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Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Thomas Lombard
Pimonaute
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Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Bonjour à tous,

je suis nouveau, je me présente : Thomas Lombard, belge de 30 ans, je suis cadre dans une société de produits chimiques.

J'ai pas mal épargné, et je me suis dit que c'était idiot de laisser dormir mon argent en banque  roll  roll C'est pas comme si il allait me servir une fois décédé... tongue lol

Du coup : investissement dans des appartements. J'ai choisi d'acheter un immeuble d'appartements en région de Namur (pas trop loin de chez moi pour le côté pratique). Mais plus les travaux de rénovation avancent et plus j'ai des doutes quant à mes capacités à gérer ce bien.

Je me dis que ça va me prendre beaucoup trop de temps. Mon meilleur ami m'a pas mal déconseillé de gérer ça seul. Il m'a dit qu'il valait mieux que je fasse appel à un gestionnaire immobilier et m'a renvoyé vers un article de blog où on explique comment choisir son gestionnaire immobilier spécialisé en gestion locative.

Ca vous parle à vous ? Parce que moi, pas du tout. Tout ce qu'il m'a raconté, c'était du petit chinois... Il s'y connait bien mieux que moi, il a déjà trois immeubles de rapport. Mais il arrive pas à vulgariser ce qu'il m'explique  big_smile  angel

Peut-être que l'un d'entre vous pourrait m'aider à y voir plus clair ?

J'aimerais savoir ce que ça coûte par mois. Dans quelle mesure c'est rentable. Ce à quoi il faut faire attention quand on signe un contrat avec ce genre de société. Si vraiment ça va m'éviter d'avoir à trop m'en soucier. Etc.

Bref, je prends un max d'infos sur la question.

Merci à vous,
TL

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GT
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Publicité déguisée pour le bureau Collin ?
Je n'en serais pas surpris.
Un cadre d'une société qui s'interroge sur la gestion de ses biens après l'achat de ceux-ci ?

Dernière modification par GT (12-09-2019 14:14:34)

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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Personnellement, je gère seul, depuis toujours. Je suis passé par des agents immobiliers pour des phases de location simple, histoire d'apprendre le marché.
J'ai quasi toujours conseillé à mes clients de gérer seul, et de se charger de la mise en location aussi.. On n'est jamais aussi bien servi que par soi-même.
C'est mon avis. Certains considèrent que ce temps que je consacre à cette gestion serait mieux occupé à d'autres tâches, éventuellement à de la recherche de nouveaux immeubles. Ils conseillent de déléguer tout ce qui peut être délégué pour se consacrer aux tâches qui apportent le plus de plus value.

Chacun son choix. Si j'achète des briques, si j'ai des locataires sociaux et/ou pathologiques, c'est parce que cela me plait, majoritairement, de m'en occuper. Pas uniquement pour le pognon (même s'il rentre bien, merci...)


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Il y a aussi l'équipe pour gérer et les briques pour payer le tout.
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Bim
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Je délègue la gestion de mes quelques lots répartis sur 2 immeubles à des agences qui s'occupent de la location et du suivi y relatif : publicité, visites, choix des locataires, suivi des paiements et rappels, rédaction des baux, constitution des garanties, des états des lieux, etc...

Mon boulot de gestion courante se résume alors à :
- nettoyage mensuel des parties communes (halls d'entrée, cage d'escalier) : env. 30 min./mois/immeuble
- tenir ma comptabilité et effectuer les paiements : quelques minutes par semaine (merci aux applications bancaires sur téléphone et tablette)
- Quelques contacts avec les agences quand certaines choses trainent un peu trop (ex : retard de paiement d'un locataire, régularisation de charges, etc...) : quelques mails envoyés ou coups de téléphone sur l'année

Mon boulot de gestion "exceptionnelle" (dans le sens où ce genre de tâches n'arrivent qu'occasionnellement) :
- entretenir et rénover mes lots (je fais un maximum moi-même pour limiter les coups de main d'oeuvre, mais je pourrais tout faire faire...)
- aller en justice de paix (pas encore vécu)
- Démarches pour renouvellement des permis de location pour les petits logements
-...

