Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Publicité déguisée pour le bureau Collin ?
Je n'en serais pas surpris.
Un cadre d'une société qui s'interroge sur la gestion de ses biens après l'achat de ceux-ci ?

Dernière modification par GT (12-09-2019 14:14:34)

Je délègue la gestion de mes quelques lots répartis sur 2 immeubles à des agences qui s'occupent de la location et du suivi y relatif : publicité, visites, choix des locataires, suivi des paiements et rappels, rédaction des baux, constitution des garanties, des états des lieux, etc...

Mon boulot de gestion courante se résume alors à :
- nettoyage mensuel des parties communes (halls d'entrée, cage d'escalier) : env. 30 min./mois/immeuble
- tenir ma comptabilité et effectuer les paiements : quelques minutes par semaine (merci aux applications bancaires sur téléphone et tablette)
- Quelques contacts avec les agences quand certaines choses trainent un peu trop (ex : retard de paiement d'un locataire, régularisation de charges, etc...) : quelques mails envoyés ou coups de téléphone sur l'année

Mon boulot de gestion "exceptionnelle" (dans le sens où ce genre de tâches n'arrivent qu'occasionnellement) :
- entretenir et rénover mes lots (je fais un maximum moi-même pour limiter les coups de main d'oeuvre, mais je pourrais tout faire faire...)
- aller en justice de paix (pas encore vécu)
- Démarches pour renouvellement des permis de location pour les petits logements
-...

La plupart du temps, mes logements ne me demandent que quelques heures maximum de gestion par mois en moyenne. Je délègue un maximum de la gestion courante car j'ai un job prenant, je voyage assez bien, j'ai une vie sociale et familiale importante aussi. Ca me convient et j'ai trouvé mon équilibre de cette façon. Quand j'ai du temps à consacrer à mes investissements, je préfère évidemment de le faire pour chercher un nouveau bien à acquérir. Quoiqu'ayant fait 2 acquisitions en grosso modo 2 ans, je me calme un peu vu la tempête fiscale qui sévit pour le moment sur les "multi-propriétaires".

Quel est la taille de votre immeuble ? Quelques lots, ça gère facilement et ça ne prend pas beaucoup de temps. Maintenant s'il s'agit d'un immeuble de 40 appartements...

Il existe aussi des solutions alternatives comme celle décrite ici sur notre blog
https://www.pim.be/gerer-locataires-plus-facilement/

En général en immobilier, plus le rendement est élevé et plus la gestion est chronophage. Un immeuble avec des studios/kots pour étudiants ou personnes précarisées vous demandera plus de temps à consacrer à la gestion à cause de la rotation plus importante des locataires impliquant rafraichissements, remises en location, rénovations, ... mais aussi des problèmes à gérer liés à la précarité de certains locataires : retard de paiement, envoi de rappels, conciliation, négociation, justice, etc... Les petites surfaces se louent plus cher au m2, vous en tirez donc un meilleur rendement, mais avec la gestion et la prise de risque qui va avec. On a rien sans rien...

Un immeuble avec des appartements une ou deux chambres vous demandera moins de temps à consacrer car vous aurez une clientèle de locataire plus stable (couple avec/sans enfant) qui louera souvent pour plusieurs années et vous pourrez sélectionner des locataires solvables (couple ayant tous les deux des emplois). Votre rendement sera moindre qu'avec des petites surfaces mais vous aurez plus de tranquillité.

Le neuf vous demandera également peu en gestion. En principe, vous êtes tranquilles pour une longue période avant de faire des rénovations et votre bien est aux dernières normes techniques et de sécurité. Mais son prix (très) élevé vous donnera un rendement faible en contrepartie de la faible gestion qui l'accompagne. L'ancien vous permet de faire réellement des affaires intéressantes et d'obtenir un rendement plus élevé. Mais l'ancien nécessitera plus de rénovations, d'entretien et donc plus de gestion. Evidemment entre le flambant neuf et le pourri où tout est à refaire, il existe toute une panoplie de biens qui permettre de faire un compromis entre le temps consacré à la gestion et le rendement.

Si vous déléguez la gestion courante à une agence ou un gestionnaire immobilier, vous aurez moins de temps à consacrer à la gestion mais votre rendement sera diminué de la commission que votre gestionnaire prendra.

Dernière modification par Bim (13-09-2019 10:13:39)

Et ces applications fonctionnent bien ?

J'utilise pas mal le smartphone, mais je n'avais pas vraiment pensé à l'utilisation d'un outil pour gérer mon immeuble...   

Le temps que cela prend est très variable dans le temps.
Si tout est loué, si tout le monde paye, si tout le monde se comporte bien, et si s'immeuble est récent, cela prend quelques minutes par mois.

Un congé? Il faut organiser les visites, choisir son locataire, aller à la banque pour la garantie locative, faire l'état des lieux, etc. Tout cela est délégable à un agent immobilier qui propose le service de "Location" simple. On recevra plus de congé avec des apparts une chambres et des studios qu'avec des apparts 3 chambres et des maisons unifamiliales.

Un mauvais payeur qui nécessite des rappels. Pas dramatique, mais s'il faut aller jusqu'en justice, c'est plus gourmand en temps et énergie. On peut déléguer à un avocat, mais c'est plus coûteux. On aura plus de crash (et encore...) avec des personnes émargeant au Cpas qu'avec des cadres de l'Union Européenne.

Une fuite d'eau? Si on a un bon plombier sous la main, on peut déléguer. Idem avec un électricien, un chauffagiste, un gazier, un toiturier, un serrurier, un peintureur, un carreleur, un soudeur, etc. Evidemment, tout travail doit être surveillé. Donc, aller voir ce qui a été fait a minima. Si l'immeuble est neuf, c'est moins fréquent d'avoir des problèmes. Et encore...

Vous pouvez également trouver une personne qui nettoie les communs et qui vous fait un rapport régulier sur la situation des communs de l'immeuble

Pour quel rendement?

Il n'y a pas de solution miracle. Pas d'emmerde, pas de tracas, locataire de qualité qui reste en moyenne 40 ans, batiment nickel et rendement de 12%, ce sont des paramètres qui ne vont pas ensemble dans le même immeuble.

Je confirme. C'est le cas de la plupart de mes locataires.