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Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Thomas Lombard
Pimonaute
Inscription : 12-09-2019
Messages : 1

Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Bonjour à tous,

je suis nouveau, je me présente : Thomas Lombard, belge de 30 ans, je suis cadre dans une société de produits chimiques.

J'ai pas mal épargné, et je me suis dit que c'était idiot de laisser dormir mon argent en banque  roll  roll C'est pas comme si il allait me servir une fois décédé... tongue lol

Du coup : investissement dans des appartements. J'ai choisi d'acheter un immeuble d'appartements en région de Namur (pas trop loin de chez moi pour le côté pratique). Mais plus les travaux de rénovation avancent et plus j'ai des doutes quant à mes capacités à gérer ce bien.

Je me dis que ça va me prendre beaucoup trop de temps. Mon meilleur ami m'a pas mal déconseillé de gérer ça seul. Il m'a dit qu'il valait mieux que je fasse appel à un gestionnaire immobilier et m'a renvoyé vers un article de blog où on explique comment choisir son gestionnaire immobilier spécialisé en gestion locative.

Ca vous parle à vous ? Parce que moi, pas du tout. Tout ce qu'il m'a raconté, c'était du petit chinois... Il s'y connait bien mieux que moi, il a déjà trois immeubles de rapport. Mais il arrive pas à vulgariser ce qu'il m'explique  big_smile  angel

Peut-être que l'un d'entre vous pourrait m'aider à y voir plus clair ?

J'aimerais savoir ce que ça coûte par mois. Dans quelle mesure c'est rentable. Ce à quoi il faut faire attention quand on signe un contrat avec ce genre de société. Si vraiment ça va m'éviter d'avoir à trop m'en soucier. Etc.

Bref, je prends un max d'infos sur la question.

Merci à vous,
TL

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 682

Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Publicité déguisée pour le bureau Collin ?
Je n'en serais pas surpris.
Un cadre d'une société qui s'interroge sur la gestion de ses biens après l'achat de ceux-ci ?

Dernière modification par GT (12-09-2019 14:14:34)

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PIM

grmff
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Personnellement, je gère seul, depuis toujours. Je suis passé par des agents immobiliers pour des phases de location simple, histoire d'apprendre le marché.
J'ai quasi toujours conseillé à mes clients de gérer seul, et de se charger de la mise en location aussi.. On n'est jamais aussi bien servi que par soi-même.
C'est mon avis. Certains considèrent que ce temps que je consacre à cette gestion serait mieux occupé à d'autres tâches, éventuellement à de la recherche de nouveaux immeubles. Ils conseillent de déléguer tout ce qui peut être délégué pour se consacrer aux tâches qui apportent le plus de plus value.

Chacun son choix. Si j'achète des briques, si j'ai des locataires sociaux et/ou pathologiques, c'est parce que cela me plait, majoritairement, de m'en occuper. Pas uniquement pour le pognon (même s'il rentre bien, merci...)


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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Bim
Pimonaute assidu
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Je délègue la gestion de mes quelques lots répartis sur 2 immeubles à des agences qui s'occupent de la location et du suivi y relatif : publicité, visites, choix des locataires, suivi des paiements et rappels, rédaction des baux, constitution des garanties, des états des lieux, etc...

Mon boulot de gestion courante se résume alors à :
- nettoyage mensuel des parties communes (halls d'entrée, cage d'escalier) : env. 30 min./mois/immeuble
- tenir ma comptabilité et effectuer les paiements : quelques minutes par semaine (merci aux applications bancaires sur téléphone et tablette)
- Quelques contacts avec les agences quand certaines choses trainent un peu trop (ex : retard de paiement d'un locataire, régularisation de charges, etc...) : quelques mails envoyés ou coups de téléphone sur l'année

Mon boulot de gestion "exceptionnelle" (dans le sens où ce genre de tâches n'arrivent qu'occasionnellement) :
- entretenir et rénover mes lots (je fais un maximum moi-même pour limiter les coups de main d'oeuvre, mais je pourrais tout faire faire...)
- aller en justice de paix (pas encore vécu)
- Démarches pour renouvellement des permis de location pour les petits logements
-...

