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Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Alpha
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Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Bonjour,

Je voulais avoir votre avis sur la question suivante:

Il y a quelques années, en tant que propriétaire, j'ai loué un appartement a un locataire qui, pour la garantie locative, m'a proposé une garantie locative via ING.
J'ai accepté, un peu vite, car je pensais naivement que le locataire devrait constituer le garantie auprès d'ING et que les 2 mois de loyers seraient à terme bloqués sur un compte ING. Erreur de débutant!

En fait, il n'en est rien. Il s'agit juste d'une garantie bancaire par laquelle ING s'engage à payer pour les obligations du locataire si celui-ci est en défaut en ouvrant un crédit pour le locataire, à charge de ce dernier de rembourser ING. Mais aucune garantie n'est constituée, cf: https://www.ing.be/fr/business/lending/ … guarantees

Le locataire en question s'avère être un mauvais locataire (à différents points de vue) qui ne prend pas soin du bien en bon père de famille et a déjà fait pas mal de dégâts dans un bien qui était en parfait état à son entrée.

Heureusement, les loyers sont payés car le locataire se plait bien dans l'appartement et veut y rester. Par contre, je ne l'indexe pas car je sais ses moyens financiers limités. Je devrais peut-être?

Aujourd'hui, je "garde" ce locataire car le mal est fait. Par contre je redoute le jour où il quittera les lieux car il n'est pas du tout de bonne foi (il m'a menti plus d'une fois), peu solvable et les discussions sur l'état des lieux de sortie risque d'être difficiles, d'autant plus qu'il n'y a pas de garantie bloquée sur un compte et que le locataire fera tout pour ne pas avoir à rembourser un crédit chez ING suite au contrat de garantie locative souscrit.

L'état des lieux d'entrée avait été fait à l'amiable (de manière assez précise). Je pense par contre prendre un expert pour l'état des lieux de sortie, car il y aura certainement discussions.

A votre avis, y a-t-il un moyen de "corriger le tir" au niveau de la garantie locative en cours de bail pour faire en sorte d'avoir une garantie sur un compte bancaire? Il s'agit d'un bail de résidence principale qui a l'origine était à court terme et qui a dépassé son terme et est devenu un bail à long terme. Région = Région Walonne. Le bail est enregistré.

Merci pour vos conseils :-)

Dernière modification par Alpha (17-09-2019 10:35:21)

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PIM
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Je ne comprends pas vos craintes à propos de la garantie bancaire existante: ING se porte garant des obligations souscrites par le locataire. Ce n'est pas à vous de vous préoccuper de la façon dont la banque pourra récupérer - ou non - le montant garanti auprès du locataire.


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Je ne vois pas où se trouve votre crainte. Posez la question à ING pour voir sice contrat exkste encore, lisez le pour voir si le locataire peut se défaire de cette caution unilatéralement.


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Puisqu'à l'origine il s'agissait d'un bail à court terme, le conseil de Grmff est sage (comme d'hab) : vérifiez si la garantie ING est toujours en vigueur, car elle s'est peut-être limitée à la courte durée... sans tenir compte de la reconduction/transformation opérée.


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Alpha
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

J'ai bien sûr fait renouveller la garantie bancaire ING lorsqu'elle est arrivée à échéance. Ce ne fut pas facile, mais ça a été fait.

Je ne m'inquiète pas du fait qu'ING récupère facilement ou pas son éventuelle créance née du contrat de garantie bancaire.

Je pense juste qu'un locataire "abandonnera" plus facilement, en tout ou partie, une garantie locative qui a déjà été versée sur un compte plutôt qu'en fait ouvrir un crédit chez ING (puisque c'est de ça qu'il s'agit) avec des mensualités et des intérêts à payer à la clé.

En cas de garantie locative versée sur un compte, le locataire sera aussi plus enclin à trouver un accord; ceci pour récupérer, ne fut-ce que partiellement sa garantie locative. Avec le contrat de garantie bancaire, il n'a pas grand chose à gagner à trouver un accord. Je redoute donc des discussions (plus) difficiles lors de l'état des lieux de sortie...

