Plus-value; la formule magique svp?

Bonjour,

pour un immeuble à ixelles,
38 lots dont 1 commerce rdc,

Notre syndic, nous explique que si on fait rénover la façade (on la déjà repeinte en 2008),
on obtiendra une certaine plus-value de notre bien.
Il va même jusqu’à essayer de nous fourguer une étude d'un bureau d'architecte au prix de 4.000€.
Alors qu'on ne lui avait rien demandé et que ce n'était pas à l'odj!
Bref l'AG a refusé, n'importe quoi!

Sachant;
que nous venons de rénover (rafraîchir) les communs, peintures, plafonds et éclairages, sans plus,
que nous avons 'enfin' mis l'ascenseur en conformité,
que nous avons rénové terrasses et toiture,
le tout ces 2 dernières années.

Comment j'estime une plus-value pour mon bien et surtout comment augmenter le loyer et quelle augmentation puis-je appliquer,
et
à partir de quel montant (taux) de frais (rénovations diverses et lift) puis-je dire par exemple
le loyer est augmenté de 20% car j'ai rénové ou mon bien vaut autant maintenant (ma quote part pour TOUS ces travaux n' excède pas 3000€ sortis du fdr bien sur)
Faut-il un juge, un expert?

d'avance merci!