La plupart du temps, mes logements ne me demandent que quelques heures maximum de gestion par mois en moyenne. Je délègue un maximum de la gestion courante car j'ai un job prenant, je voyage assez bien, j'ai une vie sociale et familiale importante aussi. Ca me convient et j'ai trouvé mon équilibre de cette façon. Quand j'ai du temps à consacrer à mes investissements, je préfère évidemment de le faire pour chercher un nouveau bien à acquérir. Quoiqu'ayant fait 2 acquisitions en grosso modo 2 ans, je me calme un peu vu la tempête fiscale qui sévit pour le moment sur les "multi-propriétaires".

Quel est la taille de votre immeuble ? Quelques lots, ça gère facilement et ça ne prend pas beaucoup de temps. Maintenant s'il s'agit d'un immeuble de 40 appartements...

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GT
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Thomas Lombard a écrit :

Mon meilleur ami m'a pas mal déconseillé de gérer ça seul. Il m'a dit qu'il valait mieux que je fasse appel à un gestionnaire immobilier et m'a renvoyé vers un article de blog où on explique comment choisir son gestionnaire immobilier spécialisé en gestion locative.

Et pourquoi ne pas , d'abord, vous diriger pour obtenir ds explications à l'agence immobilière à laquelle renvoie votre meilleur ami ?

Dernière modification par GT (12-09-2019 16:30:10)

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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Il existe aussi des solutions alternatives comme celle décrite ici sur notre blog
https://www.pim.be/gerer-locataires-plus-facilement/


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panchito
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

A Jambes les nouveaux appartements poussent comme des champignons. J'en ai acheté un. Une semaine après la réception provisoire, il était loué. Cela fait 2 ans maintenant que le loyer tombe sur mon compte le 1er de chaque mois. Comme c'est du neuf de chez neuf, jamais eu aucun soucis; rien à faire!

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Bim
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

En général en immobilier, plus le rendement est élevé et plus la gestion est chronophage. Un immeuble avec des studios/kots pour étudiants ou personnes précarisées vous demandera plus de temps à consacrer à la gestion à cause de la rotation plus importante des locataires impliquant rafraichissements, remises en location, rénovations, ... mais aussi des problèmes à gérer liés à la précarité de certains locataires : retard de paiement, envoi de rappels, conciliation, négociation, justice, etc... Les petites surfaces se louent plus cher au m2, vous en tirez donc un meilleur rendement, mais avec la gestion et la prise de risque qui va avec. On a rien sans rien...

Un immeuble avec des appartements une ou deux chambres vous demandera moins de temps à consacrer car vous aurez une clientèle de locataire plus stable (couple avec/sans enfant) qui louera souvent pour plusieurs années et vous pourrez sélectionner des locataires solvables (couple ayant tous les deux des emplois). Votre rendement sera moindre qu'avec des petites surfaces mais vous aurez plus de tranquillité.

Le neuf vous demandera également peu en gestion. En principe, vous êtes tranquilles pour une longue période avant de faire des rénovations et votre bien est aux dernières normes techniques et de sécurité. Mais son prix (très) élevé vous donnera un rendement faible en contrepartie de la faible gestion qui l'accompagne. L'ancien vous permet de faire réellement des affaires intéressantes et d'obtenir un rendement plus élevé. Mais l'ancien nécessitera plus de rénovations, d'entretien et donc plus de gestion. Evidemment entre le flambant neuf et le pourri où tout est à refaire, il existe toute une panoplie de biens qui permettre de faire un compromis entre le temps consacré à la gestion et le rendement.

Si vous déléguez la gestion courante à une agence ou un gestionnaire immobilier, vous aurez moins de temps à consacrer à la gestion mais votre rendement sera diminué de la commission que votre gestionnaire prendra.

Dernière modification par Bim (13-09-2019 10:13:39)

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Thomas Lombard
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

GT a écrit :

Un cadre d'une société qui s'interroge sur la gestion de ses biens après l'achat de ceux-ci ?

Parce que j'ai mal évalué mes disponibilités. On a beau planifier de nombreuses choses dans sa vie, il y a des aléas. Merci pour cette réponse somme toute constructive en tout cas, ça aide vraiment à faire avancer la conversation... wink roll

GT a écrit :

Et pourquoi ne pas , d'abord, vous diriger pour obtenir ds explications à l'agence immobilière à laquelle renvoie votre meilleur ami ?