La plupart du temps, mes logements ne me demandent que quelques heures maximum de gestion par mois en moyenne. Je délègue un maximum de la gestion courante car j'ai un job prenant, je voyage assez bien, j'ai une vie sociale et familiale importante aussi. Ca me convient et j'ai trouvé mon équilibre de cette façon. Quand j'ai du temps à consacrer à mes investissements, je préfère évidemment de le faire pour chercher un nouveau bien à acquérir. Quoiqu'ayant fait 2 acquisitions en grosso modo 2 ans, je me calme un peu vu la tempête fiscale qui sévit pour le moment sur les "multi-propriétaires".

Quel est la taille de votre immeuble ? Quelques lots, ça gère facilement et ça ne prend pas beaucoup de temps. Maintenant s'il s'agit d'un immeuble de 40 appartements...

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PIM

GT
Pimonaute incurable
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Thomas Lombard a écrit :

Mon meilleur ami m'a pas mal déconseillé de gérer ça seul. Il m'a dit qu'il valait mieux que je fasse appel à un gestionnaire immobilier et m'a renvoyé vers un article de blog où on explique comment choisir son gestionnaire immobilier spécialisé en gestion locative.

Et pourquoi ne pas , d'abord, vous diriger pour obtenir ds explications à l'agence immobilière à laquelle renvoie votre meilleur ami ?

Dernière modification par GT (12-09-2019 16:30:10)

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PIM

PIM
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

Il existe aussi des solutions alternatives comme celle décrite ici sur notre blog
https://www.pim.be/gerer-locataires-plus-facilement/


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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panchito
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Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

A Jambes les nouveaux appartements poussent comme des champignons. J'en ai acheté un. Une semaine après la réception provisoire, il était loué. Cela fait 2 ans maintenant que le loyer tombe sur mon compte le 1er de chaque mois. Comme c'est du neuf de chez neuf, jamais eu aucun soucis; rien à faire!

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Bim
Pimonaute assidu
Inscription : 09-10-2018
Messages : 135

Re : Immeuble d'apparts : pas de temps à y consacrer

En général en immobilier, plus le rendement est élevé et plus la gestion est chronophage. Un immeuble avec des studios/kots pour étudiants ou personnes précarisées vous demandera plus de temps à consacrer à la gestion à cause de la rotation plus importante des locataires impliquant rafraichissements, remises en location, rénovations, ... mais aussi des problèmes à gérer liés à la précarité de certains locataires : retard de paiement, envoi de rappels, conciliation, négociation, justice, etc... Les petites surfaces se louent plus cher au m2, vous en tirez donc un meilleur rendement, mais avec la gestion et la prise de risque qui va avec. On a rien sans rien...

Un immeuble avec des appartements une ou deux chambres vous demandera moins de temps à consacrer car vous aurez une clientèle de locataire plus stable (couple avec/sans enfant) qui louera souvent pour plusieurs années et vous pourrez sélectionner des locataires solvables (couple ayant tous les deux des emplois). Votre rendement sera moindre qu'avec des petites surfaces mais vous aurez plus de tranquillité.

Le neuf vous demandera également peu en gestion. En principe, vous êtes tranquilles pour une longue période avant de faire des rénovations et votre bien est aux dernières normes techniques et de sécurité. Mais son prix (très) élevé vous donnera un rendement faible en contrepartie de la faible gestion qui l'accompagne. L'ancien vous permet de faire réellement des affaires intéressantes et d'obtenir un rendement plus élevé. Mais l'ancien nécessitera plus de rénovations, d'entretien et donc plus de gestion. Evidemment entre le flambant neuf et le pourri où tout est à refaire, il existe toute une panoplie de biens qui permettre de faire un compromis entre le temps consacré à la gestion et le rendement.

Si vous déléguez la gestion courante à une agence ou un gestionnaire immobilier, vous aurez moins de temps à consacrer à la gestion mais votre rendement sera diminué de la commission que votre gestionnaire prendra.

Dernière modification par Bim (13-09-2019 10:13:39)

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