forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

JBLLN
Pimonaute
Inscription : 31-08-2019
Messages : 6

Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Hi,

Dans le contrat de bail, il est stipulé :
"
ARTICLE 15  —  ENREGISTREMENT
Le propriétaire prend en charge les formalités de l’enregistrement et les frais éventuels qui y sont liés.
Le propriétaire fait enregistrer le bail dans les 2 mois de sa signature, ainsi que les annexes signées et, le cas échéant, l’état des lieux d’entrée.  Il remet une copie des documents enregistrés au locataire.
Dans le cas d’un bail de 9 ans, qui n’est pas enregistré dans les 2 mois de sa signature, le locataire peut quitter les lieux loués, sans préavis et sans indemnités.
Il informera toutefois le propriétaire, par lettre recommandée, de la date de son départ au moins un mois à l’avance.
"
Les faits :
Le bail 3-6-9 a été signé le 4 juin 2009 et a démarré au 1 juillet 2009.
L'enregistrement a été fait le 6 novembre 2009.
Le bail a été reconduit tacitement au 1 juillet 2018 pour une période de 3 ans.
Le problème:
Le locataire m'a donné son renom et revendique qu'il ne doit pas s'acquiiter du préavis de trois mois (sur la base de l'article 15).
La question:
A t-il raison?

Merci de m'aider.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 286

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

La législation sur le bail a été régionalisée  (législations bruxelloise, wallonne, flamande).
Situation régionale du bien ?

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 591
Site Web

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Votre clause (art.15) est particulièrement mal torchée et ouvre la porte à de mauvais interprétations, dont le locataire tire profit.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 132
Site Web

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

PIM a écrit :

Votre clause (art.15) est particulièrement mal torchée et ouvre la porte à de mauvais interprétations, dont le locataire tire profit.

Farpaitement. Et donc votre locataire a raison...

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 755

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Pour votre gouverne, le bail 3-6-9 n'existe plus depuis des lustres...

Pourquoi donc rédigez-vous des clauses vous-mêmes alors que d'excellents baux sont disponibles gratuitement sur PIM?

En ligne

JBLLN
Pimonaute
Inscription : 31-08-2019
Messages : 6

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

A vos questions :
1) bail en Wallonie;
2) le contrat a été rédigé par l'agence de location (un professionnel donc) à qui j'ai fait confiance et à qui j'ai payé l'équivalent d'un mois de loyer; et je n'ai pas souvenance s'il n'avait pas l'obligation d'neregistre le bail pour moi (mais soit);
3) et oui, cela a été mal torché.
Y a-t-il une jurisprudence qui pourrait me sortir de là?
Sur le site de notaire.be, je lis :
"
Quelles sont les sanctions en cas de retard ou de non enregistrement ?
Pour les baux de résidence principale, les baux de courte durée et les baux étudiant, si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal de deux mois, le preneur peut résilier ce bail sans délai de préavis et sans verser d'indemnité, tant que le bail n'est pas enregistré par le bailleur
Le preneur doit néanmoins avoir adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois
.
"
Merci de votre aide.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 755

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Voici la clause (Bail PIM) qui aurait du figurer dans votre bail:
Après  la  période  de  deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, le délai du congé et l'indemnité visée contractuellement, ou en vertu du décret relatif au bail d’habitation,à la charge du Preneur,ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le  bail  adressée  par  le  Preneur  au  Bailleur dans  les  formes  requises soit  demeurée  sans  effet pendant un mois.

En ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 755

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Votre agence immobilière a bêtement recopié le bail proposé par la Région Wallonie, bail décrié par le SNPC!

En ligne

JBLLN
Pimonaute
Inscription : 31-08-2019
Messages : 6

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Merci de me répondre ce que j'aurais dû faire mais cela n'a pas été fait.  Utile néanmoins pour une prochaine fois.
Il reste ma question en lien avec le locataire actuel.
Comment puis-je me défendre ? Ou pas?

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 755

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Une nouvelle loi de 2019 impose effectivement que le preneur ait adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.

Mais est-ce à effet rétroactif?