Parce que cette agence va sans doute me vanter ses mérites, quel intérêt ? Ce que je voulais, moi, c'est de l'info venant de personnes qui ont vécu la même situation...

panchito a écrit :

A Jambes les nouveaux appartements poussent comme des champignons. J'en ai acheté un. Une semaine après la réception provisoire, il était loué. Cela fait 2 ans maintenant que le loyer tombe sur mon compte le 1er de chaque mois. Comme c'est du neuf de chez neuf, jamais eu aucun soucis; rien à faire!

Ce n'est pas tant le nombre de locataires qui m'inquiète, mais la "qualité" de ceux-ci. Est-ce qu'ils vont être respectueux des lieux, vont-ils payer leur loyer dans les temps, ... Et j'ai peur que ça vienne à me réclamer trop d'attention.

Bim a écrit :

La plupart du temps, mes logements ne me demandent que quelques heures maximum de gestion par mois en moyenne

Ça, c'est ce que je recherche en termes de compromis entre gestion et "non-gestion" (si j'ose dire). Je garderais ainsi un œil sur mes biens tout en déléguant le plus gros du travail à quelqu'un.

Je vais continuer à me renseigner sur la question, et dans le même temps j'administrerai mon bien seul... Je vais comparer un peu les devis des différentes agences, histoire d'évaluer les services qu'elles proposent, dans quelles gammes de prix, etc. J'ai le temps, en soi, et si je ne trouve rien, je tâcherai de me débloquer du temps tant bien que mal  tongue

Et si vraiment, mais alors vraiment, ça venait à ne pas fonctionner, je revendrai dans quelques années... et j'investirai dans quelque chose de moins contraignant  angel  Une friterie ? Pas de crise de la frite en vue chez nous, pas vrai ? big_smile big_smile big_smile

Merci,
TL

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Thomas Lombard
Pimonaute
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

PIM a écrit :

Il existe aussi des solutions alternatives comme celle décrite ici sur notre blog
https://www.pim.be/gerer-locataires-plus-facilement/

Et ces applications fonctionnent bien ?

J'utilise pas mal le smartphone, mais je n'avais pas vraiment pensé à l'utilisation d'un outil pour gérer mon immeuble...  roll  angel

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Bim
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Le mieux est de vous faire votre idée par vous-même, en gérant seul dans un premier temps, puis pourquoi pas en déléguant une partie à une agence. Après vous verrez que la gestion s'apprend en pratiquant et s'ajuste en fonction de son expérience et des aléas.
Un porte-feuille immobilier évolue avec le temps. Rien ne vous empêche de commencer avec des biens offrant plus de rentabilité mais moins de tranquillité niveau gestion quitte à remanier votre portefeuille plus tard dans des biens plus tranquilles niveau gestion mais offrant moins de rendement. C'est ce que je fais : étant jeune, je m'axe pour l'instant sur des biens offrant un beau rendement. Dans 20 ans, je n'achèterai surement plus de studios ou de petits logements mais plutôt des appartements 1-2-3 chambres, voire peut-être du neuf ou mettrai tout dans la brique papier pour ne plus avoir de gestion locative à assumer. A voir en fonction !

Dernière modification par Bim (25-09-2019 11:38:00)

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grmff
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Le temps que cela prend est très variable dans le temps.
Si tout est loué, si tout le monde paye, si tout le monde se comporte bien, et si s'immeuble est récent, cela prend quelques minutes par mois.

Un congé? Il faut organiser les visites, choisir son locataire, aller à la banque pour la garantie locative, faire l'état des lieux, etc. Tout cela est délégable à un agent immobilier qui propose le service de "Location" simple. On recevra plus de congé avec des apparts une chambres et des studios qu'avec des apparts 3 chambres et des maisons unifamiliales.

Un mauvais payeur qui nécessite des rappels. Pas dramatique, mais s'il faut aller jusqu'en justice, c'est plus gourmand en temps et énergie. On peut déléguer à un avocat, mais c'est plus coûteux. On aura plus de crash (et encore...) avec des personnes émargeant au Cpas qu'avec des cadres de l'Union Européenne.

