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coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

IBS
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coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Salut,

Je suis propriétaire et syndic d'un petit immeuble de trois appartements dans la région de Bruxelles-Capitale. Deux des appartements ont été loués avec le modèle de contrat de location PIMS (Région de Bruxelles-Capitale).

L’ISTA fait de la comptabilité pour nous depuis plus d’une décennie (voire au-delà). Depuis deux ans, ils nous menaçaient de ne pas faire de comptabilité ou les coûts de comptabilité seraient coûteux si nous restions avec des calorimètres à base de produits chimiques. Nous avons donc été obligés de remplacer nos compteurs de calories par des compteurs de nouvelle technologie fournis par eux au cours de l’exercice précédent.

Jusqu'à l'année dernière, nous n'avions que le chauffage central pour tous les appartements.Nous avions également des chaudières individuelles dans chaque appartement à la disposition de chaque locataire. En raison des problèmes liés aux gaz d'échappement des appareils de chauffage au gaz de chaque appartement, nous avons également décidé de fournir de l'eau chaude à chaque appartement à partir du chauffage central ainsi que de l'exercice précédent.Au cours des deux dernières années, nous avons progressivement abandonné le chauffage central basé à Mazhout au profit du chauffage central au gaz. Ces coûts ont été entièrement payés par les propriétaires. Les propriétaires ont également payé les coûts d'installation pour le stockage de l'eau chaude, ainsi que des tuyaux de plomberie pour chaque appartement, etc.

Cette année, en plus des coûts de combustible et d’entretien du chauffage central, nous avons également fourni à ISTA tous les coûts ISTA liés à la conversion en nouveaux calorimètres électroniques, ainsi que le coût d’ajout de nouveaux compteurs d’eau pour les mesures d’eau chaude de chaque appartement, etc.L’ISTA nous a fourni la comptabilité, avec une scission comme suit et impute ces coûts d’installation de nouveaux compteurs de calories électroniques et de nouveaux compteurs d’eau chaude répartis entre tous les détenus, sur la base des données de consommation de chauffage de l’année dernière.

1) Est-ce que l'un des coûts suivants doit être appliqué uniquement aux propriétaires?  
--FR FIXE CHAUFF-VASTEKOST.VERWARM  
--FRAIS CHAUFFAGE - VERWARM.KOSTEN  
--FACTURE -DIVERS ISTA - FAKTUUR  
--LOCAT. CPT./VERHUUR TELLERS

2) Avons-nous le droit de partager ces coûts liés au remplacement des anciens compteurs de calories et à la mise en place de nouveaux compteurs d'eau chaude en tant que coûts communs aux détenus / locataires?






Image_14-10-2019_at_21.01.jpg


Image_14-10-2019_at_20.58.jpg
*********************************************************************************************************

Hello,

I am a owner and syndic for a small  building with three apartment in Brussels capital region . Two of the apartment have been rented with  PIMS lease contract template(Brussels capital region).

ISTA has been doing accounting for us for more than a decade (or even beyond). Since last couple of years, they were threatening us that they will not do accounting or accounting cost will be expensive if we stay back with old chemical based calorimeters. So we were forced to upgrade our calorie meters to new technology meters provided by them last financial year.


Until last year, we only had central heating for all apartments
We also had individual water boilers in each apartment at the disposal of each tenant. Due to challenges with exhaust for gas heaters from each apartment, to meet legal compliance, we also moved to getting hot water to each apartment from central heating as well last financial year.


In the last couple of years, we gradually moved away from Mazhout based central heating to gas based central heating. Such costs were fully paid by the owners.  Owners also paid the installation cost for new hot water storage plus plumbing pipes to each apartment etc...


This year, apart from fuel and maintenance cost for central heating, we also provided all ISTA costs related to  conversion to new electronic calorimeters  plus the cost for adding new water meters for hot water measurements for each apartment etc to ISTA.

ISTA has provided us accounting, with a breakup as follows and charges these installation costs of new electronic calorie meters and new hot water meters divided among all inmates, based on heating consumption data from last year.