Dernière modification par Alpha (17-09-2019 10:53:30)

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jacq
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Je me pose la question comment une banque peut elle indemniser le propriétaire si il n'y a pas un état des lieux officiel a l’entrée fait par un expert, idem a la sortie et signé pour accord entre toutes les parties.


jacq

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grmff
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

jacq a écrit :

Je me pose la question comment une banque peut elle indemniser le propriétaire si il n'y a pas un état des lieux officiel a l’entrée fait par un expert, idem a la sortie et signé pour accord entre toutes les parties.

Pareil que pour toute autre garantie (sauf Cpas évidemment. Faut toujours qu'ils compliquent les choses): accord des parties ou décision de justice.


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GT
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

La garantie bancaire ING
https://www.ing.be/fr/business/lending/ … guarantees
est-elle bien une des formes de garanties bancaires visées anciennement par l'article 9 10 des règles particulières (fédérales) aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ?

"Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
  Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
  Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
  Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
  Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
  Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée."

et , actuellement, en Région wallonne, à l'article 62 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

"Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses  obligations, une des formes de garanties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l’alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu’il s’engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L’institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l’institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la
reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n’est pas d’application. Le Gouvernement peut modaliser l’obligation de l’institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d’une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l’entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu’il définit, selon les modalités de financement qu’il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie.
L’institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.
Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée."

Je ne le pense pas.

La garantie bancaire ING offre  une sécurité financière à un partenaire commercial grâce à l’appui officiel de la banque de manière à conclure plus rapidement un accord ! Un montant de garantie a-t-il été déterminé ?
Les parties ici ne sont pas des partenaires commerciaux.

Dernière modification par GT (26-09-2019 13:38:13)

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jacq
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

GT a écrit:    Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer

Êtes vous certain que le locataire restera 3 ans que se passera t'il si celui-ci quitte après un an.
La banque payera t'elle les indemnités des dégâts locatif . Comme il est prévus dans la nouvelle législation, la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance.


jacq

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PIM
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

jacq a écrit :

Comme il est prévus dans la nouvelle législation, la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance.

Pas vu cela dans la nouvelle législation régionale : merci de préciser votre référence.


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

jacq a écrit :

Comme il est prévus dans la nouvelle législation, la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance.


L'ancienne législation fédérale (art. 9 10 de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale) et l' article 62 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoient que le preneur donne une garantie locative "pour assurer le respect de ses obligations". Sans autre précision.

Jacq, vous auriez connaissance d'une autre disposition légale contenue dans la nouvelle législation précisant explicitement que " la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance".

Le décret wallon de 2018 a-t-il apporté un élément nouveau à la loi de 1991 en ce qui concerne l'objet de la garantie locative ?

Dernière modification par GT (26-09-2019 13:37:17)

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grmff
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Il me semble que la disposition suivante n'existait pas dans la loi nationale:

§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire.


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GT
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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

grmff a écrit :

Il me semble que la disposition suivante n'existait pas dans la loi nationale:

§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire.



Art 10 § 3 de la loi fédérale de 1991 sur le bail de résidence principale (version consolidée)

" Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement."

Art.62, §3 du décret wallon sur le bail d'habitation

" Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement."

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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

GT a écrit :
grmff a écrit :

Il me semble que la disposition suivante n'existait pas dans la loi nationale:

§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire.



Art 10 § 3 de la loi fédérale de 1991 sur le bail de résidence principale (version consolidée)

" Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement."

Art.62, §3 du décret wallon sur le bail d'habitation

" Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement."

Est-ce un jeu de 7 erreurs ?

Sauf berlue subite, c'est la même chose, non ?


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Effectivement, la disposition légale régionale actuelle existait bien déjà ds la législation fédérale.
Il suffit de prendre le temps de rassembler et de lire  ces 2 législations .

Dernière modification par GT (26-09-2019 14:13:52)

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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

GT a écrit :

Il suffit de prendre le temps de rassembler et de lire  ces 2 législations .

Ou d'attendre que notre tête chercheuse favorite le fasse wink


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

PIM a écrit :
GT a écrit :

Il suffit de prendre le temps de rassembler et de lire  ces 2 législations .