Une fuite d'eau? Si on a un bon plombier sous la main, on peut déléguer. Idem avec un électricien, un chauffagiste, un gazier, un toiturier, un serrurier, un peintureur, un carreleur, un soudeur, etc. Evidemment, tout travail doit être surveillé. Donc, aller voir ce qui a été fait a minima. Si l'immeuble est neuf, c'est moins fréquent d'avoir des problèmes. Et encore...

Vous pouvez également trouver une personne qui nettoie les communs et qui vous fait un rapport régulier sur la situation des communs de l'immeuble


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panchito
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

panchito a écrit :
A Jambes les nouveaux appartements poussent comme des champignons. J'en ai acheté un. Une semaine après la réception provisoire, il était loué. Cela fait 2 ans maintenant que le loyer tombe sur mon compte le 1er de chaque mois. Comme c'est du neuf de chez neuf, jamais eu aucun soucis; rien à faire!
Thomas Lombard a écrit:
Ce n'est pas tant le nombre de locataires qui m'inquiète, mais la "qualité" de ceux-ci. Est-ce qu'ils vont être respectueux des lieux, vont-ils payer leur loyer dans les temps, ... Et j'ai peur que ça vienne à me réclamer trop d'attention.

Qualité? Dans du neuf comme cela, ma locataire est une femme seule, Docteur en Chimie, expat française, qui dirige le département Recherche d'une filiale de Solvay, dans le Brabant Wallon.

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grmff
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

panchito a écrit :

panchito a écrit :
A Jambes les nouveaux appartements poussent comme des champignons. J'en ai acheté un. Une semaine après la réception provisoire, il était loué. Cela fait 2 ans maintenant que le loyer tombe sur mon compte le 1er de chaque mois. Comme c'est du neuf de chez neuf, jamais eu aucun soucis; rien à faire!
Thomas Lombard a écrit:
Ce n'est pas tant le nombre de locataires qui m'inquiète, mais la "qualité" de ceux-ci. Est-ce qu'ils vont être respectueux des lieux, vont-ils payer leur loyer dans les temps, ... Et j'ai peur que ça vienne à me réclamer trop d'attention.

Qualité? Dans du neuf comme cela, ma locataire est une femme seule, Docteur en Chimie, expat française, qui dirige le département Recherche d'une filiale de Solvay, dans le Brabant Wallon.

Pour quel rendement?

Il n'y a pas de solution miracle. Pas d'emmerde, pas de tracas, locataire de qualité qui reste en moyenne 40 ans, batiment nickel et rendement de 12%, ce sont des paramètres qui ne vont pas ensemble dans le même immeuble. wink


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Bim

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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

panchito a écrit :

panchito a écrit :
A Jambes les nouveaux appartements poussent comme des champignons. J'en ai acheté un. Une semaine après la réception provisoire, il était loué. Cela fait 2 ans maintenant que le loyer tombe sur mon compte le 1er de chaque mois. Comme c'est du neuf de chez neuf, jamais eu aucun soucis; rien à faire!
Thomas Lombard a écrit:
Ce n'est pas tant le nombre de locataires qui m'inquiète, mais la "qualité" de ceux-ci. Est-ce qu'ils vont être respectueux des lieux, vont-ils payer leur loyer dans les temps, ... Et j'ai peur que ça vienne à me réclamer trop d'attention.

Qualité? Dans du neuf comme cela, ma locataire est une femme seule, Docteur en Chimie, expat française, qui dirige le département Recherche d'une filiale de Solvay, dans le Brabant Wallon.

Le diplôme et les revenus ne font pas tout... Vous pourriez très bien tomber sur un locataire hautement instruit à haut revenu et qui ne sait pas gérer ses finances, est surendetté, vous paie quand ça l'arrange, estime être à l'hôtel et vous ennuie pour tout et n'importe quoi. Mais il vous fera un grand sourire et se montrera très agréable et courtois lorsqu'il vous montrera sa fiche de paie après une visite....

A l'inverse, vous pouvez tomber sur une personne à revenu très modeste, très correct, courtois, qui vous paie en temps et en heure et ne crée pas de problèmes inutilement...

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grmff
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Bim a écrit :

A l'inverse, vous pouvez tomber sur une personne à revenu très modeste, très correct, courtois, qui vous paie en temps et en heure et ne crée pas de problèmes inutilement...

Je confirme. C'est le cas de la plupart de mes locataires.


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