  1. Is any of the following costs meant to be applied only to the owners ?
      --FR FIXE CHAUFF-VASTEKOST.VERWARM
      --FRAIS CHAUFFAGE - VERWARM.KOSTEN
      --FACTURE -DIVERS ISTA - FAKTUUR
      --LOCAT. CPT./VERHUUR TELLERS

  2. Do we have the right to share these costs of shifting from old calorie meters and implementing new hot water meters as communal costs with the inmates/tenants?

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grmff
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Ces coûts sont des coûts de consommation. A charge des occupants.
La part de chauffage fixe, généralement 10 à 30%, 25% dans votre cas, est une manière de faire payer les frais de chauffage à tout le monde, y compris ceux qui ne chauffent pas du tout, et donc sont chauffés par ceux qui chauffent. C'est donc une part des frais de chauffage répartie différemment: surface, quotités ou autre. Frais de chauffage ==> occupants
Les frais de chauffage sont les frais répartis aux calorimètres. Frais de chauffage ===> occupants
Les frais divers Ista sont généralement négligeables. Mais ici, ils sont importants. Je suppose donc qu'il s'agit des frais d'eau chaude, calculés à part et fournis à Ista. Si c'est le chauffage de l'eau chaude, ce sont bien des frais des occupants.
La location des compteurs est également à charge des occupants.


Grmf!
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grmff
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

IBS a écrit :

2) Avons-nous le droit de partager ces coûts liés au remplacement des anciens compteurs de calories et à la mise en place de nouveaux compteurs d'eau chaude en tant que coûts communs aux détenus / locataires?

Les frais de remplacement et d'équipement (changement de la plomberie, enlèvement des anciens boilers, etc) sont des travaux. A charge des propriétaires.
Les frais de consommation peuvent être mis à charge des locataires. Et c'est bien logique.

Il y a évidemment un droit d'information aux occupants, avant les AG qui ont décidé ces changements. Et un droit d'information après également.


Grmf!
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IBS
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Merci beaucoup grmff!  big_smile

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panchito
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

A vous de savoir si l'AG a décidé de prendre le nouveaux compteurs en location (cas le plus fréquent) ou de les acheter.

Si vous avez décidé de les louer à Ista, tous les frais sont à charges des locataires.

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IBS
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

HI all,


Mes locataires me posent trop de questions pour les deux dernières colonnes de dépense de chauffage:
My tenants asking me too many questions for the last two columns in the expense for heating:

--FACTURE -DIVERS ISTA - FAKTUUR
--LOCAT. CPT./VERHUUR TELLERS

Je dois vraiment être sûr de faire la bonne chose. Ils menacent de le faire avec le syndic des locataires et demandent une facture complète pour la consommation de chauffage.Voici la ventilation des coûts donnée par ISTA:

I really need to be sure I am doing the right thing. They are threatening to take this up with syndic the locataires and ask for complete invoice for heating consumption. 
Here is the cost break-up given by ISTA:
ISTA_accounting_breakup_1.png


la facture 1904666 indique le coût du remplacement des anciens calorimètres par des calorimètres neufs (plus l'ajout de compteurs d'eau chaude au système de chauffage central)La rupture est la suivante:
invoice 1904666 shows the cost for replacing old calorimeters with new calorimeters (plus adding hot water meters to central heating systrem)
Break-up for it is as follows:
ISTA_INVOICE_1.png


L'un des locataires est déjà parti et un autre s'en va bientôt. Donc les questions sont,One of the tenants left already and one is leaving soon.
So the questions are ,

  1. Les deux dernières lignes (--FACTURE -DIVERS ISTA - FAKTUUR & - LOCAT. CPT./VERHUUR TELLERS), est-il légal de partager ce coût avec les locataires?/last two rows (--FACTURE -DIVERS ISTA - FAKTUUR &--LOCAT. CPT./VERHUUR TELLERS), is it legal to share that cost with tenants?

  2. . Si nous ne sommes pas d'accord, à quoi s'attendre ensuite? Aller au juge de paix? Je ne suis pas un syndic professionnel. Si j'avais tort, serai-je pénalisé? 
    If we do not agree, what to expect next? Go to Judge de paix?I am not a professional syndic . If I was wrong, will I be penalised?