Ou d'attendre que notre tête chercheuse favorite le fasse wink

J'avoue, à ma grande honte, que c'est ce que j'ai fait. J'étais honnêtement persuadé que c'était effectivement nouveau. Shame on me... ops
Et merci GT.


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

PIM a écrit :
jacq a écrit :

Comme il est prévus dans la nouvelle législation, la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance.

Pas vu cela dans la nouvelle législation régionale : merci de préciser votre référence.

La garantie locative couvre l’ensemble des obligations du locataire
Le locataire qui s’engage dans un contrat de location détient un certain nombre de droits mais est également tenu à des obligations. La première d’entre elles est le paiement régulier du loyer et des charges locatives.
D’après l’article 10 de la loi du 20 février 1991, le locataire peut donner une garantie locative au bailleur « pour assurer le respect de ses obligations ».
Par conséquent, le versement de la garantie locative au bailleur peut résulter de n’importe quel manquement du locataire à une de ses obligations au titre du bail: dégradations, dégâts locatifs, loyers impayés, etc…

Loyers impayés lors de la rédaction d'un état des lieux de sortie dernièrement celui-ci a repris dans son état des lieux dégâts locatifs 300€ loyer impayé 750 € somme a déduire de la garantie locative 1050€ a remboursé a Mr JACQ ET a Mme D 450€ signé pour accord entre toutes les parties,état des lieux qui a été annexé au formulaire de remboursement introduit au près de la banque,

Dernière modification par jacq (26-09-2019 20:00:29)


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

jacq a écrit :
PIM a écrit :
jacq a écrit :

Comme il est prévus dans la nouvelle législation, la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance.

Pas vu cela dans la nouvelle législation régionale : merci de préciser votre référence.

La garantie locative couvre l’ensemble des obligations du locataire
Le locataire qui s’engage dans un contrat de location détient un certain nombre de droits mais est également tenu à des obligations. La première d’entre elles est le paiement régulier du loyer et des charges locatives.
D’après l’article 10 de la loi du 20 février 1991, le locataire peut donner une garantie locative au bailleur « pour assurer le respect de ses obligations ».
Par conséquent, le versement de la garantie locative au bailleur peut résulter de n’importe quel manquement du locataire à une de ses obligations au titre du bail: dégradations, dégâts locatifs, loyers impayés, etc…

Loyers impayés lors de la rédaction d'un état des lieux de sortie dernièrement celui-ci a repris dans son état des lieux dégâts locatifs 300€ loyer impayé 750 € somme a déduire de la garantie locative 1050€ a remboursé a Mr JACQ ET a Mme D 450€ signé pour accord entre toutes les parties,état des lieux qui a été annexé au formulaire de remboursement introduit au près de la banque,

On est bien d'accord. Mais cela n'a rien de nouveau. C'était déjà valable dans l'ancienne loi.


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Re : Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre?

Jacq avait écrit
"Comme il est prévus dans la nouvelle législation, la garantie locative peut aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés a leurs dates d'échéance."

Pim a répondu
" Pas vu cela dans la nouvelle législation régionale : merci de préciser votre référence.

Jacq a écrit
"D’après l’article 10 de la loi du 20 février 1991, le locataire peut donner une garantie locative au bailleur « pour assurer le respect de ses obligations »".

La  loi du 20 février 1991 n'est pas nouvelle.
Jacq fait référence à une ancienne législation alors que précédemment il renvoyait sans précision à une "nouvelle législation".
Les 2 législations, l'ancienne de 1991 (la fédérale) et la nouvelle de 2018 (régionale wallonne) , en ce qui concerne la garantie locative, ont pour but d'assurer le respect par le locataire de ses obligations. Rien de nouveau. Il n'a pas été contesté que la garantie locative pouvait aussi servir a payer les arriérés des  mois des loyers non payés à leurs dates d'échéance étant entendu que le payement du loyer est une des obligations mises à charge du locataire. Ce n'est pas une nouveauté .

Dernière modification par GT (27-09-2019 08:21:50)

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