Délai pour faire les réparations après l'état des lieux

J’ai mis récemment un flat en location à Bxl et j’ai trouvé preneur. Au dernier moment mon locataire demande de changer la durée de 1 an à 6 mois. J’accepte car il n’y a pas de vide locatif et il le prend tel quel, non repeint. Début du bail : le 1er septembre.

Nous faisons l’état des lieux sur 2 jours car mon locataire est arrivé en retard le vendredi 30 août et nous terminons le lundi 2 sept. Je note qu’il y a quelques taches sur les murs et fissures (normal, il n’est pas repeint) ainsi que d’autres petits problèmes pour lesquels je lui envoie quelqu’un le lundi 9 sept, donc une semaine après l’état des lieux.

Le lendemain, mon locataire me téléphone furieux car il y a encore toute une série de choses qui ne sont pas réparées comme… les taches et les fissures sur les murs, le fait qu’entre le tiroir et l’armoire il y ait 7 mm alors que juste à côté l’espacement est de 2 mm (!), que la porte d’entrée laisse passer un peu le jour, il veut que je remplace le frigo car il arrive à faire glisser une feuille de papier alors que la porte est fermée, etc, etc.
Il ajoute à cela de nouvelles constatations : une plinthe non collée, un trou dans le mur (parce qu’il a fait retirer les câbles électriques qui passaient par ce trou), une prise qui ne fonctionne pas et prétend maintenant que le flat est très sale et exige que l’appartement soit entièrement repeint et que les problèmes restants soient réparés avant la fin de la semaine ! Je lui dis que pour qqn qui compter rester que 6 mois et qui a reçu une réduction parce qu’il le prenait non repeint, qu’il en est hors de question (je lui dit qu’il pouvait repeindre lui-même et que je lui paierais la peinture s’il le souhaite) et que pour les autres petits problèmes, que je lui enverrais qqn à l’occasion car ce ne sont pas de réparations urgents, mais que pour certaines choses, je ne comptais rien faire (comme l’espacement entre le tiroir et l’armoire, remplacer le frigo ou la porte d’entrée). Là-dessus, il décide de « résilier le bail à mon désavantage en raison d'un manque de jouissance, sans préavis et sans indemnité » car je refuse de faire certaines réparations IMMEDIATEMENT. Il prétend aussi qu’il n’a pas eu d’électricité pendant 9 jours. Sur ce, je lui montre les photos de l’état des lieux où tout fonctionne (spots, plaques vitrocéramiques, givre dans le frigo) et pour ce qui est de la « saleté », je lui montre la vidéo prise pendant l’état des lieux où il dit que c’est ‘très propre’...

Mon locataire a donc confondu ETAT des lieux et liste de réparations. Il voulait donc que je lui rembourse tout (loyer et charges), ce que j’ai refusé. Je voulais bien lui rembourser la moitié du mois mais pas plus. Il estimait que je devais rembourser toutes les charges car il n’a pas habité dans les lieux puisque c’était ‘inhabitable’ d’après lui. Cela n’empêche que, moi, je dois quand même payer pour l’ascenseur, le syndic, etc., que le flat soit occupé ou non. Comme il a eu les clés pendant 13 jours, et que j’estime que ses raisons pour résilier le bail ne sont pas valables, je lui ai proposé de rembourser la moitié du mois et que, s’il n’était pas d’accord, j’irais en justice de paix où là il risquait de devoir payer 3 mois de préavis et 1 mois d’indemnités. Il a fini par accepter…

Voilà, je voulais juste partager ma mauvaise expérience de ces derniers jours mais j’ai quand même quelques questions :

Jusque quand un locataire peut-il ajouter des éléments dans l’état des lieux et comment les acter si l’état des lieux est déjà enregistré ?  (en soi même si le preneur me le dit un mois après et que je trouve la demande justifiée, je n’ai pas de problème à intervenir).
Y-a-t ’il un délai pour faire les réparations ? Casser un bail parce qu’une plinthe n’est pas collée, et qu’il y a un trou dans le mur, je trouve ça excessif.
Jusqu’où le proprio peut-il refuser de faire certaines réparations ?