Dernière modification par IBS (22-10-2019 16:25:11)

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panchito
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Je vous ai déjà répondu: Si vous avez décidé de louer les compteurs à Ista, tous ces frais de location sont à charges des locataires, puisqu'ils servent à mesurer la consommation de vos locataires.

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PIM
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

panchito a écrit :

Je vous ai déjà répondu: Si vous avez décidé de louer les compteurs à Ista, tous ces frais de location sont à charges des locataires, puisqu'ils servent à mesurer la consommation de vos locataires.

Le décompte reproduit ressemble plus à une vente de ce matériel qu'à de la location...


Erik DECKERS
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

>Le décompte reproduit ressemble plus à une vente de ce matériel qu'à de la location...

That is the point. I sent all bills to ISTA, related to heating. I left it to ISTA to decide because they know the law and I am not a professional syndic but  just the only owner. Now, tenant wants the following details

C'est le but. J'ai envoyé toutes les factures à l'ISTA relatives au chauffage. J'ai laissé le soin à ISTA de décider, car ils connaissent la loi et je ne suis pas un syndic professionnel, mais le seul propriétaire. Maintenant, le locataire veut les détails suivants

Envoyer moi par courrier tout le calcul de Ista et je vais tout vérifier auprès des juristes de syndicats des logements et on verra bien! Ce n’est pas normal je vivais là avec ma fille juste nous 2 je ne consommais pas trop de chauffage.


Voici les coûts pour sa consommation de chauffage au cours des 5 dernières années:
2014    Chauffage    € 606,27
2015    Chauffage    € 702,37
2016    Chauffage    € 604,39
2017    Chauffage    € 702,35
2018    Chauffage    € 643,76
2019    Chauffage    € 781,48

Break-up pour le chauffage pour les locataires appartement cette année:tenant1-breakup.png

1) Comment s'y prendre maintenant? Fournir la documentation complète de l'ISTA que le locataire1 demande? Et ensuite, décidez-vous de ce que les juristes de syndicats des logements disent en examinant les projets de loi ISTA?

2) Devrais-je fournir la documentation ISTA pour l'ensemble du bâtiment, indiquant également la consommation des deux autres appartements restants, ou ne s'en tenir qu'à ce qui est pertinent pour l'appartement du locataire1?

3) Existe-t-il une meilleure solution pour résoudre ce problème?


En tant que propriétaires, nous nous sommes acquittés des coûts suivants, au cours des deux dernières années:-
l'éloignement du mazhout au chauffage au gaz,
fermeture du réservoir mazhout,
-ajouter un condenseur pour système d'eau chaude, etc
.- L’ajout d’eau chaude au chauffage central, etc., dans la mesure où les chauffe-eau à l’intérieur ne respectaient pas les normes actuelles d’échappement des gaz d'échappement dans la capitale bruxelloise.
les coûts de plomberie pour les nouveaux tuyaux d'eau chaude dans chaque appartement,

La raison pour laquelle nous avons été obligés d’aller chercher des compteurs électroniques était que l’ISTA ne voulait pas faire la comptabilité sur d’anciens calorimètres (ou voulait augmenter leurs charges)



1) How to go about now?  Provide the complete documentation from ISTA which  the tenant1 asks for ? And Then  decide what the " juristes de syndicats des logements" says, looking at ISTA bills?

2) Should I provide the ISTA documentation for entire building, showing consumption of remaining two other apartments, or only stick to what is relevant to the apartment for tenant1?


We as owners  paid ourselves following costs, over the past two years:

-moving  away from mazhout to gas heating,
closing mazhout tank,
-adding a condenser for hot water system etc..
-adding hot water to central heating etc as water heaters inside were not complying with current leagl exhaust requirmennts in brussels capital region.
-plumbing costs  for new hot water pipes to each apartment,

The reason we were forced to go for electronic meters was ISTA  did not want to do accounting on old calorimeters (or wanted to increase there charges)

Dernière modification par IBS (22-10-2019 19:02:42)