Dernière modification par panchito (01-09-2019 08:11:29)

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 286

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

panchito a écrit :

Une nouvelle loi de 2019 impose effectivement que le preneur ait adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.

Mais est-ce à effet rétroactif?

Vous pourriez préciser la loi de 2019 que vous visez et plus particulièrement  l'article concerné relatif à l'obligation imposée au preneur que vous citez.
Cette loi ne prévoirait-elle pas l'entrée en vigueur de cette disposition ?

Dernière modification par GT (01-09-2019 08:19:30)

Hors ligne

JBLLN
Pimonaute
Inscription : 31-08-2019
Messages : 6

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Mais comme le bail a été enregistré (avec retard), cela n'est "peut-être" pas relevant de dire qu'il n'y a pas eu de mise en demeure.  Si?

Quid (texte du notaire.be ci-dessous) "tant que le bail n'a pas été enregistré".  Et d'argumenter que la clause n'est plus d'application après l'enregistrement du bail.  Bonne ou mauvaise idée?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 286

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

panchito a écrit :

Voici la clause (Bail PIM) qui aurait du figurer dans votre bail:
Après  la  période  de  deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, le délai du congé et l'indemnité visée contractuellement, ou en vertu du décret relatif au bail d’habitation,à la charge du Preneur,ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le  bail  adressée  par  le  Preneur  au  Bailleur dans  les  formes  requises soit  demeurée  sans  effet pendant un mois.

Le bail PIM, version 2009 ( la bail a été signé et est entré en vigueur en 2009) contenait-il cette clause ?

Hors ligne

JBLLN
Pimonaute
Inscription : 31-08-2019
Messages : 6

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Comme indiqué dans ma question initiale '31/08 à 17:04', la réponse est non.  Je n'ai pas cette clause Pim 2009.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 286

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

JBLLN a écrit :

Comme indiqué dans ma question initiale '31/08 à 17:04', la réponse est non.  Je n'ai pas cette clause Pim 2009.

Je ne l'ignore pas puisqu'elle ne figurait pas telle qu'elle a été reprise par Panchito dans le bail PIM 2009 .
Panchito cite une clause du bail PIM version 2019.
Les baux PIM sont mis à jour en fonction de modifications législatives.

Dernière modification par GT (01-09-2019 09:10:58)

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 132
Site Web

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

A partir du moment où le bail donne plus de droit au locataire que la loi, c'est le bail qui s'applique.
Faites en votre deuil et considérez que ce sont des frais de formation.

Si c'est le même agent immobilier qui remet en location, demandez lui de le faire gratos et de le mettre dans ses frais de formation à lui!

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 286

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Quelle était la législation applicable en 2009 ?

article  3, § 5 de la loi de 1991 concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
 
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application." 

Cet article ne signifie pas que, après la période de 2 mois ET aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, le preneur peut quitter du jour au lendemain .

Quant au contrat de bail, il  prévoit que "dans le cas d’un bail de 9 ans, qui n’est pas enregistré dans les 2 mois de sa signature, le locataire peut quitter les lieux loués, sans préavis et sans indemnités." et qu'Il informera toutefois le propriétaire, par lettre recommandée, de la date de son départ au moins un mois à l’avance."

En l'espèce, un  bail 3-6-9 a été signé le 4 juin 2009 et a démarré au 1 juillet 2009. L'enregistrement a été fait le 6 novembre 2009 (soit en dehors du délai de 2 mois de sa signature dont il est question ds le contrat de bail et en dehors du délai de 2 mois visé à l'art. 32, 5° du code des droits d'enregistrement).
Le bail a été reconduit tacitement au 1 juillet 2018 pour une période de 3 ans.

Si l'on considère que l'article 3 § 5 dont il est question ci-dessus a un caractère impératif, la clause contractuelle mise en avant par le locataire ne serait pas applicable.  Il pourrait mettre fin au bail à tout moment mais moyennant un préavis de 3 mois.

Dernière modification par GT (01-09-2019 10:08:22)

Hors ligne

JBLLN
Pimonaute
Inscription : 31-08-2019
Messages : 6

Re : Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

Merci GT.
Je vais me défendre sur base de votre argumentation.  We shall see.
Bon dimanche à tous.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres