et des locataires, une politique de conventionnement des logements dont les loyers sont conformes à la grille de référence. L’objectif est que l’ensemble des aides publiques favorables aux logements privés mis en location soient réservées au bénéfice des bailleurs conventionnés.

L’opportunité d’un principe d’adhésion a priori à la convention sera analysée au regard des objectifs de la réforme et de sa mise en œuvre.

Enfin, le Gouvernement triplera les moyens mis à disposition de la Direction de l’inspection régionale du logement (DIRL), afin d’améliorer, en concertation avec les communes, la lutte contre les logements insalubres et les marchands de sommeil. A cet effet, le Gouvernement établira les modalités d’une certification permettant d’attester, sur la base volontaire des propriétaires, de la conformité du logement au regard du Code du Logement. De plus, afin de lutter contre la vacance immobilière, le Gouvernement continuera la mise en place d’observatoires de logements inoccupés dans les 19 communes, qui seront centralisés au niveau régional. Les pouvoirs publics devront être exemplaires et faire le cadastre, chaque année, de l’ensemble des bâtiments inoccupés.