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petitluc
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Bonjour
je prends connaissance de cette problématique, et par un coté annexe une question me vient à l'esprit (mais peut être dois-je ouvrir une autre discussion ).
Dans notre CP nous avons fait mettre cette année les calorimètres Ista Doprimo 3 (répartiteur de frais ) suite à une décision en AG de janvier 19.
Lors de cet  AG  j'avais indiqué (sur base de documents  Ista datant d'il y a 3 ou 4 ans ) qu'il était possible de loué ou  d'acheter ces calorimètres
Ista  .
Le syndic nous avait signalé que l'achat n'était plus possible , ISTA n'en faisant dorénavant  que la location (un contrat de 10 ans ).
Or les documents  présenté sur ce site par un membres  (facture 1904666) laisse supposé qu'un achat était possible .
Pouvez vous me donner plus de renseignements à ce sujet ?
merci

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luc
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

petitluc a écrit :

Bonjour
je prends connaissance de cette problématique, et par un coté annexe une question me vient à l'esprit (mais peut être dois-je ouvrir une autre discussion ).
Dans notre CP nous avons fait mettre cette année les calorimètres Ista Doprimo 3 (répartiteur de frais ) suite à une décision en AG de janvier 19.
Lors de cet  AG  j'avais indiqué (sur base de documents  Ista datant d'il y a 3 ou 4 ans ) qu'il était possible de loué ou  d'acheter ces calorimètres
Ista  .
Le syndic nous avait signalé que l'achat n'était plus possible , ISTA n'en faisant dorénavant  que la location (un contrat de 10 ans ).
Or les documents  présenté sur ce site par un membres  (facture 1904666) laisse supposé qu'un achat était possible .
Pouvez vous me donner plus de renseignements à ce sujet ?
merci

Sur le site d'ISTA est indiqué:

La transmission s’opère à l’aide d’un boîtier de communication memonic® placé dans les communs et alimenté par une batterie au lithium d’une durée de vie de 10 ans.

Je trouve donc  ce refus d'acheter cet appareil et de le mettre en location pour 10 ainsi logique.

Mais ce qui ne veut pas dire que le décompte est exact. Il y a un facteur humain dans l'affaire. L'émission RTBf de tantôt vient encore de le rappeler indirectement.

Il est conseillé d'ouvrir un sujet séparé concernant le décompte des décomptes d’énergie faits par voie d'appareils électroniques, sans mentionner le nom de la firme concernée.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

petitluc a écrit :

Lors de cet  AG  j'avais indiqué (sur base de documents  Ista datant d'il y a 3 ou 4 ans ) qu'il était possible de loué ou  d'acheter ces calorimètres
Ista  .
Le syndic nous avait signalé que l'achat n'était plus possible , ISTA n'en faisant dorénavant  que la location (un contrat de 10 ans ).
Or les documents  présenté sur ce site par un membres  (facture 1904666) laisse supposé qu'un achat était possible .
Pouvez vous me donner plus de renseignements à ce sujet ?
merci

Petitluc constate , si je ne me trompe, le fait que , apparemment (je lis entre les lignes), des compteurs Ista placés ds son ACP ont été pris en location et n'ont pas été achetés dès lors que le syndic aurait affirmé que l'achat n'était plus possible.
Il constate aussi sur ce site qu'un achat reste possible.
Il demande des renseignements : achat impossible, oui ou non ?.....
Sans plus.
Il ne nous demande pas s'il vaut mieux acheter ou louer ces compteurs. Il ne nous interroge ps sur la qualité des décomptes des frais de chauffage.

Dernière modification par GT (24-10-2019 18:14:50)

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PIM
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Pour répondre à Petitluc: le plus simple, pour savoir si cette firme vend ou loue ce matériel, ne serait-ce pas de poser la question à la dite firme ?


Erik DECKERS
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panchito
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

C'est l'AG qui décide si les répartiteurs seront loués ou achetés.
Le bailleur a transmis toutes les factures et autres documents probants à son locataire.

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bg1000
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Perso je pense qu'il vaut mieux loué que les acheter.
J'avais regardé chez techem, durée vie compteur 10 ans (entre étalonnage) et location qui comprend les relevé.
Si un compteur ne fonctionne pas en location c'est le problème du prestataire, si c'est acheté c'est le problème du propriétaire...

BG

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luc

panchito
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Re : coûts pour les nouveaux ISTA compteurs/tellers

Bien sur qu'il vaut mieux louer! Vous êtes ainsi certains que vos répartiteurs sont toujours conformes aux dernières normes CE en vigueur!

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